1001401-34.2025.8.26.0586

Processo 1001401-34.2025.8.26.0586 (apensado ao processo 1000999-50.2025.8.26.0586) - Procedimento Comum Cível - Defeito, nulidade ou anulação - Socorpios Administração de Bens Imoveis Ltda - Cia Imobiliária Joao Machado S/C Ltda - - Jose Carlos da Anunciacao - Vistos Trata-se de Embargos de Declaração opostos reciprocamente por Socorpios Administração de Bens Imóveis Ltda. (fls. 432/435), Cia. Imobiliária João Machado S/S Ltda. (fls. 442/446) e José Carlos da Anunciação (fls. 447/458) em face da decisão saneadora unificada proferida às fls. 426/428. A autora Socorpios alega omissão no julgado, sustentando a necessidade de inclusão de ponto controvertido e quesito pericial específico voltado à apuração dos custos necessários para a recomposição do imóvel ao estado anterior à locação. A ré Cia. João Machado, por sua vez, aponta contradição e suscita fato novo consubstanciado em v. acórdão proferido pela 35ª Câmara de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça (autos nº 1134075-47.2023.8.26.0100), o qual fixou a obrigação da autora Socorpios em promover o desmembramento registrário da área. Argumenta que, sem a prévia individualização do lote, a perícia de campo para apurar invasão fática ou recuo de vizinhança resta prejudicada, pleiteando o afastamento de seu ônus no custeio da prova técnica. O réu José Carlos da Anunciação embarga arguindo: (a) omissão quanto à existência de litisconsórcio passivo necessário da meadeira cedente, Sra. Aparecida Maria Nogueira; (b) necessidade de adequação, de ofício, do valor atribuído à causa nestes autos e no feito conexo nº 1000999-50.2025, a fim de espelhar o real proveito econômico da lide; e (c) prejudicialidade da perícia de invasão face à ausência de desmembramento. Manifestações aos embargos apresentadas pelas partes às fls. 471/481, 482/483 e 484/492. É o relatório. Decido. Conheço dos embargos interpostos, porquanto tempestivos, nos termos do (CPC, artigo 1.022). No mérito, os recursos dos réus comportam provimento com efeitos infringentes para readequação da marcha processual, ao passo que o recurso da autora deve ser rejeitado. 1. No tocante ao litisconsórcio passivo necessário e sobrestamento da instrução, acolho a omissão apresentada pelo réu José Carlos. A eficácia da tutela jurisdicional pretendida na ação anulatória conexa (autos nº 1000999-50.2025.8.26.0586), que visa desconstituir o Instrumento Particular de Cessão de Direitos de fls. 152/155, depende da citação de todos os contratantes originais. Tendo a Sra. Aparecida Maria Nogueira figurado diretamente como outorgante cedente no referido negócio jurídico, resta evidente que a eficácia de eventual sentença de procedência (adjudicação ou anulação) interferirá diretamente em sua esfera jurídica patrimonial. Portanto, sua integração à lide na qualidade de litisconsorte passiva necessária é imperativa (CPC, artigo 114). Por consequência lógica e em respeito absoluto aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, toda a atividade instrutória destes feitos conexos incluindo a realização de perícia técnica em qualquer de seus escopos deve aguardar o regular ingresso da litisconsorte necessária aos autos, sob pena de nulidade insanável dos atos praticados à sua revelia. 2. Acolho a insurgência para sanar a omissão e readequar os valores de alçada. O (CPC, artigo 292, parágrafo 3º) impõe ao magistrado o dever de corrigir, de ofício e por arbitramento, o valor da causa quando verificar que este não corresponde ao proveito econômico perseguido. Nos autos da ação anulatória c/c adjudicação compulsória (nº 1000999-50.2025), o valor atribuído de R$ 10.000,00 mostra-se irrisório. O benefício econômico pretendido consiste na desconstituição do negócio jurídico de cessão, cujo valor nominal expresso no instrumento é de R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais), quantia que deve nortear a fixação da alçada. Por simetria, nesta demanda declaratória de nulidade de locação (nº 1001401-34.2025), em que se visa extinguir pacto comercial com prazo de 30 anos e locativo de R$ 5.000,00, fixa-se o valor da causa em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), correspondente a doze meses de aluguel, por aplicação analógica do (Lei 8.245/1991, artigo 58, inciso III), afastando-se o valor genérico de R$ 1.000,00. 3. Por sua vez, do fato superveniente e da prejudicialidade da prova pericial, acolho a contradição apontada pelos réus. Conforme o acórdão de Segunda Instância colacionado às fls. 519/524, proferido nos autos nº 1134075-47.2023.8.26.0100, restou pacificado que o desmembramento a cargo da vendedora Socorpios "é providência que individualiza o próprio objeto negociado (...) viabilizando que a área deixe de ser mera fração ideal". Considerando que a gleba permanece em condomínio pro indiviso e que os limites registrais exatos dependem da conclusão do referido desmembramento, a execução imediata de atos periciais de campo voltados a constatar "invasão física de solo" ou "desrespeito a recuos" apresenta-se logicamente contraditória nesta fase processual, conforme já sinalizado por este Egrégio Tribunal no Agravo de Instrumento nº 2254396-06.2023.8.26.0000 Assim, readequando o item 3 do saneador, fixa-se o seguinte regime para a prova técnica: (a) Quanto às apurações de divisa, posse e recuo (alíneas 'a' e 'b' de fls. 427): Ficam suspensas até que as partes comprovem o trânsito em julgado do v. acórdão proferido na comarca da Capital ou a efetivação administrativa do desmembramento. (b) Quanto à avaliação comercial das benfeitorias e acessões (alínea 'c' de fls. 427): O objeto fica mantido para salvaguardar eventual direito de retenção. Contudo, a sua execução fica sobrestada e deverá aguardar a citação e o ingresso da litisconsorte Aparecida Maria Nogueira, permitindo-lhe a indicação de assistente técnico e formulação de quesitos em prazo legal. Os honorários periciais fixados em R$ 6.270,00 serão custeados em 50% pela autora Socorpios (já depositados) e 50% pelo réu José Carlos. 4. Por fim, quanto ao pedido de indenização por restauramento do imóvel (Autora Socorpios), rejeito o recurso da autora. O pedido de avaliação imediata dos custos para recomposição do imóvel ao estado anterior à locação confunde-se com o mérito da responsabilidade contratual. Trata-se de matéria cuja mensuração econômica, em caso de eventual procedência, deve ser remetida de forma estrita para a fase de liquidação de sentença, mostrando-se impertinente e excessivamente onerosa a sua inclusão na fase de conhecimento. Ante o exposto: - ACOLHO os Embargos de Declaração opostos pelos réus Cia. Imobiliária João Machado S/S Ltda. e José Carlos da Anunciação, imprimindo-lhes efeitos infringentes, para o fim de: i) DETERMINAR ao réu José Carlos da Anunciação que, nos autos nº 1000999-50.2025.8.26.0586, promova a emenda à petição inicial, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, para incluir no polo passivo a Sra. Aparecida Maria Nogueira, providenciando sua regular citação na condição de litisconsorte passiva necessária, sob pena de extinção do feito sem resolução de mérito (CPC, artigo 114). ii) CORRIGIR DE OFÍCIO o valor da causa do processo nº 1000999-50.2025 para R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais), determinando ao autor o recolhimento das custas complementares no prazo de 15 (quinze) dias úteis. iii) CORRIGIR DE OFÍCIO o valor da causa destes autos (nº 1001401-34.2025) para R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), determinando à autora Socorpios a complementação das custas iniciais no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de cancelamento da distribuição e inscrição na dívida ativa. iv) DETERMINAR O SOBRESTAMENTO INTEGRAL DA PROVA PERICIAL, fixando que: (a) os atos de campo relativos à divisa e recuos (alíneas 'a' e 'b') aguardarão o trânsito em julgado do acórdão de São Paulo ou o desmembramento; (b) os atos relativos à avaliação das benfeitorias (alínea 'c') aguardarão o ingresso regular da litisconsorte necessária Sra. Aparecida Maria Nogueira. - REJEITO os Embargos de Declaração opostos por Socorpios Administração de Bens Imóveis Ltda., nos termos da fundamentação. - MANTENHO SUSPENSA a abertura de prazo para especificação de rol de testemunhas e realização de prova oral, matérias que serão objeto de readequação de cronograma somente após a regularização do polo passivo. Proceda a zelosa serventia às retificações cadastrais de praxe e aos alertas sistêmicos pertinentes. Intime-se a Perita Judicial acerca do teor desta decisão e do sobrestamento dos trabalhos, se o caso. Intime-se. - ADV: JOSE CARLOS DA ANUNCIACAO (OAB 131142/SP), GRAZIELA DE SOUZA JUNQUEIRA (OAB 177073/SP), MAURÍCIO WAKUKAWA JÚNIOR (OAB 183918/SP), MARCO ANTONIO VICENTE COELHO (OAB 394452/SP)