1006367-03.2022.8.26.0309

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 1006367-03.2022.8.26.0309/SP AUTOR : JOANNA JOIAS E RELOGIOS LTDA ADVOGADO(A) : ALEXANDRE LEARDINI (OAB SP116937) RÉU : JUNDIAI SHOPPING CENTER LTDA ADVOGADO(A) : MARIA EDUARDA BORGES GAMBORGI (OAB SP451325) ADVOGADO(A) : SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA (OAB SP175217) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação renovatória de locação não residencial ajuizada por J. J. R. E. em face de J. S. C. L., tendo por objeto a loja de uso comercial nº 258 do empreendimento locado, com pedido de renovação do contrato pelo prazo de cinco anos, a contar de 18 de outubro de 2022, e de fixação do aluguel mínimo mensal em R$ 16.616,85 (dezesseis mil, seiscentos e dezesseis reais e oitenta e cinco centavos) (Evento 1, Petição Inicial). A ré contestou, arguiu preliminar de litispendência e, no mérito, concordou com a renovação, apresentando contraproposta de aluguel mínimo mensal não inferior a R$ 35.060,49 (trinta e cinco mil, sessenta reais e quarenta e nove centavos), atualizado para a data de início do período renovando (Evento 11, Contestação). Houve réplica (Evento 16). A preliminar de litispendência foi afastada, reconhecida a conexão com a ação revisional de aluguel nº 1001753-86.2021.8.26.0309, com redistribuição a este juízo (Evento 26), tendo sido os autos apensados àqueles (Evento 35). Deferida a prova pericial requerida pela ré e nomeado perito (Evento 45), foram arbitrados os honorários periciais em R$ 11.970,00 (onze mil, novecentos e setenta reais), a cargo da ré (Evento 56), que comprovou o respectivo depósito judicial (Evento 64). A manifestação da ré quanto à nomeação do perito foi processada como exceção de suspeição em incidente apartado, julgado improcedente, retomando-se os trabalhos periciais (Evento 79). Cientificadas as partes do agendamento da vistoria, foi determinado à ré que providenciasse os documentos indicados no item "B" da petição do perito (Evento 85). Contra essa decisão a ré opôs embargos de declaração (Evento 89), ainda não apreciados, o que reiterou ao Evento 95. Apresentado o laudo, que apurou o aluguel mínimo mensal em R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) para a data-base de outubro de 2022 (Evento 99), abriu-se às partes prazo comum de quinze dias para manifestação e apresentação de pareceres de assistentes técnicos (Evento 102). A ré impugnou o laudo, instruindo a manifestação com parecer técnico divergente de seu assistente, que apurou o aluguel mínimo mensal em R$ 21.600,00 (vinte e um mil e seiscentos reais) para a mesma data-base, e requereu a intimação do perito para prestar esclarecimentos, formulando quesitos suplementares (Evento 110). A autora manifestou concordância integral com o laudo e requereu o prosseguimento do feito, com julgamento de procedência (Evento 111). O perito, ao apresentar o laudo, requereu a expedição de guia para levantamento dos honorários periciais (Evento 99). É o relatório. Decido. Os embargos de declaração opostos ao Evento 89 são tempestivos, porque a decisão embargada foi publicada em 19 de novembro de 2025 e o prazo, iniciado em 24 de novembro de 2025, findou em 28 de novembro de 2025, data da oposição. A decisão de Evento 85 limitou-se a dar ciência às partes do agendamento da vistoria e a determinar à ré que providenciasse os documentos solicitados pelo perito no item "B" de sua petição. Naquele item, o perito requereu o envio de contratos e extratos "atuais e dos últimos 24 meses (considerando como referência a data da citação)". Assiste razão à embargante quanto a este ponto específico: em ação renovatória de locação, o valor locativo a ser apurado é aquele correspondente ao início do prazo renovando, e não à data da citação, de modo que a remissão contida na petição do perito, incorporada à decisão embargada sem ressalva, encerrava obscuridade quanto ao marco temporal da avaliação. Acolho parcialmente os embargos para integrar a decisão de Evento 85 e explicitar que a data-base da perícia é 18 de outubro de 2022, data de início do período renovando. No mais, os embargos não merecem acolhimento. A pretensão de que os documentos encaminhados ao perito fossem restritos ao período correspondente à data-base não decorre de omissão da decisão embargada, e tampouco encontra amparo técnico: a coleta de elementos amostrais de períodos diversos não é incompatível com a data-base, desde que os valores sejam a ela atualizados por índice contratual, procedimento efetivamente adotado no laudo. Do mesmo modo, a delimitação prévia das amostras a serem utilizadas insere-se no âmbito técnico do encargo pericial e não comporta predeterminação pelo juízo, sem prejuízo do controle posterior da metodologia empregada, que é justamente o que ora se realiza. Por fim, o requerimento de concessão de prazo para levantamento e encaminhamento da documentação está prejudicado, pois a própria embargante informou ter remetido os documentos ao perito em 23 de janeiro de 2026 (Evento 95). A integração ora determinada não altera o resultado do trabalho pericial, que observou a data-base de outubro de 2022, nem produz efeito modificativo, razão pela qual fica dispensada a providência do artigo 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil. Passo à análise da impugnação ao laudo pericial. Nos termos do artigo 477, § 2º, incisos I e II, do Código de Processo Civil, cabe ao perito esclarecer ponto sobre o qual exista divergência ou dúvida suscitada por qualquer das partes ou pelo juízo, bem como ponto divergente apresentado no parecer do assistente técnico da parte. In casu , a ré instruiu sua manifestação com parecer técnico divergente que, a partir de amostra composta exclusivamente por lojas do mesmo segmento comercial da autora, alcançou valor locativo unitário de R$ 367,00/m² (trezentos e sessenta e sete reais por metro quadrado) e aluguel mínimo mensal de R$ 21.600,00 (vinte e um mil e seiscentos reais), montante substancialmente superior àquele apurado pelo perito do juízo. A divergência é técnica, fundamentada e recai sobre o próprio objeto da prova, o que basta para atrair a incidência do dispositivo legal acima referido. Acresce que a impugnação aponta pontos do laudo cuja compreensão não se extrai do próprio trabalho, e que são verificáveis em seu texto. O capítulo 18 mantém fixados em 1,000 todos os fatores de homogeneização, à exceção do fator área, embora o perito, ao responder aos quesitos, reconheça que a localização interna, o fluxo de consumidores, a fachada, a visibilidade e a capacidade de geração de receita do segmento influenciam a formação do valor locativo. O capítulo 11.1 qualifica a loja avalianda como detentora de localização privilegiada, ao passo que a resposta ao quesito (i) da ré a situa em trecho intermediário do corredor e afasta a caracterização de ponto nobre. O capítulo 17 afirma que não foram considerados os descontos concedidos durante a pandemia e, na sequência, registra que a média dos valores escalonados foi apurada já considerando o desconto aplicado, ao mesmo tempo em que a tabela de elementos comparativos contém legenda específica assinalando os períodos de desconto. O item 2 da Tabela 3 do capítulo 19 foi pontuado pela utilização de doze dados de mercado, embora a planilha registre que, das quatorze amostras coletadas, dez permaneceram após o saneamento estatístico. O intervalo de confiança apresentado situa-se entre R$ 301,82/m² e R$ 333,39/m², enquanto o valor adotado é a média saneada de R$ 304,37/m². E o capítulo 10, ao anunciar a descrição do imóvel conforme contrato firmado entre as partes, reproduz instrumento contratual relativo a unidade diversa da que é objeto desta ação. Há, ainda, dúvida deste juízo quanto à efetiva juntada dos contratos das lojas que compõem a amostra, pois a resposta ao quesito 4 da autora informa que tais contratos constam do Anexo IV do laudo, ao passo que o capítulo 6 consigna que, por solicitação da administração do empreendimento, os contratos e boletos seriam mantidos em sigilo, apresentando-se apenas planilha com os valores. Não se trata, portanto, de mero inconformismo com a conclusão pericial, mas de questões objetivas cuja elucidação é indispensável ao controle da metodologia adotada e, por consequência, à formação do convencimento sobre o valor locativo. Decidir a causa sem essa elucidação importaria julgar com base em prova técnica cuja memória de cálculo não é reproduzível pelas partes nem pelo juízo. Defiro, pois, o requerimento de esclarecimentos. Intime-se o perito para, no prazo de quinze dias, prestar os esclarecimentos previstos no artigo 477, § 2º, do Código de Processo Civil, respondendo aos quesitos suplementares formulados no Evento 110, manifestando-se de forma específica sobre o parecer técnico divergente que o acompanha, e abordando, com a respectiva memória de cálculo: a) de que forma a atividade exercida pela loja avalianda e a sua localização no empreendimento foram consideradas na etapa de homogeneização, e as razões técnicas da adoção de fator neutro para os demais atributos; b) a compatibilização entre a qualificação da loja como de localização privilegiada, no capítulo 11.1, e a resposta ao quesito (i) da ré; c) o tratamento conferido aos períodos assinalados na amostra como sujeitos a descontos concedidos durante a pandemia, indicando se foram excluídos, recompostos ou considerados na apuração dos valores locativos médios equivalentes; d) o critério que fundamentou a pontuação atribuída ao item 2 da Tabela 3 do capítulo 19, considerando o número de elementos remanescentes após o saneamento estatístico; e) a razão pela qual o intervalo de confiança foi construído em torno de valor diverso da média saneada adotada como resultado da avaliação; f) o instrumento contratual reproduzido no capítulo 10, retificando a descrição do imóvel avaliando, se o caso; g) se os contratos das lojas que integram a amostra foram juntados no Anexo IV do laudo, e, em caso negativo, de que forma as partes poderão conferir os valores lançados na planilha de elementos comparativos. Prestados os esclarecimentos, manifestem-se as partes no prazo comum de quinze dias. O levantamento dos valores depositados a título de honorários periciais será apreciado depois de prestados todos os esclarecimentos porventura necessários, conforme prevê o artigo 465, § 4º, do Código de Processo Civil. Decorrido o prazo de manifestação das partes sobre os esclarecimentos, com ou sem resposta, tornem os autos conclusos, em conjunto com os autos nº 1001753-86.2021.8.26.0309, em apenso, para sentença.