1001069-89.2024.8.26.0299

Processo 1001069-89.2024.8.26.0299 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - José Alvim dos Santos Ferreira - - Antonia Archilha dos Santos Ferreira - - André Archilha dos Santos Ferreira - Uelinton José de Paula e outro - Uelinton José de Paula - - Valdilania Josefa Silva de Paula - José Alvim dos Santos Ferreira e outros - Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenizatória por perdas e danos ajuizada por JOSÉ ALVIM DOS SANTOS FERREIRA e sua esposa ANTONIA ARCHILHA DOS SANTOS FERREIRA, ANDRÉ ARCHILHA DOS SANTOS FERREIRA, e BRUNO ARCHILHA DOS SANTOS FERREIRA, estes três últimos representados por procuração por JOSÉ ALVIM DOS SANTOS FERREIRA, em face de UELINTON JOSÉ DE PAULA e VALDILANIA JOSEFA SILVA DE PAULA, dizendo que os réus, promitentes compradores de 50% do Lote 34, Quadra N, do loteamento Vale do Sol, nesta cidade, deixaram de adimplir as parcelas mensais pactuadas, o que ensejou notificação extrajudicial e, ausente a purgação da mora, o ajuizamento da presente demanda, postulando a rescisão contratual, a reintegração definitiva na posse do imóvel e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos e valores devidos a título de aluguel até a desocupação. Citados, os réus contestaram e apresentaram reconvenção (fls. 73/85), impugnando o valor da causa, sustentando que este deveria corresponder à soma dos dois contratos (R$ 156.250,00); alegando necessidade de reconhecimento da relação de consumo, eis que os autores são empreendedores do ramo imobiliário, rebatendo, no mais, o mérito. Réplica e resposta à contestação às fls. 120/137. É a síntese do necessário. Quanto à impugnação ao valor da causa, assiste razão aos réus. Isso porque a presente demanda veicula pedido cumulado de rescisão contratual, reintegração de posse e indenização por perdas e danos, atraindo, simultaneamente, a incidência dos incisos II e V do art. 292 do CPC, cumulação essa expressamente disciplinada pelo inciso VI do mesmo dispositivo, segundo o qual, havendo cumulação de pedidos, o valor da causa corresponderá à soma dos valores de todos eles. No tocante ao pedido rescisório, nos termos do art. 292, II, do CPC, o valor da causa deve corresponder ao valor do ato jurídico cuja rescisão se pretende ou, se controvertida apenas parte dele, ao valor dessa parte controvertida. Na espécie, o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda cuja rescisão se postula tem como objeto a integralidade dos 50% do lote adquiridos pelos réus, pelo valor total de R$156.250,00 (fls. 20/31), não havendo, na inicial, qualquer delimitação que restrinja a controvérsia a parcela menor do negócio jurídico. Assim, é esse o valor que deve ser considerado para fins do pedido rescisório, e não o valor simbólico de R$10.000,00 atribuído pelos autores. Quanto ao pedido indenizatório por perdas e danos, o art. 292, V, do CPC determina que o valor da causa corresponda ao valor pretendido pelo autor. Nesse particular, verifico que os próprios autores, na fundamentação da inicial, apontam o montante de R$126.426,71 como valor por eles apurado a título de indenização decorrente do inadimplemento contratual (fl. 9), de modo que esse é o quantum que deve compor a base de cálculo do valor da causa quanto a esse pedido específico, e não zero ou valor genérico, tal como inicialmente atribuído. Diante disso, e observado o comando do inciso VI do art. 292 do CPC, o valor da causa deve corresponder à soma dos valores acima referidos, alcançando, portanto, o montante de R$282.676,71 (R$156.250,00, relativo ao valor do contrato cuja rescisão se pretende, somado a R$126.426,71, relativo ao valor pretendido a título de indenização). Desta feita, ACOLHO a impugnação ao valor da causa, para determinar sua retificação de R$10.000,00 para R$282.676,71, com a consequente complementação das custas iniciais pelos autores, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do processo (art. 485, IV e § 3.º, do CPC) em relação a eles, sem prejuízo do regular prosseguimento quanto à reconvenção. No que concerne à alegação de que a relação travada entre as partes se qualifica como relação de consumo, sujeita à incidência do Código de Defesa do Consumidor, tenho que a questão, tal como estruturada pelos réus, não comporta solução preliminar dissociada da instrução, na medida em que sua qualificação depende da análise fático-probatória sobre a destinação dada ao imóvel pelos adquirentes. Com efeito, a caracterização do consumidor, nos termos do art. 2.º do CDC, pressupõe a condição de destinatário final do bem ou serviço, elemento que os autores expressamente impugnam na réplica, sob o argumento de que a aquisição do lote teria também finalidade de edificação e eventual revalorização patrimonial, o que afastaria o enquadramento consumerista da avença. Tratando-se, pois, de questão que demanda o exame de circunstâncias de fato notadamente a finalidade da aquisição do imóvel e o contexto econômico da contratação , relego sua apreciação para o momento da sentença, após a produção de provas, sem prejuízo de, desde já, ficar consignado que a solução dessa controvérsia influenciará a interpretação das demais cláusulas contratuais discutidas nos autos, notadamente aquelas relativas a reajustes, multas e renúncia à indenização por benfeitorias. No mais, estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade, assim como as condições da ação, e não havendo outras questões processuais a resolver, dou por saneado o feito. Fixo como pontos controvertidos: (i) a data de celebração do contrato e a mora dos réus; (ii) a existência de relação de consumo; (iii) a regularidade dos reajustes e encargos aplicados; (iv) a boa-fé da posse e a existência, natureza e valor das benfeitorias/acessões; (v) os valores pagos e devidos a título de indenização/aluguel; e (vi) a alegada violação ao dever de informação e ao duty to mitigate the loss. Defiro a produção de prova pericial de engenharia civil pedida pelos requeridos (fl. 140, item 2), a fim de apurar a existência, natureza, extensão, valor e regularidade administrativa das benfeitorias e acessões (edificações) realizadas no imóvel objeto da lide, para a qualnomeio o Sr. WALMIR PEREIRA MODOTTI (walmirmodotti@uol.com.br). Intime-o para, no prazo de 5 (cinco) dias, dizer se aceita o encargo e estimar seus honorários, os quais serão suportados pelos requeridos/reconvintes. Defiro, ainda, a produção de prova contábil requerida pelos autores, para apuração dos valores efetivamente pagos pelos réus, dos encargos moratórios incidentes e do montante devido a título de indenização pela fruição do imóvel, nomeando para o fim a Sra. MARA DA SILVA ALVES (marassalves@gmail.com). Intime-a para, no prazo de 5 (cinco) dias, dizer se aceita o encargo e estimar seus honorários, os quais serão suportados pelos autores/reconvindos. Com o depósito dos honorários, intimem-se os peritos para início dos trabalhos. Defiro o prazo de 15 dias para que as partes juntem quesitos, a serem respondidos pelos Srs. Peritos, e indiquem assistente técnico, se assim desejarem (art. 465, § 1.º, II e III, do CPC). O prazo para entrega dos laudos será de 30 (trinta) dias a partir do início dos trabalhos. Intimem-se. - ADV: JOSE SATT REZEK JUNIOR (OAB 267174/SP), VITOR NAGIB ELUF (OAB 254834/SP), VITOR NAGIB ELUF (OAB 254834/SP), VITOR NAGIB ELUF (OAB 254834/SP), ARMENIO CLOVIS JOUVIN NETO (OAB 259639/SP), ARMENIO CLOVIS JOUVIN NETO (OAB 259639/SP), ARMENIO CLOVIS JOUVIN NETO (OAB 259639/SP), JOSE SATT REZEK JUNIOR (OAB 267174/SP), JOSE SATT REZEK JUNIOR (OAB 267174/SP), RENATO VINICIUS CALDAS (OAB 318460/SP), RENATO VINICIUS CALDAS (OAB 318460/SP), RENATO VINICIUS CALDAS (OAB 318460/SP), RENATO VINICIUS CALDAS (OAB 318460/SP), JOSE SATT REZEK JUNIOR (OAB 267174/SP), RENATO VINICIUS CALDAS (OAB 318460/SP), RENATO VINICIUS CALDAS (OAB 318460/SP)