1003512-47.2022.8.26.0084

Processo 1003512-47.2022.8.26.0084 - Procedimento Comum Cível - Liminar - Hamilton Rovani Neves - Construsid Comércio e Serviço Ltda - Me e outros - Vistos, etc. I RELATÓRIO. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos materiais e morais proposta por HAMILTON ROVANI NEVES em face de CONSTRUSID COMÉRCIO E SERVIÇO LTDA., SIDNEI PINHEIRO e MARLI LIMA CRUZ, todos devidamente qualificados nos autos, aduzindo a parte autora, em síntese, que mantinha relação de estreita amizade e confiança com o corréu SIDNEI PINHEIRO e que com ele entabulou, entre o final de 2017 e início de 2018, contrato verbal visando à futura aquisição e permuta de imóvel residencial consistente no Lote 31 da Quadra A-5 do Condomínio Vevey, situado no Residencial Swiss Park, na Comarca de Campinas, registrado em nome da pessoa jurídica ré. Narrou que a obra se encontrava paralisada há anos e desprovida de acabamento, de modo que assumiu o compromisso de aportar recursos próprios para sua conclusão, ajustando-se o valor final do bem em R$ 1.150.000,00, do qual seriam abatidos os dispêndios realizados na construção e o valor de um apartamento de sua propriedade ofertado em permuta. Afirmou que, ao ultimar os serviços em junho de 2020, com investimento estimado na ordem de R$ 300.000,00, inclusive com pagamentos direcionados ao custeio de despesas pessoais, tributárias e familiares dos demandados, os réus exigiram a majoração injustificada do preço para R$ 1.250.000,00 e a limitação do reembolso a patamar inferior a R$ 100.000,00, culminando no desfazimento do ajuste, na ocupação direta da residência pelos demandados e em sua superveniente alienação a terceiros. Formulou, então pleito cautelar antecedente de indisponibilidade do imóvel objeto da controvérsia (fls. 01/11). Documentos às fls. 12/461). Determinada a emenda (fl. 462), sobrevieram petição e documentos de fls. 465/514. A tutela foi deferida às fls. 515/516 para averbar a indisponibilidade na matrícula imobiliária do bem, ordenando a citação dos réus. Emenda à inicial às fls. 527/546, com novos documentos (fls. 547/572), recebida na seqüência, convolando-se o rito para procedimento comum cível (fls. 573). Regularmente citada, a CONSTRUSID apresentou contestação conjunta aos corréus SIDNEI PINHEIRO e MARLI LIMA CRUZ, que compareceram espontaneamente. Suscitaram, preliminarmente, impugnação ao valor da causa, inépcia da petição inicial, ilegitimidade passiva dos corréus pessoas físicas e a prejudicial de prescrição trienal quanto aos dispêndios anteriores a 25/05/2019. No mérito, alegou que o contrato verbal previa que o imóvel necessitava de reparos mínimos e assentamento de pisos já adquiridos pelo réu SIDNEI PINHEIRO no valor máximo de R$ 25.000,00, sustentando que os materiais foram adquiridos em anos pretéritos (2015 e 2016) e que o autor promoveu modificações desnecessárias, retirando itens já acabados e demorando mais de dois anos para a conclusão dos trabalhos, sustentando a inaplicabilidade de indenização material por ausência de nexo causal dos comprovantes apresentados, a inexistência de danos morais indenizáveis por se tratar de mero desacordo negocial, pleiteando a fixação de penalidade por litigância de má-fé e a revogação da indisponibilidade (fls. 619/648). Documentos às fls. 649/761. Houve réplica (fls. 766/797), com novos documentos (fls. 798/863). Instadas as partes a especificar provas (fls. 864), a parte ré pugnou pela designação de audiência de conciliação sem indicar expressamente provas (fls. 867), enquanto a parte autora requereu a aplicação da preclusão probatória aos requeridos e a produção de provas documental e testemunhal (fls. 871/873). Sobreveio decisão pré-saneadora rejeitando as preliminares e a prejudicial de prescrição, e reconhecendo a preclusão probatória em desfavor do polo passivo, designando audiência conciliatória presencial (fls. 874/875). No ato, houve transação parcial, exclusivamente quanto aos autos de embargos de terceiro à época conexos e em trâmite concomitante (autos nº 1006123-70.2022.8.26.0084), operando-se o depósito da quantia de R$ 300.000,00 pelos terceiros adquirentes do imóvel, o que ensejou o levantamento da constrição registral; na decisão seguinte, indeferiu-se a gratuidade aos requeridos (fls. 916/917 e 922). Em saneamento definitivo, rejeitou-se o pedido de prova oral com base no art. 443, inciso II, do Código de Processo Civil e determinou-se a realização de prova pericial de engenharia indireta (fls. 952/953). O laudo pericial foi encartado às fls. 1049/1072, seguido de manifestações das partes (fls. 1079/1090 e 1093/1095) e esclarecimentos complementares do perito às fls. 1098/1100. Encerrada formalmente a fase instrutória e homologado o laudo pericial (fls. 1114), o autor ofertou alegações finais sob a forma de memoriais (fls. 1120/1127). Designada nova audiência conciliatória a pedido dos réus, a composição restou infrutífera (fls. 1145). É o relatório. Fundamento e decido. II FUNDAMENTAÇÃO. O feito comporta julgamento imediato. Ressalta-se que a instrução probatória foi encerrada por decisão (fls. 1114), afigurando-se inviável o acolhimento do pleito de reabertura da dilação probatória deduzido pelo autor em sede de memoriais finais, eis que já consumada a preclusão probatória em face da parte demandada desde o saneador de fls. 874/875, tendo o juízo deliberado expressamente pelo indeferimento da prova oral às fls. 952/953 e fls. 1141, com esteio no art. 443, inciso II, do Código de Processo Civil e no art. 505 do mesmo diploma legal, uma vez que a controvérsia atinente aos valores e à realidade construtiva ostenta natureza eminentemente técnica e documental. Quanto às preliminares de inépcia da petição inicial, impugnação ao valor da causa e ilegitimidade passiva, embora afastadas na decisão de fls. 874/875, com maior razão, ora em cognição exauriente, não vingam. As condições da ação foram adequadamente aferidas à luz da teoria da asserção, mostrando-se patente a legitimidade passiva da pessoa jurídica e das pessoas físicas diante da evidente confusão de esferas patrimoniais e da participação direta nas tratativas e no recebimento de numerário. A prescrição, por sua vez, resta descaracterizada, porquanto o termo inicial da exigibilidade da restituição vinculava-se ao término da obra e ao desfazimento das tratativas, ocorrido em meados de 2020, não havendo falar no decurso do prazo prescricional aplicável até a distribuição do feito em maio de 2022. No mérito, o pedido é parcialmente procedente. Restou incontroversa a existência de negócio jurídico verbal entre os litigantes para a finalização de obra inacabada e aquisição futura do imóvel residencial Lote 31 da Quadra A-5 do Condomínio Vevey, surgindo a lide quanto à atribuição da responsabilidade pela rescisão, a apuração do valor e extensão dos danos materiais passíveis de recomposição patrimonial e no cabimento de indenização por danos morais. A solução da controvérsia reclama postura técnica e estrita observância à distribuição objetiva do ônus probatório, conforme art. 373 do Código de Processo Civil, aliada aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, consagrados nos arts. 422 e 884 do Código Civil. Pois bem. Sendo certa a existência de negócio jurídico verbal travado entre o autor e os requeridos, entre janeiro de 2018 e junho de 2020, ambas as partes convergem no sentido de que ajustaram verbalmente a retomada e conclusão da obra do imóvel residencial que estava paralisada há anos, prevendo-se que o autor arcaria com o término da edificação e que tais despesas seriam compensadas por ocasião do acerto final para a aquisição da titularidade do imóvel ou de sua permuta, conforme reconhecido expressamente pelos réus em sua peça contestatória e demonstrado nos autos (fls. 620/621). Não obstante, a dinâmica fática retratada no processo revela que o pacto foi conduzido sob extrema informalidade, alimentada pela estreita relação de amizade e confiança preexistente entre as partes. Essa circunstância impede a imputação segura e exclusiva de culpa a qualquer dos contraentes pelo desfazimento do ajuste. Se, por um lado, o autor sustenta que os demandados tentaram majorar unilateralmente o valor venal do imóvel ao final dos trabalhos, por outro lado, os réus aduziram que o autor promoveu modificações voluptuárias não autorizadas e desbordou das estimativas iniciais de prazo e custo. Diante da ausência de contrato formal e de memorial descritivo vinculante, impõe-se reconhecer a rescisão contratual sem culpa exclusiva das partes. Ocorre que, sendo inequívoca a rescisão contratual, sobretudo em virtude da posterior venda do imóvel a terceiros de boa-fé, com transação homologada nos embargos de terceiro conexos (fls. 916/917), impõe-se o retorno das partes ao estado anterior, coibindo-se o enriquecimento sem causa do proprietário que se beneficiou dos investimentos e aportes financeiros realizados pelo promissário adquirente. Nessa medida, em razão da impossibilidade fática de realização de vistoria direta no imóvel, atualmente ocupado e alterado pelos novos proprietários, e considerando a inviabilidade de vinculação pontual entre centenas de notas fiscais fragmentadas e o destino específico de cada insumo, inclusive pelo tempo decorrido, inexorável que se adote, como pressuposto intransponível, uma estimativa técnica do custo da obra realizada, a partir do que se admitiu nos autos como estado inicial da construção (fls. 952/953). O laudo do engenheiro perito (fls. 1049/1072), complementado às fls. 1098/1100, acolheu, nesse passo, com rigor técnico a situação inicial da obra conforme fotografias incontroversas de fls. 621/622 e o estado de conclusão demonstrado às fls. 25/96, orçando o custo das obras faltantes pelo índice oficial da Tabela SINAPI de janeiro de 2018. A conclusão da perícia de engenharia apurou que o custo médio de mercado necessário para o término e acabamento da obra no período inicial da contratação perfez o montante de R$ 204.523,23 (duzentos e quatro mil, quinhentos e vinte e três reais e vinte e três centavos), englobando custos diretos de mão de obra e materiais, BDI de 20%, provisão técnica para retrabalhos e materiais diversos (fls. 1061). Não prosperam as insurgências dos réus contra a metodologia pericial, haja vista que a presunção genérica de que itens teriam sido adquiridos em 2015 e 2016 sucumbe diante da inexistência de comprovação documental cabal de que tais materiais remotos foram efetivamente guardados, preservados e aplicados na fase de acabamento concluída anos depois pelo autor. A esse respeito, reporto-me, pela pertinência, às considerações apresentadas pelo expert às fls. 1.054/1.055, que vão integralmente referendadas à guisa de fundamentação. Outrossim, cabe ao autor o ressarcimento dos valores que, durante o período de vigência da tratativa verbal, foram transferidos ou desembolsados diretamente em favor do requerido SIDNEI PINHEIRO, de sua pessoa jurídica e de familiares de seu núcleo doméstico próximo, consistentes em débitos fiscais, tributos e contas de consumo atreladas ao bem, quitação de débitos trabalhistas e repasses bancários diretos. Presume-se que tais valores foram prestados pelo autor sob a justa expectativa de abatimento futuro do saldo devedor do imóvel, carecendo os réus de qualquer justificativa jurídica plausível para a retenção gratuita de referidas quantias, que acresceram à sua esfera de direitos, o que atrai a incidência do art. 884 do Código Civil. Nesse prisma, remanescem acolhidos para fins de restituição: o montante de R$ 81.422,00, decorrente de repasses diretos em dinheiro, cheques e transferências bancárias efetuados em benefício de SIDNEI PINHEIRO, da empresa CONSTRUSID e de integrantes do núcleo familiar próximo (fls. 125/129, 131, 134/135, 136, 223, 404, 405 e 423); a quantia de R$ 9.288,94, alusiva à quitação do acordo trabalhista judicial nº 0012536-12.2017.5.15.0129 perante a 10ª Vara do Trabalho de Campinas em favor dos réus, débito do Banco Itaucard e despesas médicas de dependente (fls. 130, 133, 148/149, 153, 155/156, 157/158, 194, 213, 446 e 558); a quantia de R$ 4.209,50, relativa a adimplementos de aluguéis residenciais dos réus com a locadora ELZA GARBIN DE CAMPOS (fls. 225, 226 e 227); e o valor de R$ 5.095,35, referente a parcelamentos judiciais de IPTU, execuções fiscais municipais e tributos federais da empresa ré CONSTRUSID (fls. 260, 412/414, 418/422, 431/432 e 459/460). Por outro lado, devem ser excluídos os valores postulados a título de financiamento, taxas e seguro atinentes ao veículo GM Meriva (placa EVV-7610), que perfazem a quantia de R$ 13.137,88. A Cédula de Crédito Bancário, o Certificado de Registro do Veículo e o seguro foram contratados de forma privativa e exclusiva em nome do autor HAMILTON ROVANI NEVES, recaindo inclusive contra este a ação de busca e apreensão. Inexiste nos autos prova material documental idônea que certifique a efetiva tradição, cessão ou o uso cotidiano e exclusivo do automóvel pelo demandado SIDNEI PINHEIRO ou familiares, de modo que tal desembolso não pode ser imputado aos demandados. A somatória dos prejuízos materiais comprovados e admitidos atinge a quantia total de R$ 304.539,02, sendo R$ 204.523,23 apurados pela perícia para a conclusão da obra e R$ 100.015,79 decorrentes de desembolsos diretos comprovados em prol dos réus e de suas despesas. Contudo, em estrita observância ao princípio da adstrição e congruência previsto nos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, a condenação há de ser limitada ao teto expressamente formulado na petição inicial, fixando-se a indenização material no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). Por fim, o pedido de indenização por danos morais deve ser rejeitado. O desfazimento da relação negocial e o desencontro de interesses decorreram substancialmente da inobservância de formalidades elementares na celebração do negócio jurídico. O autor, que exerce a profissão de advogado, conhecia os riscos inerentes à realização de vultosos aportes e investimentos patrimoniais em imóvel alheio respaldado unicamente em ajustes verbais. Embora a ruptura do pacto e a perda das expectativas tenham gerado frustração e dissabores, tais fatos constituem vicissitudes previsíveis das relações comerciais conduzidas sem as cautelas devidas, não se vislumbrando lesão a atributos essenciais da personalidade ou ofensa aos direitos da honra a justificar a pretendida reparação extrapatrimonial. III DISPOSITIVO. Em face do exposto e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de declarar a rescisão do contrato verbal firmado entre as partes e condenar os réus CONSTRUSID COMÉRCIO E SERVIÇO LTDA., SIDNEI PINHEIRO e MARLI LIMA CRUZ, solidariamente, a pagar ao autor HAMILTON ROVANI NEVES a quantia de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), a título de reparação de danos materiais. A quantia será atualizada com base na taxa SELIC a contar da citação e, a partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, na forma do art. 406 e §§ do Código Civil (taxa SELIC deduzida a taxa de correção monetária), na forma do Tema nº 1.368 do C. STJ. Em razão da sucumbência (ausente ao autor, na forma da Súmula 326 do C. STJ), condeno o pólo passivo, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, com base no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se, Registre-se e Intimem-se. Campinas, 11 de setembro de 2026. - ADV: SCHIRLEY CRISTINA SARTORI VASCONCELOS (OAB 256771/SP), SCHIRLEY CRISTINA SARTORI VASCONCELOS (OAB 256771/SP), SCHIRLEY CRISTINA SARTORI VASCONCELOS (OAB 256771/SP), ADRIANA ANTUNES TOLENTINO (OAB 343200/SP)