1004102-44.2025.8.26.0302

Processo 1004102-44.2025.8.26.0302 - Procedimento Comum Cível - Perdas e Danos - Ariane Gomes da Silva - Luciana Maria Gomes - - Abílio Laranjeira Rodrigues de Areia & Cia. Ltda. (Imobiliária Jaú) - Vistos. Finda a fase postulatória. Passo a sanear o processo. As condições da ação são verificadas pela análise do pedido in statu assertionis (segundo as assertivas da inicial). Como acentua Kazuo Watanabe, as 'condições da ação' são aferidas no plano lógico e da mera asserção do direito, e a cognição a que o juiz procede consiste em simplesmente confrontar a afirmativa do autor com o esquema abstrato da lei. Não se procede ainda, ao acertamento do direito afirmado (Da Cognição no Processo Civil, 2ª Ed., 2000, Ed. Bookseller, pg. 94). Apta a inicial, pois a pretensão ajuizada deriva causalidade lógica com a narrativa de fatos e fundamentos jurídicos e é potencialmente útil a gerar provimento jurisdicional que adjudica o bem da vida pretendido pela parte autora. A legitimidade das partes é inequívoca, pois corresponde adequadamente às partes da relação jurídica de direito material, em tese e in statu assertionis, decorrente da causa de pedir narrada na inicial; no mais, a apuração da veracidade dos fatos é questão meritória. Nesta linha José Carlos Barbosa Moreira doutrina que: "o exame da legitimidade, pois como o de qualquer das condições da ação tem de ser feito com abstração das possibilidades que, no juízo de mérito, vão deparar-se o julgador: a de proclamar existente ou a de declarar inexistente a relação jurídica que constitui a res in judicio deducta. Significa isso que o órgão judicial, ao apreciar a legitimidade das partes, considera tal relação jurídica in statu assertionis, ou seja, à vista do que se afirmou. Tem ele de raciocinar como que admita, por hipótese, e em caráter provisório, a veracidade da narrativa, deixando para a ocasião própria o juízo de mérito a respectiva apuração, ante os elementos de convicção ministrados pela atividade instrutória". (Legitimação para agir. Indeferimento da Petição Inicial, in "Temas de Direito Processual": Saraiva, p. 200). No caso, a parte autora imputa à Imobiliária Jaú a corresponsabilidade pelos danos morais sofridos, fundada na sua atuação ativa como administradora do contrato, intermediária das comunicações, responsável pelo recebimento das reclamações e pela gestão dos reparos no imóvel. Não se trata, portanto, de mera participação como corretora na formação do negócio: a petição inicial atribui à imobiliária conduta omissiva específica durante a vigência da locação, o que é suficiente para estabelecer sua pertinência subjetiva passiva em relação à lide. No mais, as questões são meritórias. A respeito a lição de Luiz Guilherme Marinoni, muito didático, preciso e claro a respeito: As condições da ação devem ser aferidas de acordo com a afirmativa feita pelo autor na petição inicial, ou seja, in statu assertionis. Não se trata, porém, de fazer um julgamento sumário das condições da ação, como se elas pudessem voltar a ser apreciação com base em outra cognição. O que importa é a afirmação do autor, e não a correspondência entre a afirmação e a realidade, que já seria problema de mérito (Novas Linhas de Processo Civil, Malheiros, pg. 212). Sem demais preliminares ou nulidades, saneado o processo. São pontos controvertidos a serem objeto de instrução probatória os seguintes: a) a existência, extensão, gravidade e natureza das infiltrações no imóvel locado, bem como se preexistiam à locação ou surgiram durante a ocupação; b) se as infiltrações tornaram o imóvel impróprio para o uso residencial a que se destinava, a ponto de justificar a rescisão motivada; c) a apuração da culpa pela rescisão do contrato; d) a existência e o valor dos danos materiais sofridos pela parte autora, bem como o nexo causal entre as infiltrações e os alegados danos; e) a existência e a extensão de dano moral indenizável ; f) o valor da multa rescisória eventualmente devida e imputável a qual das partes. O ônus da prova incumbe: - à parte autora, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, quanto a existência das infiltrações e sua gravidade, o nexo causal entre as infiltrações e os danos materiais alegados, a existência de fato gerador de dano moral - à parte requerida, nos termos do art. 373, I e II, do CPCm quanto a prova de que o imóvel foi entregue em plenas condições de habitabilidade, adotas providências para realizar os reparos necessários e eventual obstaculização do acesso dos prestadores; quanto à reconvenção: fato constitutivo do crédito (incidência do inadimplemento da multa rescisória). Em prosseguimento: 1... Determino a produção de prova pericial de engenharia/vistoria: Para tanto, nomeio como perito judicial o Sr. MARCOS FERNANDO MACACARI (código 39389), intimando-se o perito para que promova ao cumprimento do art. 465, §2º, do Código de Processo Civil. Deverá o perito apurar como quesitos judiciais: 1... verificar as condições atuais do imóvel sito à Rua Professora Marina Cintra, nº 113, Jardim São Caetano, Jaú/SP, e identificar a existência de infiltrações ou vestígios de infiltrações; 2... determinar a natureza e origem das infiltrações (se estruturais, por falha de manutenção do telhado ou de outro elemento construtivo); 3... verificar se as condições do imóvel eram compatíveis com o uso residencial durante o período de ocupação pela parte autora (13/01/2025 a 29/04/2025); 4... apurar o estado do imóvel na vistoria de saída e as divergências em relação ao laudo de vistoria inicial. A prova pericial será custeada por ambas as partes, considerando o ônus da prova de cada qual que a torna de interesse comum. Nestes termos, fixo honorários periciais definitivos em R$ 1.500,00, cabendo o pagamento de R$ 750,00 a cada qual das partes. Intime-se a parte requerida para recolhimento no prazo de 10 dias. Em relação à parte autora, beneficiária da gratuidade, fixado nos termos da Resolução nº 910/2023 (Sema) considerando que a parte responsável pelo ônus dos honorários periciais é beneficiária da gratuidade de justiça, para fins de pagamento, passo à deliberar. No presente caso, conforme fundamentado pela decisão de fls. 202/204, em cumprimento ao § 4º do art. 2º da Resolução 910/2023, a avaliação a ser realizada. Em face da complexidade, grau de zelo, tempo demandado e dos valores arbitrados nesta Comarca em casos semelhantes, fixo os honorários periciais em 20 Ufesp's, que serão pagos com recursos decorrentes de orçamento do Estado, vinculado à Secretaria da Justiça. Oficie-se à Defensoria Pública do Estado para reserva dos honorários periciais, observando-se as informações supra quando do preenchimento do oficio. Fixo o prazo de 30 dias para conclusão do laudo pericial; deve o perito informar nos autos (via telefone, fax ou e-mail) a data da realização da perícia com antecedência de 5 dias, cientificando-se as partes oportunamente para acompanhamento. Fica deferido às partes a indicação de assistentes técnicos e apresentação de eventuais quesitos no prazo de 15 dias. 2... Após apresentado o laudo pericial, vista às partes para manifestação no prazo comum de 15 dias, quando será ainda oportunizada a produção de eventuais outras provas. Intime-se. - ADV: FABIO ROBERTO PIGNATARI (OAB 199808/SP), CAROLINA PIETRINI SOUFEN (OAB 407535/SP), CAROLINA PIETRINI SOUFEN (OAB 407535/SP), JOSE CARLOS DE PIERI BELOTTO (OAB 29479/SP), JOSE CARLOS DE PIERI BELOTTO (OAB 29479/SP), FABIO ROBERTO PIGNATARI (OAB 199808/SP)