1004210-75.2025.8.26.0269

Processo 1004210-75.2025.8.26.0269 - Procedimento Comum Cível - Locação de Imóvel - Laboratorio de Analises Clinicas de Itapetininga Ltda - Jonas Lerri e outros - Jonas Lerri - - Olga Couto Lerri - - Talita Rodrigues Felix - - Lina Cláudia Lerri Bueno - - Alessandra Lerri - - Ana Paula Lerri e Lerri - Laboratorio de Analises Clinicas de Itapetininga Ltda - Vistos. Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais, com reconvenção, em que as partes controvertem acerca de benfeitorias realizadas pela locatária no imóvel objeto da locação, dos danos eventualmente causados ao bem e do valor locativo. Regularmente intimadas para se manifestarem sobre o laudo pericial de fls. 450/527 e sobre a complementação pericial de fls. 708/721 (art. 477, § 1º, do CPC), as partes apresentaram impugnações. A autora, em síntese, sustenta: (a) a ausência de vistoria inicial constitui limitação metodológica fundamental do laudo, a impedir a comparação entre o estado anterior e o posterior do imóvel; (b) o estado do imóvel reflete obra interrompida, e não depredação, em razão da recusa dos locadores em regularizar a matrícula e averbar o contrato; (c) há divergências em diversos itens de recomposição, pois parte dos elementos (escada em caracol, escadas metálicas e mezanino) teria sido removida pelos próprios locadores, sem prova de dano; (d) as benfeitorias necessárias apuradas pelo perito (R$ 184.174,57) estariam subestimadas frente aos investimentos comprovadamente realizados (R$ 248.096,99); e (e) a estimativa de valor locativo seria irrelevante para o deslinde, por existir aluguel contratualmente ajustado. Requer, ao final, que as divergências sejam consideradas e que o perito responda aos pontos suscitados, bem como a juntada do parecer técnico do assistente. Os réus, por sua vez, alegam: (a) insuficiência do valor apontado para recomposição do imóvel, que não abrangeria integralmente o custo do restabelecimento do bem; (b) inconsistência na avaliação dos materiais constantes das notas fiscais apresentadas pela autora, sem comprovação de efetiva incorporação; (c) falhas técnicas na execução da nova cobertura (ausência de rufos, vedação inadequada e sistema de drenagem incompleto); (d) ausência de comprovação técnica de que a substituição integral do telhado fosse indispensável à conservação do imóvel, tratando-se, a seu ver, de benfeitoria útil e não necessária; (e) desvalorização do imóvel após as intervenções; (f) ausência de responsabilidade técnica (ART) pelas demolições e intervenções estruturais; (g) retirada e comercialização de elementos integrantes do imóvel; e (h) fragilidades metodológicas do laudo complementar, como ausência de memória de cálculo individualizada e de rastreabilidade dos quantitativos. Requerem esclarecimentos complementares e, em última análise, a desconsideração das conclusões periciais. Eis a síntese. Decido. Nos termos do art. 479 do CPC, o juiz não está adstrito ao laudo pericial, apreciando a prova segundo o disposto no art. 371 do mesmo diploma. O afastamento das conclusões do perito, contudo, exige elementos objetivos, idôneos e de hierarquia técnica equivalente, capazes de demonstrar erro, omissão ou insuficiência na avaliação realizada. Mera discordância ou interpretação divergente, fundada em pareceres de assistentes técnicos, não tem o condão de desconstituir prova pericial regularmente produzida. No caso, o laudo de fls. 450/527 foi elaborado por perito de confiança do juízo, com vistoria in loco, levantamento fotográfico, medições, emprego de composições de custos (TCPOweb) e metodologia de avaliação compatível com as normas técnicas (ABNT NBR 14653), indicando expressamente as premissas adotadas e as limitações enfrentadas. A complementação de fls. 708/721 respondeu, de forma fundamentada, aos quesitos complementares das partes, esclarecendo os pontos questionados e mantendo as conclusões, com coerência metodológica reconhecida inclusive pelos próprios assistentes técnicos. Quanto à alegada ausência de vistoria inicial alegada pela parte autora, a inexistência de laudo de inspeção contemporâneo à entrega do imóvel constitui limitação fática inerente ao caso concreto, e não vício do trabalho pericial. Cabia à perícia, como efetivamente ocorreu, reconstruir tecnicamente o estado do bem a partir dos elementos disponíveis, indicando as premissas e o grau de segurança das estimativas, o que foi feito. A ausência de vistoria inicial será valorada na sentença na apreciação do ônus probatório, mas não invalida o laudo. As demais alegações de que o estado do imóvel decorre de obra interrompida, de que determinados elementos foram removidos pelos próprios locadores, da inexistência de dano a ressarcir, da divergência entre o valor estimado e o comprovado das benfeitorias e da irrelevância do valor locativo traduzem, em sua maioria, questões de mérito, que dependem da valoração jurídica dos fatos e da distribuição do ônus da prova, e serão apreciadas na sentença. Quanto aos itens de recomposição, o perito fundamentou cada um deles com medições e composições de custo; as alegações das partes, ainda que plausíveis, não são acompanhadas de prova técnica de igual hierarquia que demonstre erro material ou metodológico nas conclusões. A insuficiência alegada pelos requeridos quanto ao valor de recomposição não se sustenta, pois os réus não apresentaram prova técnica equivalente que demonstre a subestimação dos custos; os orçamentos unilaterais e a avaliação mercadológica particular juntados aos autos não se sobrepõem à perícia judicial, realizada com metodologia idônea. As falhas técnicas apontadas na cobertura foram objeto de análise pelo perito, que as considerou no trabalho; a classificação das benfeitorias (necessárias, úteis ou voluptuárias) e a existência de responsabilidade técnica pelas intervenções constituem matéria de mérito, a ser valorada quando da prolação da sentença. A avaliação particular apresentada pelos réus, por sua vez, não possui a mesma força técnica da prova pericial, sem prejuízo de sua apreciação em conjunto com as demais provas. No que concerne ao laudo complementar, o parecer do assistente técnico dos réus reconhece expressamente a coerência entre o laudo inicial e o complementar, apontando, em verdade, recomendações de maior detalhamento metodológico insuficiência que não compromete a validade ou a utilidade da prova produzida. Com efeito, a realização de nova perícia somente se justifica quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida (art. 480 do CPC), hipótese que não se verifica: os quesitos das partes foram respondidos, as dúvidas foram dirimidas na complementação e o laudo, em seu conjunto, é fundamentado e apto a embasar o julgamento. A mera discordância das partes quanto aos valores apurados, ou quanto à interpretação a ser dada aos fatos, não autoriza a reabertura da instrução pericial. Indefiro, pois, as novas diligências e a realização de nova perícia requeridas. Ante o exposto, rejeito as impugnações apresentadas pela autora e pelos réus ao laudo pericial de fls. 450/527 e à sua complementação de fls. 708/721, mantendo-os integralmente em seus termos. As divergências remanescentes, por constituírem matéria de mérito, serão apreciadas na sentença, quando da valoração conjunta da prova pericial e dos demais elementos dos autos, nos termos dos arts. 371 e 479 do CPC. Diante do exposto, ausentes as hipóteses do art. 480 do CPC, declaro encerrada a produção da prova pericial. Considerando que a prova oral já foi deferida (decisão de fls. 415), sendo de interesse das partes a produção prova testemunhal, designoaudiência de instrução presencial, a ser realizada na sala de audiências desta 2ª Vara Cível, no dia16 de setembro de 2026, às14h30min.Intimem-se as partes na pessoa de seus Procuradores. Nos termos do artigo 455 do Código de Processo Civil, caberá ao advogado constituído pelas partes apresentar rol de testemunhas no prazo de 15 dias, informar ou intimar as testemunhas por ele arroladas do dia, da hora e do local da audiência designada, dispensando-se a intimação do juízo. Em conformidade com o artigo 450 do Código de Processo Civil, o rol de testemunhas deverá conter o nome, a profissão, o estado civil, a idade, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas, o número de registro de identidade e o endereço completo da residência e do local de trabalho de cada uma delas. Intime-se. - ADV: ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), LILIA APARECIDA RODRIGUES DE SOUZA SANTOS (OAB 310944/SP), DANIEL MAGALDI GONÇALVES LOPES (OAB 343699/SP), DANIEL MAGALDI GONÇALVES LOPES (OAB 343699/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP), ELISE DOS SANTOS RODRIGUES MACHADO RIBEIRO (OAB 442337/SP)