1005451-33.2025.8.26.0577

Processo 1005451-33.2025.8.26.0577 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Ellen Vasconcelos de Campos - Rosangela Matos - - Amil Negócios Imobiliários - Vistos. Em SANEADOR, verifico não ser o caso de julgamento conforme os arts. 354 e 355 do CPC, nem alvitro complexidade na matéria de fato ou direito que exija a convocação da audiência tratada no art. 357, §3º, do CPC. Tiro que a petição inicial preenche em tese os requisitos legais dos arts. 319 e 320, ambos do CPC. O Juízo é competente para processar e julgar a demanda. As partes são aparentemente legítimas e estão bem representadas, não havendo irregularidades a suprir ou nulidades a sanar. O interesse processual existe, mostrando-se a tutela jurídica pretendida necessária e útil e a via processual adequada. O pedido não é fática ou juridicamente impossível. As condições da ação devem ser aferidas a partir das alegações contidas na incoativa e, no caso, estão demonstradas. Os pressupostos de existência e desenvolvimento válido e regular do processo estão presentes. Afasto a PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ad causam arguida pela corré RA Amil Negócios Imobiliários Ltda. às fls. 316/335. Embora a jurisprudência assente que a imobiliária, em regra, atua como mera mandatária e intermediadora da locação, no caso sob análise a causa de pedir não se restringe aos defeitos estruturais originários do imóvel. Debate-se, outrossim, suposta falha na prestação de serviços de administração e assessoria de cobrança (consistente na inércia perante as notificações de inabitabilidade, exigência continuada de aluguéis e efetivação de protestos cartorários em desfavor da locatária após a desocupação fática do bem). À luz da teoria da asserção, tais imputações de conduta própria conferem à imobiliária pertinência subjetiva para figurar no polo passivo da lide, de modo que a preliminar arguida confunde-se com a matéria de mérito e com ela será definitivamente apreciada. O(s) PONTO(S) CONTROVERTIDO(S) está(ão) bem delimitado(s) na petição inicial, resposta(s) e réplica(s) apresentadas, consistindo, fundamentalmente, em eventual: I)Ocorrência de vício oculto e falha estrutural pré-existente no imóvel locado (notadamente quanto à ausência de muro de arrimo/contenção adequado na divisa com as encostas traseiras e falta de regularização administrativa da edificação perante a Prefeitura de Jambeiro); II) Configuração de caso fortuito ou de força maior decorrente de fortes chuvas em 23/02/2024 como causa excludente do nexo de causalidade e da responsabilidade civil das rés; III)Ocorrência de culpa concorrente ou exclusiva da vítima (locatária) pela guarda de seu veículo (Doblô) em local alegadamente de lazer/risco (próximo ao muro e à churrasqueira) em detrimento da garagem coberta; IV) Configuração de nexo causal direto entre o desmoronamento do muro/barranco e a patologia física diagnosticada na autora (trauma e desenvolvimento de Neuroma de Morton no pé), bem como a extensão das despesas médicas, sessões de ozonioterapia e necessidade de intervenção cirúrgica em 14/09/2024; V) Determinação da data de desocupação e efetiva entrega das chaves do imóvel (se em 09/03/2024 ou data superveniente) para fins de fixação do termo final de vigência dos aluguéis e encargos da locação; VI) Legitimidade e licitude dos protestos de títulos e das cobranças de aluguéis promovidos após a notificação extrajudicial enviada pela autora em 16/04/2024; VII) Extensão dos danos materiais (consubstanciados no conserto do veículo, avarias de utensílios domésticos, laudo técnico de engenharia, despesas de mudança e locação de veículo reserva, totalizando R$ 52.260,60) e configuração de danos morais indenizáveis sofridos pela autora. Na DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA, deverá a parte autora comprovar o fato constitutivo de seu direito e o pólo passivo comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito daquela (art. 373 do CPC). Dadas as peculiaridades da lide, caberá à autora a prova da ocorrência do sinistro, da extensão de suas perdas patrimoniais, da lesão corporal sofrida e do nexo de causalidade com o desmoronamento. Caberá às rés demonstrar que o imóvel ostentava condições estruturais regulares de estabilidade e segurança previamente ao sinistro, bem como a ocorrência de caso fortuito/força maior apto a romper o nexo causal, ou a configuração de culpa exclusiva/concorrente da locatária. Não dependem ou precisam de mais provas os fatos notórios, os relatados por uma parte e já confessados pela parte contrária, os já admitidos, de qualquer modo, no processo, como incontroversos, e os que em cujo favor milita presunção legal de existência ou de veracidade (art. 374, CPC). São incontroversos a existência da relação locatícia entre as partes, a ocorrência de chuvas torrenciais na data de 23/02/2024 e o desmoronamento físico do muro limítrofe sobre o veículo da autora. NOMEIO, como PERITO(A) JUDICIAL, o(a) Senhor(a) Karla Conceição Assis de Oliveira, para avaliar o bem imóvel, fixando o prazo de 30 dias úteis para entrega do(s) laudo(s). Considerando o trabalho a ser desenvolvido pelo "Expert" e o tempo envolvendo sua realização, com base na tabela anexa à Resolução nº 910/2023, do Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, observando-se o grau I (condições estruturais de segurança e solidez de imóvel, segurança do trabalho/insalubridade, demolitória, nunciação de obra nova) , previsto em referida tabela, arbitro os honorários periciais no valor de R$2.200,00. Providencie a Serventia, desde já, o cadastro dos dados necessários do processo e do Perito no Portal dos Auxiliares da Justiça, dispensado o envio de e-mail diretamente ao profissional, de acordo com o Comunicado Conjunto n. 2.191/16 (Processo CPA n. 2.003/0083). Intime(m)-se a(s) parte(s) e o Ministério Público que atuar no feito para, se quiser(em), indicar(em) assistente(s) técnico(s) e apresentar quesito(s), em 15 dias.Expirado esse prazo, com ou sem manifestação, intime-se o perito nomeado para, em 05 dias, dizer se a aceita o encargo, informando-lhe que a parte responsável é beneficiária da Justiça Gratuita conforme fls. 300. Aceita a perícia pelo(a) expert, tratando-se de perícia custeada pelo Estado, oficie a Serventia, como de rigor, para a reserva dos respectivos honorários periciais (art. 95 do CPC), observando-se os termos da Resolução nº 910/2023 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Após noticiada nos autos a reserva dos honorários, intime-se o(a) perito(a) para o início dos trabalhos e elaboração do laudo pericial respeitando o art. 473 do CPC. O perito deverá dar ciência às partes da data e do local para início da produção da prova mediante e-mail dos respectivos advogados vinculado no processo. Com a entrega/juntada do(s) laudo(s) aos autos, oficie-se à DPESP comunicando o ocorrido e solicitando o imediato depósito/pagamento dos honorários periciais então reservados, ficando desde já autorizado o levantamento dos mesmos, com expedição da guia respectiva. Sem prejuízo, com a juntada do(s) laudo(s), intime(m) a(s) partes e o MP que atuar no feito para ciência e eventuais apresentações de impugnação e parecer do(s) assistente(s) técnico(s), em 15 dias. Havendo impugnação do(s) laudo(s) sem nova conclusão, intime-se o perito para em 15 dias esclarecer os pontos de dúvidas ou divergências levantados. DEFIRO a PROVA DOCUMENTAL, porém nos termos do art. 435 do CPC (...documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. ... documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos ..." .). Com vistas a instruir a prova documental e demonstrar os fatos impeditivos invocados na contestação, DEFIRO a expedição dos seguintes ofícios: I)À Coordenadoria Municipal de Defesa Civil de Jambeiro/SP, para que informe, no prazo de 15 (quinze) dias, se houve atendimento de ocorrência motivada por deslizamento de encostas no endereço do imóvel locado ou em suas divisas imediatas em 23/02/2024 ou 24/02/2024, encaminhando cópia do respectivo boletim de ocorrência de desastre ou laudo de interdição técnica, caso existentes. Deverá a autora, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se expressamente sobre o questionamento de fls. 457/459, esclarecendo se o seguro de seu automóvel ensejou indenização securitária para os reparos do veículo Doblô (placa e dados nos autos), juntando eventual comprovante de sinistro e apólice correspondente. Por fim, diante das especificidades do caso em apreço, INDEFIRO a produção de PROVA ORAL (testemunhal) pleiteada por ambas as partes às fls. 457/459 e fls. 463/465. A teor do que dispõem o artigo 370, parágrafo único e o artigo 443, inciso II, ambos do Código de Processo Civil , cabe ao magistrado indeferir, em decisão devidamente motivada, a inquirição de testemunhas sobre fatos que só por exame pericial ou por documentos puderem ser provados. Na hipótese vertente, as questões controvertidas centrais (determinação da causa técnica de colapso de muro de arrimo limítrofe em face de intempéries pluviométricas e verificação de nexo etiológico-causal entre o soterramento e o desenvolvimento de patologia crônica neurológica-ortopédica no pé da demandante) ostentam natureza eminentemente científica e técnica especializada. No que tange aos demais pontos controvertidos tais como o termo fático da rescisão contratual, a notificação de inabitabilidade, a entrega das chaves e a comprovação fática da extensão dos prejuízos materiais (locações de veículo, serviços de consertos mecânicos, caminhão de mudança e gastos com desabrigamento) , cuidam-se de fatos eminentemente prováveis por intermédio de prova documental (artigo 443, inciso I, do CPC ), a qual fora copiosamente encartada aos autos pelas partes litigantes (contratos, termos de vistoria, comprovantes fiscais, orçamentos, faturas, notificações extrajudiciais, apólices de seguro e correspondências), revelando-se de todo estéril e desnecessária a inquirição oral de testemunhas para tais fins. Servirá o presente, por cópia digitada, como mandado e comunicação bastante para todos os fins, sendo preferencial a expedição de carta com aviso de recebimento, salvo expressa vedação legal. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Int. - ADV: VALDIVINO ALVES (OAB 104930/SP), JONATAN SAULO DOS SANTOS ALVES (OAB 286593/SP), MARCELO ADRIANO QUIRINO (OAB 409901/SP), JEFFERSON XAVIER GOMES PEREIRA (OAB 463799/SP), JÉSSICA ARRUDA DE MEDEIROS (OAB 479504/SP)