1003468-33.2024.8.26.0577

Processo 1003468-33.2024.8.26.0577 - Renovatória de Locação - Locação de Imóvel - CLARO NXT TELECOMUNICAÇÕES LTDA - Ambrosano Participações Ltda - Trata-se de ação renovatória proposta por CLARO NXT TELECOMUNICAÇÕES LTDA em face de Ambrosano Participações Ltda. A autora alegou, em síntese, ser locatária do imóvel comercial situado na Avenida São João, nº 1046, Jardim Esplanada, nesta cidade, onde exerce suas atividades empresariais há mais de vinte anos. Sustentou que o contrato originário foi celebrado em 15/08/1999 e sucessivamente renovado por meio de aditivos, estando vigente, à época do ajuizamento da demanda, o último período contratual compreendido entre 14/08/2018 e 13/08/2024. Afirmou preencher todos os requisitos previstos nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, requerendo a renovação compulsória da locação pelo período de cinco anos, com manutenção das demais cláusulas contratuais e fixação do aluguel mensal em R$ 46.056,42. Juntou documentos. A requerida apresentou contestação, na qual não impugnou o direito da autora à renovação da locação, limitando a controvérsia ao valor do aluguel, sustentando que o locativo deveria ser fixado em R$ 55.000,00 mensais. Juntou documentos. Houve réplica, oportunidade em que a autora reiterou os termos da inicial e apresentou documentação complementar demonstrando o cumprimento das obrigações contratuais. Foi proferida decisão saneadora, reconhecendo a presença dos pressupostos processuais e delimitando a controvérsia ao valor do aluguel, ocasião em que foi determinada a realização de prova pericial para apuração do valor locativo de mercado do imóvel (fls. 1898/1899). O perito judicial apresentou laudo técnico e ambas as partes se manifestaram. É o relatório. Decido. A controvérsia remanescente restringe-se ao valor do aluguel a ser fixado para o novo período locatício. O laudo pericial elaborado por profissional de confiança do Juízo adotou metodologia técnica adequada, em conformidade com as normas de avaliação imobiliária, utilizando o método evolutivo em razão da inexistência de elementos comparativos suficientemente homogêneos para aplicação do método comparativo direto de mercado. A partir da avaliação do terreno, das benfeitorias, da depreciação e do fator de comercialização, o expert concluiu que o valor locativo mensal do imóvel corresponde a R$ 48.300,00 (fls. 1967/2035-1991). A requerida impugnou o laudo sustentando que deveria incidir fator de correção de 1,20 sobre o CUB, o que elevaria o aluguel para R$ 49.500,00. Entretanto, a insurgência não merece acolhimento. Em resposta aos esclarecimentos solicitados, o perito demonstrou, de forma fundamentada, que a adoção do fator pretendido pelo assistente técnico da requerida distorceria os parâmetros de mercado da região de São José dos Campos. Esclareceu, ainda, que o imóvel possui edificações com características construtivas distintas e que, justamente por essa peculiaridade, a utilização do método evolutivo mostrou-se a mais adequada, mantendo hígidos tanto o valor do imóvel quanto o valor locativo inicialmente apurado (fls. 2064/2066). As conclusões do expert mostram-se coerentes, técnicas e suficientemente fundamentadas, inexistindo elemento concreto capaz de infirmá-las. O parecer apresentado pelo assistente técnico da requerida limita-se a defender critério diverso de avaliação, sem demonstrar erro metodológico ou inconsistência capaz de afastar as conclusões da perícia judicial. Assim, considerando as ponderações técnicas desenvolvidas pelo perito judicial, impõe-se a adoção do valor locativo por ele encontrado, qual seja, R$ 48.300,00 mensais. No mais, inexistindo controvérsia quanto ao preenchimento dos requisitos previstos nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, e não estando configurada qualquer das hipóteses do artigo 52 do mesmo diploma legal, a ação deve ser julgada procedente. Quanto às demais cláusulas contratuais, não há razão para alteração. Prevalece o princípio da autonomia privada, segundo o qual as partes são livres para estipular o conteúdo do contrato, não cabendo ao Poder Judiciário modificar cláusulas que não foram objeto de demonstração de abusividade ou ilegalidade. Assim, permanecem inalteradas todas as demais disposições do contrato anteriormente celebrado. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar renovado o contrato de locação comercial celebrado entre as partes, pelo prazo de cinco anos, com início em 14/08/2024 e término em 13/08/2029, mantendo-se todas as demais cláusulas contratuais, ressalvada apenas a fixação do aluguel mensal em R$ 48.300,00 (quarenta e oito mil e trezentos reais), conforme apurado na perícia judicial, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Defiro o levantamento do saldo remanescente dos honorários periciais em favor do Sr. Perito, considerando a entrega do laudo e o cumprimento do encargo que lhe foi atribuído. Para tanto, intime-se o expert para apresentar, no prazo de 05 (cinco) dias, o respectivo MLE (Mandado de Levantamento Eletrônico), devidamente preenchido, a fim de viabilizar a expedição da ordem de levantamento do valor remanescente depositado em seu favor. Em caso de apelação, intime-se a parte apelada às contrarrazões, e após certificado o valor do preparo, subam os autos ao E. Tribunal. Com o trânsito em julgado, e nos termos do § 1º do art. 1286, das NSCGJ, intimem-se as partes de que eventual cumprimento de sentença deverá tramitar em formato digital, por meio de peticionamento eletrônico intermediário (Comunicado CG nº 1789/2017, parte I), dispensado o traslado de peças do processo digital principal (art. 1.285, NSCGJ), devendo, contudo, ser instruído com cálculo atualizado do débito. Nada sendo requerido em 30 dias, os autos principais serão arquivados provisoriamente (Código 61614) ou, se formado o incidente, arquivados definitivamente (código 61615), nos termos do Comunicado CG nº 1789/2017, parte II, itens 4 ou 6. P.I.C. - ADV: RICARDO JORGE VELLOSO (OAB 163471/SP), TARCISIO RODOLFO SOARES (OAB 103898/SP)