1001505-57.2024.8.26.0587

Processo 1001505-57.2024.8.26.0587 - Usucapião - Usucapião Extraordinária - Adtabi Administração e Participações S/A - Abras do Una Agroindustria Agricultura e Comércio Ltda - Vistos. ADTABI ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A. ajuizou ação de usucapião extraordinária em face de ABRAS DO UNA AGROINDÚSTRIA, AGRICULTURA E COMÉRCIO LTDA., objetivando o reconhecimento do domínio sobre área de 3.000,00 m², situada na Rua do Gavião, s/nº, Barra do Una, São Sebastião/SP, inserida em área maior objeto da matrícula nº 14.680 do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião. Alegou, em síntese, que exerce posse mansa, pacífica, contínua, ininterrupta e com ânimo de dona, mediante sucessão possessória, desde 1º de dezembro de 2006. Sustentou que Luiz Antônio Fessel Caldas, seu antecessor, adquiriu os direitos possessórios sobre área maior e, posteriormente, em 24 de março de 2010, cedeu-lhe a posse da fração de 3.000,00 m² objeto desta demanda. A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 11/56. Determinadas as citações e cientificações cabíveis, a titular do domínio apresentou manifestação às fls. 85/90, acompanhada dos documentos de fls. 91/131. Esclareceu não ter participado dos negócios jurídicos que originaram a cadeia possessória invocada pela autora e noticiou a existência da ação civil pública nº 0005557-75.2008.8.26.0587, na qual determinada a regularização fundiária, urbanística e ambiental da Fazenda Abras do Una, bem como o bloqueio da matrícula nº 14.680. Não obstante, declarou expressamente não se opor ao reconhecimento do domínio, desde que atendidos os requisitos legais e técnicos pertinentes. A autora manifestou-se às fls. 132/140. O Ministério Público, às fls. 216/219, opinou pela extinção do processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse de agir, ao fundamento de que o reconhecimento da usucapião poderia comprometer a regularização fundiária determinada na ação civil pública e constituir forma indireta de contornar o bloqueio da matrícula. Pela decisão de fls. 248/249, foram reconhecidas as condições da ação e os pressupostos processuais, afastada a extinção pretendida e saneado o processo, com determinação de produção de prova pericial. O laudo pericial foi apresentado às fls. 306/320. A requerida manifestou concordância com o trabalho técnico às fls. 329 e reiterou não se opor à pretensão. A autora, igualmente, anuiu ao laudo, conforme fls. 365. Instado a se pronunciar, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião informou, às fls. 411, que o memorial descritivo de fl. 307, cotejado com a planta de fl. 308, contém os elementos mínimos necessários ao descerramento de matrícula autônoma, em caso de procedência da ação. É o relatório. DECIDO. A pretensão é procedente. A usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade, fundada no exercício prolongado da posse qualificada, com ânimo de dono e sem oposição, durante o período estabelecido pela legislação civil. Nos termos do artigo 1.238 do Código Civil: Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis." Tratando-se de usucapião extraordinária, são exigidos o exercício da posse com animus domini, sua continuidade, a ausência de oposição e o transcurso do prazo de quinze anos, independentemente da existência de justo título ou da demonstração de boa-fé. Como ensina Carlos Roberto Gonçalves, a usucapião extraordinária dispensa a comprovação de título e boa-fé, bastando a demonstração da posse contínua, incontestada e exercida como própria durante o lapso legal. No mesmo sentido, Benedito Silvério Ribeiro destaca que o elemento fundamental da prescrição aquisitiva é a exteriorização, pelo possuidor, de poderes inerentes ao domínio, de forma pública e prolongada, acompanhada da inércia do titular registral. Admite-se, ademais, a soma da posse atual àquela exercida pelos antecessores, instituto denominado accessio possessionis, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas. Dispõe o artigo 1.243 do Código Civil: Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé." No caso concreto, os documentos juntados demonstram que a cadeia possessória invocada pela autora teve início em 1º de dezembro de 2006. Embora a escritura pública de fls. 30/34 tenha sido lavrada em 19 de setembro de 2008, consta do próprio instrumento referência à transação possessória anteriormente celebrada, em 1º de dezembro de 2006, registrada no Livro nº 1.250, página 255, do Tabelião de Notas do Distrito de Maresias. Posteriormente, em 24 de março de 2010, Luiz Antônio Fessel Caldas cedeu à autora os direitos possessórios sobre a área de 3.000,00 m², conforme instrumento particular de cessão de direitos possessórios de fls. 27/29. Dessa maneira, ainda que se considerasse apenas o período iniciado com a cessão realizada diretamente à autora, em março de 2010, o prazo de quinze anos previsto no artigo 1.238 do Código Civil já se encontrava integralmente cumprido antes do julgamento da demanda. De todo modo, mostra-se legítima a soma da posse da autora à de seu antecessor, porquanto demonstradas a continuidade e a conexão jurídica entre as posses. A circunstância de a autora ser pessoa jurídica não impede a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária. A modalidade disciplinada pelo artigo 1.238, caput, do Código Civil não exige utilização do imóvel para moradia pessoal ou familiar, sendo suficiente que a pessoa jurídica exerça sobre o bem posse própria, qualificada e com ânimo de dona. A posse alegada não sofreu oposição durante o período aquisitivo. A titular registral, embora tenha apresentado esclarecimentos acerca da cadeia possessória e da existência da ação civil pública, declarou expressamente que não se opõe ao reconhecimento do domínio da área usucapienda. Também não sobreveio impugnação de confrontantes ou de terceiros interessados. O levantamento técnico judicial confirmou, por sua vez, a existência física, a localização e a perfeita individualização da área. De acordo com o laudo de fls. 306/320, os vértices indicados no memorial apresentado correspondem aos vértices físicos encontrados no imóvel, inclusive cercas, divisas e vias internas. O perito elaborou memorial descritivo e planta próprios, constantes das fls. 307/308, delimitando a área usucapienda. O trabalho pericial também consignou que o imóvel atende às exigências do artigo 42 da Lei Municipal nº 561/1987, que permanece preservado percentual igual ou superior a 60% da vegetação nativa e que a área se encontra inserida em assentamento disperso de uso urbano, dotado de infraestrutura incompleta. Ambas as partes concordaram com o laudo. A requerida, acompanhada de assistente técnico, reconheceu que as pequenas divergências métricas verificadas se encontravam dentro da tolerância técnica e requereu, em caso de procedência, a homologação do trabalho pericial. Por fim, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião informou que o memorial descritivo de fl. 307, cotejado com a planta de fl. 308, contém os elementos mínimos necessários à abertura de matrícula autônoma. Estão, portanto, comprovadas tanto a posse ad usucapionem pelo prazo legal quanto a exata individualização do imóvel. Da ação civil pública e do bloqueio da matrícula A existência da ação civil pública nº 0005557-75.2008.8.26.0587 e o bloqueio da matrícula nº 14.680 não afastam o interesse processual da autora nem impedem o reconhecimento da aquisição originária da propriedade. O interesse de agir já foi reconhecido pela decisão saneadora de fls. 248/249, contra a qual, conforme se extrai dos autos, não houve impugnação capaz de alterar a delimitação então estabelecida. A questão encontra-se, portanto, superada no âmbito deste processo. Ainda que assim não fosse, a ação de usucapião possui objeto distinto daquele discutido na ação civil pública. Nesta demanda examina-se a aquisição originária de determinada fração imobiliária em razão do exercício prolongado da posse. Na ação coletiva, por sua vez, discutem-se obrigações de regularização fundiária, urbanística e ambiental relativas à área maior da Fazenda Abras do Una. A sentença declaratória da usucapião não importa aprovação administrativa de parcelamento do solo, autorização para novas construções, supressão de vegetação ou afastamento das obrigações ambientais e urbanísticas impostas na ação coletiva. Como observa Francisco Eduardo Loureiro, a aquisição originária pela usucapião opera no plano dominial, não se confundindo com a aprovação administrativa de parcelamento, edificação ou uso do solo, matérias submetidas à legislação e à fiscalização próprias. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que a irregularidade urbanística ou a pendência de processo de regularização não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião de imóvel particular, desde que comprovados os requisitos da prescrição aquisitiva. No julgamento dos Recursos Especiais nº 1.818.564/DF e nº 1.818.022/DF, submetidos ao rito dos recursos repetitivos, Tema nº 1.025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte orientação: É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística." Embora a tese tenha sido fixada a partir da situação específica do Setor Tradicional de Planaltina/DF, sua fundamentação assentou que a usucapião e a regularização urbanística operam em planos jurídicos distintos, não sendo razoável impedir o reconhecimento do domínio quando satisfeitos os requisitos legais da prescrição aquisitiva. O Superior Tribunal de Justiça ressaltou, inclusive, que o reconhecimento da usucapião não inviabiliza a implementação de políticas públicas de desenvolvimento urbano e pode constituir etapa relevante para o restabelecimento da regularidade dominial e urbanística. Em semelhante direção, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE nº 422.349/RS, Tema nº 815 da repercussão geral, firmou o entendimento de que, preenchidos os requisitos constitucionais da usucapião especial urbana, o direito não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que imponha dimensão mínima ao lote. É certo que o precedente do Supremo Tribunal Federal se refere à usucapião especial urbana. Sua razão jurídica, contudo, reforça a distinção entre os requisitos civis ou constitucionais para a aquisição originária do domínio e as limitações administrativas relativas ao parcelamento e ao uso do solo. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já examinou, inclusive, controvérsia envolvendo a mesma matrícula nº 14.680 e a mesma ação civil pública, reconhecendo que a regularização determinada na demanda coletiva não afasta a declaração originária da propriedade e que questões relacionadas ao registro imobiliário constituem efeitos acessórios, incapazes de impedir o curso da ação de usucapião: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de usucapião. Decisão que indeferiu a união de processos para julgamento conjunto, bem como o sobrestamento do feito. Inconformismo da parte requerida. Alegação sobre a existência de risco de decisões conflitantes. Não acolhimento. Existência de ação civil pública que, na esfera ambiental e urbanística, impôs à parte agravante a regularização da matrícula de imóvel, dentro do qual a área objeto da usucapião se encontra contida. Regularização que não afasta a declaração de propriedade originária. Objetos diferentes sem prejudicialidade entre si. Questão atinente ao registro no fólio real que é acessória do direito principal e não impede o curso da ação declaratória. Decisão mantida. Recurso não provido." O bloqueio da matrícula nº 14.680, decorrente da ação civil pública, destina-se a impedir atos voluntários de disposição, novos parcelamentos ou intervenções capazes de ampliar as irregularidades urbanísticas e ambientais. Não se equipara, porém, à declaração de inalienabilidade absoluta do imóvel, tampouco transforma bem particular em bem público insuscetível de usucapião. A usucapião não decorre de ato voluntário de alienação praticado pelo proprietário registral nem de desmembramento convencional promovido à margem da legislação. Cuida-se de aquisição originária operada pelo preenchimento dos requisitos legais, reconhecida por sentença de natureza declaratória. Isso não significa que o novo titular fique dispensado de observar as restrições ambientais e urbanísticas incidentes sobre a área. As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, vinculando o proprietário ou possuidor atual, sem prejuízo da responsabilidade dos anteriores causadores do dano, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Assim, a presente sentença não autoriza novas edificações, desmatamentos, parcelamentos ou intervenções vedadas na ação civil pública, nem prejudica as medidas de regularização fundiária, urbanística e ambiental ali determinadas. A aquisição do domínio será reconhecida com preservação integral das restrições legais, administrativas e judiciais que incidam objetivamente sobre a área, observados, por ocasião do registro, os limites da decisão proferida na ação civil pública nº 0005557-75.2008.8.26.0587, sem que isso impeça o descerramento da matrícula autônoma, cuja viabilidade técnica foi reconhecida pelo próprio Oficial de Registro de Imóveis. Não se verifica, portanto, utilização da ação de usucapião como expediente destinado a fraudar ou contornar o bloqueio registral. O que se reconhece é situação dominial consolidada pelo exercício da posse qualificada durante período superior ao legal, sem oposição da proprietária registral e sobre área precisamente delimitada. Presentes, em conclusão, todos os requisitos previstos nos artigos 1.238, 1.241 e 1.243 do Código Civil, impõe-se a procedência do pedido. Dos encargos sucumbenciais Embora formalmente indicada como requerida, ABRAS DO UNA AGROINDÚSTRIA, AGRICULTURA E COMÉRCIO LTDA. não ofereceu efetiva resistência à pretensão. A titular registral limitou-se a prestar esclarecimentos acerca da cadeia possessória e da existência da ação civil pública, declarando, desde sua primeira manifestação, não se opor ao reconhecimento do domínio, desde que atendidos os requisitos legais e técnicos. Também concordou expressamente com o laudo pericial e requereu sua homologação em caso de procedência. A ação de usucapião constitui processo necessário para a obtenção do título declaratório e, inexistindo pretensão resistida, não há fundamento para imposição de honorários advocatícios à titular registral. Aplica-se, nessa hipótese, o princípio da causalidade, incumbindo à autora as despesas necessárias ao reconhecimento do direito que exclusivamente lhe aproveita. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por ADTABI ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A., para: a) DECLARAR adquirido, por usucapião extraordinária, o domínio da autora sobre o imóvel com área de 3.000,00 m², situado na Rua do Gavião, s/nº, Barra do Una, São Sebastião/SP, cadastrado perante a Municipalidade sob o nº 3032.464.3282.0110.0000, inserido em área maior objeto da matrícula nº 14.680 do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião, com as medidas, confrontações, coordenadas e demais características constantes do memorial descritivo de fl. 307 e da planta de fl. 308, documentos que passam a integrar esta sentença para todos os fins; b) HOMOLOGAR, para fins de individualização registrária do imóvel, o laudo pericial de fls. 306/320, especialmente o memorial descritivo de fl. 307 e a planta de fl. 308; c) DETERMINAR, após o trânsito em julgado, a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião para o descerramento de matrícula autônoma e registro do domínio em nome da autora, instruindo-se o mandado com cópias da petição inicial, dos atos constitutivos e certidão de qualificação da autora, do memorial descritivo de fl. 307, da planta de fl. 308, do laudo pericial, desta sentença e da certidão de trânsito em julgado; d) CONSIGNAR, que o reconhecimento do domínio não importa autorização para parcelamento, edificação, supressão de vegetação ou qualquer intervenção urbanística ou ambiental, permanecendo a área e sua proprietária sujeitas às restrições legais, administrativas e judiciais objetivamente incidentes sobre o imóvel, inclusive às determinações proferidas na ação civil pública nº 0005557-75.2008.8.26.0587, no que forem compatíveis com a natureza originária da aquisição ora declarada. Por ocasião da expedição do mandado, deverá a serventia observar os elementos indicados pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis às fls. 411, especialmente quanto à complementação da qualificação da autora pela certidão de fls. 19/20. Eventuais exigências meramente formais formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis deverão ser atendidas pela autora. Sobrevindo exigência que importe impossibilidade de cumprimento da ordem judicial ou controvérsia de natureza jurisdicional, deverá o interessado valer-se das vias próprias, sem prejuízo da submissão da questão ao juízo competente. Sem condenação da requerida ao pagamento de honorários advocatícios, diante da ausência de resistência à pretensão. As custas e despesas processuais serão suportadas pela autora, em razão de seu exclusivo interesse na obtenção do título judicial. Ciência ao Ministério Público. Após o trânsito em julgado e cumpridas as providências pertinentes, arquivem-se os autos. P.I.C. - ADV: ROBERTO TIMONER (OAB 156828/SP), JOSÉ ROBERTO PIRAJÁ RAMOS NOVAES (OAB 146429/SP), ANDRÉ GUIMARÃES SILVA (OAB 375567/SP), ADEMILSON DE JESUS CORREIA (OAB 288906/SP), FERNANDA VALONE ESTEVES (OAB 475234/SP)