1001485-51.2025.8.26.0322

Processo 1001485-51.2025.8.26.0322 - Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança - Despejo por Inadimplemento - Espolio de Maria Carolina Peixoto Pinedo - Leandro Amorim Silva e outro - Leandro Amorim Silva e outro - Espolio de Maria Carolina Peixoto Pinedo - Vistos. Trata-se de ação denominada AÇÃO DE DESPEJO C.C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, ajuizada por ESPÓLIO DE MARIA CAROLINA PEIXOTO PINEDO em face de LEANDRO AMORIM SILVA e NEUSA MARIA ALVES DE AMORIM SILVA. A parte autora alega (f. 1/9), em síntese, que celebrou contrato de locação comercial com o primeiro requerido em 26/09/2018, tendo como objeto o imóvel situado na Rua Diabase, nº 04, Salão AX-A, Rebouças, Lins/SP. Relata que o valor do aluguel, à época da propositura da ação, era de R$532,40, acrescido de R$35,00 a título de IPTU. Aduz que a inadimplência do locatário teria se iniciado em julho de 2023, com pagamentos parciais até março de 2024, cessando totalmente a partir de então. Ainda, informa que o débito total, atualizado até a data do ajuizamento, perfaz a quantia de R$11.110,21. Requer, assim, a rescisão do contrato de locação, o despejo do locatário e a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos, acrescidos de juros e multa contratual. A decisão de fl. 43/46 indeferiu o pedido liminar para desocupação do imóvel. Citados (f. 59), os requeridos apresentaram contestação com reconvenção (f. 60/76). Em sede de preliminares, arguiram a ineficácia do contrato de locação por ausência de mandato da imobiliária que o intermediou e pela falta de assinatura de duas testemunhas, o que afastaria sua força executiva, bem como a existência de questão de alta indagação a justificar a conversão do rito especial para o comum. No mérito, reconheceram a existência de instabilidade financeira temporária, mas alegaram a aplicação da exceção do contrato não cumprido, sustentando que a inadimplência decorreu de graves vícios no imóvel, como infiltrações, mofo e falhas estruturais, que inviabilizaram o uso comercial do bem e causaram a queima de equipamentos elétricos. Em reconvenção, pleitearam indenização por danos materiais, estimados em R$8.000,00, e por danos morais, em valor a ser arbitrado pelo juízo, em razão dos prejuízos e abalos sofridos. Réplica às f. 83/97. Instadas a especificar provas (f. 98), a parte requerida pugnou pela produção de prova oral, oitiva de testemunhas e prova pericial técnica (f. 101/104). A parte autora pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (f. 192/193). Foi deferida a realização de perícia técnica e nomeado o perito (f. 194/195). As partes apresentaram quesitos (f. 216/217, 218/219). Laudo pericial às f. 264/287. A parte autora apresentou impugnação ao laudo pericial (f. 296/302). O perito prestou esclarecimentos aos quesitos complementares formulados pela parte autora (f. 309/337). Sobreveio manifestação das partes(f. 342/347, 348/350). É o relatório. O feito comporta julgamento imediato porque só resta resolução de matéria de direito, sendo que, quanto às matérias de fato, as provas constantes dos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, não sendo mais possível ou necessária a produção de outras provas. De proêmio, as preliminares arguidas pelos réus não merecem acolhimento. O polo ativo é exercido pelo próprio espólio proprietário do imóvel, parte legítima e regularmente representada nos autos por procuração outorgada pela inventariante. Eventual irregularidade na intermediação contratual por imobiliária não tem o condão de invalidar o negócio jurídico de locação, que foi executado por ambas as partes por mais de cinco anos, com pagamentos mensais regulares até a inadimplência ora discutida, circunstância que evidencia inequívoca ratificação tácita do contrato. No tocante à alegada ineficácia do contrato de locação por ausência de assinatura de duas testemunhas, cumpre ressaltar que o artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil confere força de título executivo extrajudicial ao crédito decorrente de aluguel de imóvel urbano ou de encargos acessórios da locação, nos termos do contrato, independentemente da presença de testemunhas. Assim, a via eleita para a cobrança e o despejo é adequada, e a ausência de testemunhas não macula a validade do contrato para os fins propostos. Quanto à questão de alta indagação e pretensão de conversão do rito, rejeita-se também esta preliminar. A relação locatícia está documentalmente comprovada pelo contrato de fls. 24/33, e o próprio locatário reconhece a existência de débito, limitando-se a discutir o quantum e a origem da inadimplência, questões plenamente solúveis dentro do rito especial da Lei 8.245/91, sem necessidade de instrução excepcionalmente ampliada que justificasse a conversão para o rito comum. Não há, pois, controvérsia de "alta indagação" a obstar o processamento pelo rito da Lei do Inquilinato. No mérito, a controvérsia reside na inadimplência do locatário e na alegação de vícios no imóvel que teriam justificado o não pagamento dos aluguéis. A inadimplência dos requeridos constitui fato incontroverso nos autos, tendo sido expressamente reconhecida em suas manifestações defensivas. As justificativas apresentadas para o inadimplemento, consistentes em alegadas dificuldades financeiras e em supostos problemas estruturais do imóvel locado, não possuem o condão de afastar a obrigação contratual assumida nem de elidir os efeitos jurídicos decorrentes da mora. A alegação de que pagamentos parciais teriam sido desconsiderados não encontra amparo nos autos, pois a planilha apresentada pela parte autora já contempla, mês a mês, exatamente os valores que os próprios réus indicaram como pagos (f. 65), de modo que não há crédito a ser compensado além do já abatido. Os requeridos buscam justificar a inadimplência alegando que o imóvel apresenta infiltrações e problemas estruturais que teriam inviabilizado o uso comercial, invocando a exceção do contrato não cumprido e o descumprimento, pelo locador, do dever de manutenção previsto no art. 22 da Lei 8.245/91 e no art. 567 do Código Civil. A prova pericial produzida (f. 264/287 e 309/337) confirmou a existência de infiltrações decorrentes de falha de impermeabilização na laje de cobertura, problema de natureza construtiva/estrutural cuja origem remonta à execução da obra, sendo, portanto, de responsabilidade do locador, conforme preconiza o, art. 22, IV, da Lei 8.245/91, e não do locatário. Contudo, o próprio laudo complementar (f. 309/337), em resposta ao quesito 8 é categórico ao afirmar que as infiltrações não comprometem o uso do imóvel de forma total, restringindo seus efeitos a dias de chuva, quando a umidade prejudica o funcionamento de equipamentos elétricos utilizados na atividade de funilaria/lataria. O próprio laudo conclui pela ausência de risco estrutural relevante, classificando a situação como de "insalubridade leve". Diante desse quadro, embora se reconheça a existência de vício parcial no imóvel, apto a gerar, em tese, direito a abatimento proporcional do aluguel, tal vício não se reveste da gravidade necessária para caracterizar inadimplemento substancial do locador capaz de, por si só, afastar o dever de pagamento do aluguel pelo locatário, sobretudo porque o locatário permaneceu na posse do imóvel durante todo o período de inadimplência, sem notificar a rescisão por vício, e a inadimplência teve início em julho/2023 e se tornou integral em março/2024 sem que os autos demonstrem correlação temporal exclusiva com o agravamento dos problemas de infiltração, tampouco impugnação formal contemporânea aos pagamentos pelo locatário. De toda forma, a existência do vício parcial reconhecido pela perícia será considerada na presente sentença para fins de abatimento proporcional do valor locativo no período em que comprovadamente incidiram os problemas de infiltração noticiados, a partir, ao menos, da notificação extrajudicial constante dos autos, na forma a seguir fixada, sem que tal abatimento, todavia, elida a mora consolidada nem afaste a decretação do despejo, ante a ausência de purgação no prazo legal. No tocante à reconvenção, os reconvintes pleiteiam a condenação da parte adversa ao pagamento de indenização por danos materiais, estimados em R$ 8.000,00, sob a alegação de que equipamentos eletrônicos teriam sido danificados em decorrência de infiltrações e oscilações elétricas verificadas no imóvel locado. Requerem, ainda, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais em razão dos transtornos suportados. A prova pericial confirmou a existência de infiltração decorrente de vício estrutural do imóvel, cuja responsabilidade é atribuída ao locador. Todavia, o pedido de indenização por danos materiais não comporta acolhimento. Isso porque o laudo pericial concluiu que os danos aos equipamentos eletrônicos decorreram, em tese, de descargas elétricas e oscilações na rede de energia, apontando a concessionária como responsável primária pelos prejuízos, inclusive com recomendação de adoção das medidas administrativas cabíveis perante a distribuidora. Além disso, os reconvintes não apresentaram documentos aptos a comprovar a efetiva ocorrência dos danos e o respectivo valor dos bens alegadamente atingidos, inexistindo notas fiscais, orçamentos de reposição ou laudos técnicos específicos. O montante de R$8.000,00 foi indicado de forma meramente estimativa, sem qualquer respaldo probatório. Assim, não tendo os reconvintes se desincumbido do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, impõe-se a rejeição do pedido de indenização por danos materiais. Quanto aos danos morais, também não merecem acolhida. A simples existência de vício locativo parcial, ainda que confirmado pericialmente, não basta, por si só, para configurar dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de ofensa a direito da personalidade que extrapola o mero dissabor contratual inerente às relações locatícias. Os reconvintes não produziram qualquer prova de sofrimento, abalo psicológico ou repercussão extrapatrimonial relevante decorrente das infiltrações, tendo-se limitado a alegações genéricas. Ademais, é de se notar a contradição lógica na conduta dos reconvintes que, a despeito de invocarem a gravidade dos vícios para fins de reconvenção, postulam simultaneamente a permanência no imóvel e a purgação da mora, o que relativiza a alegada repercussão extrapatrimonial. A reconvenção, portanto, deve ser julgada improcedente. Ante o exposto, julga-se parcialmente procedente o pedido formulado na ação principal, para: I) Decretar a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes e determinar o despejo dos requeridos do imóvel situado na Rua Diabase, nº 04, Salão AX-A, Rebouças, Lins/SP, fixando o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, contado da intimação desta sentença, nos termos do art. 63, caput, da Lei 8.245/91, sob pena de despejo coercitivo, com expedição de mandado, se necessário, com auxílio de força policial; II) Condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos, conforme planilha de cálculo de fls. 7/8, com os abatimentos dos pagamentos parciais já considerados, determinando-se, contudo, abatimento adicional proporcional de 20% (vinte por cento) sobre o valor dos aluguéis vencidos a partir da data da primeira notificação extrajudicial sobre os problemas de infiltração constante dos autos, em razão do vício parcial reconhecido pela prova pericial, abatimento que deverá ser apurado em fase de cumprimento de sentença, mediante simples cálculo aritmético sobre o período correspondente. Sobre o débito remanescente assim apurado incidirá correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês, ambos desde os respectivos vencimentos, além dos demais encargos contratuais previstos (multa moratória, se prevista no contrato) e juros diários de R$ 0,50, conforme cláusula contratual, observada a vedação ao bis in idem entre os índices de mora. Julga-se IMPROCEDENTE a reconvenção. Em razão da sucumbência recíproca na ação principal e da improcedência total da reconvenção, e considerando que o núcleo da pretensão principal foi acolhido, condena-se os requeridos/reconvintes ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do autor, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação na ação principal, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, e em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à reconvenção (R$ 8.000,00, sem prejuízo dos danos morais não quantificados), em razão da improcedência desta. No caso de oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, aplicar-se-á multa de até 2% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 1.026, §2º, do CPC, e, em caso de reincidência, a multa será elevada em até 10%, nos termos do §3º do mesmo artigo. P.I, oportunamente, arquive-se. - ADV: SALATIEL CANDIDO LOPES (OAB 132010/SP), ESTELA VIRGÍNIA FERREIRA BERTONI MARCHETI (OAB 380461/SP), THIAGO FERREIRA MARCHETI (OAB 331628/SP), SALATIEL CANDIDO LOPES (OAB 132010/SP), SALATIEL CANDIDO LOPES (OAB 132010/SP), ESTELA VIRGÍNIA FERREIRA BERTONI MARCHETI (OAB 380461/SP), STHEFANY CAROLINE MARTINS BIDÓIA (OAB 532481/SP), MARCELLINO SOUTO (OAB 58066/SP), MARCELLINO SOUTO (OAB 58066/SP), MARCELLINO SOUTO (OAB 58066/SP), STHEFANY CAROLINE MARTINS BIDÓIA (OAB 532481/SP), STHEFANY CAROLINE MARTINS BIDÓIA (OAB 532481/SP), MARCELLINO SOUTO (OAB 58066/SP), STHEFANY CAROLINE MARTINS BIDÓIA (OAB 532481/SP), CAROLINA HELENA MANZANARES SOUTO (OAB 199322/SP), CAROLINA HELENA MANZANARES SOUTO (OAB 199322/SP), CAROLINA HELENA MANZANARES SOUTO (OAB 199322/SP), CAROLINA HELENA MANZANARES SOUTO (OAB 199322/SP), SALATIEL CANDIDO LOPES (OAB 132010/SP)