1005833-36.2024.8.26.0100

DESPACHO Nº 1005833-36.2024.8.26.0100 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Apelação Cível - São Paulo - Apelante: Bruno Lopes Lima - Apelado: Comissão de Representantes do Empreendimento Condomínio Bks Santo Antônio - Vistos, etc. Nego seguimento ao recurso. Registro que a presente decisão monocrática tem respaldo no art. 168, § 3º, c.c. o art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo. É caso de ratificar os fundamentos da r. sentença apelada, proferida nos seguintes termos: Trata-se de Embargos de Terceiro, com pedido liminar, opostos por COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO EMPREENDIMENTO CONDOMÍNIO BKS SANTO ANTÔNIO em face de BRUNO LOPES LIMA. A embargante busca o cancelamento da penhora e a consequente suspensão do leilão designado para o imóvel de matrícula nº 93.161 do 5º Registro de Imóveis da Capital, alegando a incompatibilidade do ato constritivo com os direitos garantidos aos adquirentes de unidades pela Lei nº 4.591/64. Aduz que o imóvel penhorado é o terreno do empreendimento Condomínio BKS Santo Antônio, situado à Rua Santo Antônio, nº 258, Bela Vista, São Paulo/SP, incorporado pela SANTO ANTONIO SPE em 11.12.2014. Sustenta que a constrição recaiu sobre bem submetido ao regime de afetação, que segrega o patrimônio para a consecução da incorporação e entrega das unidades, sendo incomunicável com o patrimônio geral da incorporadora. Afirmou que dívidas não vinculadas à conclusão das obras não podem ser satisfeitas com o terreno e ativos afetados, em prol do direito à moradia e função social da incorporação. A embargante também aruiu a nulidade do edital de leilão por conter informações equivocadas quanto ao percentual de obra executada (22,20% real versus 35,68% no edital) e à área construída (metragem final versus metragem atual). Ademais, defendeu a aplicação dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, apontando excesso de execução, visto que o valor do imóvel penhorado (R$ 36.319.350,00) supera em mais de 406 vezes o valor do débito executado (R$ 89.354,36). Mencionou que o empreendimento é deficitário, com custo estimado de R$ 25.907.689,20 para término da construção, e que os adquirentes têm assumido o déficit financeiro (fls. 21-23). Requereu a liminar para recebimento dos embargos com efeito suspensivo e, ao final, a procedência dos pedidos para determinar o cancelamento da penhora e hasta pública. (...) A controvérsia central nos presentes Embargos de Terceiro reside na possibilidade de manutenção da penhora e do subsequente leilão de imóvel objeto de incorporação imobiliária submetida ao regime de afetação, cuja incorporadora foi destituída e a obra assumida por uma Comissão de Representantes dos adquirentes, para a satisfação de crédito oriundo de rescisão contratual por culpa da incorporadora destituída. O regime de afetação, introduzido na Lei nº 4.591/64 pela Lei nº 10.931/2004, tem como finalidade proteger os adquirentes de unidades imobiliárias em caso de falência ou insolvência do incorporador. O art. 31-A da Lei nº 4.591/64 dispõe que: "A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes". Esta norma estabelece uma separação patrimonial e visa garantir que os recursos e bens do empreendimento sejam exclusivamente utilizados para a sua conclusão. O cerne da questão reside na interpretação do § 1º do art. 31-A, que estabelece que "O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva." A controvérsia se instala na definição do que seriam as "dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva". O embargado sustenta que seu crédito, proveniente da rescisão contratual por inadimplemento da incorporadora original, constitui uma dívida vinculada à incorporação. Contudo, a interpretação mais adequada da Lei nº 4.591/64, em consonância com seus objetivos e com o sistema de proteção do consumidor, deve distinguir entre as "dívidas da incorporação" e as "dívidas do incorporador". As dívidas da incorporação são aquelas inerentes ao desenvolvimento do empreendimento em si, como os custos de construção, aquisição de materiais, mão de obra, encargos fiscais e previdenciários diretamente relacionados à obra. Já as dívidas do incorporador, como a indenização por rescisão contratual devido a seu inadimplemento, são obrigações pessoais do empresário, decorrentes de sua má gestão ou falha no cumprimento de suas responsabilidades contratuais. O patrimônio de afetação foi criado para blindar o empreendimento contra as vicissitudes financeiras do incorporador, garantindo a consecução do projeto em benefício da coletividade dos adquirentes. Admitir que este patrimônio responda por dívidas decorrentes da própria falha do incorporador em entregar a obra no prazo, por exemplo, significaria esvaziar o propósito da afetação e onerar duplamente os adquirentes que, já prejudicados pelo atraso e abandono, assumiram o encargo de finalizar o empreendimento. Nesse sentido, a jurisprudência pátria, especialmente em casos complexos como a falência da ENCOL, já se manifestou no sentido de priorizar o interesse coletivo na continuidade da obra. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.115.605/RJ, destacou que "o espírito da Lei nº 4.591/64 se volta claramente para o interesse coletivo da incorporação, tanto que seus arts. 43, III e VI, e 49, autorizam, em caso de mora ou falência do incorporador, que a administração do empreendimento seja assumida por comissão formada por adquirentes das unidades, cujas decisões, tomadas em assembleia, serão soberanas e vincularão a minoria." (STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº 1.115.605 RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Julgado em 07/04/2011). Este julgado histórico já indicava a primazia do interesse coletivo na conclusão da obra sobre os interesses individuais de indenização. Ademais, a Lei Federal nº 4.591/64 dialoga com o Código de Processo Civil, que proíbe expressamente a expropriação de direitos de terceiros adquirentes de boa-fé em imóveis objeto de incorporação imobiliária, conforme o art. 833, inciso XII, que estabelece a impenhorabilidade de "créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sujeitas a regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra". Embora o artigo se refira a créditos, a interpretação extensiva, já reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp Nº 1.675.481 DF (STJ, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 20/04/21), abrange "todo o patrimônio de afetação destinado à consecução da incorporação imobiliária, a fim de atender o propósito legal consistente na proteção dos direitos dos consumidores atuais e futuros adquirentes das unidades imobiliárias autônomas". Privilegiar a penhora do terreno, que é o alicerce de todo o empreendimento, esvaziaria o propósito legal e o esforço da coletividade de adquirentes. Ademais, o art. 43, § 4º da Lei nº 4.591/64, com a alteração da Lei nº 14.382/2022, deixam claro que as unidades não comercializadas (unidades estoque) são "indisponíveis e insuscetíveis de constrição por dívidas estranhas à respectiva incorporação". O terreno, onde as unidades serão erigidas, por sua vez, é o bem mais crucial para a consecução da obra. Uma vez que o o empreendimento é deficitário e dependente da venda de unidades remanescentes para sua conclusão, a penhora do terreno inviabilizaria essa fonte de recursos e o propósito social do empreendimento. Tal diferença já é suficiente para o acolhimento dos embargos de terceiro. A nulidade do edital de leilão, por sua vez, também está demonstrada. O laudo pericial atesta que a obra foi paralisada com 22,20% de execução (fl. 91), e não com 35,68% como constou do edital (fl. 525 dos autos principais). Essa inconsistência substancial no edital pode levar a arrematação por valores distorcidos, em prejuízo dos legítimos interesses envolvidos, em especial dos adquirentes que buscam a continuidade da obra. O esforço da Comissão de Representantes e dos adquirentes em assumir a continuidade de um empreendimento deficitário, após o abandono da incorporadora, é digno de tutela jurisdicional. A Comissão já contratou administradora, segurança e serviços de engenharia, além de atuar judicialmente em dezenas de outros processos para proteger o patrimônio de afetação de diversas constrições. Exigir que esse patrimônio, que está sendo gerido com sacrifício para a conclusão de moradias, seja consumido por uma dívida que é responsabilidade direta da incorporadora destituída, desvirtua a finalidade do regime de afetação e compromete a função social da propriedade e do contrato, bem como o direito fundamental à moradia, assegurado pelo art. 6º da Constituição Federal. Diante de tal cenário, o pedido inicial comporta acolhimento. ANTE O EXPOSTO, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: DETERMINAR o cancelamento da penhora que recai sobre o imóvel de matrícula nº 93.161 do 5º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, nos autos do processo principal de cumprimento de sentença nº 0019249-30.2020.8.26.0100, bem como CANCELAR o leilão do imóvel. Em razão da sucumbência, condeno o Embargado ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (v. fls. 890/894). E mais, em que pesem as alegações recursais, na espécie, o direito dos adquirentes de unidades imobiliárias que se reuniram para o término das obras e consecução da função social do empreendimento com a entrega das unidades tem primazia sobre o direito de adquirentes individuais que optaram pela resolução do contrato, sob pena de impossibilitar a finalização do empreendimento. É o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça em casos semelhantes envolvendo o mesmo empreendimento. Confira-se: EMBARGOS DE TERCEIROS - Oposição pela Comissão de Representantes dos adquirentes reunidos para dar continuidade ao empreendimento abandonado pela Incorporadora - Sentença de improcedência - Inconformismo da embargante - Abandono da obra, pela incorporadora, que atingiu igualmente as partes - Direito de crédito dos embargados, decorrente da rescisão do compromisso de compra e venda, que não pode inviabilizar a continuidade das obras assumidas pelos demais - Patrimônio de afetação que garante a função social de entrega das unidades - Penhora de fração ideal do imóvel que causaria prejuízos injustos e excessivos à coletividade - Hipótese distinta daquela em que há responsabilização do próprio incorporador, ainda vinculado ao empreendimento - Apelo acolhido (Apelação Cível 1060310-43.2023.8.26.0100; Relator:Galdino Toledo Júnior; 9ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 27/8/2024). APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. - Sentença de procedência dos embargos para desconstituição da constrição averbada na matrícula nº 93.161 junto ao 5º Ofício de Registro de Imóveis da Capital. - Execução de dívida oriunda de rescisão contratual de instrumento de compra e venda de unidade integrante do imóvel penhorado, cuja titularidade é da sociedade de propósito específico, que não se confunde com a pessoa da incorporadora. Imóvel constrito protegido pelo patrimônio de afetação. Inteligência do art. 31-A, §1º, da Lei nº 4.591/64. Precedentes. Dívida ínfima em relação ao patrimônio constrito. Ademais, decisão da C. 19ª Câmara de Direito Privado, deste E. Tribunal (AI nº 2120549-39.2022.8.26.0000), que reconheceu a validade da assembleia geral realizada pelos adquirentes, em 11.04.2022, e permitiu o registro da ata, com o fim de viabilizar "atos de preservação do empreendimento, diante da invasão ocorrida e do iminente risco de leilão judicial do imóvel". Preservação do patrimônio, neste momento, que é de interesse coletivo. Desconstituição necessária. - Recurso da embargante para majoração da verba honorária fixada em R$ 5.000,00, por equidade. Art. 85 do CPC - critério objetivo em relação aos patamares mínimo e máximo da verba honorária, permitida a ponderação somente acerca dos critérios estabelecidos nos incisos do § 2º. Fixação equitativa somente permitida quando presentes os requisitos de valor inestimável ou irrisório dado à causa (artigo 85, § 8º do CPC). Controvérsia dirimida pelo A. STJ, no julgamento do TEMA 1.076, de caráter vinculante, sob o rito dos recursos representativos de controvérsia, previsto nos arts. 1.036 e seguintes do CPC/2015, nos REsp 1.850.512/SP e 1.877.883/SP. Tese firmada no sentido de que a fixação por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados, sendo obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do art. 85 do CPC.- Sentença de procedência mantida. Recurso da embargada parcialmente provido somente para conceder a justiça gratuita, acolhido o apelo da embargante para fixar a verba honorária de sucumbência no percentual de 12% sobre o valor da causa, já com o acréscimo do § 11 do art. 85 do CPC (Apelação Cível 1092326-84.2022.8.26.0100; Relator:Schmitt Corrêa; 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - Data do Julgamento: 25/3/2025). Quanto aos honorários sucumbenciais, o recurso, da mesma forma, não comporta acolhimento. O apelante apresentou defesa (fls. 720/725) e pleiteou a improcedência dos embargos. É dizer, diante do acolhimento do pedido inicial, a condenação do embargante ao pagamento do ônus da sucumbência era mesmo de rigor. Em suma, a r. sentença apelada não comporta reparos. Cabe a majoração dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Por fim, uma advertência: o recurso interposto contra esta decisão poderá ficar sujeito a multa. Posto isso, nego seguimento ao recurso. Int. - Magistrado(a) J.L. Mônaco da Silva - Advs: Rafael Shinhiti Kato (OAB: 318134/SP) - Viviane Zacharias do Amaral (OAB: 244466/SP) - Gabriela Brait Vieira Marcondes Tiete Lira (OAB: 256939/SP) - 4º andar