1003257-22.2022.8.26.0268

Processo 1003257-22.2022.8.26.0268 - Usucapião - Usucapião Ordinária - INSTITUIÇÃO PAULISTA ADVENTISTA DE EDUCAÇÃO E ASSISTENCIA SOCIAL - Vistos. Fls. 368/374. A parte autora apresenta planta e memorial descritivo e requer nova remessa dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, bem como pronunciamento acerca da necessidade de inclusão, no contraditório, dos adquirentes das áreas anteriormente destacadas da matrícula nº 33.108. A decisão de fls. 363/364 determinou que a requerente cumprisse integralmente as exigências técnicas formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis às fls. 353/354, comprovasse a realização de busca registral específica relativa ao lote usucapiendo e apresentasse planta e memorial descritivo compatíveis entre si. Facultou-se, caso inviável a solução por simples retificação documental, o requerimento de prova pericial técnica, com indicação dos pontos controvertidos. Os documentos ora juntados não representam integral cumprimento da primeira parte da determinação. Com efeito, a planta e o memorial descritivo apresentados reproduzem substancialmente os trabalhos anteriormente juntados às fls. 347/348, inclusive quanto à data, área, perímetro, medidas, confrontações e responsabilidade técnica. Além disso, a planta continua empregando a expressão em lugar de, cuja retirada foi expressamente solicitada pelo Oficial de Registro; permanece a referência à área remanescente da matrícula nº 32.517, embora indicada como extinta; e não houve comprovação documental de busca específica realizada perante a serventia registral para reconstrução da localização do lote e de sua cadeia imobiliária. Mostra-se, portanto, inútil nova remessa imediata dos mesmos trabalhos ao Registro de Imóveis, pois não houve alteração substancial apta a justificar a repetição da providência. De outro lado, a parte autora reiterou o pedido de produção de prova pericial e delimitou a controvérsia técnica, consistente na alegada incompatibilidade entre a realidade física atual do local, o projeto do loteamento aprovado em 1953 e os registros imobiliários históricos. Depois de sucessivas manifestações do Oficial de Registro e reiteradas tentativas de correção dos trabalhos particulares, verifico que a controvérsia não pode ser solucionada de modo seguro apenas mediante novo intercâmbio de petições. A individualização precisa do imóvel constitui pressuposto indispensável ao regular desenvolvimento da ação de usucapião. A eventual sentença de procedência deverá fornecer descrição técnica segura e suficiente para abertura da matrícula, não podendo transferir ao registrador a solução de incertezas relativas à localização, às medidas, às confrontações e aos títulos imobiliários atingidos. Diante disso, com fundamento nos artigos 370, 464 e seguintes do Código de Processo Civil, defiro a produção de prova pericial técnica de natureza topográfica, cadastral e registral. Nomeie-se, pelo sistema próprio, profissional com habilitação em engenharia de agrimensura, engenharia cartográfica, arquitetura ou área equivalente, que demonstre experiência em levantamentos destinados ao registro imobiliário e em ações de usucapião, no caso, fica nomeado o Doutor MARCELO PINTO FERRAZ. Intimado da nomeação, deverá o perito, no prazo de cinco dias, apresentar proposta de honorários, currículo com comprovação de sua especialização e dados profissionais para contato. Os honorários periciais serão adiantados pela parte autora, que requereu a produção da prova, nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil. Intimada da proposta, manifeste-se a autora no prazo de cinco dias. Após o arbitramento, deverá efetuar o depósito no prazo de dez dias. A parte autora poderá indicar assistente técnico e apresentar quesitos no prazo de quinze dias. Sem prejuízo dos quesitos da parte, deverá o perito responder aos seguintes quesitos do Juízo: Individualize, no local, a área atualmente ocupada pela requerente e objeto desta ação, indicando endereço, área, perímetro, medidas, azimutes ou rumos e coordenadas dos vértices. Esclareça a divergência entre a área de 282,88 m² inicialmente indicada e a área de 279,00 m² constante dos trabalhos mais recentes, apontando qual delas corresponde à efetiva posse e ocupação. Informe se o imóvel usucapiendo corresponde à integralidade, a parte ou a eventual área remanescente do lote nº 18 da quadra nº 1 do loteamento Jardim Paraíso. Localize a área usucapienda na matrícula nº 33.108 e, quando tecnicamente necessário, nos registros que a antecederam, inclusive na matrícula nº 32.517. Reconstrua a evolução territorial da área originária, explicando a relação entre a área de 600,00 m², a área apontada como remanescente de 321,00 m² e a área usucapienda de 279,00 m². Examine as matrículas nº 57.419, 76.913, 79.303, 79.304, 81.681 e 82.762, indicando se qualquer delas contém área que se sobreponha ao imóvel usucapiendo ou que com ele confronte. Identifique nominalmente: a) os titulares tabulares da área efetivamente atingida; b) os confrontantes tabulares; c) os confrontantes de fato; d) os atuais ocupantes ou possuidores dos imóveis lindeiros; e) eventual pessoa ou título que possa ser afetado pela abertura da nova matrícula. Compare o levantamento físico atual com o projeto original do loteamento, indicando objetivamente as divergências encontradas e esclarecendo se decorrem de alterações físicas, imprecisão dos registros antigos, desmembramentos posteriores ou erro dos trabalhos técnicos. Informe se a área usucapienda invade logradouro público, área institucional, espaço livre, imóvel público ou área destinada a uso comum. Ao final, apresente planta e memorial descritivo definitivos, plenamente correspondentes entre si, contendo apenas a situação atual do imóvel, sem expressões alternativas como em lugar de, situação pretendida ou semelhantes. Os trabalhos finais deverão identificar com precisão a origem registral, os imóveis atingidos e todos os confrontantes, bem como ser assinados pelo perito, acompanhados da respectiva ART ou RRT. Para a elaboração do laudo, fica o perito autorizado a: realizar vistoria no imóvel; consultar os arquivos do Registro de Imóveis e da Municipalidade; obter cópias das plantas de loteamento, matrículas, transcrições, cadastros e demais documentos necessários; utilizar equipamentos de levantamento topográfico e imagens aéreas; solicitar às partes os documentos indispensáveis à conclusão do trabalho. Servirá cópia desta decisão como ofício ao Oficial de Registro de Imóveis e à Prefeitura Municipal de Itapecerica da Serra, para que franqueiem ao perito o acesso aos documentos e informações técnicas necessários. O laudo deverá ser apresentado no prazo de sessenta dias, contado da comunicação do início dos trabalhos. No tocante à formação do contraditório, esclareço que a mera circunstância de determinada pessoa ter adquirido parcela anteriormente destacada da matrícula nº 33.108, com abertura de matrícula própria, não impõe, por si só, sua inclusão nesta ação. Deverão ser citados os titulares tabulares da área efetivamente atingida pelo pedido, os confrontantes tabulares e de fato, os antecessores na posse cuja soma seja invocada e os eventuais ocupantes ou possuidores do imóvel usucapiendo. Assim, fica afastada, por ora, a inclusão automática de todos os adquirentes das áreas desmembradas, sem prejuízo da citação daqueles cuja matrícula venha a ser apontada pela perícia como sobreposta, atingida ou confrontante. Indefiro, por conseguinte, o pedido de nova remessa imediata dos documentos de fls. 371/374 ao Oficial de Registro de Imóveis, bem como o pedido para que o registrador elabore ou assinale diretamente na planta as alterações técnicas necessárias, encargo que compete ao profissional responsável pelos trabalhos e, nesta fase, ao perito judicial. Apresentado o laudo, dê-se vista à parte autora pelo prazo de quinze dias. Em seguida, encaminhem-se o laudo, a planta e o memorial definitivos ao Oficial de Registro de Imóveis, para manifestação conclusiva, no prazo de vinte dias, especificamente quanto: à observância da especialidade objetiva; à aptidão dos trabalhos para abertura da matrícula; aos títulos imobiliários atingidos; aos titulares de domínio e confrontantes tabulares que deverão integrar o contraditório; à existência de eventual óbice registral remanescente, que deverá ser indicado de forma individualizada. Após, tornem conclusos para definição do ciclo citatório e regular prosseguimento. Intime-se. Cumpra-se. - ADV: JAIR DAVI HELFENSTENS (OAB 166548/SP)