1001555-08.2023.8.26.0300

Processo 1001555-08.2023.8.26.0300 - Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda - Juliano Aparecido Martinelli - - Rosângela Jerônimo Martinelli - Facci e Nogueira Empreeendimentos Imobiliários Ltda. (Facci e Nogueira) - Vistos. Fls.637/649: A insurgência da parte autora contra a metodologia pericial não prospera. O laudo (fls. 327/435, com esclarecimentos às fls. 495/549 e 618/633) atende aos requisitos do art. 473 do CPC, descrevendo o imóvel, com vistoria presencial (fls. 331), análise do estágio construtivo e resposta conclusiva a todos os quesitos. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por Inferência Estatística (Regressão Linear Múltipla), é procedimento consagrado pela NBR 14.653-2/ABNT e pelas diretrizes do IBAPE/SP, não se trata de método particular do perito, mas de procedimento científico normatizado que analisa variáveis como área, padrão construtivo, idade, conservação e localização, testando significância estatística e afastando subjetividade. A prova técnica visa apurar o valor real de mercado das acessões, não o custo teórico de reposição. O cálculo linear por tabelas (Pini/Sinduscon), sem o fator de comercialização, superavaliaria o bem, que se encontra parcialmente inacabado, sem habite-se e com patologias pontuais (fls. 337/360). Nesse sentido já se pronunciou a E. Corte Bandeirante: "AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL PENHORADO - Decisão que homologou o laudo pericial - Insurgência da executada - Pretensão de nova avaliação - Não acolhimento -Ausência de prova concreta de erro ou dolo na avaliação - Laudo elaborado por perito de confiança do juízo, com observância das normas técnicas da ABNT(NBR 14.653) - Adoção do método comparativo direto de mercado, com utilização de inferência estatística - Metodologia idônea e amplamente aceita - Mera divergência de valores apontada pelo assistente técnico da parte, fundada em critérios distintos (média aritmética do metro quadrado),que não é suficiente para infirmar o laudo judicial - Inexistência de substrato técnico capaz de desqualificar o trabalho pericial - Precedentes desta corte - Manutenção da decisão agravada - Recurso não provido." (TJSP; Agravo de Instrumento 2178013-16.2025.8.26.0000; Relator: José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 22/04/2026). A apuração das acessões por dedução do valor do terreno nu do valor total decorre da própria lógica do método comparativo. Quanto à impugnação da requerida (fls. 586/591), não há justificativa técnica para reclassificar o estado de conservação para "ruim/reparos importantes" (Ross-Heidecke "g", redução de 34,5%). Conforme fls. 626/631, as patologias (fissuras superficiais, ausência pontual de revestimento e manchas de umidade) não comprometem a solidez estrutural e decorrem do estágio inacabado da obra, já ponderadas nas planilhas de etapas construtivas (fls. 431/435 e 541). Penalizar duplamente, com depreciação drástica sobre obras ainda sem acabamento, geraria enriquecimento sem causa da loteadora. Mantém-se, portanto, a classificação em grau regular ("e" de Ross-Heidecke). Nos termos do art. 480, caput, do CPC, nova perícia só se justifica quando a matéria fática não estiver esclarecida. Mero inconformismo ou divergência entre laudo judicial e pareceres técnicos não a autoriza. O perito atuou com equidistância e fundamentou exaustivamente suas conclusões. Ao Magistrado cabe apreciar livremente a prova (art. 370, parágrafo único, e art. 371 do CPC), indeferindo diligências protelatórias quando os elementos técnicos forem suficientes. Assim, estando a matéria técnica esclarecida, indefiro a destituição do perito e a realização de nova perícia, homologando o laudo pericial com a readequação de fls. 528 e 537, fixando as acessões/benfeitorias em R$ 447.000,00 e o terreno em R$128.000,00. Concluída a prova pericial, cessa a razão da suspensão cautelar da reintegração de posse (fls. 126/128). A permanência dos autores no imóvel não mais se justifica para preservação da prova técnica; a cessação da ocupação estanca a taxa de fruição, permitindo à requerida retomar a posse direta, com responsabilidade pelos tributos e despesas a partir da imissão. Preclusa esta decisão, tornem os autos conclusos para saneamento ou sentença. Intimem-se. Cumpra-se. - ADV: FELIPE MATTOS OLIVEIRA PICCOLO (OAB 492246/SP), FERNANDO FLEURY CUSINATO (OAB 244404/SP), FERNANDO FLEURY CUSINATO (OAB 244404/SP), RAFAEL AUGUSTO VIALTA (OAB 291881/SP)