1002441-22.2016.8.26.0439

Processo 1002441-22.2016.8.26.0439 - Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários - B. - L.C.F. - C.C.P.R. - O.F.L. e outros - D.B.A. - Vistos. Trata-se de fase de manifestação sobre a avaliação de bem imóvel penhorado nestes autos de execução de título extrajudicial. O perito judicial nomeado apresentou o laudo de avaliação técnica (fls. 1083/1093) no qual concluiu que o valor de mercado do imóvel urbano registrado sob a matrícula nº 11.884, correspondente a um terreno de 500 metros quadrados situado no Distrito de Bandeirantes DOeste, município de Sud Mennucci, Estado de São Paulo, equivale a R$ 77.500,00. O executado Luiz Carlos Fenerick apresentou impugnação à avaliação (fls. 1100/1101), alegando que o valor real do lote seria de no mínimo R$ 157.000,00. Sustentou que o trabalho técnico deixou de ponderar adequadamente a existência de benfeitorias, a localização em área dotada de infraestrutura completa na Rua 24 de Junho e os parâmetros cadastrais registrados junto à municipalidade. Diante disso, requer a reavaliação ou a designação de uma nova perícia sob a condução de outro profissional (fls. 1101). O exequente Banco do Brasil S/A manifestou concordância integral com o laudo pericial (fls. 1105/1106). Intimado a se manifestar sobre os pontos controvertidos, o perito judicial prestou esclarecimentos técnicos detalhados (fls. 1108/1109), nos quais rebateu pontualmente as críticas do executado e ratificou os termos de sua conclusão originária. Em nova oportunidade, as partes reiteraram suas respectivas pretensões, postulando o exequente pela homologação técnica (fls. 1113) e o executado pela realização de nova prova pericial (fls. 1114/1115). Fundamentação Técnica da Avaliação Judicial e Rejeição de Nova Perícia O laudo de avaliação pericial repousa sobre sólidas premissas científicas e obedeceu às diretrizes normativas da Associação Brasileira de Normas Técnicas para a engenharia de avaliações. O perito do juízo empregou de forma correta o método comparativo direto de dados de mercado para a definição do valor do terreno, coletando e sopesando amostras de imóveis assemelhados na mesma região geográfica. O tratamento dos dados contou com tratamento estatístico rigoroso, incluindo a aplicação de fatores de homogeneização e o saneamento amostral por meio do criterioso modelo de Chauvenet (fls. 1086 a 1087). O trabalho pericial alcançou o grau II de fundamentação e o grau III de precisão, conferindo segurança científica à estimativa pecuniária final (fls. 1088 a 1089). As alegações de omissão formuladas pelo executado quanto às benfeitorias de cercamento e à infraestrutura não condizem com a realidade documentada nos autos. A vistoria física realizada pelo vistor oficial constatou e registrou de forma expressa que o terreno é vazio e possui fechamento completo composto por muro baixo e gradil metálico frontal, além de dispor de asfalto, iluminação pública e rede elétrica. Tais particularidades e melhoramentos urbanos foram devidamente computados no cálculo técnico do valor unitário por metro quadrado, inexistindo qualquer desconsideração das características físicas ou geográficas do bem de matrícula nº 11.884. A insurgência do devedor contra o montante apurado carece de substrato técnico idôneo e fundamentado. O executado não colacionou ao processo nenhuma prova pericial, parecer de corretor credenciado ou pesquisa mercadológica científica capaz de inquinar as conclusões do perito judicial. A simples indicação de valor unilateral de R$ 157.000,00, desprovida de demonstração metodológica, configura mera insatisfação com o resultado do encargo processual, o que não autoriza a desconsideração da perícia oficial. A realização de uma nova avaliação constitui medida excepcional e pressupõe a existência de erro crasso, dolo do avaliador ou fundada dúvida do juízo. O artigo 873 do Código de Processo Civil prevê os requisitos taxativos para a renovação da perícia avaliatória. Não havendo demonstração de desacerto metodológico ou vício formal no trabalho apresentado, e estando o valor periciado em perfeita sintonia com a realidade imobiliária do município de Sud Mennucci, indefere-se o pleito de nova perícia com base no artigo 480 do Código de Processo Civil. Nomeação de Leiloeiro Público Oficial O exequente postulou a nomeação de leiloeiro oficial credenciado para dar início à fase de expropriação judicial eletrônica do lote penhorado, indicando o nome de profissional devidamente habilitado (fls. 1105). A faculdade de indicar o leiloeiro público oficial para conduzir a hasta judicial é conferida expressamente ao credor pelo artigo 883 do Código de Processo Civil. A indicação apresentada atende com suficiência aos requisitos regulamentares exigidos pela atividade administrativa judicial. O leiloeiro indicado, Davi Borges de Aquino, inscrito na Junta Comercial do Estado de Minas Gerais sob o nº 1214, encontra-se devidamente credenciado perante os órgãos de controle estaduais e gerencia plataforma de alienação eletrônica compatível com as regras de publicidade e ampla concorrência exigidas por este juízo (fls. 1105). A nomeação do profissional atende aos princípios de celeridade e eficiência da execução civil. Para viabilizar a adequada exposição do lote de matrícula nº 11.884 e fomentar o interesse de potenciais compradores, defere-se a autorização para que o leiloeiro oficial nomeado, bem como seus prepostos autorizados, compareçam ao local do imóvel urbano para efetuar novos registros fotográficos e coordenar visitas agendadas, conforme requerido na manifestação de fls. 1106. Dispositivo e Providências Judiciais Finais Ante o exposto, rejeito as impugnações apresentadas pelo executado Luiz Carlos Fenerick e homologo o laudo pericial de fls. 1083/1093 para fixar em R$ 77.500,00 o valor de avaliação do imóvel urbano objeto da matrícula nº 11.884 do Cartório de Registro de Imóveis competente. Para o regular andamento do procedimento expropriatório, determino as seguintes providências: a) expeça-se mandado para intimação do executado e de seu cônjuge, caso houver, a fim de assegurar a ciência formal quanto à penhora efetuada e à presente homologação da avaliação; b) nomeio o leiloeiro público oficial Davi Borges de Aquino, JUCEMG nº 1214, com endereço comercial na Rua Rio Grande do Norte, 1436, sala 1605, Savassi, Belo Horizonte, Minas Gerais, devendo a serventia intimá-lo para assinar o termo de compromisso e apresentar a minuta do edital de leilão eletrônico em cinco dias, bem como deverá certificar-se do seu regular credenciamento junto aos órgãos e setores competentes par fins de dar azo ao múnus de que lhe foi confiado; c) o edital deverá prever a realização de leilão eletrônico em primeiro e segundo atos, fixando-se o limite mínimo para venda em segunda oportunidade no percentual de 60% do valor de avaliação homologado nesta decisão, sob pena de caracterização de preço vil; d) autorizo o leiloeiro e seus funcionários a ingressarem nas dependências do imóvel de matrícula nº 11.884 para vistoria, captação de mídias e acompanhamento de visitas de interessados. Sem prejuízo, providencie a serventia a seguinte certificação complementar, a saber: Certifique-se, com indicação das respectivas folhas dos autos, a regularidade das providências preliminares ao ato expropriatório, a saber: (A) se todas as partes executadas foram citadas (art. 829, caput, do CPC), em se tratando de execução autônoma, ou intimadas (art. 523, caput, do CPC), em se tratando de cumprimento de sentença; (B) se todas as partes executadas foram intimadas da penhora (art. 829, § 1º, do CPC); (C) se o cônjuge da parte executada, em se tratando de pessoa física, também foi intimado da penhora (art. 842, do CPC), recaindo a penhora em bens imóveis; (D) se houve oposição de embargos do devedor, embargos de terceiro ou exceção de pré-executividade e, em caso positivo, (D.1) determinação de suspensão do curso do processo principal, (D.2) julgamento e (D.3) trânsito em julgado da sentença ou preclusão da decisão; (E) se houve requerimento de substituição da penhora (arts. 847 do CPC); em caso positivo, se houve resolução da questão e preclusão da decisão; (F) se há matrícula atualizada (art. 886, I, do CPC), recaindo a penhora em bens imóveis; (G) se há certidão atualizada de débito de IPTU, recaindo a penhora em bens imóveis; (H) se há mais de uma penhora, ou direito real de garantia (e.g., hipoteca), registrada na matrícula atualizada (arts. 839, parágrafo único, 908 e 909 do CPC); em caso positivo, descrever a qualificação dos credores, os valores dos créditos, os Juízos determinantes, se for o caso, e, por fim, a anterioridade de cada uma; (I) se o bem penhorado foi avaliado (arts. 870 e 872 do CPC); (J) se as partes foram intimadas da avaliação (art. 652, § 1º, do CPC); (L) se houve requerimento de modificação da penhora (art. 874, caput, do CPC), impugnação à avaliação (art. 873, I, do CPC) ou requerimento de reavaliação (art. 873, II e III, do CPC); em caso positivo, se houve resolução da questão e preclusão da decisão; (M) a data e o valor da avaliação; (N) se o valor da dívida está atualizado. 3. No caso de resposta negativa aos itens (A), (B), (C), (D) e (J), deverá qualificar eventual cônjuge, credor hipotecário, e coproprietários, trazendo o endereço e, caso não seja beneficiário(s) da Justiça Gratuita, comprovação do recolhimento das despesas para intimação. 4. No caso de resposta negativa aos itens (F), (G) (N), intime-se a parte exequente, na pessoa do advogado, para, no prazo de 10 (dez) dias, providenciar a juntada do(s) respectivo(s) documento(s) atualizado(s). 5. Nos demais casos, tornem conclusos os autos para análise. Intime-se. - ADV: WILSON TETSUO HIRATA (OAB 45512/SP), LARA MARIA DE SOUSA BRAGA (OAB 499771/SP), JORGE DONIZETI SANCHEZ (OAB 73055/SP), PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS (OAB 23134/SP), JOYCE ALVARES DE QUEIROZ (OAB 304169/SP), GABRIELLE ZANELLA SANDRI (OAB 470788/SP), MURILO DE BARROS ALMEIDA (OAB 329105/SP)