1001509-42.2025.8.26.0108

Processo 1001509-42.2025.8.26.0108 - Usucapião - Aquisição - Luiz Franscisco de Marco - - Monica Vilela Staut de Marco - Agropecuária Ivo Jorge Mahfuz Ltda e outro - João Henrique Stault de Marco - - Luis Felipe Staut de Marco - Vistos. Em complemento à decisão de fls. 704-707, passa-se à apreciação das provas e providências pendentes. Os autores pleitearam a realização de perícia técnica de engenharia e agrimensura, a oitiva de testemunhas em audiência de instrução e a expedição de ofício ao Juízo da 41ª Vara Cível do Foro Central da Capital (fls. 729-732). Por sua vez, a parte ré requereu a produção de prova pericial, a colheita de prova testemunhal e a expedição de uma série de ofícios à Prefeitura Municipal de Cajamar, à Associação de Moradores do Loteamento Capital Ville I perante a administradora Lello Condomínios, ao Juízo da Vara das Execuções Fiscais de Guarulhos e à Receita Federa (fls. 733-737). De início, consigno que a realização de perícia técnica revela-se indispensável ao deslinde do feito. Com efeito, o Oficial do 2º CRI, em sua manifesação, atestou que o imóvel usucapiendo carece de planta individualizada e memorial descritivo georreferenciado, exigências que inviabilizam eventual ingresso de mandado no fólio real por afronta à especialidade objetiva. Ademais, a prova pericial também se mostra necessária para esclarecer as inconsistências materiais levantadas na manifestação do Município de Cajamar (fls. 660-667), notadamente a aparente invasão parcial dos limites do Lote 22 por edificação dos autores, bem como a efetiva situação fática e física da Rua Promissão e a verificação do estado de preservação da vegetação arbórea. Dessa forma, defiro a produção da prova pericial, cabendo ao perito do juízo proceder à exata localização, conferência perimétrica, cálculo de área superficial, indicação dos confrontantes tabulares e de fato, verificação de eventuais sobreposições construtivas e elaboração de planta e memorial descritivo aptos ao fólio registral. Tratando-se de perícia postulada expressamente por ambos os polos litigantes, o adiantamento da remuneração pericial incumbe a ambas as partes em proporções iguais, conforme art. 95 do CPC. Para a realização do encargo, nomeio CLAYTON ROBSON MACHADO CLISNEI FERNANDES (machadoclisnei@gmail.com). Intime-se o perito nomeado para, em cinco dias úteis, manifestar concordância com a nomeação, estimando seus honorários. As partes poderão, no prazo comum de quinze dias úteis, apresentar seus quesitos e indicar, caso desejem, assistente técnico. No que concerne aos requerimentos de prova testemunhal e depoimento pessoal formulados tanto pelos autores quanto pela ré, a análise da sua admissibilidade, extensão e efetiva conveniência deve ser diferida para momento procedimental posterior, após a apresentação da prova técnica. Em relação aos demais pedidos, os autores requereram a expedição de ofício ao Juízo da 41ª Vara Cível da Comarca da Capital, perante o qual tramitou o processo nº 0050223-84.2019.8.26.0100. A providência guarda nexo direto com o Ponto Controvertido II, alínea "b" delimitado na decisão saneadora, cujo propósito é apurar o conteúdo, contexto e valor probatório das manifestações da executada naquela demanda executiva , em especial quanto à existência de confissão judicial ou erro material a respeito da comercialização do Lote 22 da Quadra G. Sendo assim, defiro a expedição de ofício eletrônico à 41ª Vara Cível do Foro Central da Capital, solicitando-se a remessa de certidão de objeto e pé circunstanciada, acompanhada de cópia integral da petição de fls. 260-262 e das manifestações subsequentes apresentadas pela empresa Agropecuária Ivo Jorge Mahfuz Ltda. naqueles autos digitais. Por sua vez, a requerida postulou a expedição de ofício à Prefeitura de Cajamar para apresentação do extrato histórico de lançamentos e pagamentos de IPTU incidentes sobre o Lote 22, bem como ofício à Associação de Proprietários e à administradora Lello Condomínios para que informem o histórico cadastral e financeiro das taxas associativas Tais requerimentos vinculam-se intimamente ao Ponto Controvertido III, alínea "a", que versa sobre a identificação de quem realizou os pagamentos dos tributos municipais e das contribuições associativas ao longo do período aquisitivo alegado. Portanto, defiro a expedição de ofício à Prefeitura do Município de Cajamar, para que informe, no prazo de trinta dias, o histórico completo de lançamentos e recolhimentos do IPTU referente ao cadastro imobiliário nº 24213.43.24.0087.00.000 (Lote 22 da Quadra G do Loteamento Capital Ville I), com a discriminação dos responsáveis financeiros pelos pagamentos havidos em cada exercício. De igual modo, defiro a expedição de ofício à Associação dos Proprietários de Lotes de Capital Ville I e à respectiva administradora Lello Condomínios, com sede ou filial no loteamento, para que forneçam o extrato detalhado de cobranças e os comprovantes de quitação de taxas de manutenção e associativas emitidas para o Lote 22 da Quadra G, esclarecendo em nome de qual titular foram expedidos os boletos e quem efetuou os pagamentos desde a criação da matrícula individualizada. A parte ré também pleiteou a expedição de ofício ao Juízo da Comarca de Guarulhos, nos autos da Execução Fiscal nº 1507306-55.2020.8.26.0224, alegando que o coautor seria sócio da empresa executada Gradimetal e que a transmissão anterior dos Lotes 01 e 02 aos filhos em 2018/2019 teria ocorrido em fraude contra credores ou fraude à execução. O pedido não comporta acolhimento. A presente lide circunscreve-se à aferição dos requisitos materiais da usucapião extraordinária sobre o Lote 22 da Quadra G. A existência de débito fiscal estadual em desfavor de sociedade empresária na qual o coautor figura no quadro societário, bem como a higidez das alienações onerosas pretéritas dos Lotes 01 e 02 a terceiros, constituem questões totalmente estranhas ao direito de posse sobre o imóvel usucapiendo. Eventual apuração de fraude contra credores ou fraude de execução em relação a outros bens alienados pelo devedor tributário deve ser arguida e solvida perante o juízo competente da execução fiscal ou em ação pauliana promovida pelo credor prejudicado, inexistindo legitimidade da ré para tutelar interesses do Fisco Paulista neste procedimento civil. Por fim, a ré requereu a expedição de ofício à Receita Federal do Brasil para a juntada de cópia integral das declarações de IRPF dos autores, abrangendo o período de 1988 a 2024, a fim de verificar se o bem imóvel constava arrolado na declaração de bens. A quebra de sigilo fiscal constitui medida excepcional, cuja autorização judicial exige a demonstração inequívoca de excepcionalidade e imprescindibilidade, circunstâncias manifestamente ausentes no caso vertente, em que se debate unicamente posse fática. A omissão ou declaração de imóvel perante o Fisco produz reflexos puramente tributários, não consubstanciando pressuposto legal à prescrição aquisitiva e tampouco servindo para suprir ou infirmar os atos materiais de detenção física sobre o solo. Assim, revela-se desproporcional e descabida a devassa fiscal dos autores, razão pela qual indefiro a expedição de ofício. Para fins de comunicação, cópia da presente decisão servirá de ofício, cabendo às partes interessadas seu envio, com comprovação nos autos. Intimem-se e cumpra-se. - ADV: MARIANA GUILARDI GRANDESSO DOS SANTOS (OAB 185038/SP), RENATO CUNHA LAMONICA (OAB 88413/SP), RENATO CUNHA LAMONICA (OAB 88413/SP), WALTER GOMES DE SOUZA JUNIOR (OAB 88900/SP), WALTER GOMES DE SOUZA JUNIOR (OAB 88900/SP), ADNA MARIA RAMOS LAMÔNICA (OAB 292360/SP), ADNA MARIA RAMOS LAMÔNICA (OAB 292360/SP)