1000856-37.2024.8.26.0282

Processo 1000856-37.2024.8.26.0282 - Procedimento Comum Cível - Vícios de Construção - Jailson Silva de Jesus - - Maria Ines Aparecida da Cruz - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU - Vistos. Jailson Silva de Jesus e Maria Inês Aparecida da Cruz ajuizaram ação de indenização por danos materiais e morais em face da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU). Alegaram, na petição inicial (fls. 01/20), que foram contemplados com unidades residenciais no Conjunto Habitacional Itatinga-F entre 2016 e 2017. Sustentaram que, logo após a imissão na posse, os imóveis passaram a apresentar graves vícios construtivos como trincas e fissuras em paredes externas e internas, infiltrações, umidade ascendente por falha de impermeabilização, pisos cerâmicos ocos e trincados, descolamento de revestimentos, mofo e desagregação de reboco. Pedem a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 30.000,00 para cada imóvel (ou, subsidiariamente, obrigação de fazer consistente na reforma das unidades), além de indenização por danos morais de R$ 20.000,00 para cada autor. Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 105/129). Arguiu, em preliminar, a retificação do valor da causa para R$ 20.000,00, correspondente ao efetivo proveito econômico perseguido pelo autor, sustentando que o pedido de obrigação de fazer está abrangido pelo único pleito indenizatório formulado. Requereu, ainda, o sobrestamento do feito até que o autor comprove a prévia tentativa de solução administrativa junto ao fornecedor, nos termos do Comunicado CG nº 424/2024, com posterior juntada da comprovação aos autos e ciência da parte ré. Alegou a ilegitimidade passiva, litisconsórcio necessário com o Município de Itatinga, formação de litisconsórcio ativo com os mutuários originários e prescrição. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a ausência de responsabilidade civil por terceirização da construção ao Município, a inexistência de nexo causal. Pugnou pela improcedência dos pedidos. Foi apresentada réplica (fls. 364/388). A decisão saneadora (fls. 403/407), rejeitou todas as preliminares, negou o pedido de correção do valor da causa, reconheceu a relação de consumo entre as partes, aplicou o CDC, inverteu o ônus da prova e determinou a realização de prova pericial de engenharia civil. A CDHU interpôs agravo de instrumento (nº 2061211-32.2025.8.26.0000 fls. 430/438), que teve seu provimento negado. Na fase instrutória, foi produzida prova pericial de engenharia civil pelo perito Marco Aurélio Scudeler da Rosa, que apresentou laudos minuciosos para ambos os imóveis (fls. 446/511). A CDHU apresentou parecer técnico divergente (fls. 551/575), sustentando que as patologias decorreriam de falta de manutenção e de intervenções dos moradores, discordando dos orçamentos apresentados. O perito judicial prestou esclarecimentos complementares (fls. 583/610 e 655/691), mantendo integralmente suas conclusões. Os autores manifestaram concordância com o laudo (fls. 520). A ré reiterou sua impugnação (fls. 695/737). O laudo pericial e os esclarecimentos foram homologados (fl. 739). É o relatório. Fundamento e decido. De início, cumpre esclarecer que as preliminares de mérito suscitadas pela requerida (fls. 106/114), bem como a prejudicial de prescrição da pretensão indenizatória, foram integralmente apreciadas e rejeitadas na decisão saneadora (fls. 403/407). Opera-se, a esse respeito, o fenômeno processual da preclusão pro judicato, vedando-se a rediscussão de tais matérias no âmbito desta sentença No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes. Os pontos controvertidos da demanda consistiram em apurar a existência e a origem dos vícios construtivos alegados pelos autores, verificar a responsabilidade da CDHU pelos defeitos constatados nas unidades habitacionais, bem como aferir a ocorrência e a extensão dos danos materiais decorrentes dessas anomalias e a eventual configuração de danos morais em razão da violação ao direito à moradia digna. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza contratual e consumerista, originada do contrato de aquisição de unidade habitacional celebrado entre os autores e a CDHU. Nessa relação, os autores ocupam a posição de destinatárias finais do imóvel, enquanto a requerida atua como fornecedora, responsável pela construção, comercialização e entrega das moradias. Por essa razão, incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se à hipótese o regime de responsabilidade objetiva da ré pelos vícios construtivos verificados nas unidades habitacionais. No mérito, a relação jurídica entre as partes é de natureza consumerista. Os autores adquiriram as unidades habitacionais como destinatários finais, enquadrando-se no conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC. A CDHU, por sua vez, atua de forma profissional e estruturada na construção e comercialização de imóveis, caracterizando-se como fornecedora nos termos do art. 3º do CDC, independentemente de sua natureza jurídica de empresa pública ou da ausência de finalidade lucrativa. A requerida CDHU atua de forma profissional no mercado imobiliário, promovendo de maneira estruturada a edificação e comercialização de moradias populares. Tal conduta a enquadra no conceito legal de fornecedora, independentemente de sua natureza jurídica de sociedade de economia mista ou de seu cunho social de promoção de habitação subsidiada. Por outro lado, as adquirentes são destinatárias finais das unidades residenciais, amparadas pela proteção conferida ao consumidor. Uma vez caracterizado o liame consumerista, o regime de responsabilidade a ser aplicado é o objetivo. Nesse contexto, a ré responde independentemente da comprovação de culpa civil pelos danos causados em decorrência de defeitos na construção do empreendimento habitacional. O artigo 12 do CDC estabelece a responsabilidade objetiva do construtor por defeitos na construção, aplicando-se ao caso da CDHU. Dessa forma, provado o dano na edificação e o nexo de causalidade com a atividade construtiva, exime-se o consumidor de demonstrar negligência, imprudência ou imperícia do prestador. O dever de indenizar somente é afastado mediante a demonstração de alguma das causas excludentes de responsabilidade previstas em lei, as quais não se confundem com as genéricas alegações de ausência de dolo ou de delegação de obras a terceiros. A prova pericial de engenharia civil produzida nos autos constitui o elemento central para a solução da controvérsia. O perito judicial Marco Aurélio Scudeler da Rosa, engenheiro civil apresentou laudos minuciosos para ambos os imóveis (fls. 583/610 e 655/691), constatando a existência de vícios construtivos endógenos que comprometem o desempenho das edificações. No imóvel de Jailson Silva de Jesus (Rua Arnaldo Gonçalves, nº 197), o perito identificou as seguintes manifestações patológicas principais: fissuras verticais e horizontais em paredes internas e externas, incluindo fissura vertical na parede da sala (divisa com o banheiro) e fissuras de dilatação na interface entre laje e alvenaria; manchas de umidade e bolor em tetos, paredes e rodapés, indicativas de infiltração por capilaridade e falhas na cobertura; ausência de vedação adequada em esquadrias; pisos cerâmicos ocos, soltos, quebrados e com ausência de rejunte em diversos cômodos; revestimentos cerâmicos com alteração de tonalidade por ação da umidade; desgaste da pintura interna e externa; e falhas de impermeabilização na base das paredes e no piso do banheiro (fls. 452/474, respostas aos quesitos do autor, itens 1 a 32). No imóvel de Maria Inês Aparecida da Cruz (Rua Pedro Mello, nº 101), o perito constatou danos semelhantes: manchas de umidade e bolor em paredes externas próximas ao rodapé, no teto da cozinha, dormitórios e banheiro; fissura vertical na parede da sala (divisa com o banheiro); esquadrias sem vedação adequada; pisos cerâmicos ocos, quebrados e soltos, especialmente na região do box do banheiro; revestimentos cerâmicos com alteração de tonalidade; e desgaste da pintura com manchas em paredes internas e tetos (fls. 475/503, respostas aos quesitos da autora e da requerida). O perito classificou a origem de todas as manifestações patológicas como endógena, ou seja, vinculada a falhas de execução, projeto ou desempenho construtivo, e não a fatores externos ou ao uso dos moradores (fls. 475/503, respostas aos quesitos 2, 3, 7, 8, 10 e conclusões). As conclusões técnicas foram detalhadas nos esclarecimentos complementares (fls. 655/691), nos quais o perito reafirmou integralmente seu diagnóstico, refutando de forma fundamentada as impugnações apresentadas pela CDHU. A tese defensiva de que os vícios decorreriam de falta de manutenção preventiva pelos autores não encontra respaldo na prova técnica. O perito esclareceu que patologias como umidade ascendente por capilaridade, falhas de aderência de revestimentos, pisos com som cavo são características de falhas construtivas originárias, não preveníveis por manutenção doméstica ordinária (fls. 498 e 510). Ainda que o manual do proprietário contenha orientações genéricas de conservação, isso não é suficiente para transferir ao usuário a responsabilidade por anomalias que se originam na execução da obra. Também não procede a alegação de que as ampliações e intervenções realizadas pelos moradores teriam causado as patologias. O perito consignou que tais intervenções possuem caráter localizado e corretivo, foram executadas em resposta a problemas já existentes e não interferem nos sistemas construtivos originais onde se concentram as manifestações patológicas identificadas, especialmente a interface solo-estrutura, o sistema de impermeabilização, o contrapiso e o assentamento de revestimentos (fls. 504, respostas aos quesitos 11 e 12 da requerida). O laudo pericial foi elaborado com metodologia compatível com as normas técnicas da ABNT, incluindo inspeção sensorial, testes de percussão, registro fotográfico e classificação das patologias conforme a NBR 13.752, NBR 15.575 e NBR 16.747 (fls. 448/449). O perito prestou esclarecimentos adicionais mantendo integralmente suas conclusões. A parte autora manifestou expressa concordância com o laudo. A CDHU reiterou sua impugnação (fls. 695/737), mas não apresentou prova técnica capaz de infirmar as conclusões periciais. O laudo foi homologado (fl. 739). Ante o exposto, as conclusões periciais são adotadas como razão de decidir. Fica demonstrado que os imóveis dos autores apresentam vícios construtivos de origem endógena, que comprometem a estanqueidade, a durabilidade, a salubridade e a funcionalidade das unidades habitacionais, gerando o dever de indenizar por parte da CDHU. A prova pericial quantificou de forma técnica e detalhada os custos necessários para a correção integral dos vícios construtivos identificados em cada imóvel. O perito judicial apresentou planilhas orçamentárias completas, com base em fontes oficiais de custos e critérios metodológicos adequados. Para o imóvel de Jailson Silva de Jesus, o custo total estimado dos reparos é de R$ 18.904,16 (fl. 509). O orçamento contempla a execução de serviços de reforma e recuperação de áreas revestidas, incluindo a demolição e remoção de revestimentos cerâmicos, rodapés e argamassas existentes, sem reaproveitamento dos materiais. Prevê, ainda, a execução de selantes elásticos em juntas de dilatação, impermeabilização de paredes, pisos e superfícies com argamassa impermeabilizante e membrana acrílica, bem como a recomposição dos revestimentos cerâmicos em pisos e paredes com fornecimento e assentamento de novas peças. Também estão incluídos serviços de esquadrias, consistentes na execução de juntas de vedação com mastique de silicone e guia de apoio em polietileno, pintura com tinta acrílica antimofo, além de serviços complementares de limpeza final da obra e remoção de entulho, abrangendo resíduos de alvenaria, concreto, argamassa, madeira, papel, plástico e metal. Para o imóvel de Maria Inês Aparecida da Cruz o custo total estimado é de R$ 21.371,11 (fl. 510). O orçamento contempla a execução de serviços de reforma e recuperação de áreas revestidas, incluindo a demolição e remoção de revestimentos cerâmicos, rodapés e argamassas existentes, sem reaproveitamento dos materiais. Prevê, ainda, a execução de selantes elásticos em juntas de dilatação, impermeabilização de paredes, pisos e superfícies com argamassa impermeabilizante e membrana acrílica, bem como a recomposição dos revestimentos cerâmicos em pisos e paredes com fornecimento e assentamento de novas peças. Também estão incluídos serviços de esquadrias, consistentes na execução de juntas de vedação com mastique de silicone e guia de apoio em polietileno, pintura com tinta acrílica antimofo, além de serviços complementares de limpeza final da obra e remoção de entulho, abrangendo resíduos de alvenaria, concreto, argamassa, madeira, papel, plástico e metal. A CDHU impugnou o orçamento pericial, mas não apresentou elementos técnicos capazes de infirmar as estimativas. O perito, em suas respostas aos quesitos, demonstrou que os valores se baseiam em composições unitárias oficiais, fontes amplamente aceitas em perícias judiciais. Diante da constatação de que os vícios construtivos existem, são de origem endógena e exigem reparação, impõe-se a condenação da CDHU ao pagamento dos valores apurados a título de danos materiais, conforme os orçamentos detalhados constantes do laudo pericial (fls. 508/510) O pedido de indenização por danos morais também merece acolhimento. A situação descrita nos autos ultrapassa os limites do mero aborrecimento cotidiano e configura violação ao direito fundamental à moradia digna, assegurado constitucionalmente. Os autores foram contemplados por um programa habitacional destinado à população de baixa renda, com a legítima expectativa de receberem uma moradia segura e habitável. Em vez disso, receberam imóveis com vícios construtivos graves identificados pela perícia: umidade ascendente por capilaridade, fissuras e trincas em paredes, pisos quebradiços e com som cavo, descolamento de revestimentos, mofo e desagregação de reboco. Essas patologias comprometem diretamente a habitabilidade, a salubridade e a segurança das moradias. E os autores, apesar disso, mantêm o pagamento regular das prestações do financiamento (fls. 02/03). No âmbito do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pacificou-se a orientação de que a constatação de vícios na execução de habitações populares pela CDHU gera dano moral indenizável, dada a frustração do direito à moradia digna, ensejando a fixação de indenização pedagógica e proporcional: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame: Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais proposta pelos autores contra a CDHU, visando a reparação de vícios construtivos no imóvel adquirido. A sentença condenou a requerida à reparação dos danos materiais e ao pagamento de danos morais. II. Questão em Discussão: 2. A questão em discussão consiste em (i) verificar a responsabilidade da CDHU pelos vícios construtivos; (ii) determinar a aplicabilidade do prazo prescricional decenal; (iii) avaliar a ocorrência de danos morais indenizáveis. III. Razões de Decidir: 3. A responsabilidade da CDHU decorre da relação consumerista, sendo objetiva e fundada na garantia de entrega do imóvel livre de vícios. 4. O prazo prescricional aplicável é de dez anos, conforme o artigo 205 do Código Civil, devido à natureza dos vícios construtivos. 5. Os danos morais são caracterizados pela frustração do direito à moradia digna, sendo fixados em R$ 7.000,00, em consonância com precedentes. IV. Dispositivo e Tese: 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: A responsabilidade objetiva da CDHU pelos vícios construtivos é caracterizada pela relação consumerista. O prazo prescricional decenal aplica-se aos vícios construtivos, conforme o artigo 205 do Código Civil. Danos morais são devidos pela violação do direito à moradia digna. (TJSP; Apelação Cível 1000059-21.2024.8.26.0069; Relator (a): Vitor Frederico Kümpel; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bastos - Vara Única; Data do Julgamento: 12/03/2026; Data de Registro: 12/03/2026) (grifos meus) Diante dessas considerações, ponderando-se a gravidade das patologias apontadas, a inércia da requerida na solução dos problemas, bem como o caráter pedagógico e punitivo-retributivo da condenação, fixa-se a indenização por danos morais no montante individualizado de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores valor este que se mostra adequado, proporcional e em perfeita consonância com os precedentes da Corte Paulista. A correção monetária incidirá a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e os juros de mora, pela taxa SELIC, desde a citação, nos termos da fundamentação do dispositivo. DISPOSITIVO Ante o exposto, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para o fim de: a) Condenar a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 18.904,16 (dezoito mil novecentos e quatro reais e dezesseis centavos) em favor de Jailson Silva de Jesus, destinado à reparação dos vícios construtivos apurados no imóvel de nº 197; b) Condenar a CDHU ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 21.377,11 (vinte e um mil trezentos e setenta e sete reais e onze centavos) em favor de Maria Inês Aparecida da Cruz, destinado à reparação dos vícios construtivos apurados no imóvel de nº 101; c) Condenar a CDHU ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor; d) Rejeitar o pedido subsidiário de obrigação de fazer consistente na reforma física dos imóveis, por ter sido acolhido o pedido principal de indenização pecuniária. Os valores relativos à condenação por danos materiais deverão ser corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir da data de elaboração da planilha orçamentária pericial (janeiro de 2026), e acrescidos de juros de mora, pela SELIC, a contar da data de citação processual (fl. 103). A partir da citação, deve incidir apenas a taxa SELIC, que engloba juros de mora e correção monetária, tudo nos termos dos artigos 389 e 406 do Código Civil, após as alterações promovidas pela Lei n. 14.905/2024, e da tese fixada pelo C. Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1368. Os montantes fixados a título de danos morais deverão ser corrigidos monetariamente a partir desta data de arbitramento, nos termos da Súmula nº 362 do STJ, e acrescidos de juros de mora, pela SELIC, desde a citação processual. No período em que incidir apenas juros de mora, deve ser deduzido o índice de atualização monetária, vedado resultado negativo, nos termos do artigo 406, §§ 1º e 3º, do Código Civil, após as alterações promovidas pela Lei n. 14.905/2024, e da tese fixada pelo C. Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1368. Considerando que as autoras decairam de parte mínima dos pedidos, vez que os danos materiais foram integralmente acolhidos e o pleito de danos morais foi reconhecido, restando a condenação em montante inferior ao postulado sem ensejar sucumbência recíproca (Súmula nº 326 do STJ), condeno a ré ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono das autoras, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro nos artigos 85, parágrafo 2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Oficie-se à Defensoria Pública para a liberação dos honorários devidos ao perito judicial nomeado, conforme determinado na decisão de fls. 739. Publique-se. Intimem-se. Registre-se. - ADV: FRANCIANE GAMBERO (OAB 218958/SP), CAIO HENRIQUE LEAL (OAB 391502/SP), CAIO HENRIQUE LEAL (OAB 391502/SP), RENATA PRADA (OAB 198291/SP)