1003162-34.2023.8.26.0372

Processo 1003162-34.2023.8.26.0372 - Retificação de Registro de Imóvel - Registro de Imóveis - Jose Adolfo Trasfereti - Vistos. Trata-se de ação de retificação de registro imobiliário proposta por JOSÉ ADOLFO TRASFERETI, objetivando a retificação da área constante da matrícula nº 4.283 do Registro de Imóveis de Monte Mor, relativa ao imóvel rural denominado "Sítio Tanquinho". Conforme se infere da documentação acostada, a matrícula imobiliária registra área aproximada de 49,1536 hectares (fls. 13/14), ao passo que o levantamento georreferenciado promovido pelo requerente, acompanhado de memorial descritivo certificado junto ao SIGEF/INCRA, aponta área de 59,4995 hectares (fls. 53 e 55/57), revelando acréscimo superior a 20% em relação à área tabular anteriormente registrada. Consta dos autos manifestação da Oficial do Registro de Imóveis no sentido de que a expressiva diferença verificada entre a área matriculada e a área apurada tecnicamente inviabiliza a solução exclusivamente documental da questão, exigindo análise pericial para aferição da efetiva causa do aumento da área e eventual inexistência de sobreposição ou avanço sobre imóveis vizinhos (fls. 68/71). No mesmo sentido manifestou-se o Ministério Público, opinando pela realização de perícia diante do aumento superior a 20% da área do imóvel (fls. 74). Posteriormente, a E. Câmara Especial, ao julgar o Conflito Negativo de Competência nº 0041712-96.2025.8.26.0000, consignou expressamente que a opção do autor pela via jurisdicional, somada à necessidade de produção de prova técnica decorrente do expressivo aumento da área, afasta o caráter meramente administrativo do procedimento e impõe o regular processamento da demanda perante este juízo cível (fls. 208/214). Pois bem. 1. De início, recebo os embargos de declaração de fls. 181/183, opostos pelo requerente em face da r. decisão de fls. 178 (a qual determinou o cumprimento da decisão anterior sob o fundamento de que os imóveis confrontantes objeto das matrículas de números 192, 16.476, 9.274, 9.729, 18.478 e 30.756 possuiriam coproprietários que não teriam firmado as respectivas anuências), posto que tempestivos (fls. 180), e é o caso de se lhes dar provimento, a fim de sanar omissão. Sustenta o embargante a ocorrência de omissão, argumentando que a r. decisão embargada deixou de considerar a disciplina legal atualmente vigente constante do artigo 213, §10, inciso I, da Lei nº 6.015/73, segundo a qual o condomínio geral é representado por qualquer dos condôminos para fins de anuência em procedimento de retificação imobiliária. Aduz, ainda, que a própria Oficial de Registro de Imóveis, ao formular as exigências extrajudiciais, jamais exigiu a assinatura de todos os coproprietários dos imóveis confrontantes, bem como invoca precedentes do E. Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de que a manifestação de apenas um dos condôminos é suficiente para representar o condomínio geral em procedimentos dessa natureza. Com efeito, a r. decisão embargada partiu da premissa de que seria indispensável a anuência individual de todos os coproprietários dos imóveis confrontantes. Contudo, a questão efetivamente suscitada pelo requerente às fls. 176/177 não foi enfrentada sob a ótica da alteração legislativa promovida pela Lei nº 14.382/2022, que introduziu o §10 ao artigo 213 da Lei de Registros Públicos. Dispõe o referido dispositivo que: "Entendem-se como confrontantes os proprietários e titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos, observado o seguinte: I o condomínio geral será representado por qualquer um dos condôminos". A norma é clara ao atribuir legitimidade representativa a qualquer condômino quando se tratar de condomínio geral, justamente com a finalidade de simplificar e desburocratizar os procedimentos de retificação registral. Além disso, a interpretação conferida pelo embargante encontra respaldo na jurisprudência deste Egrégio Tribunal Bandeirante, que reiteradamente reconhece que, em se tratando de imóvel confrontante submetido ao regime de condomínio comum, a anuência de um único condômino é suficiente para representar o condomínio perante o procedimento de retificação imobiliária, sendo dispensável a manifestação individual de todos os coproprietários. Sanada a omissão, conclui-se que não subsiste a exigência de apresentação de anuência de todos os coproprietários dos imóveis confrontantes quando constatado que a manifestação já foi prestada por condômino legitimado a representar o respectivo condomínio, nos termos do artigo 213, §10, inciso I, da Lei nº 6.015/73. Anoto, ademais, que a controvérsia relativa às anuências dos confrontantes constituiu o único fundamento da decisão embargada. Dá-se, pois, provimento aos embargos opostos. 2. Superada essa questão, mostra-se cabível o regular prosseguimento do feito. Com efeito, embora haja nos autos elementos técnicos relevantes, inclusive memorial georreferenciado e certificação SIGEF/INCRA, a certificação administrativa não substitui a cognição jurisdicional necessária quando a pretensão envolve substancial alteração da área registrária. A retificação imobiliária não constitui instrumento aquisitivo de propriedade, mas mecanismo destinado à correção da realidade física refletida no fólio real, devendo o juízo certificar-se de que a alteração pretendida decorre de erro de descrição ou medição pretérita, e não de indevida incorporação de áreas pertencentes a terceiros. Nesse contexto, a prova pericial revela-se imprescindível para o esclarecimento da controvérsia técnica, especialmente para: a) verificar a correspondência entre a área constante da matrícula nº 4.283 e a área efetivamente ocupada pelo imóvel; b) apurar a origem da divergência entre a área registrária e a área apurada pelo georreferenciamento; c) confirmar a exatidão do levantamento técnico apresentado pelo requerente; d) aferir eventual sobreposição com áreas vizinhas ou bens públicos; e) verificar a regularidade das divisas e confrontações descritas no memorial georreferenciado; f) esclarecer se a diferença verificada decorre apenas de imprecisões históricas de descrição tabular ou se envolve acréscimo territorial juridicamente relevante. Leciona Cândido Rangel Dinamarco que "onde termina o campo acessível ao homem de cultura comum ou propício às presunções judiciais, ali começa o das perícias" (Instituições de Direito Processual Civil, Vol. III, 6ª edição, Malheiros, p. 613). Diante disso, nos termos dos artigos 370 e 464 e seguintes, ambos do Código de Processo Civil, DETERMINO a produção de prova pericial em agrimensura/georreferenciamento. O ônus da prova recairá sobre a parte requerente, nos termos da r. decisão de fls. 76 e do art. 373, I, do CPC. Nomeio REINALDO FRANCEZ JUNIOR, engenheiro civil, que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso (CPC, art. 466), e apresentará, nos termos do art. 465, §2º, do Código de Processo Civil, proposta de honorários. A parte requerente, no prazo de quinze dias, poderá indicar assistente técnico (devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente) e formular quesitos (CPC, art. 465, §1º). Após a apresentação dos quesitos pela parte requerente, intime-se o perito, para que, no prazo de cinco dias, após ciência de sua nomeação, manifeste concordância e, em aceitando, apresente proposta de honorários. Fique a parte requerente ciente de que os contatos profissionais, o currículo e a documentação do perito se encontram em prontuário disponível para consulta no Portal Auxiliares da Justiça. Havendo escusa, retornem os autos conclusos para nova nomeação de perito em substituição. Em caso de concordância, intime-se o requerente para que no prazo de cinco dias, querendo, manifeste-se sobre a proposta de honorários. Se ocorrer oposição quanto ao valor da proposta de honorários, intime-se o perito para que se manifeste a respeito em cinco dias, tornando os autos conclusos a seguir para arbitramento. Caso não haja oposição ao valor dos honorários, homologo desde logo o valor da proposta, fixando a quantia no montante apresentado pelo perito; nesta hipótese, a seguir intime-se a parte requerente para que providencie o depósito do montante no prazo de dez dias. Feito o depósito, comunique-se o perito (por correio eletrônico) para iniciar os trabalhos. Em caso de quesitos complementares apresentados pela parte durante a diligência, atente o escrivão ao quanto determinado no art. 469, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Se a parte requerente formular quesito cuja resposta implique trabalho excessivamente oneroso, deverá se responsabilizar pelo pagamento dos honorários correspondentes ao quesito, sob pena de indeferimento. O laudo pericial deverá ser entregue em cartório no prazo de 30 dias, contados a partir da data em que o perito for comunicado para dar início aos trabalhos, na forma do art. 473 (Art. 473. O laudo pericial deverá conter: I - a exposição do objeto da perícia; II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito; III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou; IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público. § 1oNo laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões. § 2oÉ vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia. § 3oPara o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia), devendo o perito cientificar as partes da data e do local designados para produzir a prova (CPC, art. 474). Apresentado o laudo, intime-se a parte requerente para que no prazo de 15 dias se manifeste sobre o resultado, mesma oportunidade em que deverá providenciar a apresentação de seu parecer técnico (CPC, Art. 477, § 1º). Após, intime-se novamente a Oficial do Registro de Imóveis e, a seguir, dê-se nova vista ao Ministério Público para manifestação. Via digitalmente assinada desta decisão servirá como OFÍCIO de comunicação ao perito (devendo o correio eletrônico ser remetido com senha para acesso ao processo digital). Oportunamente, voltem conclusos para decisão ou prolação de sentença. Intime-se. Monte Mor, 20/07/2026. - ADV: CRISTIANE FERNANDES SABA DE MORAES (OAB 211192/SP), MARIA ANGÉLICA DE CASTRO JOLO ALBRECHT (OAB 277944/SP)