1006048-55.2025.8.26.0624

Processo 1006048-55.2025.8.26.0624 - Embargos de Terceiro Cível - Penhora / Depósito / Avaliação - Fabiano Alexandre Silva Porto - BANCO DO BRASIL S/A - Vistos. Trata-se de Embargos de Terceiro opostos por FABIANO ALEXANDRE SILVA PORTO, qualificado nos autos, em face de BANCO DO BRASIL S/A, igualmente qualificado, tendo por objeto a fração de terreno situada no Bairro Boa Vista, nesta Comarca de Tatuí/SP, correspondente ao lote nº 13 de parcelamento irregular, sobre a qual recaiu penhora determinada nos autos da execução de título extrajudicial nº 1004785-03.2016.8.26.0624, movida pelo ora embargado em face de Itakits Pré Moldados Ltda. EPP e outros, tendo por objeto a matrícula nº 69.347 do Cartório de Registro de Imóveis de Tatuí/SP. Alega o embargante, em síntese, que adquiriu, em 2018, por meio de Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural, um lote de terreno com área de 1.000,00 m², de terceiros que, por sua vez, o haviam adquirido dos executados no ano de 2012, decorrente do fracionamento irregular da gleba maior objeto da matrícula nº 69.347, a qual foi loteada e alienada a diversos adquirentes antes da constrição judicial. Aduz que exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel desde então, nele tendo edificado residência, sem qualquer oposição, e que não foi intimado da execução, tampouco teve conhecimento da constrição até ser surpreendido pela penhora. Afirmou que a alienação da referida fração ocorreu muito antes da constrição do bem e do ajuizamento da ação de execução, sendo o embargante adquirente e terceiro de boa-fé. Requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a suspensão liminar da constrição e, ao final, a procedência dos embargos, com o reconhecimento de sua posse e propriedade sobre a fração e o levantamento da penhora averbada (fls. 01/08). Juntou documentos (fls. 09/124). Deferido ao embargante os benefícios da justiça gratuita, recebidos os embargos de terceiro, com a suspensão das medidas constritivas e determinada a citação do embargado ( fls. 125). Regularmente citado, o embargado apresentou contestação (fls. 129/138), sustentando, em síntese: 1) a ausência de prova idônea da aquisição e da posse de boa-fé, tratando-se de documentos unilaterais; 2) que, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, a propriedade do imóvel somente se transmite com o registro no Cartório de Imóveis, de modo que, ausente a averbação, o alienante no caso, os executados permanece como titular do domínio perante terceiros de boa-fé, entre os quais o banco exequente; 3) a caracterização de fraude contra credores e fraude à execução, ante a ausência de publicidade do negócio jurídico invocado e; 4) subsidiariamente, a condenação do embargante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, por dar causa à constrição, dada a ausência de registro do título aquisitivo. Pugnou pela improcedência da ação. O embargante manifestou-se em réplica (fls. 143/144). Impugnou os termos da contestação, reiterando os fundamentos da inicial. O feito foi saneado (fls. 145/149), sendo determinada a realização de prova pericial. Laudo pericial (fls. 230/264). Instadas a se manifestarem sobre o laudo pericial, o embargado juntou parecer técnico de seu assistente (fls. 272/276), no qual, após análise técnica, concordou, com ressalvas, com laudo pericial. O embargante, por sua vez, manifestou-se no sentido de que o laudo corroborou integralmente a posse alegada na inicial, bem como a existência das benfeitorias (fls. 278). É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. Pretende o embargante seja declarada a insubsistência da penhora realizada nos autos da Execução de título extrajudicial nº 1004785-03.2016.8.26.0624, levantando-se a referida constrição que recaiu sobre a fração de terreno situada no Bairro Boa Vista, nesta Comarca de Tatuí/SP, correspondente ao lote nº 13. A ação é procedente. Os embargos de terceiro constituem instrumento processual destinado a proteger a posse ou a propriedade de quem, não sendo parte no processo principal, venha a sofrer turbação, esbulho ou ameaça em razão de ato de apreensão judicial (art. 674, CPC). A procedência do pedido pressupõe a demonstração, por parte do embargante, de que exercia posse ou detinha domínio sobre o bem constrito em momento anterior à constrição, bem como de sua boa-fé. Elaborado laudo pericial, o perito concluiu: Diante da vistoria realizada na área do terreno em litígio, do levantamento topográfico realizado in loco, das sobreposições realizadas, da análise da posse e do exame minucioso das documentações constantes em todas as ações de Embargos de Terceiros Cível, vinculadas a área em questão, concluímos para esta ação que: - O imóvel ocupado pelo embargante Fabiano Alexandre Silva Porto, corresponde ao Lote de número 13 de um parcelamento irregular, localizado no Bairro Boa Vista, Município de Tatuí SP; - Embora o contrato particular mencione a matrícula de número 45.808, a análise técnica e o histórico documental confirmam que a área de posse está, na verdade, inserida no perímetro da matrícula de número 69.347 do Cartório de Registro de Imóveis de Tatuí SP; - O levantamento topográfico preciso identificou que a área de posse atual do embargante é de 990,37 m², o que representa aproximadamente 3,3012% da área total da gleba de 30.000,00 m² registrada na matrícula de número 69.347, possuindo pequena divergência em relação aos 1.000,00 m² mencionados no Instrumento Particular de Compra e Venda, sendo a área física ligeiramente inferior à documental; - A posse exercida pelo embargante sobre a área do terreno que possui é clara e está individualizada no plano fático, sendo o lote totalmente delimitado por cercas e/ou muros de alvenaria, possuindo em sua superfície benfeitorias de caráter residencial (casa com piscina e área de churrasqueira), aparentando possuir idade real estimada em cerca de 5 anos; - Através da análise de contratos anteriores e imagens históricas de satélite, constatou-se que a posse da área remonta a 2012, tendo sido transmitida ao embargante em 2018; - Tecnicamente, restou comprovada a sobreposição da área ocupada com a descrição da matrícula de número 69.347, confirmando que o terreno do embargante é parte integrante da referida área maior (fls. 262/263). Questionado acerca da fração da posse do embargante em relação ao todo (quesito n. 2), o perito respondeu: Considerando que o embargante possui atualmente a posse sobre uma área tabular de terreno de 990,37 m², inserida em área maior de 30.000,00 m², registrada na matrícula de número 69.347 do Cartório de Registro de Imóveis de Tatuí SP, tem-se que a porcentagem obtida é de aproximadamente 3,3012% do todo (fls. 261). Questionado acerca da individualização do lote mencionado nos instrumentos particulares de compra e venda, o perito respondeu: : Sim Exa., o lote adquirido no Instrumento Particular de Compra e Venda do Embargante, juntado na inicial, encontra-se muito bem delimitado, cercado por cercas e/ou muros de alvenaria em suas divisas, conforme pode ser observado das ilustrações (imagens) acostadas ao longo do corpo do laudo pericial (quesito 3 fls. 262). Questionado acerca de indícios do exercício da posse ao longo dos anos em cada um dos lotes, bem como acerca da existência de eventuais acessões e benfeitorias, o perito afirmou: Sim, há indícios. Para a presente ação, denota-se que a construção erigida no terreno do embargante possui idade real/aparente de aproximadamente 5 anos, conforme observado em diligência pericial e aferidas/confirmadas através de análise de imagens históricas do programa Google Earth Pro (quesito 4 fls. 262). Em resposta ao quesito n. 5, o perito respondeu afirmativamente acerca dos limites da área da posse alegada pelo embargante, afirmando: Sim. Os limites precisos da área e do perímetro do terreno do embargante foram aferidos através de levantamento topográfico realizado in loco pela equipe multidisciplinar de agrimensura (topógrafos) do signatário, podendo ser observado as medidas nas plantas que seguirão nos anexos do presente laudo pericial (fls. 262). Em resposta ao quesito n. 6, esclareceu: A sobreposição observada, conforme resposta do quesito 1 Exa., é sobre a matrícula de número 69.347, registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Tatuí SP, sendo que o terreno de posse do embargante é uma parte da área da referida matrícula (fls. 262). Portanto, conforme laudo pericial, restou comprovada a existência de benfeitorias residenciais (casa com piscina e área de churrasqueira) com idade real/aparente de aproximadamente 5 (cinco) anos, aferida por diligência in loco e confirmada por imagens históricas de satélite. Mais relevante, o perito apurou, com base no exame de contratos antecedentes e de imagens históricas do Google Earth Pro, que a posse sobre a área em litígio remonta ao ano de 2012 quando adquirida pelos antecessores do embargante diretamente dos então proprietários registrais , tendo sido transmitida ao embargante em 2018 (fls. 262/263). Tal conclusão técnica, isenta e fundamentada em metodologia idônea (levantamento topográfico e análise de imageamento histórico), não foi refutada por nenhum elemento de prova em sentido contrário, tendo sido, ao revés, corroborada pelo próprio assistente técnico do banco embargado (fls. 272/276). No tocante a alegada fraude contra credores e de fraude à execução, tal argumento não prospera. Em primeiro lugar, a ausência de registro imobiliário do instrumento particular de compra e venda não desnatura, por si só, a posse legitimamente exercida pelo adquirente, sendo entendimento pacífico na jurisprudência do E. Tribunal de Justiça de São Paulo que a demora ou a ausência de registro não afasta a proteção possessória do terceiro de boa-fé, mormente quando comprovada a anterioridade da posse em relação à constrição, tal como no precedente da 13ª Câmara de Direito Privado (Apelação nº 0046118-06.2010.8.26.0577, Rel. Des. Nelson Jorge Júnior) e do C. Superior Tribunal de Justiça, cristalizado na Súmula 84: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Em segundo lugar, para a caracterização da fraude contra credores (art. 158 e seguintes do Código Civil) e da fraude à execução (art. 792 do CPC), exige-se a demonstração de que a alienação tenha ocorrido em momento posterior à formação de relação processual apta a reduzir o alienante à insolvência, bem como, no caso da fraude à execução envolvendo bens imóveis não registrados em nome do adquirente, a ciência do adquirente quanto à existência de demanda capaz de comprometer o patrimônio do alienante, nos termos do art. 792, IV, §§ 1º a 4º, do CPC. No caso concreto, a prova pericial evidenciou que a posse sobre a área remonta a 2012, ao passo que a execução principal (nº 1004785-03.2016.8.26.0624) foi ajuizada apenas em 2016, e a própria transmissão da posse ao ora embargante ocorreu em 2018 período em que não há qualquer elemento nos autos que demonstre a ciência do embargante quanto à execução ou a eventual registro de penhora ou de ação capaz de gerar presunção de má-fé. O ônus de demonstrar tal má-fé, a simulação ou a anterioridade da constrição competia ao embargado, do qual não se desincumbiu. Assim, tendo o embargante se desincumbido do ônus probatório que lhe cabia demonstrando a aquisição, a posse mansa, pacífica e pública, a boa-fé e a anterioridade da posse em relação à constrição , e não tendo o embargado produzido contraprova apta a infirmar tais conclusões, impõe-se o reconhecimento da procedência dos embargos de terceiro, com o consequente levantamento definitivo da penhora sobre a fração de 990,37 m² de posse do embargante, dentro do perímetro da matrícula nº 69.347 do CRI de Tatuí/SP. Do reconhecimento incidental da usucapião ordinária (art. 1.242 do Código Civil) Para além do acolhimento da pretensão possessória deduzida na inicial, entende este Juízo que os elementos de prova coligidos aos autos notadamente o laudo pericial de fls. 230/264 autorizam, de ofício, o reconhecimento incidental da usucapião ordinária sobre a fração de terreno em litígio, como fundamento reforçador do decisum e da exclusão da constrição. Dispõe o art. 1.242 do Código Civil: "Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos." No caso em exame, encontram-se preenchidos todos os requisitos legais: 1) justo título, consubstanciado nos Instrumentos Particulares de Compra e Venda de Imóvel Rural de fls. 12/18, hábil, em tese, a transferir o domínio, ainda que não levado a registro; 2) boa-fé, evidenciada pela ausência de qualquer elemento nos autos que indique conhecimento, pelo embargante ou por seus antecessores, de vício no negócio jurídico ou da pendência de constrição sobre o imóvel maior, robustecida pela circunstância de que a própria contestação do embargado não logrou comprovar má-fé, ônus que lhe incumbia; 3) posse com animus domini, mansa, pacífica, pública e ininterrupta, tecnicamente comprovada pelo perito judicial mediante levantamento topográfico, delimitação por cercas e muros, e edificação de benfeitorias residenciais e; 4) decurso de prazo superior a dez anos, computando-se, nos termos do art. 1.243 do Código Civil, a posse dos antecessores do embargante desde 2012 quando a área foi destacada da gleba maior e por eles ocupada somada à posse do próprio embargante a partir de 2018, perfazendo, na presente data, período contínuo superior a treze anos, sem qualquer notícia de interrupção ou de oposição por parte de terceiros ou do próprio embargado. Não constitui óbice ao reconhecimento a circunstância de a usucapião ter sido arguida de ofício e de forma incidental, e não em ação autônoma. É pacífico na jurisprudência, por aplicação analógica da Súmula 237 do Superior Tribunal de Justiça ("O usucapião pode ser arguido em defesa"), que a matéria pode ser reconhecida incidentalmente sempre que constituir fundamento relevante para a solução da controvérsia posta em juízo, como ocorre nos presentes embargos de terceiro, em que a usucapião serve de reforço causal ao afastamento da constrição sobre bem que já não mais integrava, do ponto de vista possessório e, por consequência, dominial, o patrimônio dos executados. Ressalva-se, todavia, que o presente reconhecimento produz efeitos exclusivamente entre as partes deste processo (inter partes), para os fins específicos de exclusão da penhora que recaiu sobre a fração ideal de 990,37 m² dentro da matrícula nº 69.347. Não substitui, tampouco dispensa, a via própria judicial autônoma (art. 246 e seguintes do CPC) ou extrajudicial (art. 216-A da Lei nº 6.015/73) , com a citação de eventuais confinantes, do cônjuge, se houver, e dos entes públicos interessados, para os fins de abertura de matrícula própria e registro do domínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, providência que o embargante deverá promover, caso pretenda a plena regularização registral do imóvel. O embargado resistiu à pretensão inicial, apresentando contestação de mérito e requerendo a improcedência do pedido (fls. 126/137), de modo que, tendo sucumbido, aplica-se a regra geral do art. 85, caput, do CPC, segundo a qual a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. Não se aplica, na espécie, a excepcional inversão prevista na Súmula 303 do STJ, cuja incidência pressupõe a ausência de resistência do embargado à pretensão possessória hipótese diversa da dos autos, em que houve contestação de mérito, impugnação da posse e arguição de fraude, exigindo-se, para o deslinde da controvérsia, a produção de prova pericial. Esta específica situação jurídica foi objeto de julgamento pelo e. Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática dos recursos repetitivos, oportunidade em que se fixou a seguinte tese no Tema 872 (REsp nº 1.452.840/SP): "Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios sucumbenciais serão de responsabilidade do embargado caso este tenha se oposto à pretensão de mérito, desafiando o próprio mérito dos embargos." Assim, tendo o embargado dado causa à resistência e sucumbido em sua totalidade, deve arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os embargos de terceiro opostos por FABIANO ALEXANDRE SILVA PORTO em face de BANCO DO BRASIL S/A, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: 1) RECONHECER a posse mansa, pacífica, pública e ininterrupta do embargante sobre a fração de terreno de 990,37 m² (novecentos e noventa metros e trinta e sete decímetros quadrados), correspondente ao lote nº 13 do parcelamento irregular situado no Bairro Boa Vista, nesta cidade e Comarca de Tatuí/SP, inserida no perímetro da matrícula nº 69.347 do Cartório de Registro de Imóveis de Tatuí/SP, conforme apurado no laudo pericial de fls. 230/264; 2) DECLARAR, incidentalmente e de ofício, nos termos do art. 1.242 do Código Civil, a usucapião ordinária em favor de FABIANO ALEXANDRE SILVA PORTO sobre a referida fração de 990,37 m², observada a ressalva de que tal reconhecimento produz efeitos limitados aos fins desta demanda (exclusão da constrição), remanescendo ao embargante a necessidade de promover ação própria ou procedimento extrajudicial de usucapião (art. 216-A da Lei nº 6.015/73), com a citação dos confinantes e demais interessados, caso pretenda a abertura de matrícula própria e o registro do domínio; 3) DETERMINAR o levantamento definitivo da penhora que recai sobre a fração ideal do imóvel de matrícula nº 69.347 do CRI de Tatuí/SP correspondente à área de posse do embargante, tornando definitiva a suspensão da constrição concedida às fls. 125. Em razão da sucumbência, CONDENO o embargado ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios que arbitro, com fundamento no art. 85, §2º, do CPC, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Traslade-se cópia desta sentença para a ação de execução de título extrajudicial, processo nº 1004785-03.2016.8.26.0624. Diante da juntada do laudo pericial (fls. 230/264), determino a expedição de Mandado de Levantamento Eletrônico (MLE) referente ao valor depositado às fls. 214, em favor do Perito Judicial, consignando os dados apresentado no formulário de fls. 267, bem como oficie-se à Defensoria Pública do Estado de São Paulo para que providencie o crédito, em favor do perito, dos honorários reservados às fls. 209. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1.010, CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária, caso possua advogado, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias. Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões. Após, remetam-se os autos à Superior Instância, para apreciação do recurso de apelação. Oportunamente, procedidas as anotações necessárias, recolhidas eventuais custas em aberto, encaminhem-se os presentes autos ao arquivo. P. I. C. - ADV: DIEGO AUGUSTO DE CAMARGO (OAB 331306/SP), DIEGO AUGUSTO DE CAMARGO (OAB 331306/SP), EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA (OAB 123199/SP)