1005067-04.2025.8.26.0114

Procedimento Comum Cível Nº 1005067-04.2025.8.26.0114/SP AUTOR : MIRIAN SILVA SANTOS ALVES ADVOGADO(A) : VALÉRIA RODRIGUES (OAB SP125168) RÉU : FRANCISCO JOSE ALVES ADVOGADO(A) : CAROLINA ALINE ZAUPA (OAB SP277027) DESPACHO/DECISÃO Vistos MIRIAN SILVA SANTOS ALVES ajuizou a presente ação de extinção de condomínio cumulada com alienação judicial de coisa comum, arbitramento de aluguéis e obrigação de fazer em face de FRANCISCO JOSÉ ALVES , alegando que as partes, ex-cônjuges divorciados em 29/11/2023, permanecem em condomínio sobre o imóvel situado na Rua Nilo Peçanha, nº 202, Jardim Garcia, Campinas/SP, cuja partilha, na proporção de 50% para cada ex-cônjuge, não teria sido formalizada. Sustenta que o réu ocupa o bem com exclusividade desde setembro de 2024, sem repassar-lhe qualquer valor a título de fruição, e que dificulta a alienação amigável do imóvel. Atribuiu à sua cota-parte o valor aproximado de R$ 330.000,00 e ao aluguel mensal do imóvel o importe de R$ 3.000,00, requerendo, em síntese: a) a concessão da gratuidade de justiça; b) a antecipação dos efeitos da tutela para arbitramento liminar de aluguel mensal de R$ 1.500,00 (cota-parte da autora) e para que o réu seja compelido a permitir a visitação do imóvel por interessados na compra, sob pena de multa diária; c) a citação do réu; d) a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis vencidos desde setembro de 2024; e e) ao final, a procedência da ação, com a extinção do condomínio, a alienação judicial do bem por valor não inferior a R$ 660.000,00 e o arbitramento definitivo do aluguel devido à autora até a efetiva venda, além de custas e honorários (evento 1). Foi deferida a gratuidade à autora (evento 9). A tutela de urgência foi indeferida (evento 14). Citado, o réu apresentou contestação cumulada com reconvenção (evento 21). Preliminarmente, arguiu a inépcia da inicial, ao fundamento de que o imóvel é objeto de alienação fiduciária em favor do Banco Itaú; impugnou a gratuidade de justiça concedida à autora, alegando que esta exerce atividades remuneradas e recebe pensão alimentícia em favor dos filhos; e questionou o valor atribuído à causa, por não contemplar o saldo do financiamento e demais encargos incidentes sobre o bem. No mérito, negou a obrigação de pagar aluguéis, sustentando que a autora ocupa gratuitamente imóvel de sua exclusiva propriedade. Alegou, ainda, que ela teria locado a terceiro a edícula existente no imóvel comum, sem lhe repassar a respectiva quota-parte, bem como que arcou sozinho com parcelas do financiamento, amortização extraordinária de R$ 70.960,28, realizada com recursos do FGTS, e débitos de IPTU, água e energia. Em reconvenção, postulou o ressarcimento dos valores que afirma ter suportado, além da concessão da gratuidade de justiça e da revogação do benefício deferido à autora. O réu recolheu as custas processuais (evento 29), oportunidade em que retificou a planilha de valores objeto da reconvenção. A autora apresentou manifestação à contestação e resposta à reconvenção (evento 37), pugnando pela rejeição de todas as preliminares; reiterou o pedido de tutela de urgência para arbitramento provisório do aluguel; sustentou que a alegada compensação com débitos relativos ao apartamento de propriedade exclusiva do réu não pode ser aqui apreciada, por constituir objeto de ação autônoma em trâmite perante o Juizado Especial Cível (processo nº 1013080-89.2025.8.26.0114), sob pena de bis in idem; impugnou, por ausência de prova documental do efetivo recebimento, os pedidos de restituição de aluguéis do sobrado e de dívidas propter rem; e, quanto à amortização do financiamento com o FGTS do réu, sustentou tratar-se de verba de natureza comum, auferida na constância do casamento sob o regime da comunhão parcial de bens, admitindo, no máximo, a compensação de 50% do valor (R$ 35.480,14). Instadas a especificar as provas que pretendiam produzir (evento 43), o réu requereu a oitiva de testemunhas, a juntada de conversas de aplicativo de mensagens e a produção de prova pericial de avaliação do imóvel (evento 47). A autora, por sua vez, sustentou ser incontroverso o valor de R$ 650.000,00 para o imóvel, com dispensa de perícia avaliatória; impugnou o abatimento das despesas de consumo e tributos pagos pelo réu; e requereu a expedição de ofício ao Banco Itaú Unibanco S.A. para extrato do financiamento, o depoimento pessoal do réu e a produção de prova testemunhal (evento 48). É o relatório. Fundamento e decido. Quanto à impugnação à gratuidade de justiça deferida à autora, a presunção de hipossuficiência decorrente da declaração de pobreza somente pode ser afastada mediante prova inequívoca da capacidade financeira do declarante, ônus que compete a quem impugna (art. 99, §2º, do CPC). No caso, o réu não trouxe aos autos elementos aptos a comprovar renda regular e suficiente da autora: o exercício informal e eventual de atividades divulgadas em redes sociais não equivale, por si só, a renda comprovada, e a pensão alimentícia recebida em favor dos filhos menores tem destinação própria e não se confunde com renda disponível da genitora para custeio das despesas processuais. Rejeito, pois, a impugnação, mantendo-se à autora os benefícios da gratuidade de justiça. A preliminar de inépcia da inicial não comporta acolhimento. O fato de o imóvel encontrar-se gravado por alienação fiduciária em garantia não retira das partes a titularidade dos direitos aquisitivos sobre o bem, os quais, adquiridos na constância do casamento, integram o patrimônio comum do extinto casal e são passíveis de partilha e de extinção de condomínio, independentemente da consolidação da propriedade plena em nome de terceiro fiduciário. A narrativa da inicial guarda, assim, lógica coerência com a conclusão pretendida. Também não prospera a preliminar de incorreção do valor da causa. O valor da causa reflete o proveito econômico que a autora pretende com o objeto da demanda e corresponde ao valo venal atribuído ao imóvel, nos termos do art. 292, IV, do CPC, de modo que a impugnação deverá ser rejeitada. A sentença transitada em julgado nos autos nº 1052994-68.2022.8.26.0114 atribuiu às partes, em iguais proporções, os direitos aquisitivos sobre o imóvel e a responsabilidade pelas parcelas do financiamento, além de disciplinar as despesas de IPTU, água e energia e a partilha dos frutos decorrentes da locação do sobrado dos fundos. Tais questões estão acobertadas pela coisa julgada, cabendo nesta demanda apenas a apuração dos valores eventualmente devidos. Quanto à amortização extraordinária de R$ 70.960,28, realizada pelo réu em 09/08/2024 com recursos do FGTS, a instrução limitar-se-á à comprovação do pagamento e de sua repercussão sobre o financiamento. A comunicabilidade dos recursos do FGTS, não abrangida pela partilha, não integra o objeto desta demanda, ressalvada a via própria. Também não integram a lide eventuais aluguéis e despesas relativos ao apartamento de propriedade exclusiva do réu, ocupado pela autora, por decorrerem de relação jurídica distinta e serem objeto, segundo informado, de demanda autônoma. Por fim, indefiro o pedido de reconsideração quanto ao arbitramento provisório de aluguéis. Ausente fato superveniente apto a modificar a decisão anterior e tendo a autora retornado ao imóvel comum, a controvérsia restringe-se atualmente a período pretérito, devendo ser solucionada após a instrução. As partes são legítimas e estão bem representadas. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido do processo, DECLARO SANEADO O FEITO. Fixo como pontos controvertidos: a) o valor de mercado do imóvel e, considerada a existência do financiamento, o valor econômico dos direitos aquisitivos pertencentes às partes; b) o valor locativo mensal do imóvel no período compreendido entre setembro de 2024 e o término da ocupação exclusiva pelo réu, bem como o valor correspondente à quota-parte de 50% da autora; c) o termo final da ocupação exclusiva exercida pelo réu, bem como a existência e a data de eventual manifestação inequívoca da autora contrária ao uso gratuito do bem; d) a existência de ajuste entre as partes acerca da dispensa recíproca de pagamento de aluguéis ou indenização pela utilização exclusiva dos respectivos imóveis e, em caso positivo, seu conteúdo e período de vigência; e) a existência, o período e o valor da locação do sobrado/edícula existente nos fundos do imóvel, os valores eventualmente percebidos pela autora e a ocorrência, ou não, de repasse ao réu; f) quais débitos de IPTU, água e energia foram gerados durante o período em que a autora permaneceu na posse do imóvel comum, quais deles foram efetivamente quitados pelo réu e os respectivos valores; g) os valores das parcelas do financiamento e das amortizações efetivamente suportados pelo réu após o divórcio, para fins de apuração do crédito decorrente da proporção de 50% já fixada no título judicial, sem rediscussão acerca da comunicabilidade do FGTS; h) a existência dos danos apontados na reconvenção, sua extensão, eventual relação causal com a utilização ou locação do sobrado/edícula no período indicado pelo reconvinte e o custo necessário à reparação. Nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, compete à autora comprovar os fatos constitutivos das pretensões deduzidas na ação principal, especialmente a ocupação exclusiva, eventual oposição anterior ao uso gratuito e os demais fatos relacionados à cobrança dos aluguéis. Incumbe ao réu demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos por ele invocados. Quanto à reconvenção, compete ao reconvinte comprovar os pagamentos que afirma ter efetuado, a percepção de frutos pela reconvinda e os alegados danos ao imóvel, cabendo a esta a demonstração de eventual pagamento, repasse ou outro fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado. Não há razão, no estado atual, para distribuição diversa do ônus da prova. Assim, defiro a produção de prova pericial , nomeando para o encargo o Sr. Perito Judicial GUSTAVO BÍCEGO PEREIRA DA SILVA (contato@gopericias.com.br), que deverá ser intimado a, no prazo de cinco dias, estimar seus honorários. A perícia deverá ser custeada pelo réu, que a requereu. Em seguida, após o depósito dos honorários por parte do réu, intime-se o perito para iniciar os trabalhos, devendo o laudo ser apresentado em 30 dias e deverá conter, no mínimo: a avaliação do valor de mercado dos direitos sobre o imóvel situado na Rua Nilo Peçanha, nº 202, Jardim Garcia, Campinas/SP, para fins de alienação judicial; a estimativa do valor locativo mensal do imóvel em sua integralidade e, se possível, em separado, do imóvel dos fundos (sobrado/edícula); a verificação das condições atuais de ocupação e conservação do imóvel e de eventuais benfeitorias, reformas ou danos identificáveis posteriores ao divórcio das partes. Intimem-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, indiquem assistentes técnicos e formulem seus quesitos. Defiro, outrossim, a expedição de ofício ao Banco Itaú Unibanco S.A . para que, no prazo de 15 (quinze) dias, encaminhe extrato detalhado do contrato de financiamento imobiliário do bem objeto da lide (Contrato nº 10149777303), com discriminação das parcelas pagas, de eventual amortização extraordinária e do saldo devedor atual, medida pertinente à apuração dos valores controvertidos relativos ao financiamento. Após a juntada do laudo pericial e o encerramento da respectiva fase de esclarecimentos, tornem conclusos. A presente decisão, digitalmente assinada, servirá de OFÍCIO, incumbindo à parte autora o seu encaminhamento, devendo-se comprovar o(s) respectivo(s) protocolo(s) nos autos. A resposta e eventuais documentos deverão ser encaminhados ao correio eletrônico institucional do Ofício de Justiça (upj5a8campinascv@tjsp.jus.br) em arquivo no formato PDF e sem restrições de impressão ou salvamento, devendo constar no campo "assunto" o número do processo. Campinas, 10/08/2026