1003159-96.2024.8.26.0452

Processo 1003159-96.2024.8.26.0452 - Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial - Carivaldo Fabricio da Rosa - - Auta Aparecida Fabricio da Rosa - - Luzia Fabricio da Rosa - - Maria Isabel Fabricio da Fonseca - - Sidney Baptista da Fonseca - - Dorival Fabricio da Rosa - Cleide Fabricio da Rosa Paula - - José Aparecido de Paula - Vistos. Trata-se de impugnação ao laudo pericial apresentada pelos Requeridos às fls. 382/388, na qual sustentam, em síntese: (i) preliminar de nulidade absoluta do laudo de fls. 364/375, por alegada violação ao art. 474 do CPC (ausência de intimação prévia acerca do início dos trabalhos periciais); (ii) nulidade por omissão insanável, decorrente da não resposta aos quesitos formulados às fls. 291/293; (iii) incorreção do valor global atribuído ao imóvel, por suposta superestimação e afronta às diretrizes da NBR 14.653 da ABNT; e (iv) omissão quanto às benfeitorias supostamente indenizáveis e ao laudo técnico particular elaborado pelo Engenheiro Civil Paulo Afonso Rodrigues Junior. Instado, o Senhor Perito Judicial apresentou esclarecimentos às fls. 390/393, oportunidade em que respondeu ao quesito complementar dos autores (fls. 380/381), reconheceu o lapso administrativo quanto ao art. 474 do CPC invocando o princípio da instrumentalidade das formas e ofereceu resposta individualizada a todos os quesitos formulados pelos requeridos às fls. 291/293 (itens "a" a "k"). Sobre os esclarecimentos, os Autores concordaram integralmente (fls. 398/400), enquanto os Requeridos mantiveram, na íntegra, a impugnação, requerendo a declaração de nulidade e, subsidiariamente, a realização de nova perícia por profissional diverso (fls. 401/405). É o breve relato. Decido. A impugnação não comporta acolhida. 1. Da preliminar de nulidade por violação ao art. 474 do CPC. A alegação de cerceamento de defesa pela ausência de intimação prévia acerca do início da vistoria não se sustenta no caso concreto. Consoante consta expressamente do próprio laudo pericial (fls. 366), "a visita efetuada no local, foi acompanhada pelo Sr. José Aparecido de Paula, esposo da Sra. Cleide Fabricio Rosa", que forneceu ao perito, inclusive, informações relevantes sobre o tempo de ocupação do imóvel e a existência de benfeitorias por ele realizadas. O acompanhamento da diligência pelo próprio corréu que integra o polo passivo desta demanda evidencia, de modo inequívoco, que a diligência não se realizou de forma unilateral ou clandestina, tampouco à revelia dos requeridos. De rigor observar, ademais, que a ciência das partes acerca da decisão saneadora (fls. 278/281), que fixou os pontos controvertidos e determinou a realização de avaliação por corretor de imóveis, bem como a intimação do início dos trabalhos periciais, supre a necessidade de intimação específica quanto à data da vistoria in loco, notadamente por se tratar de avaliação imobiliária, cujo objeto é essencialmente estático e não reclama, para sua validade, a presença física obrigatória das partes. Nos termos do art. 277 do CPC, "quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade". Igualmente, o art. 282, § 1º, do CPC dispõe que "o ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte". Cuida-se de concreção normativa do princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief), segundo o qual eventual vício formal somente enseja a decretação de nulidade quando efetivamente demonstrado prejuízo o que, na espécie, não ocorreu. Ao revés, além da presença do corréu na vistoria, os requeridos exerceram plenamente o contraditório diferido: impugnaram o laudo (fls. 382/388), obtiveram nova intimação do perito (fls. 389), receberam esclarecimentos complementares (fls. 390/393) e, ainda, foram intimados para manifestação (fls. 394/397), da qual se desincumbiram às fls. 401/405. A oportunidade de impugnação posterior, com efetivo exercício do contraditório, assegura a higidez da prova produzida e afasta qualquer arguição de prejuízo concreto. No mesmo sentido, aliás, orienta-se a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CARTA PRECATÓRIA CÍVEL PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. NULIDADE DA PERÍCIA POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA INDICAÇÃO DE ASSISTENTE TÉCNICO E FORMULAÇÃO DE QUESITOS. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. DESNECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. () 3. A ausência de intimação para indicação de assistente técnico e formulação de quesitos, prevista no art. 465, § 1º, II, do CPC, constitui formalidade relevante, mas a nulidade somente se configura diante de prejuízo efetivo. 4. A agravante teve ciência do laudo pericial, apresentou parecer técnico particular, impugnou a perícia e requereu nova prova, exercendo plenamente o contraditório. 5. A alegação de ausência de intimação da data da vistoria também não enseja nulidade, pois a diligência consistiu em vistoria técnica ordinária que não exigia participação das partes. 6. A divergência de valores entre os laudos, por si só, não configura dúvida fundada. O laudo oficial apresenta metodologia técnica detalhada, foi complementado por esclarecimentos do perito e se mostra suficiente para o convencimento do juízo. () Tese de julgamento: 'A ausência de intimação para indicar assistente técnico e formular quesitos não acarreta nulidade da perícia quando não demonstrado prejuízo ao exercício do contraditório. A divergência entre o laudo oficial e parecer técnico particular, sem fundada dúvida quanto aos critérios adotados, não impõe a realização de nova avaliação'." (TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2362640-58.2025.8.26.0000, Rel. Des. Pastorelo Kfouri, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 11/12/2025, DJe 11/12/2025) (destaquei). E, de forma ainda mais específica quanto à avaliação imobiliária: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CARTA PRECATÓRIA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. NULIDADE DA PERÍCIA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO ESPECÍFICA DA DATA DA VISTORIA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO. A ciência das partes sobre o despacho que ordenou o início dos trabalhos periciais supre a necessidade de intimação específica da data da vistoria in loco, especialmente quando a ausência de notificação não causa prejuízo concreto à defesa, conforme o princípio da instrumentalidade das formas (art. 277 do CPC). A avaliação imobiliária, por versar sobre objeto estático, não exige a presença física obrigatória das partes para sua validade, sendo o contraditório assegurado pela possibilidade de impugnação posterior. () Tese: A ausência de intimação específica da data da vistoria in loco em perícia imobiliária não invalida o laudo se garantida a ciência do início da prova, facultado o contraditório e não demonstrado prejuízo efetivo à parte. RECURSO NÃO PROVIDO." (TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2341648-76.2025.8.26.0000, Rel. Des. Ernani Desco Filho, 18ª Câmara de Direito Privado, j. 07/04/2026, DJe 07/04/2026) (destaquei). Rejeita-se, pois, a preliminar. 2. Da alegada omissão quanto aos quesitos de fls. 291/293. A alegação restou superada pelos esclarecimentos de fls. 391/393, nos quais o Senhor Perito respondeu, de forma individualizada, a todos os quesitos formulados pelos requeridos (itens "a" a "k"), consignando o estado de conservação, a depreciação estimada em 5%, a inviabilidade de utilização simultânea e proporcional pelos coproprietários, a destinação exclusivamente residencial, o valor de mercado (R$ 220.000,00), a dificuldade de alienação decorrente do litígio, o valor locatício (R$ 1.250,00) e o usual repasse entre coproprietários. A crítica de que as respostas seriam "genéricas" configura mera irresignação, não infirmando a suficiência técnica do trabalho pericial, especialmente porque o perito indicou expressamente a metodologia comparativa empregada, inclusive com pesquisa junto ao mercado imobiliário local. 3. Da alegada incorreção do valor global e da inobservância da NBR 14.653 da ABNT. A insurgência quanto ao valor apurado é meramente genérica. Os requeridos limitam-se a afirmar, em abstrato, que o valor estaria "superestimado" e "divorciado da realidade mercadológica", sem apontar, de forma concreta, imóveis comparáveis, memória de cálculo divergente, coeficientes técnicos específicos ou qualquer outro elemento apto a infirmar a conclusão pericial. Convém observar que a decisão saneadora de fls. 278/281 determinou que a avaliação fosse elaborada por corretor de imóveis devidamente registrado no CRECI, tendo o expert nomeado (CRECI nº 158.150-F) atuado nos estritos limites de sua atribuição profissional, utilizando-se do método comparativo direto perfeitamente adequado à espécie. A exigência de aplicação estrita da NBR 14.653 da ABNT, própria de laudos de engenharia de avaliações, não se impõe como requisito de validade para a avaliação realizada por corretor de imóveis nos moldes autorizados por este Juízo em sede de saneamento (fls. 280), decisão essa já preclusa. 4. Da alegada omissão quanto às benfeitorias e ao laudo técnico particular. A insurgência sobre este ponto revela desalinhamento com o objeto da prova deferida. A decisão saneadora de fls. 278/281, ao fixar os pontos controvertidos, foi expressa: (i) valor de mercado do imóvel; e (ii) valor locativo do bem. Mais que isso, o r. despacho saneador consignou, com todas as letras, que "em relação às benfeitorias, a juntada de notas fiscais, desde que contenham relação direta com as benfeitorias, constituem-se em elementos suficientes ao deslinde da lide, tornando-se, assim, matéria de direito, independente da produção de demais provas" (fls. 280). Vale dizer: a apuração e valoração das benfeitorias porventura realizadas pelos requeridos, bem como a análise do laudo técnico particular subscrito pelo Engenheiro Civil Paulo Afonso Rodrigues Junior, não integram o objeto da perícia deferida, cuidando-se de matéria de mérito reservada à sentença, quando serão examinados os pedidos de indenização e de retenção formulados na contestação, à luz dos arts. 1.219 e 1.222 do Código Civil. Não há, portanto, qualquer omissão a ser sanada pelo perito nesse particular, sendo inviável exigir do expert manifestação sobre matéria estranha aos pontos controvertidos fixados na fase de saneamento decisão preclusa e não impugnada em tempo oportuno. 5. Do pedido subsidiário de nova perícia. Não estão preenchidos, por consequência, os requisitos do art. 480 do CPC. A prova pericial produzida é suficiente, fundamentada e hábil ao esclarecimento das questões controvertidas fixadas em saneamento. A insurgência dos requeridos não demonstra insuficiência técnica objetiva do trabalho, tampouco erro material ou grave omissão relevante ao mérito, mas mera discordância quanto às conclusões do expert, o que não autoriza a renovação do ato. Ante o exposto, com fundamento nos arts. 277, 282, § 1º, 479 e 480, a contrario sensu, do Código de Processo Civil REJEITO a impugnação apresentada pelos requeridos e HOMOLOGO o laudo pericial de fls. 364/375, fixando-se, para os fins da presente demanda, o valor de mercado do imóvel matriculado sob nº 29.650 do Cartório de Registro de Imóveis de Piraju/SP em R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais) e o respectivo valor locatício mensal em R$ 1.250,00 (um mil, duzentos e cinquenta reais), sendo R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) referentes ao imóvel principal e R$ 500,00 (quinhentos reais) referentes ao imóvel aos fundos; Nessa toada, não havendo mais provas a serem produzidas, declaro encerrada a instrução. Manifestem-se as partes, em memoriais, no prazo sucessivo de 15 (quinze) dias (art. 364, § 2º, CPC). Juntados os memoriais ou decorrido o prazo sem a respectiva juntada, voltem conclusos. Por fim, sem prejuízo, oficie-se ao FAJ para pagamento dos honorários periciais reservados às fls. 362. Intime-se. - ADV: GUSTAVO SANCHES (OAB 436632/SP), HÉLIO GUSTAVO ASSAF GUERRA (OAB 159494/SP), HÉLIO GUSTAVO ASSAF GUERRA (OAB 159494/SP), RICARDO APARECIDO BRANDINI ROSA (OAB 406406/SP), GUSTAVO SANCHES (OAB 436632/SP), HÉLIO GUSTAVO ASSAF GUERRA (OAB 159494/SP), RICARDO APARECIDO BRANDINI ROSA (OAB 406406/SP), HÉLIO GUSTAVO ASSAF GUERRA (OAB 159494/SP), HÉLIO GUSTAVO ASSAF GUERRA (OAB 159494/SP), HÉLIO GUSTAVO ASSAF GUERRA (OAB 159494/SP)