1003591-94.2022.8.26.0126

Processo 1003591-94.2022.8.26.0126 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Marines da Silva Nascimento - - Jair José do Nascimento - Somar Incorporadora de Imoveis Ltda - Epp - - Itaú Unibanco S.A - - Prefeitura Municipal de Caraguatatuba - Vistos. Marines da Silva Nascimento e Jair José do Nascimento ajuizaram ação de anulação de negócio jurídico cumulada com indenização por danos materiais e morais em face de Somar Incorporadora de Imóveis Ltda EPP, Itaú Unibanco S.A. e Município de Caraguatatuba. Alegam os autores que adquiriram, em 26/02/2021, unidade do Condomínio Residencial Antônio Raposo Tavares II pelo valor de R$ 200.000,00, com entrada de R$ 50.000,00 e saldo financiado junto ao segundo réu em 313 parcelas. Sustentam que, em 31/12/2021, tempestade causou desmoronamento parcial do morro situado nos fundos do condomínio, com invasão de lama e queda de árvore sobre o imóvel, ensejando interdição pela Defesa Civil. Afirmam que somente então tomaram conhecimento de que a área está classificada pelo IPT como risco 3 desde 2010, anteriormente à própria aprovação do empreendimento. Requerem a anulação dos contratos de compra e venda e de financiamento, com cancelamento da escritura, restituição dos valores pagos e despesas correlatas, lucros cessantes de um por cento ao mês sobre o valor do imóvel e indenização por danos morais. O Município de Caraguatatuba, em contestação, reiterou os termos de sua manifestação de fls. 250/259. O Itaú Unibanco S.A. arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando atuar como mero agente financeiro sem vinculação à incorporadora, e, no mérito, invocou a excludente do art. 14, §3º, incisos I e II, do Código de Defesa do Consumidor. A Somar Incorporadora de Imóveis Ltda EPP negou a existência de vício construtivo na unidade, atribuiu o evento a caso fortuito ou força maior, sustentou a regularidade formal do empreendimento perante o Município e negou a ocorrência de vício de consentimento. Sobreveio réplica dos autores, reiterando a responsabilidade solidária das rés. Saneado o feito, foi determinada a produção de prova pericial de engenharia e de prova oral. O laudo pericial de fls. 1095/1131, subscrito pelo perito Denis Bek Arruda, concluiu pela inexistência de dano estrutural na unidade dos autores, pela confirmação da classificação de risco 3 pelo IPT desde 2010, pela irregularidade técnica do muro de contenção existente nos fundos do condomínio por ausência de responsabilidade técnica de execução, por omissão do Município na aprovação do projeto sem memorial técnico e na liberação do embargo a despeito de parecer da própria Defesa Civil municipal, e pela ocorrência de vício de consentimento apto a induzir os autores a erro substancial. Em audiência de instrução, foram ouvidas a informante Dariane de Lima Ferreira, a testemunha Suelen Vicente da Silva e a testemunha Janaína Galvão Freire, esta última corretora responsável pela intermediação da venda pela Somar. Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais, reiterando as teses já expostas. É o relatório. Fundamento e decido. No que tange à preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo Itaú Unibanco S.A., tenho que não comporta acolhimento. A prova oral produzida, notadamente o depoimento da testemunha Janaína Galvão Freire, revela que o banco não se limitou à análise documental do imóvel, tendo enviado engenheiro próprio para vistoria técnica antes da liberação do financiamento. Tal atuação ultrapassa a mera intermediação financeira e aproxima o Itaú da hipótese de fiscalização própria do empreendimento, circunstância que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece como apta a atrair a legitimidade passiva do agente financeiro, distinguindo-se dos precedentes invocados pela instituição, que tratam de financiamento de veículos sem qualquer vistoria técnica do bem. Rejeito, pois, a preliminar. Superada a questão preliminar, a controvérsia central não recai sobre a existência de vício construtivo na unidade dos autores, o que o laudo pericial expressamente afasta, mas sobre a responsabilidade das rés pela colocação no mercado de imóvel situado em área classificada como de risco geológico máximo, informação que não foi transmitida aos consumidores. A prova pericial e a prova oral, em conjunto, afastam a tese de dolo específico sustentada na petição inicial, na medida em que nenhum dos depoimentos indica que a Somar ou seus prepostos tivessem conhecimento da classificação de risco atribuída pelo IPT. Essa constatação, contudo, não afasta a responsabilidade das rés, apenas desloca o fundamento jurídico adequado: trata-se de hipótese de fato do produto, nos termos do art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, por ausência da segurança que legitimamente se espera de imóvel destinado à moradia, independentemente da existência de dolo ou culpa dos fornecedores. A Somar responde, nessa qualidade, como integrante da cadeia de fornecimento do produto colocado no mercado, na condição de incorporadora e vendedora, nos termos do art. 3º do Código de Defesa do Consumidor. Irrelevante, para esse fim, que o muro de contenção existente nos fundos do condomínio tenha sido fisicamente executado antes da aquisição do terreno pela Somar junto à Quadra Empreendimentos Imobiliários, uma vez que a responsabilidade pelo produto final independe de quem executou fisicamente a infraestrutura adquirida com o terreno, ressalvado eventual direito de regresso em relação interna entre fornecedores, sem oponibilidade ao consumidor. A prova oral não indica qualquer interferência de terceiros ou vizinhos na encosta, o que afasta hipótese de causa estranha à incorporação apta a excluir a responsabilidade da ré. Quanto ao Itaú Unibanco S.A., a mesma vistoria técnica que sustenta sua legitimidade passiva também fundamenta sua responsabilidade no mérito. Ao enviar engenheiro próprio para avaliar o imóvel antes de liberar o crédito, o banco assumiu função de fiscalização técnica que, se adequadamente exercida, teria condições de identificar a classificação de risco geológico atribuída pelo IPT, informação de acesso público. A falha nessa diligência técnica própria, e não a mera concessão do crédito, é o que atrai sua responsabilidade solidária no caso concreto. Em relação ao Município de Caraguatatuba, a responsabilidade civil por omissão fiscalizatória, embora em regra dependa de culpa, admite responsabilização objetiva quando configurada omissão específica, entendida como a violação de dever jurídico determinado de agir, conforme tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal em repercussão geral. No caso dos autos, o laudo pericial identificou duas falhas concretas e específicas da Administração municipal: a aprovação do projeto do muro de contenção pela COMDEC sem a exigência de memorial técnico, e a liberação do embargo sobre o empreendimento a despeito de parecer da própria Defesa Civil municipal no sentido de que o risco não havia sido extinto. Ambas as circunstâncias configuram violação de dever jurídico específico de agir, o que autoriza a responsabilização objetiva do ente municipal, sem necessidade de perquirição de culpa subjetiva do agente público. Reconhecida a responsabilidade solidária das três rés, impõe-se a anulação do negócio jurídico entabulado entre as partes, notadamente do contrato de compra e venda por vício que compromete sua própria formação, com o consequente cancelamento da escritura outorgada. O contrato de financiamento firmado com o Itaú Unibanco S.A., por sua natureza coligada e instrumental ao negócio principal, segue a mesma sorte, retornando as partes ao estado anterior à contratação. Passo, assim, à análise dos pedidos de danos materiais, lucros cessantes e danos morais. Reconhecida a responsabilidade solidária das três rés, impõe-se a anulação do negócio jurídico entabulado entre as partes, notadamente do contrato de compra e venda por vício que compromete sua própria formação, com o consequente cancelamento da escritura outorgada. O contrato de financiamento firmado com o Itaú Unibanco S.A., por sua natureza coligada e instrumental ao negócio principal, segue a mesma sorte, retornando as partes ao estado anterior à contratação. Passo, assim, à análise dos pedidos de danos materiais, lucros cessantes e danos morais. No tocante aos danos materiais, a obrigação de restituir decorre diretamente do reconhecimento da anulação do negócio jurídico. Nos termos do art. 182 do Código Civil, anulado o negócio, as partes devem ser restituídas ao estado em que se encontravam antes de sua celebração, sendo essa restituição efeito legal automático da desconstituição, e não pedido autônomo que dependa de prova de dano em sentido estrito. Somam-se a essa restituição principal as despesas diretamente vinculadas à aquisição frustrada, IPTU, ITBI e custas de registro, que configuram dano emergente na acepção do art. 402 do Código Civil, na medida em que representam desembolso efetivo dos autores em razão de negócio que se revela, agora, desconstituído por vício atribuível às rés. Tais valores têm lastro documental nos autos e não comportam controvérsia relevante quanto à sua existência, devendo ser apurados em liquidação por cálculo, com atualização monetária desde cada desembolso e juros legais desde a citação. O pedido de lucros cessantes, todavia, não comporta acolhimento. O precedente invocado pela parte autora trata de hipótese de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, em que o comprador aguarda a fruição de bem que ainda não lhe foi entregue, situação distinta da dos autos, em que os autores ocuparam efetivamente o imóvel entre fevereiro e dezembro de 2021, e cuja pretensão está fundada na anulação do próprio negócio, não em mora na entrega. Ademais, a condenação já fixada no item de restituição, com correção monetária desde cada desembolso e juros legais desde a citação, remunera integralmente o período de indisponibilidade do capital empregado pelos autores, de modo que a cumulação com lucro cessante calculado sobre o valor de mercado do imóvel, bem sobre o qual os autores sequer detinham propriedade plena, dada a alienação fiduciária em favor do Itaú Unibanco S.A., e sequer há indícios de que o imóvel seria locado, configuraria bis in idem. Indefiro, pois, o pedido. O dano moral, por fim, está caracterizado. A prova oral produzida revela que os autores encontravam-se no próprio imóvel no momento do desabamento, tendo vivenciado diretamente o episódio: testemunha ouvida em Juízo relatou que o casal buscou socorro junto ao portão do condomínio durante o evento, e a informante ouvida descreveu a fuga desordenada dos moradores no instante do deslizamento noturno, ocasião em que a autora chegou a cair no meio da correria geral. A esse quadro soma-se o abalo decorrente da posterior descoberta de que residiam em área classificada pelo IPT como de risco geológico máximo desde antes da própria aquisição do imóvel, circunstância apta, por si, a ultrapassar o mero aborrecimento inerente à vida em sociedade. O fato gerador desse dano moral não decorre de simples inadimplemento contratual, mas de ato ilícito na acepção do art. 186 do Código Civil, caracterizado, de um lado, pelo fato do produto nos termos do art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, e, de outro, pela responsabilidade civil objetiva do Município fundada no art. 37, §6º, da Constituição Federal, esta última destituída de qualquer vínculo contratual com os autores. Tratando-se de responsabilidade extracontratual, os juros de mora fluem desde o evento danoso, nos termos do art. 398 do Código Civil e da Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça, e não desde a citação, regra restrita ao inadimplemento de obrigação contratual em sentido estrito. Ressalto que a condenação solidária ora imposta às três rés decorre de um único fato gerador, de modo que a incidência de regime diverso de mora a depender da ré executada geraria incongruência incompatível com a própria natureza da solidariedade reconhecida. Por fim, reputo relevante consignar que a omissão quanto à informação do risco não se concentra em uma única ré, mas se reparte, em graus e momentos distintos, entre as três. A Somar adquiriu da Quadra Empreendimentos Imobiliários o terreno já integrado a processo administrativo em que constava, desde 2015, a comunicação expressa do Município sobre a classificação de risco 3 pelo IPT; substituiu o projeto original por projeto próprio e deu prosseguimento à incorporação e à venda das unidades sem que essa informação, disponível na cadeia documental que assumiu, fosse transmitida aos consumidores finais. O Itaú Unibanco S.A., por sua vez, não se limitou a conceder o crédito: enviou engenheiro próprio para vistoriar o imóvel antes da liberação do financiamento, assumindo função de fiscalização técnica que, exercida com a diligência exigível, teria condições de identificar a classificação de risco de acesso público, e ainda assim aprovou a operação sem ressalva. Já o Município, conforme já fundamentado, dispunha de todos os elementos técnicos para reconhecer que o documento apresentado para liberação do embargo jamais se qualificou como projeto de muro de arrimo, e mesmo assim atestou conformidade inexistente, liberando o embargo e viabilizando a concessão do habite-se. Cada ré falhou, portanto, em segmento diverso da mesma cadeia de informação que deveria ter alcançado os autores antes da aquisição, o que reforça a adequação da responsabilização solidária ora reconhecida. Ante o exposto, julgo o pedido parcialmente PROCEDENTE, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a anulação dos contratos de compromisso de compra e venda e de financiamento celebrados entre a parte autora e os corréus Somar e Itaú, determinando o cancelamento da escritura eventualmente outorgada; b) condenar solidariamente as rés à restituição dos valores pagos pelos autores a título de parcelas do imóvel, IPTU, ITBI e despesas de registro, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros legais desde a citação, a ser apurada em liquidação por cálculo; c) condenar solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos coautores, corrigida monetariamente a partir desta data e acrescida de juros legais desde o evento danoso; d) julgar improcedente o pedido de indenização por lucros cessantes, nos termos da fundamentação supra. Ante o maior decaimento, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Intimem-se. - ADV: FERNANDO ALVES SOARES (OAB 442350/SP), JULIANO RICARDO SCHMITT (OAB 58885/PR), JULIANO RICARDO SCHMITT (OAB 457796/SP), JULIANO RICARDO SCHMITT (OAB 20875/SC), RUDINEY LUIZ DE SOUZA FILHO (OAB 217193/SP), LUIZ GUSTAVO CAMARGO CABRAL (OAB 298115/SP), PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS (OAB 23134/SP), RUDINEY LUIZ DE SOUZA FILHO (OAB 217193/SP)