1004219-10.2025.8.26.0278

Processo 1004219-10.2025.8.26.0278 - Procedimento Comum Cível - Locação de Imóvel - Vese American Holding Participações Patrimoniais - F.l.p. Industria e Comercio de Plasticos - F.l.p. Industria e Comercio de Plasticos - Vistos. 1. Cuida-se de ação de despejo por infração contratual c/c cobrança de multa ajuizada por VESE AMERICAN HOLDING PARTICIPAÇÕES PATRIMONIAIS LTDA. em face de FLP INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PLÁSTICOS LTDA., cumulada com reconvenção oposta pela locatária em face da locadora. 1.2. A parte autora-reconvinda sustenta, em síntese, ter firmado contrato de locação não residencial com a requerida aos 23/02/2022, tendo por objeto os Galpões 01, 02 e 03 situados na Avenida Industrial, nº 660, Bairro Parque São Pedro, nesta Urbe, mediante aluguel mensal atual de R$ 55.397,92 . Imputa à parte ré a prática de infrações contratuais e legais consistentes em: (a) modificação unilateral e não autorizada do pavimento do pátio externo, com a substituição do piso original de blocos intertravados ("bloquetes") por concreto polido armado, acarretando impermeabilização do solo e prejuízos ao escoamento pluvial (cláusula 16ª, § 1º, e cláusula 6ª); (b) edificação de expressiva cobertura metálica na lateral do imóvel (área de aproximadamente 400 m² a 500 m²), sem anuência por escrito, sem aprovação dos órgãos competentes e gerando divergência de área construída perante o Corpo de Bombeiros (AVCB) e a Prefeitura Municipal de Itaquaquecetuba, que expediu notificação/comunique-se para regularização (fls. 36/40); e (c) descumprimento do dever de contratar e comprovar seguro contra incêndio e sinistros correlatos no valor de R$ 2.500.000,00, conforme previsto na Cláusula 10ª da avença. 1.3. Por esses motivo, postula a rescisão do vínculo locatício com a decretação do despejo, bem como a condenação da locatária ao pagamento da multa compensatória estipulada na cláusula 19ª (fls. 6/12), correspondente a 3 (três) alugueres (R$ 166.193,76), além dos consectários de sucumbência. 1.4. Juntou documentos (fls. 6/40) 1.5. Devidamente citada, a parte ré ofertou contestação a fls. 58/84 acompanhada de farta documentação fotográfica e mensagens (fls. 86/164). Defende a ausência de infração contratual, sustentando que: (a) o piso em bloquetes apresentava severa degradação, buracos e lamaçais, revelando-se impróprio para o tráfego de carretas de fornecimento de matéria-prima (35 toneladas) essenciais à sua atividade fabril; (b) a locadora foi formalmente cientificada por mensagens e e-mail enviado em 23/12/2020 contendo orçamento para a concretagem, permanecendo inerte; (c) o muro dos fundos desabou por duas vezes em razão de infiltrações de águas de chuva, obrigando a ré a intervir em caráter emergencial para conter o talude, canalizar as águas e erguer cobertura provisória e desmontável em policarbonato para evitar novas inundações; (d) as intervenções ostentam natureza jurídica de acessões e benfeitorias necessárias executadas de boa-fé em razão do descumprimento do dever do locador de entregar o bem em condições adequadas de uso (art. 22, I, da Lei nº 8.245/91 c/c art. 1.255 do CC); e (e) quanto ao seguro-incêndio, a relação jurídica perdura há mais de 6 (seis) anos sem que a locadora jamais tenha reclamado a apólice, operando-se a supressio e a novação tácita. Pugna pela total improcedência da demanda (fls. 58/84). 1.6. Juntou documentos (fls. 85/164). 1.7. Concomitantemente, a parte ré manejou reconvenção (fls. 165/184), deduzindo os mesmos fatos e postulando a condenação da locadora/reconvinda ao pagamento da multa compensatória de 3 (três) alugueres (R$ 166.193,76), sob a alegação de infração contratual exclusiva da locadora decorrente da inércia quanto à higidez estrutural do galpão. 1.8. A parte autora apresentou réplica e contestação à reconvenção em uma única peça (fls. 194/202). Ventila como matéria preliminar a impugnação aos links de mídia (Google Drive) e capturas de tela desacompanhadas de ata notarial. No mérito, aduziu que a inquilina declarou ter recebido o imóvel em perfeito estado de conservação (cláusula 20ª), não cabendo à locadora adaptar o imóvel para cargas pesadas não previstas originariamente; argumentou que as quedas do muro foram causadas pelas próprias obras irregulares da parte ré (sobrecarga de lajes e cabine de força sobre a alvenaria); reafirmou que as obras alteraram substancialmente a área construída sem projeto técnico ou anuência por escrito, gerando irregularidade administrativa perante a Prefeitura de Itaquaquecetuba; refutou a ocorrência de supressio quanto ao seguro de incêndio e combateu os pedidos reconvencionais. 1.9. Juntou documentos (fls. 203/240). 1.10. A parte ré manifestou-se sobre a réplica e contestação à reconvenção a fls. 245/254. 1.11. Instadas a especificarem provas, a parte autora requereu a produção de prova pericial de engenharia civil (fls. 259/261), pleito igualmente formulado pela parte ré, que também pugnou pela juntada de novos documentos e colheita de depoimento pessoal (fls. 262/264). É o relatório do necessário. Passo a sanear o feito e a fixar os rumos da dilação probatória. 2. De proêmio, verifica-se que a parte autora deixou de juntar com a inicial o documento hábil a comprovar a sua constituição, bem como a aquele que assinou o instrumento procuratório de fls. 13 e 47 ter poderes pra tanto. 2.2. Tratando-se, porém, de falha sanável, concedo o prazo de 15 dias para correção, sob pena de extinção deste processo. 3. No mais, não há nulidades a sanar ou outras irregularidades formais pendentes. As partes são legítimas e concorrem os pressupostos processuais de existência e desenvolvimento válido da relação processual, bem como o interesse de agir em ambas as demandas (principal e reconvencional). 4. No que tange a matéria ventilada como preliminar a impugnar aos links de mídia e documentos eletrônicos suscitada pela parte autora em réplica, observo que a valoração dos elementos audiovisuais dar-se-á em conjunto com a prova técnica logo mais deferida. Caso necessária a conferência de arquivos que não possam ser diretamente acessados pelo sistema informatizado do Tribunal, faculta-se às partes o depósito de mídia física em cartório no prazo de 5 (cinco) dias. 5. Quanto à matéria de direito controvertida referente à alegação de infração por ausência de contratação de seguro contra incêndio (Cláusula 10ª do contrato), verifica-se a ocorrência do instituto da supressio. 5.2. Com efeito, a locação vigeu por mais de seis anos - considerando o pacto originário e o aditamento formalizado em 2022 - sem que a locadora tenha promovido qualquer notificação, interpelação ou ressalva quanto à apresentação da apólice, mantendo o recebimento regular dos locativos. Tal inércia qualificada e prolongada no tempo gerou na locatária a legítima expectativa de não exercício da referida prerrogativa como causa resolutiva direta, revelando-se contraditória a sua exigência tardia como fundamento para decretação do despejo com base na boa-fé objetiva (CC, art. 422). Fica, pois, afastada a pretensão rescisória estribada exclusivamente na falta da referida apólice. 5.3. Nesse sentido, veja-se o seguinte aresto jurisprudencial do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: Ementa: APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO DE SEGURO . DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PEDIDO DE INCIDÊNCIA DE MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. DESCABIMENTO. SUPRESSIO . INDENIZAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Quanto à contratação do seguro de incêndio, verifica-se que, durante toda a vigência da locação, não foi apresentado nenhum comprovante pelo locatário, não sendo observada qualquer exigência por parte do locador, ressalva ou advertência para que a obrigação fosse cumprida, vislumbrando-se a ocorrência de supressio em relação a essa exigência contratual e consequente descabimento de aplicação de multa prevista em contrato . APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANO MORAL . EVENTO QUE CONSTITUI MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO O evento narrado nos presentes autos se traduz em aborrecimento e transtorno, mas não evidenciou dor psicológica capaz de configurar dano moral, sendo descabida, portanto, qualquer indenização neste sentido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10347678320198260001 São Paulo, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 05/07/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2021) 6. A controvérsia remanescente cinge-se à ocorrência de infração contratual decorrente da execução de intervenções estruturais no imóvel locado sem prévia autorização escrita da locadora (Cláusula 16ª, § 1º). Malgrado a locatária não tenha comprovado a anuência formal expressa e tampouco tenha se valido da tutela jurisdicional para suprir a alegada omissão da proprietária, faz-se necessária a dilação probatória para verificar o contexto de urgência, a natureza e o impacto fático-jurídico das referidas construções. 7. Fixo, pois, como pontos fáticos controvertidos (CPC, art. 357, II): (a) A existência de vícios estruturais preexistentes e o caráter emergencial ou de urgência das intervenções realizadas no piso do pátio externo e no muro de divisa dos fundos; (b) A natureza construtiva da cobertura metálica instalada na lateral do imóvel, apurando-se se consubstancia estrutura provisória e removível ou edificação permanente; (c) O nexo de causalidade entre as obras executadas pela locatária e os episódios de desabamento do muro ou as notificações e comunicações emitidas pela Municipalidade e pelo Corpo de Bombeiros (divergência de área e habite-se); (d) A qualificação das obras como benfeitorias necessárias, úteis ou acessões, bem como a apuração de eventual valorização ou prejuízo acarretado ao bem locado. 8. O ônus da prova distribui-se segundo a regra geral do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, cabendo à parte autora comprovar a alteração ilícita com prejuízo/irregularidade administrativa e à parte ré demonstrar a preexistência do vício estrutural, a necessidade emergencial das obras e a provisoriedade das estruturas. 9. Para o deslinde dos pontos fáticos controvertidos, defiro a produção de prova pericial de engenharia civil, requerida expressamente por ambas as partes (CPC, art. 357, V). 9.2. Nomeio como Perito Judicial o) Engº. Wesley Santos da Cruz devidamente cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça deste E. Tribunal de Justiça, que deverá ser intimado eletronicamente para, em 5 (cinco) dias, dizer se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários periciais. 9.3. No prazo de 15 dias, contados da intimação da decisão, as partes poderão: a) arguir o impedimento e/ou suspeição do perito; b) indicar assistente técnico; c) apresentar quesitos. (CPC, art. 465). 9.4. Apresentada a estimativa de honorários pelo experto, manifestem-se as partes em 5 (cinco) dias. Havendo concordância ou após a fixação judicial do valor, o custeio da perícia deverá ser rateado em proporções iguais (50% para cada parte), nos termos do artigo 95, caput, do CPC, haja vista que ambas as partes pleitearam a realização da prova técnica. 9.5. O laudo pericial deverá ser apresentado neste processo, no prazo de 30 (trinta) dias, após o início dos trabalhos, comunicando o perito a data da vistoria com antecedência mínima de 10 (dez) dias às partes e seus assistentes (CPC, art. 474). 9.6. Nesse ponto, averbe-se que caberá à parte ré franquear, sem qualquer restrição, o acesso do Nobre Perito Judicial ás suas dependências, sob pena de eventual recalcitrância militar em preclusão. 10. A pertinência da prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) será apreciada oportunamente, após a entrega do laudo pericial e a manifestação das partes. 11. Facultada a produção de prova documental até o final da instrução, consignando-se, porém, que a apresentação de novas provas documentais somente é possível, em qualquer momento processual, quando não verse sobre algum conteúdo que já era conhecido pela parte e que estava ao seu alcance quando da propositura da ação e da apresentação de defesa ou para contrapor aos que foram produzidos no processo. 12. Nos termos do art. 357, §1º, do CPC, não havendo manifestação das partes, em 5 dias, reputar-se-á consolidada eestabilizadaa fase saneadora. Intime-se. Cumpra-se. - ADV: JOSE RAUL MARTINS VASCONCELLOS (OAB 77704/SP), JOSE RAUL MARTINS VASCONCELLOS (OAB 77704/SP), MARCEL TEPERMAN (OAB 306884/SP), ALVARO FUMIS EDUARDO (OAB 330926/SP), EUDES RICARDO ALVES VIANA (OAB 360546/SP), EUDES RICARDO ALVES VIANA (OAB 360546/SP), GIOVANNA MATOS DE CASTRO E SOUZA (OAB 511565/SP), GIOVANNA MATOS DE CASTRO E SOUZA (OAB 511565/SP)