1001667-59.2026.8.26.0562

Processo 1001667-59.2026.8.26.0562 - Ação Civil Pública - Garantias Constitucionais - Engeterpa Construções e Participações Ltda. - - CSO Cia Santista de Obras Ltda - - Éphesus Participações e Contruções Ltda e outro - Vistos. Cuida-se de Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo em face de Engeterpa Construções e Participações Ltda., CSO - Cia. Santista de Obras Ltda., Éphesus Participações e Construções Ltda. e do Município de Santos, objetivando, em ordem principal, a declaração de nulidade do Contrato de Locação nº 26/2024-SEFIN, formalizado em 03/07/2024 para abrigar o Departamento de Gestão de Pessoas e Ambiente de Trabalho (DEGEPAT), pelo valor mensal de R$ 94.600,00 e vigência de 60 meses, com a condenação ao ressarcimento dos valores pagos que superem a quantia mensal de R$ 60.900,00 (fls. 1-16). Em caráter subsidiário, formulou o autor pretensão de intervenção e revisão judicial do ajuste, com a readequação do locativo mensal para o teto de R$ 60.900,00 e restituição dos valores excedentes (fl. 15). Sustenta o autor a ausência dos requisitos para a contratação direta por inexigibilidade, a inidoneidade material do Estudo Técnico Preliminar (ETP), a ocorrência de conflito de interesses na fase contratual e a presença de sobrepreço de aproximadamente 55% apurado pelo Centro de Apoio à Execução (CAEx) (fls. 1-15). Regularmente citadas, as corrés CSO - Cia. Santista de Obras Ltda. e Éphesus Participações e Construções Ltda. ofertaram contestação conjunta (fls. 839-848), arguindo inépcia da petição inicial por ausência de pedido condenatório em face de ambas e por incompatibilidade lógica entre os fundamentos narrados e o pleito de nulidade cumulado com manutenção dos efeitos econômicos do contrato. No mérito, defenderam a higidez do procedimento de inexigibilidade, a ausência de conflito de interesses, a regularidade do ETP e a inexistência de sobrepreço, trazendo parecer técnico que aponta o valor de mercado em R$ 93.800,00 mensais (fls. 843-847, 892-914). A corré Engeterpa Construções e Participações Ltda. apresentou contestação (fls. 869-884), suscitando preliminar de inépcia parcial da inicial quanto ao pleito de nulidade do contrato. No mérito, alegou a validade da contratação direta com fulcro no art. 74, inciso V, da Lei nº 14.133/2021, a regularidade do ETP, a inocorrência de conflito de interesses e a imprestabilidade da estimativa unilateral do CAEx, sustentando a compatibilidade do valor locativo pactuado e pugnando pela realização de perícia judicial (fls. 873-884). O Município de Santos contestou a ação (fls. 922-933), alegando, preliminarmente, ausência de interesse processual em relação à pretensão condenatória de ressarcimento. No mérito, defendeu a legalidade da inexigibilidade licitatória, o saneamento tempestivo de inconformidades formais no processo administrativo, a singularidade do imóvel para abrigar os 103 servidores do DEGEPAT, a validade do laudo técnico municipal de avaliação que considerou a climatização integral do prédio, a prevalência do interesse público na continuidade do contrato e a inocorrência de sobrepreço, protestando expressamente pela produção de prova pericial de engenharia (fls. 925-933). Houve réplica do Ministério Público (fls. 937-950), na qual refutou as preliminares, rebateu as teses defensivas e pugnou expressamente pelo julgamento antecipado do mérito, aduzindo a suficiência do acervo probatório documental e técnico constante dos autos (fl. 949). Inicialmente, rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial suscitada pelas corrés CSO e Éphesus sob o argumento de ausência de pedido condenatório direcionado a elas (fls. 841-842). Com efeito, a causa de pedir versa sobre a higidez e a validade de negócio jurídico plurilateral do qual ambas figuram como coproprietárias e locadoras conjuntas (fls. 163-164). A pretensão anulatória atinge a esfera jurídica de todas as contratantes, impondo a formação de litisconsórcio passivo necessário unitário. De igual modo, afasto a preliminar de incompatibilidade lógica da petição inicial arguida por todas as corrés privadas (fls. 842-843, 872-873). A cumulação de pedidos formulada pelo Ministério Público observa rigorosamente a técnica da subsidiariedade autorizada pelo ordenamento processual. A pretensão principal busca a invalidação do contrato com restituição do que exceder o valor justo de ocupação, enquanto o pleito subsidiário contempla expressamente a hipótese de preservação da avença com revisão judicial das bases econômicas do aluguel. Não há incongruência que inviabilize a compreensão da lide ou o pleno exercício da ampla defesa. Por sua vez, rejeito a preliminar de ausência de interesse processual deduzida pelo Município de Santos (fls. 924-925). O ente público municipal é o contratante, ostentando inequívoca pertinência subjetiva e interesse jurídico na definição sobre a subsistência ou nulidade do ato de contratação direta. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, declaro saneado o processo, nos termos do art. 357, inciso I, do Código de Processo Civil. Com esteio no art. 357, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, fixam-se os seguintes pontos controvertidos sobre os quais recairá a atividade probatória e o julgamento: Regularidade e suficiência material do planejamento administrativo que respaldou a contratação, notadamente a elaboração do Estudo Técnico Preliminar (ETP) e do Termo de Referência (TR); Existência de singularidade e adequação exclusiva das instalações e da localização do imóvel situado na Rua XV de Novembro, nº 108, Centro, Santos/SP, em cotejo com as opções imobiliárias disponíveis à época; Ocorrência de interferência concreta, quebra de impessoalidade ou favorecimento no processo decisório da locação decorrente de vínculos societários ou político-partidários; Efetivo valor locativo de mercado do imóvel à data-base da celebração do contrato (julho de 2024), considerando o estado de conservação, área construída, padrão construtivo, benfeitorias, instalação de climatização, restrições da área tombada e inserção no programa de revitalização urbana central; Existência de sobrepreço na estipulação do valor mensal de R$ 94.600,00 e eventual ocorrência de prejuízo material ao erário municipal. Além destes, há a matéria jurídica controvertida sobre a qual versará a sentença: Configuração dos requisitos legais autorizadores da contratação direta por inexigibilidade de licitação, à luz dos arts. 18, 44 e 74, inciso V e § 5º, da Lei Federal nº 14.133/2021; Incidência das normas sobre conflito de interesses no âmbito da administração pública direta e indireta e seus reflexos na validade dos atos contratuais administrativos; Cabimento da declaração de nulidade do contrato administrativo em cotejo com o princípio da continuidade dos serviços públicos e as diretrizes de ponderação do art. 147 da Lei nº 14.133/2021; Possibilidade jurídica de intervenção e revisão judicial do preço locatício avençado, como medida subsidiária destinada a evitar o enriquecimento sem causa e restaurar a justa remuneração do uso do bem. Em réplica, o Ministério Público pugnou pelo julgamento antecipado da lide (fl. 949). Contudo, o caso não comporta julgamento imediato. De todo o contexto da demanda, constitui controvérsia central a existência de sobrepreço no aluguel, que justificou a formulação de pedido subsidiário de intervenção judicial no contrato para redução do valor locativo. Enquanto o órgão ministerial se apoia exclusivamente nos pareceres técnicos elaborados pelo Centro de Apoio à Execução (CAEx) que estimou a locação entre R$ 58.500,00 e R$ 60.900,00 mensais (fls. 580, 586) , os réus trouxeram aos autos avaliações prévias municipais e laudos particulares que apontam parâmetros entre R$ 93.800,00 e R$ 112.000,00 mensais (fls. 30-34, 349-414, 741-743, 892-914). O Parecer Técnico emitido pelo CAEx no bojo do inquérito civil ostenta natureza de documento informativo e unilateral, produzido pela assessoria técnica do próprio autor, sem a garantia do contraditório e da ampla defesa. O art. 370 do Código de Processo Civil consagra os poderes instrutórios do juiz, autorizando a determinação de produção de provas de ofício quando necessárias ao julgamento do mérito e à formação segura do convencimento judicial. Frisa-se que o interesse objeto da demanda é de natureza pública, na medida em que, mesmo de forma mediata, resguarda a moralidade administrativa e a destinação de recursos públicos. Assim, rejeito o requerimento de julgamento antecipado e, com fundamento nos arts. 370 e 465 do CPC, determino a realização de prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária, com o escopo de apurar com precisão e isenção técnica o valor locativo de mercado do imóvel à época da contratação. Para a realização da perícia, nomeio o perito engenheiro Carlos Eduardo Pimentel, profissional devidamente habilitado. As demais provas documentais já encartadas aos autos são admitidas. Indefiro, por ora, a produção de prova oral e testemunhal, com fulcro no art. 370, parágrafo único, do CPC, tendo em vista que a definição sobre o valor de mercado e a conformidade técnica da edificação constitui matéria eminentemente técnica, a ser dirimida pela perícia judicial. Eventual necessidade de colheita de depoimentos sobre aspectos fáticos residuais será reavaliada após a conclusão da fase pericial. Em cumprimento ao art. 465, §§ 1º, 2º e 3º, do CPC, adotem-se as seguintes providências: Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, indiquem assistentes técnicos e apresentem seus quesitos; Intime-se o perito judicial nomeado, engenheiro Carlos Eduardo Pimentel, para que, no prazo de 5 (cinco) dias, manifeste aceitação do encargo e apresente proposta de honorários periciais. Com a juntada da proposta de honorários, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 5 (cinco) dias para manifestação, vindo após os autos conclusos para arbitramento; Fixo o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para a entrega do laudo pericial definitivo, contados a partir da data de início dos trabalhos periciais, com prévia comunicação às partes e aos assistentes técnicos acerca da data e do horário das diligências de vistoria; O custeio das despesas periciais observará as disposições do art. 95 do CPC, aplicando-se a disciplina legal pertinente na fase de arbitramento e pagamento. Intime-se e cumpra-se. - ADV: MANUEL EDUARDO DE SOUSA SANTOS NETO (OAB 144423/SP), MANUEL EDUARDO DE SOUSA SANTOS NETO (OAB 144423/SP), ROBERTO ALEXANDRE FELIX ALVES (OAB 180697/SP)