1005652-61.2025.8.26.0565

Processo 1005652-61.2025.8.26.0565 - Procedimento Comum Cível - Perdas e Danos - Condomínio São International Square - GAFISA S.A. - Vistos. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização subsidiária, multa contratual e lucros cessantes, ajuizada por CONDOMÍNIO SAO INTERNATIONAL SQUARE - SUBCONDOMÍNIO HOTEL em face de GAFISA S.A., na qual o autor sustenta que a ré assumiu a obrigação de edificar a Torre C, na qual estaria situada a sala de convenções/auditório de uso exclusivo do subcondomínio hoteleiro, área não entregue até a presente data, pleiteando a condenação da ré à obrigação de fazer, sob pena de indenização subsidiária correspondente ao valor da construção, à multa proporcional do art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e aos lucros cessantes decorrentes da impossibilidade de exploração econômica do espaço (fls. 1/15). Regularmente citada, a ré ofertou contestação (fls. 1841/1864), na qual arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que teria alienado a parte ideal e cedido os direitos e obrigações de incorporação relativos às Torres B e C à HUB LINE SPE LTDA, por escritura pública lavrada em 06/06/2025, antes do ajuizamento da ação (fls. 1843/1845); a ilegitimidade ativa do condomínio, por versar a demanda obrigação de natureza individual dos adquirentes (fls. 1846); e a ausência de provas dos fatos constitutivos do direito do autor. No mérito, impugnou a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a existência de prazo contratual para a edificação da Torre C, a caracterização de mora e o cabimento da multa e dos lucros cessantes, pugnando ainda pela condenação do autor por litigância de má-fé. As partes especificaram provas. Determinada a adequação do valor da causa (fls. 2118/2119), o autor apresentou estimativa fundamentada de cada parcela e atribuiu à ação o novo valor de R$ 10.959.121,90, recolhendo a complementação das custas (fls. 2139/2142). De início, considerando a expressiva majoração do valor da causa promovida por ocasião do cumprimento da ordem de adequação, dê-se ciência à ré acerca da petição, facultando-lhe manifestação no prazo de 15 (quinze) dias, inclusive para eventual impugnação, sem prejuízo das deliberações que seguem. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. A ré sustenta ter cedido à HUB LINE SPE LTDA. os direitos e obrigações relativos às Torres B e C do empreendimento, razão pela qual não poderia responder pela obrigação discutida nos autos. A alegação, contudo, não prospera. As obrigações cuja tutela jurisdicional se busca decorrem de relação jurídica originariamente estabelecida com a própria ré, que figura como instituidora e incorporadora do empreendimento. Ademais, a cessão invocada, celebrada entre a ré e terceiro estranho à lide, não é suficiente, por si só, para afastar sua legitimidade passiva, sobretudo porque não se evidencia de plano a anuência do autor à alegada substituição da devedora. Os efeitos da cessão sobre as obrigações discutidas nos autos constituem matéria de mérito e serão apreciados oportunamente, à luz do conjunto probatório. Presente, portanto, a pertinência subjetiva entre a demandada e a relação jurídica deduzida na petição inicial, rejeito a preliminar. Rejeito, igualmente, a preliminar de ilegitimidade ativa, porquanto o autor deduz pretensão relativa a área comum de uso exclusivo do subcondomínio hoteleiro, consistente na construção de auditório/sala de convenções que afirma integrar o projeto original do empreendimento, inserindo-se a defesa de tal interesse na esfera de atribuições condominiais, remanescendo as demais questões para apreciação do mérito. Por fim, a alegação de ausência de provas dos fatos constitutivos do direito constitui matéria meritória e será apreciada por ocasião do julgamento. Não havendo outras questões preliminares ou prejudiciais pendentes, e presentes os pressupostos processuais e as condições para o regular prosseguimento do feito, dou-o por saneado. Fixo como pontos controvertidos: (i) a existência de obrigação da ré de edificar a Torre C e a respectiva sala de convenções/auditório, bem como eventual prazo para seu cumprimento; (ii) os efeitos da cessão dos direitos e obrigações relativos às Torres B e C invocada pela ré e sua eventual repercussão sobre a responsabilidade pelas obrigações discutidas nesta demanda; (iii) a caracterização da mora e o cabimento da multa prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964; (iv) a ocorrência dos alegados lucros cessantes e sua extensão; (v) o valor da obrigação de fazer postulada subsidiariamente. O ônus da prova permanece distribuído na forma do art. 373 do Código de Processo Civil, ressalvada apreciação posterior quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor e eventual redistribuição, caso necessária. Diante da natureza técnica da controvérsia quanto ao valor da obrigação de fazer postulada subsidiariamente, e considerando tratar-se de prova requerida por ambas as partes, defiro a realização de perícia de engenharia civil, com o objetivo de apurar o custo atual da edificação do centro de convenções/auditório descrito no projeto, nos memoriais e nos demais documentos técnicos do empreendimento, bem como fornecer elementos técnicos úteis à análise dos alegados prejuízos decorrentes da indisponibilidade da área para exploração econômica. Nomeio perito o engenheiro civil JUAREZ PANTALEÃO, CPF nº 050.179.628-24, e-mail jpantaleao@terra.com.br, telefones (11) 3101-6533 e (11) 99995-5967. Nos termos do art. 465 do Código de Processo Civil, determino as seguintes providências: a) fixo o prazo de 30 (trinta) dias para entrega do laudo pericial, contado da disponibilização dos autos ao expert, sem prejuízo de eventual prorrogação devidamente justificada; b) no prazo de 15 (quinze) dias da intimação desta decisão, as partes poderão: I - arguir impedimento ou suspeição do perito; II - indicar assistentes técnicos; III - apresentar quesitos. Após, intime-se o perito, preferencialmente por meio eletrônico, para que informe se aceita o encargo e, no prazo de 5 (cinco) dias, apresente proposta de honorários periciais, nos termos do art. 465, § 2º, do Código de Processo Civil. Apresentada a proposta, manifestem-se as partes em 5 (cinco) dias, nos termos do art. 465, § 3º, do Código de Processo Civil. Após, voltem conclusos para arbitramento dos honorários periciais. Intime-se. - ADV: THIAGO MAHFUZ VEZZI (OAB 228213/SP), LUCAS SEITI ANDO (OAB 296483/SP)