1001274-75.2022.8.26.0045

Processo 1001274-75.2022.8.26.0045 - Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial - Izabel Bacaro Farinha - Rosalina Bacaro - - Elias Bacaro - - ROSALINA BACARO - - ELIETE BACARO NOBREGA e outros - Vistos. Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio c/c Alienação Judicial de Coisa Comum proposta por Izabel Bacaro Farinha em face de seus 08 (oito) irmãos, herdeiros de Alexandre de Jesus Baccaro (falecido em 01/06/2010), Alexandra, Rosalina, Ana Maria, Eliete, Flavio, Elaine, Rita e Elias. Aduz que, por força do Formal de Partilha extraído dos autos do Inventário nº 0006236-81.2010.8.26.0045, os 09 (nove) herdeiros tornaram-se coproprietários, na proporção de 1/9 (um nono) para cada qual, do imóvel lote nº 17 da Quadra 25, do Loteamento denominado "Mirante - Arujá", situado neste município , com área total de 410,20 metros quadrados, matriculado sob o nº 22.857 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Isabel/SP. Sustenta a requerente que, por se tratar de bem imóvel indivisível e não havendo consenso amigável entre os consortes sobre a destinação e utilização do patrimônio comum, faz-se necessária a via judicial para por fim à copropriedade. Formulou, como pedido principal, a procedência da ação para determinar a extinção do condomínio com a consequente alienação judicial do bem em leilão público, repartindo-se o apurado proporcionalmente. A inicia foi instruída com os documentos de fls. 09/21. Elias Bacaro apresentou contestação (fls. 41/44). Arguiu preliminar de inépcia da inicial e necessidade de citação dos cônjuges. No mérito, alegou impossibilidade financeira de adjudicar a cota da autora e alegou ter realizado benfeitorias, pugnando por avaliação pericial. Rosalina Bácaro apresentou contestação (fls. 57/60). Não se opôs à venda do imóvel, contanto que seja indenizada por benfeitorias úteis e necessárias (construção de uma casa de 03 cômodos, banheiro e varanda entre 2003 e 2006, estimada em R$ 37.000,00). Pleiteou indenização de 1/9 de cada irmão e direito de retenção. Eliete Bacaro de Nóbrega contestou o feito a fls. 161/163. Não se opôs à extinção, mas requereu a apuração de benfeitorias por perícia técnica. Alexandra Baccaro Lima, Flavio Bacaro, Elaine Baccaro da Silva, Rita de Castro Bacaro e Ana Maria Bacaro Cordeiro Foram regularmente citados (conforme certidão da serventia de fls. 176/177 e 180), contudo, deixaram transcorrer in albis o prazo para resposta. Diante da natureza real imobiliária da demanda (art. 73, §1º, I, CPC), determinou-se a inclusão e citação dos cônjuges dos herdeiros casados sob o regime da comunhão parcial (fls. 86), o que foi superado (fls. 187/189). Foi determinada a realização de perícia, com laudo juntado a fls. 214/403. Vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO DECIDO. O feito comporta julgamento imediato, nos termos do art. 355, I e II, do CPC, restando a matéria fática e documental suficientemente madura para cognição exauriente desta fase de conhecimento. A ação que visa à alienação judicial de coisa comum indivisível possui nítida natureza bifásica, dividindo-se em momentos procedimentais estanques e inconfundíveis. A primeira, limita-se à verificação do direito material à extinção, se restringindo ao exame da existência da copropriedade e da indivisibilidade do bem. Já na segunda fase se processará a avaliação, a alienação forçada em leilão, a distribuição do produto arrecadado e o exercício do direito de preferência dos condôminos. No caso em tela, a copropriedade sobre o imóvel de matrícula nº 22.857 restou cabalmente demonstrada pelo Formal de Partilha devidamente registrado (fls. 20). Outrossim, a indivisibilidade do bem é incontroversa, já que cuida-se de lote urbano residencial ocupado por habitações unifamiliares, cuja divisão física fracionada é juridicamente impossível por vedação urbanística local (conforme restrições urbanísticas da Av. 5 da matrícula) e pelo disposto no art. 87 do Código Civil. O direito do condômino de exigir a extinção da copropriedade a qualquer tempo é potestativo, bastando a vontade de um só dos consortes para compelir os demais à venda, conforme prevê o art. 1.320, caput, do Código Civil. Nenhum dos réus contestantes opôs-se formalmente à extinção do condomínio. O cerne da resistência defensiva reside exclusivamente no direito de indenização e retenção por benfeitorias introduzidas por alguns deles. E, muito embora em ações desta naturezas, a avaliação mercadológica do bem ocorra, preferencialmente, na segunda fase (cumprimento de sentença), a fim de evitar defasagem de valores até a data do leilão, diante do dissenso específico acerca das benfeitorias e acessões edificadas no lote, a prova pericial foi validamente produzida já nesta fase de conhecimento (fls. 214/403. A medida atendeu aos princípios da economia processual e da instrumentalidade das formas, resolvendo desde logo a questão fática pendente. O perito judicial utilizou metodologia técnica escorreita, apurando o valor do terreno nu e isolando o valor das acessões/benfeitorias comprovadas pelas partes. No que tange às benfeitorias, o laudo pericial atestou a edificação de construções realizadas pelos réus (fls. 370/376) e, sendo referidas obras realizadas enquanto os herdeiros detinham a posse de boa-fé, é inegável o direito à indenização correspondente ao valor acrescido ao todo, sob pena de enriquecimento sem causa dos demais coproprietários (art. 1.219 do Código Civil). Assim, o direito material à indenização por essas benfeitorias deve ser expressamente resguardado por esta sentença. Contudo, o repasse financeiro, mediante o devido acerto de contas, ocorrerá estritamente com o produto arrecadado com a venda do bem, a ser ultimada na fase de cumprimento de sentença. Por fim, acrescento que, tratando-se de patrimônio herdado e de litígio envolvendo irmãos, é imperioso destacar a importância da preservação dos laços familiares. O leilão judicial em hasta pública, via de regra, impõe depreciação ao valor de mercado do imóvel e gera custas significativas. Por esta razão, o legislador concede aos condôminos o direito de preferência na aquisição das cotas-partes dos demais (art. 1.322 do Código Civil e art. 892 do CPC). Assim, o Juízo encoraja fortemente as partes a buscarem uma composição amigável, seja para a alienação particular do imóvel a terceiros (por valor potencialmente superior ao de um leilão), seja para que um ou mais herdeiros adquiram as cotas dos irmãos que desejam se retirar do condomínio, compensando-se os valores relativos às benfeitorias já apuradas. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo esta primeira fase de conhecimento com resolução do mérito (art. 487, inciso I, do CPC), para o fim de reconhecer a existência de condomínio entre as partes e acolher o pedido de extinção, bem como para: (i) HOMOLOGAR O LAUDO PERICIAL produzido nestes autos, cujos valores servirão de base para a alienação e indenização; (ii) RECONHECER E RESGUARDAR O DIREITO dos requeridos à indenização pelas benfeitorias/acessões erigidas no imóvel, nos exatos termos e valores apurados no laudo pericial homologado; (iii) DETERMINAR A ALIENAÇÃO JUDICIAL do referido bem (art. 730 do CPC), que ocorrerá na fase de cumprimento de sentença. Fica consignado que, do produto líquido da futura venda, deduzir-se-á primeiramente o valor correspondente às benfeitorias, a ser pago exclusivamente aos herdeiros que as erigiram, partilhando-se o saldo remanescente entre todos os 09 (nove) coproprietários na proporção de 1/9 (um nono) para cada qual. Por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária e não havendo pretensão resistida quanto ao pedido principal de extinção do condomínio, as custas processuais e honorários periciais deverão ser rateados entre todos os condôminos na proporção de suas frações ideais (art. 88, CPC), com atenção à concessão de gratuidade processual, que ora defiro às partes. Sem condenação em honorários advocatícios sucumbenciais. Transitada em julgado, manifestem-se as partes, no prazo de 15 (quinze) dias, se há interesse na alienação por iniciativa particular ou no exercício do direito de preferência. No silêncio, aguarde-se manifestação da parte autora para início do cumprimento de sentença e designação de leilão eletrônico. P.I.C. Arujá, 14 de julho de 2026. - ADV: FERNANDA APARECIDA PEREIRA BRANCO (OAB 328170/SP), JAQUELINE ALMEIDA DE SOUSA (OAB 454155/SP), LUCIANA MARIA DE LIMA (OAB 268974/SP), TIAGO MATTOS BARDAL (OAB 213586/SP), FERNANDA APARECIDA PEREIRA BRANCO (OAB 328170/SP)