1004329-39.2025.8.26.0268

Processo 1004329-39.2025.8.26.0268 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Eldeny Teixeira Costa - Tigo Assessoria Documental Ltda - Vistos. Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, ajuizada por Eldeny Teixeira Costa em face de Tigo Assessoria Documental Ltda, na qual se postula a resolução do contrato de cessão de direitos possessórios de fls. 59/63, relativo a área de 46.650m² no bairro Valo Velho, vinculada à matrícula nº 79.189, ao fundamento de inadimplemento do preço ajustado em R$ 4.600.000,00, do qual teriam sido pagos R$ 625.000,00, com pedidos de reintegração na posse, de indenização por lucros cessantes no valor mensal de R$ 11.800,00 desde janeiro de 2022 e, em caráter alternativo, de fixação de aluguéis em igual valor. A gratuidade da justiça foi indeferida pela decisão de fls. 150, tendo a parte autora recolhido as custas iniciais. Pela decisão de fls. 241/243 foi deferida em parte a tutela provisória de urgência, com embargo de obras e vedação de atos de disposição sobre a área, indeferida a reintegração liminar, determinando-se a citação. Citada, a requerida apresentou contestação a fls. 274/414, na qual suscitou incompetência territorial, ilegitimidade passiva, inépcia parcial da petição inicial, impugnação à gratuidade da justiça e impugnação ao valor da causa, requerendo, ainda, a revogação da tutela de urgência. No mérito, sustentou que o negócio consubstancia cessão de direitos possessórios, que houve adimplemento integral ou substancial das obrigações, que o cedente participou ativamente da execução do empreendimento e que a reintegração é materialmente inexequível, pleiteando, subsidiariamente, a limitação de eventual restituição a setenta por cento dos valores pagos, na forma da cláusula 8.1, e o reconhecimento do direito de retenção por benfeitorias. Requereu prova testemunhal, depoimento pessoal, prova pericial de avaliação, vistoria e contábil, além da expedição de ofícios. Noticiado o falecimento do autor em 04/12/2025, o espólio requereu habilitação a fls. 270, instruindo o pedido com a decisão de fls. 271/273, proferida nos autos nº 1000670-66.2026.8.26.0048, da 1ª Vara Cível da Comarca de Atibaia, que nomeou provisoriamente inventariante Sueli Souza dos Santos Costa. A fls. 418/421 o espólio noticiou a celebração de minuta de acordo e requereu a suspensão do prazo de réplica até deliberação do juízo do inventário, o que foi deferido pela decisão de fls. 422 pelo prazo de trinta dias. Decorrido o prazo sem manifestação, conforme certidão de fls. 426, renovou-se a intimação para réplica e especificação de provas pelo ato ordinatório de fls. 427, também transcorrido sem manifestação de qualquer das partes, conforme certidão de fls. 430. É o relatório. Decido. Cuidando-se de direito transmissível, o falecimento da parte autora acarreta a sucessão processual pelo espólio, na forma dos artigos 110 e 313, inciso I, do Código de Processo Civil, cabendo a representação ao inventariante, nos termos do artigo 75, inciso VII, do mesmo diploma. O pedido de habilitação veio instruído com a decisão que nomeou provisoriamente a inventariante, e a requerida, ciente do falecimento, apresentou contestação dirigida ao espólio, sem oposição ao ingresso. Configurada, assim, a hipótese de deferimento imediato nos próprios autos, nos termos dos artigos 689, 691 e 692 do Código de Processo Civil, com cessação da suspensão e retomada do curso do feito. Defiro a habilitação do Espólio de Eldeny Teixeira Costa, representado pela inventariante Sueli Souza dos Santos Costa. Anote-se a retificação do polo ativo, inclusive no sistema, devendo a inventariante juntar aos autos, no prazo de quinze dias, a certidão de óbito e o termo de compromisso firmado perante o juízo do inventário. O instrumento de fls. 59/63 foi subscrito também por Sueli Souza dos Santos Costa, na condição de cedente anuente, e a cláusula 2.1 refere a posse aos cedentes no plural. Considerando que a pretensão cumulada de reintegração de posse atrai a incidência do artigo 73, § 2º, do Código de Processo Civil, intime-se Sueli Souza dos Santos Costa, por si e não na qualidade de representante do espólio, para que declare, no prazo de quinze dias, se pretende integrar o polo ativo na condição de litisconsorte. A preliminar de incompetência territorial não se sustenta. A demanda cumula pedido de reintegração na posse de imóvel situado nesta Comarca, e a ação possessória imobiliária deve ser proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta, conforme o artigo 47, § 2º, do Código de Processo Civil. A cumulação com pretensão de conteúdo obrigacional não afasta a regra, porquanto a competência absoluta não se prorroga nem cede a critério de preponderância. Acresce que a afirmação de inexistência de cláusula de eleição de foro não encontra correspondência no instrumento contratual, cuja cláusula final, a fls. 63, elege o foro desta Comarca de Itapecerica da Serra para os litígios dele decorrentes. Rejeito a preliminar. Também não prospera a alegação de ilegitimidade passiva. O instrumento de fls. 59/63 qualifica expressamente Tigo Assessoria Documental Ltda como cessionária, representada pelo sócio administrador Tiago Gomes Santos da Silva, de modo que a requerida figura como contratante no negócio cuja resolução se postula. A própria contestação, ao sustentar o adimplemento das prestações pela requerida e ao invocar em seu favor a cláusula 8.1 do contrato para limitar eventual restituição, confirma a integração da pessoa jurídica à relação jurídica controvertida. Rejeito a preliminar. A alegação de inépcia parcial igualmente não se acolhe. A petição inicial contém pedidos certos e determinados, com exposição da causa de pedir e conclusão dela decorrente, não incidindo nas hipóteses do artigo 330, § 1º, do Código de Processo Civil. A apontada duplicidade entre lucros cessantes e aluguéis não se verifica no plano da postulação, uma vez que o item 7 dos pedidos de fls. 17 formula a fixação de aluguéis como forma alternativa de reparação, e não cumulativa. A vedação de dupla reparação pelo mesmo fato constitui matéria de mérito, a ser apreciada por ocasião da sentença, o mesmo se dando quanto à suficiência da prova dos lucros cessantes, que não se resolve no juízo de admissibilidade da inicial. Rejeito a preliminar. A impugnação à gratuidade da justiça está prejudicada, uma vez que o benefício foi indeferido pela decisão de fls. 150 e as custas iniciais foram recolhidas. A impugnação ao valor da causa comporta acolhimento parcial. Nas ações que têm por objeto a resolução de ato jurídico, o valor da causa corresponde ao valor do ato ou ao de sua parte controvertida, nos termos do artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil. Postulada a resolução integral do contrato, e não de parcela dele, o parâmetro é o preço certo ajustado na cláusula 4.1, de R$ 4.600.000,00, não se admitindo a dedução dos valores já recebidos, que não constitui critério legal. Havendo cumulação de pedidos, ao valor do ato soma-se o dos demais, conforme o artigo 292, inciso VI, do mesmo diploma. Quanto à indenização mensal de R$ 11.800,00 postulada desde janeiro de 2022, incidem os §§ 1º e 2º do artigo 292, computando-se as prestações vencidas até a propositura da ação, correspondentes a quarenta e três meses, no total de R$ 507.400,00, e uma prestação anual a título de vincendas, no total de R$ 141.600,00, dado o caráter indeterminado do termo final. O pedido de fixação de aluguéis, por formulado em caráter alternativo, não se soma. O pedido de reintegração na posse constitui consequência da resolução postulada e não acresce valor autônomo. Fixo, portanto, o valor da causa em R$ 5.249.000,00, procedendo à correção também de ofício na parte que excede o pleito da requerida, na forma do artigo 292, § 3º, do Código de Processo Civil. Anote-se e recolha o espólio autor as custas complementares no prazo de quinze dias. As alegações de ausência de interesse processual e de impossibilidade jurídica do pedido, deduzidas sob o título de mérito, não se sustentam. O interesse processual decorre da resistência manifestada à pretensão e da necessidade da via jurisdicional para a resolução do vínculo e a retomada da posse. A impossibilidade jurídica do pedido não integra o rol do artigo 337 do Código de Processo Civil, e a controvérsia acerca da natureza do negócio celebrado confunde-se com o mérito. Não há elemento novo que autorize a revogação da tutela provisória deferida a fls. 241/243. A defesa reitera argumentos relativos à natureza do negócio e à situação fática da área, sem demonstrar alteração do estado de fato ou de direito que justifique a modificação da medida, na forma do artigo 296 do Código de Processo Civil. As providências deferidas têm caráter conservativo, limitam-se ao embargo de obras e à vedação de atos de disposição, e não importam alteração irreversível da situação possessória, tanto que indeferida a reintegração liminar. Mantenho a tutela nos exatos termos em que concedida. Os ofícios de fls. 252/259 foram disponibilizados para encaminhamento pela parte interessada, sem que houvesse comprovação de cumprimento nos autos. Para conferir efetividade à medida, encaminhem-se os ofícios diretamente pela serventia, por meio eletrônico, ao Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, à Prefeitura Municipal de Itapecerica da Serra, à Secretaria Municipal de Meio Ambiente e à Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo, com cópia da decisão de fls. 241/243, solicitando-se ao registrador a averbação na matrícula nº 79.189 e o envio de certidão atualizada. Transcorrido em branco o prazo renovado pelo ato ordinatório de fls. 427, conforme certidão de fls. 430, operou-se a preclusão da faculdade de réplica, o que não importa reconhecimento dos fatos alegados na defesa, cuja apreciação se fará à luz do conjunto probatório a ser produzido. Não se verificam outras questões processuais pendentes nem nulidades a sanar. Dou o feito por saneado. Fixo como controvertidas as seguintes questões de fato: a natureza e o conteúdo do negócio jurídico documentado a fls. 59/63, especialmente o objeto cedido e a extensão da área efetivamente compreendida na cessão; o preço ajustado e os valores efetivamente pagos pela requerida aos cedentes, inclusive quanto à alegada transferência do imóvel situado em Mongaguá como forma de pagamento; a ocorrência e a extensão do inadimplemento das prestações contratuais; a existência de declaração do cedente reconhecendo a inexistência de saldo devedor; a participação do cedente na execução do empreendimento; a situação atual da área, as edificações nela existentes, a identificação dos ocupantes e a viabilidade material da reintegração; e a existência e o montante dos frutos que o cedente deixou de perceber a partir de janeiro de 2022. O ônus da prova observa a distribuição do artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbindo ao espólio autor a demonstração do vínculo contratual, do inadimplemento e dos lucros cessantes alegados, e à requerida a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que invoca, notadamente o pagamento, a quitação, a declaração de inexistência de débito e as benfeitorias que fundamentariam a retenção. As questões de direito relevantes consistem na qualificação jurídica do contrato, na configuração de inadimplemento apto a autorizar a resolução na forma do artigo 475 do Código Civil, na aplicabilidade e nos limites da cláusula 8.1 quanto à restituição, no cabimento da reintegração na posse como efeito da resolução e no cabimento e na extensão da indenização postulada. Defiro a prova pericial de engenharia e avaliação, que terá por objeto a identificação e a descrição da área objeto do contrato, o levantamento das edificações e benfeitorias nela existentes, a identificação dos ocupantes e a apuração do valor de mercado e do valor locativo do imóvel no período compreendido entre janeiro de 2022 e a data dos trabalhos. Nomeio perito judicial o engenheiro civil Luiz Felipe Pedão, CREA-SP 5070668327, IBAPE-SP titular nº 2307, auxiliar da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo sob o nº 046010, telefone (11) 97160-6402, que deverá ser intimado para, no prazo de cinco dias, apresentar proposta de honorários, currículo e contatos profissionais, na forma do artigo 465, § 2º, do Código de Processo Civil. Apresentem as partes, no prazo comum de quinze dias, os quesitos e a indicação de assistentes técnicos, na forma do artigo 465, § 1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Os honorários periciais serão rateados entre as partes, uma vez que a prova pericial foi requerida por ambas, nos termos do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil. Apresentada a proposta, manifestem-se as partes no prazo comum de cinco dias, na forma do artigo 465, § 3º, do mesmo diploma, seguindo-se o depósito. Indefiro a prova pericial contábil, porquanto os pagamentos alegados são passíveis de demonstração documental. A apreciação da prova testemunhal e do depoimento pessoal fica postergada. As questões de fato acima delimitadas dizem respeito, em boa parte, à extensão da área efetivamente cedida, às edificações e benfeitorias existentes, à identificação dos ocupantes e ao valor locativo do imóvel, matéria de exame técnico atribuída à perícia ora deferida. Também os pagamentos e a alegada quitação foram vinculados pelas próprias partes a comprovantes de depósito bancário, na forma da cláusula 4.1 do contrato, e a declaração de inexistência de saldo devedor atribuída ao cedente foi indicada na defesa como registro audiovisual, cuja natureza é documental e cuja juntada é objeto de determinação nesta decisão. Somente após a conclusão dos trabalhos periciais e a integração aos autos dos documentos e mídias determinados será possível verificar se subsiste fato controvertido que dependa de prova oral e que não possa ser demonstrado por documento ou por exame pericial, na forma dos artigos 370, parágrafo único, e 443 do Código de Processo Civil. Fica reservada, assim, a deliberação sobre a produção de prova oral e sobre a designação de audiência de instrução e julgamento para momento posterior à apresentação do laudo, sem prejuízo do julgamento antecipado caso então se mostre desnecessária a dilação. Indefiro a expedição de ofícios à Prefeitura Municipal de Itapecerica da Serra, à Receita Federal do Brasil e ao Oficial de Registro de Imóveis de Mongaguá. Os documentos indicados são de obtenção direta pela requerida, mediante requerimento administrativo ou solicitação de certidão, sem demonstração de recusa ou de obstáculo ao acesso, e a requisição de informações fiscais destinava-se à aferição de hipossuficiência já afastada pela decisão de fls. 150. Fica ressalvada nova apreciação na hipótese de comprovada impossibilidade. Quanto à situação registral da matrícula nº 79.189, a informação virá com a resposta ao ofício ora determinado. Informe o espólio autor, no prazo de quinze dias, o resultado da apreciação do acordo pelo juízo do inventário, nos termos da decisão de fls. 422 e do artigo 619, inciso II, do Código de Processo Civil. Cumpridas as providências, tornem conclusos. Intimem-se. Cumpra-se. - ADV: ONEZIA TEIXEIRA DARIO (OAB 321685/SP), MATHEUS RODRIGUES DA SILVA (OAB 454350/SP), SUELI SOUZA DOS SANTOS COSTA (OAB 417882/SP), ELDENY TEIXEIRA COSTA (OAB 125871/SP)