1006293-13.2025.8.26.0286

Processo 1006293-13.2025.8.26.0286 - Ação Civil Pública - Parcelamento do Solo - Associação de Moradores do Loteamento Residencial Bosque da Castelo - Kelly Daliana Decks Epp - - Kelly Casa Nativa Imoveis Ltda - - Alexandre Koblinski Ferro - - Município de Itu - Emerson Martone - - Marcos Takeshi Yamada - - Elisa Francisco Yamada - - Helio Crepaldi - - Tania Raquel Guimbuti Rodrigues Crepaldi - - Olga Nascimento de Sousa Oliveira - - Elton de Sousa Oliveira - - Odilon Jose de Oliveira Junior - - Rose de Castro Barros - - Wellington Martins de Barros - - Túlio dos Santos Araujo Bispo - - Hermelina dos Santos Araujo - - Vera Lucia Cavalcante Silva Ribeiro - - Antonio Carlos Ribeiro - Vistos. Trata-se de ação civil pública, em que a parte autora pretende o reconhecimento da implantação de parcelamento clandestino/irregular do solo sob a denominação "Fazenda Bosque da Castelo Ecocamping" (Matrícula nº 19.926 do CRI de Itu) e a consequente condenação dos réus particulares e do Município de Itu nas obrigações de regularização urbanística e ambiental do empreendimento (na forma da Lei nº 6.766/1979 e Lei nº 13.465/2017), outorga de escrituras ou adjudicação compulsória, além de indenização por perdas e danos e danos ambientais. O réu Município de Itu, por seu turno, suscitou preliminarmente a extinção do processo por abandono da causa/desídia da autora e informou não ter outras provas a produzir. Os corréus Kelly Daliana Decks Ltda., Kelly Casa Nativa Imóveis Ltda. (atual Ferro Capital Ltda.) e Alexandre Koblinski Ferro, em contestação, suscitaram preliminares de defeito de representação processual, incapacidade processual por invalidade de endereço da sede da autora, ilegitimidade ativa/desvio de finalidade e coisa julgada material decorrente de demandas anteriores; no mérito, sustentaram que o local opera estritamente como camping rural/turístico aprovado pela municipalidade, com mera cessão de uso de módulos e venda de chalés de madeira para lazer temporário sem alienação de lotes, pugnando pela improcedência dos pedidos e condenação da autora por litigância de má-fé. REJEITO a preliminar de abandono da causa ou desídia, arguida pelo Município de Itu. Conforme demonstrado nos autos, a manifestação do ente público de fls. 494/495 fundou-se em equívoco material manifesto, reportando-se a processo executivo estranho à lide (Processo nº 0080379-26.2017.8.26.0100 da 35ª Vara Cível da Capital), estando o presente feito em regular e tempestivo andamento. A associação autora colacionou aos autos seus atos constitutivos, atas de fundação/eleição devidamente registradas perante o Registro Civil de Pessoas Jurídicas e comprovante de inscrição no CNPJ com endereço cadastrado, preenchendo os requisitos formais de existência e outorga de procuração por seu presidente em exercício. A autora é associação civil constituída há mais de um ano e possui expressa previsão estatutária voltada à defesa da ordem urbanística, proteção ao consumidor e ao meio ambiente, possuindo legitimidade ativa extraordinária nos termos do art. 5º, inciso V, alíneas "a" e "b", da Lei nº 7.347/1985. AFASTO a preliminar de coisa julgada. As ações pretéritas mencionadas pelos contestantes (Processos nº 1006337-71.2021.8.26.0286 e nº 1023302-66.2022.8.26.0003) versaram estritamente sobre direitos contratuais individuais entre partes específicas, não havendo a tríplice identidade (partes, causa de pedir e pedido) em relação à presente ação civil pública, a qual visa tutelar a ordem urbanística e o meio ambiente sob a perspectiva de direitos difusos e coletivos (art. 337, §§ 1º e 2º, e art. 504, II, do CPC). Partes legítimas e bem representadas. Presentes os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo. Não há irregularidades a serem sanadas, nem nulidades a serem declaradas. Dou o feito por SANEADO. São pontos controvertidos: a) a efetiva natureza jurídica e destinação fática das ocupações existentes na área da matrícula nº 19.926 do CRI de Itu (se atividade exclusiva de camping turístico ou se caracterizado parcelamento irregular/clandestino do solo para fins urbanos e formação de núcleo urbano consolidado); b) a ocorrência de venda ou promessa de venda de parcelas de solo/lotes vinculadas a construções residenciais com aparência de definitividade e promessa de regularização futura; c) a adequação ou desvirtuamento do projeto aprovado administrativamente perante o Município de Itu (PA nº 15.421/2019) e dos alvarás concedidos; d) a existência de degradação ambiental, supressão vegetal indevida ou intervenção em Áreas de Preservação Permanente (APP) decorrentes das obras e edificações executadas; e) a viabilidade técnica e urbanística de regularização fundiária do empreendimento (Reurb - Lei nº 13.465/2017) ou a necessidade de adequações/recomposição do local. Ônus da prova distribuídos nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Importante ressaltar que as mesmas partes também litigam no Processo nº 4001571-79.2025.8.26.0286, envolvendo Reintegração de Posse movida por Kelly Daliana Decks EPP e Ferro Capital Ltda. em face da Associação de Moradores do Loteamento Residencial Bosque da Castelo, relativa aos atos de autotutela e tomada da portaria pela Associação. Naquele processo houve o deferimento de tutela para franquear o acesso das autoras às áreas comuns/operacionais para manutenção e prestação dos serviços autorizados pelo E. TJSP, com realização de prova oral e determinação de realização de prova pericial, ainda em andamento. DEFIRO a produção de prova pericial de engenharia civil/ambiental e a prova documental superveniente. INDEFIRO a prova oral, uma vez que a definição da conformidade urbanística, ambiental, registral e estrutural do empreendimento constitui matéria estritamente técnica e documental, a ser integralmente elucidada pelo laudo pericial oficial e pelos pareceres dos órgãos públicos competentes (art. 370, parágrafo único, e art. 443, II, do CPC). Nomeio o perito engenheiro civil RAFAEL OTO BAYER, profissional habilitado no Portal dos Auxiliares. Quesitos do Juízo: Qual a real caracterização física do empreendimento implantado na área da Matrícula nº 19.926, considerando o número total de edificações; o padrão construtivo predominante (alvenaria, madeira pré-fabricada, etc.); o sistema de infraestrutura (água, esgoto, energia centralizado ou individualizado por unidade) e a existência de arruamento definido, muros/cercas privativas ou divisão territorial autônoma entre unidades? A situação fática constatada corresponde estritamente à infraestrutura e ocupação típica de acampamento turístico (Lei nº 11.771/2008, com ocupação sazonal e temporária) ou apresenta características de parcelamento/subdivisão do solo para fins urbanos, com núcleo consolidado (Lei nº 6.766/1979)? 3. Esclareça o Perito se houve expansão ou modificação de obras em relação ao projeto aprovado pela Prefeitura de Itu (PA nº 15.421/2019), especificando se a quantidade e padrão das construções atuais estão conformes ao projeto aprovado ou se identificou obras não autorizadas ou ampliações posteriores? 4. Considerando a presença de móveis, utensílios de residência permanente, integração paisagística das edificações ao terreno e a infraestrutura constatada (medidores individualizados, fossas sépticas por unidade, cabeamento de fibra óptica) especifique o Perito qual é a dinâmica de ocupação identificada na vistoria (residencial permanente e contínua ou ocupação sazonal/temporária restrita a fins de semana e períodos de férias)? 5. Comparando-se os valores negociados nos contratos com as tarifas médias de hospedagem mensal em campings da região de Itu e dos preços imobiliários regionais para venda/aluguel de lotes urbanizados, é possível concluir que tais valores guardam correspondência com regime de hospedagem temporária ou com transação imobiliária de compra/venda? 6. Houve supressão não autorizada de vegetação nativa, intervenção em Área de Preservação Permanente (APP), nascentes ou cursos d'água? Qual é o estado de conformidade ambiental do empreendimento? 7. Sob a ótica técnica da engenharia, urbanismo e direito, o empreendimento constitui um acampamento/camping turístico legítimo com ocupação sazonal (Lei nº 11.771/2008) ou parcelamento irregular/clandestino do solo com divisão territorial, arruamento e formação de núcleo urbano consolidado (Lei nº 6.766/1979)? 8. Caso identificado parcelamento irregular, existe viabilidade técnica de regularização fundiária urbana conforme Lei nº 13.465/2017 (Reurb)? Quais adequações estruturais seriam necessárias? Faculto às partes e ao Ministério Público, a apresentação dos quesitos e indicação de assistentes técnicos no prazo de 15 dias, sob pena de preclusão. Após, INTIME-SE o perito a estimar seus honorários devendo especificar o número de horas necessárias e sua respectiva finalidade, bem como informar se haverá necessidade de diligência externa para elaboração da perícia. Caberá às partes, na proporção de 50% cada, o adiantamento dos honorários periciais, devendo comprovar o depósito, no prazo de 10 dias, a contar de sua intimação, que se dará por ato ordinatório (art. 95 do CPC). Depositados os honorários, INTIME-SE o perito para dar início aos trabalhos, devendo observar as comunicações e intimações necessárias para acompanhamento da prova. Laudo em 30 dias. Com a juntada, intimem-se as partes para manifestação em 15 dias, mesmo prazo em que deverão juntar aos autos, eventual parecer divergente elaborado por seu assistente técnico. Int. - ADV: MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), LUIZ FERNANDO DE SANTO (OAB 124598/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), ALINE MARIA CAIANI (OAB 134185/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), MARCOS ANTONIO LANDGRAFF DAHER (OAB 91586/SP), WALTER CARVALHO MONTEIRO BRITTO (OAB 235276/SP), WALTER CARVALHO MONTEIRO BRITTO (OAB 235276/SP), WALTER CARVALHO MONTEIRO BRITTO (OAB 235276/SP)