1003422-95.2024.8.26.0075

Processo 1003422-95.2024.8.26.0075 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material - Yuri Zani Colen - Cristiano Alberto Hossri Carvalho - Vistos. Cuida-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização por benfeitorias e danos morais ajuizada por Yuri Zani Colen em face de Cristiano Alberto Hossri Carvalho. Alega o autor que ocupa imóvel locado na Avenida Manoel da Nóbrega, nº 01, Bertioga/SP, no qual realizou benfeitorias no valor de R$ 188.692,20 sob promessa de compensação com aluguéis, requerendo a condenação do réu ao ressarcimento, danos morais e rescisão da avença. A tutela provisória foi indeferida (fls. 938). Citado por edital (fls. 1030), o réu contestou arguindo preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia parcial da inicial e impugnação ao valor da causa. No mérito, sustentou renúncia contratual a benfeitorias e ausência de comprovação do desembolso. Houve réplica (fls. 1049/1066). As partes especificaram provas às fls. 1070, 1071/1072 e 1096/1097. Não ocorrendo nenhuma das hipóteses de extinção do processo ou de julgamento antecipado do mérito, passo a sanear e organizar o feito, nos moldes do artigo 357 do Código de Processo Civil. De início, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam. As condições da ação, entre as quais figura a legitimidade das partes, devem ser aferidas segundo a teoria da asserção, considerando-se abstratamente as alegações formuladas pela parte autora na petição inicial. No caso concreto, conquanto o contrato de locação formalizado no ano de 2022 aponte em seu preâmbulo a pessoa jurídica CHC Consulting Consultoria e Treinamento Ltda. (fls. 55), observa-se que o contrato locatício originário firmado em janeiro de 2018 foi entabulado diretamente pela pessoa física do demandado Cristiano Alberto Hossri Carvalho (fls. 35). Dessa forma, em atenção ao princípio da boa-fé objetiva e à teoria da aparência, o réu comportou-se de forma contínua perante o locatário como o real titular da relação de direito material subjacente. A pertinência substantiva da obrigação de indenizar e a eficácia das tratativas verbais dizem respeito ao próprio mérito da demanda. Portanto, o réu ostenta plena legitimidade para figurar no polo passivo. AFASTO a alegação de inépcia parcial da petição inicial. Nos termos do artigo 322, § 2º, do Código de Processo Civil, a interpretação do pedido deve considerar o conjunto da postulação e observar o princípio da boa-fé. O indeferimento da inicial por incompatibilidade de pedidos (artigo 330, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil) somente se justifica quando a cumulação inviabilizar o exercício do contraditório e da ampla defesa ou impedir a prestação jurisdicional coerente. Na hipótese dos autos, o autor postulou a manutenção preventiva na posse do imóvel enquanto pendente a discussão sobre o direito de retenção por benfeitorias, pleiteando, como provimento final definitivo, a declaração de rescisão do vínculo locatício cumulada com a condenação em ressarcimento material e compensação moral (fls. 28/29). Trata-se de pretensões perfeitamente compreensíveis e logicamente encadeadas sob a ótica da retenção possessória até a definição judicial da indenização, o que permitiu ao requerido articular defesa de mérito plena e exaustiva. REJEITO a impugnação ao valor da causa. O valor da causa deve corresponder ao benefício patrimonial pretendido pela parte autora na demanda, consoante estabelece o artigo 292, incisos V e VI, do Código de Processo Civil. No caso vertente, o demandante quantificou seu pedido indenizatório material a partir da estimativa elaborada por profissional técnico de sua confiança, atingindo o montante de R$ 188.692,20 (fls. 536). A divergência apontada pelo contestante entre o valor do laudo e a soma das notas fiscais e recibos anexados (que atingem R$ 86.553,16) constitui matéria estritamente meritória, vinculada à comprovação do dano e à extensão do acolhimento dos pedidos, não autorizando a redução sumária do valor da causa na presente etapa processual. Por outro lado, o laudo pericial anexado à inicial ostenta valor de documento particular produzido unilateralmente pela parte, sem o crivo do contraditório judicial. Sua força probante é relativa, servindo como elemento informativo que justifica, exatamente, a realização de perícia técnica sob a supervisão do juízo. Deixo a prejudicial de prescrição para ser apreciada junto ao mérito da demanda. Presentes os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação processual, bem como a legitimidade das partes e o interesse de agir, DECLARO o feito saneado. Fixo como questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória: a) a existência, os termos e o alcance de eventual acordo verbal ou tácito havido entre as partes para autorização de reformas no imóvel com compensação e isenção temporária do pagamento de aluguéis mensais; b) as reais condições de conservação e higidez estrutural do imóvel locado ao tempo da contratação originária (dezembro de 2017) e da renovação contratual (junho de 2022); c) a ocorrência e a extensão dos vícios estruturais supervenientes alegados pelo autor, em particular o comprometimento da estrutura de sustentação do telhado e a presença de infestação de cupins, bem como a prévia notificação do locador a esse respeito; d) a efetiva execução das intervenções e reformas descritas na inicial e no laudo particular, sua especificação e a respectiva classificação técnica em benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias; e) a quantificação monetária do custo real das obras realizadas e o montante de eventual valorização ou acréscimo patrimonial incorporado ao imóvel; f) a titularidade do desembolso financeiro das despesas havidas na obra, considerando a existência de notas fiscais e recibos em nome de terceira e de pessoa jurídica; g) a caracterização de situação concreta ensejadora de lesão a direitos de personalidade e abalo moral indenizável em desfavor do locatário. Delimito como questões de direito relevantes para a resolução do mérito da demanda: a) a validade e a eficácia da cláusula contratual décima de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias, à luz do artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 e do enunciado da Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça; b) a verificação de eventual derrogação da cláusula de renúncia ou configuração de renúncia tácita à luz dos institutos da boa-fé objetiva, tais como a supressão de faculdade jurídica (supressio) e a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium); c) a ocorrência de inadimplemento de obrigações contratuais ou legais do locador apta a ensejar a rescisão motivada da locação com fundamento no artigo 9º, inciso II, da Lei nº 8.245/1991; d) a exigibilidade jurídica de indenização por benfeitorias necessárias e úteis perante o proprietário e a caracterização do dever de reparação por danos morais. A distribuição do encargo probatório observará a regra estática prevista no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Assim, incumbe à parte autora o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, em especial, a existência do alegado acordo verbal de isenção e/ou compensação de locativos; a realização das obras e sua natureza necessária ou útil; o desembolso financeiro pessoal dos valores postulados; a prévia cientificação do locador acerca dos vícios estruturais graves; e a ocorrência do dano moral. Por sua vez, incumbe à parte ré demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, quais sejam, a estrita prevalência da cláusula escrita de renúncia sem aditamentos; a inexistência de autorização formal para as reformas; o cumprimento pontual dos deveres de manutenção imputáveis ao locador; e a higidez do estado do bem locado. Para a elucidação das questões de fato controvertidas, DEFIRO a produção de prova pericial de engenharia civil e a produção de prova documental suplementar. A necessidade de prova testemunhal e tomada de depoimento pessoal será reavaliada após a conclusão da etapa pericial. Quanto à realização de perícia técnica de engenharia civil no imóvel objeto da locação. Nomeio como perito judicial o Engenheiro CAIO BIGUZI TEXEIRA (cbtconsultoria@outlook.com.Br), devidamente cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça deste Tribunal. Intime-se o perito nomeado para, no prazo de 5 (cinco) dias, apresentar estimativa de honorários profissionais, comprovante de especialização e contatos profissionais (artigo 465, § 2º, do Código de Processo Civil). Com fulcro no artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil, faculto às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para (i) arguir eventual impedimento ou suspeição do perito; (ii) indicar assistentes técnicos; e (iii) formular quesitos complementares aos já apresentados nos autos. Com a apresentação da proposta de honorários pelo perito, manifestem-se as partes em 5 (cinco) dias. Havendo concordância ou decidida eventual impugnação, serão arbitrados os honorários definitivos. Considerando que a prova pericial foi requerida por ambas as partes, o adiantamento das despesas periciais caberá às partes na proporção de 50% a cada, nos moldes do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil, cujo depósito deverá ser efetivado no prazo de 15 (quinze) dias após a homologação judicial da verba honorária. Fixa-se o prazo de 30 (trinta) dias para a entrega do laudo pericial, contados da comunicação formal ao perito para o início dos trabalhos técnicos. Formulo, desde logo, os seguintes quesitos judiciais: O Senhor Perito vistorie o imóvel situado na Avenida Manoel da Nóbrega, nº 01, Centro, Bertioga/SP, e descreva seu estado geral atual de conservação e ocupação. Informe o perito se as obras, intervenções e reformas retratadas nas fotografias e documentos da petição inicial foram efetivamente executadas no imóvel periciando. É possível estimar a época aproximada da execução de cada uma das reformas constatadas? Quais obras e intervenções realizadas no imóvel se qualificam tecnicamente como benfeitorias necessárias (destinadas a conservar o bem ou evitar sua deterioração), úteis (que aumentam ou facilitam o uso da coisa) ou voluptuárias (de mero deleite ou recreio)? Qual o valor de mercado atualizado correspondente ao custo de execução das referidas benfeitorias e qual o efetivo acréscimo patrimonial incorporado ao bem em decorrência delas? O imóvel apresenta vícios estruturais de construção pré-existentes ao início da locação (como problemas de desnível, drenagem ou recalque)? Existem problemas atuais no madeiramento, cobertura ou vigas de sustentação decorrentes de cupins ou infiltrações que comprometam a segurança, estabilidade e habitabilidade da edificação? Caso positivo, quais os reparos tecnicamente exigidos e a estimativa de custos para sua recuperação? A conveniência e pertinência da designação de audiência de instrução e julgamento para tomada de depoimento pessoal e oitiva de testemunhas serão apreciadas após a juntada do laudo pericial e respectivos esclarecimentos, momento em que o juízo deliberará sobre os fatos que ainda demandem dilação oral. Intime-se. - ADV: MARIA LUIZA AMANCIO TINOCO (OAB 515118/SP), LUCIANA RODRIGUES FARIA (OAB 214841/SP), DIOGO VINICIUS MORIKI SILVA (OAB 316436/SP)