1000740-31.2024.8.26.0185

Processo 1000740-31.2024.8.26.0185 - Procedimento Comum Cível - Retificação de Área de Imóvel - P.M.D. - I.M.D. - Vistos em saneamento. Com a finalidade de cumprir conforme determinado no art. 357, I, do Código de Processo Civil, verifico a presença dos pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido do processo, bem como das condições da ação, inexistindo nulidades, vícios processuais ou questões preliminares pendentes de apreciação. Também não se verifica, ao menos neste momento processual, inadequação da via eleita. Embora a requerida sustente que o procedimento retificatório não pode ser utilizado como forma indireta de aquisição de propriedade ou modificação substancial de limites dominiais, observa-se que a pretensão deduzida pela autora não visa à ampliação da área matriculada, mas sim à redução da área constante do registro imobiliário para adequação à metragem alegadamente apurada em levantamento técnico. A controvérsia existente diz respeito justamente à correção desse levantamento e à eventual repercussão da retificação sobre imóveis confrontantes, matéria que se confunde com o próprio mérito da demanda e não conduz, por si só, ao reconhecimento de inadequação processual. Ainda, o pedido subsidiário formulado pela requerida, consistente em indenização ou permuta da área alegadamente ocupada pelo Município, não se apresenta processualmente como pretensão reconvencional autônoma. Com efeito, não houve formulação de reconvenção nos moldes do CPC, inexistindo pedido condenatório autônomo regularmente deduzido em face da autora. Assim, as alegações relativas à suposta ocupação de área pertencente à requerida serão apreciadas exclusivamente como matéria defensiva apta a influenciar o exame da retificação postulada, sem que, neste processo, seja possível a concessão de tutela condenatória autônoma em favor da demandada, o que permanece sujeito às vias processuais próprias. Superadas essas questões, verifica-se que o feito não se encontra maduro para julgamento antecipado. É certo que ambas as partes manifestaram interesse no julgamento imediato da demanda. Em contrapartida, o Ministério Público, a fls. 413/414, manifestou-se pela necessidade de realização de perícia judicial de agrimensura, diante da natureza eminentemente técnica da controvérsia. Pois bem. A evolução do próprio acervo probatório demonstra a insuficiência dos elementos atualmente disponíveis para a formação de convencimento seguro. A controvérsia inicialmente apresentada como simples divergência entre área tabular e área física ganhou contornos técnicos significativamente mais complexos ao longo do processo. A contestação passou a sustentar possível interferência da retificação pretendida sobre matrícula confrontante. Posteriormente, manifestações técnicas produzidas pelo próprio Município e pelo Oficial do Registro de Imóveis passaram a indicar possível utilização de áreas pertencentes a ambas as partes, circunstância que afasta a premissa inicial de inexistência de repercussão sobre direitos de terceiros. Há, portanto, necessidade de apuração técnica quanto à exata correspondência entre os títulos dominiais, os registros imobiliários, os memoriais descritivos produzidos nos autos e a configuração física atualmente existente no local. Observe-se que os levantamentos técnicos até agora produzidos possuem natureza unilateral, tendo sido elaborados por profissionais contratados pelas próprias partes ou apresentados em procedimentos administrativos correlatos. Embora relevantes, tais documentos não possuem aptidão para afastar definitivamente a controvérsia instaurada, sobretudo diante da impugnação específica quanto aos critérios utilizados para definição dos limites das áreas envolvidas. Cumpre observar, ainda, que os documentos supervenientemente juntados aos autos passaram a indicar quadro fático mais complexo daquele inicialmente descrito na demanda. Com efeito, embora a autora tenha sustentado, em momento anterior, que as alegações da requerida relacionadas à implantação da via marginal não guardariam relação direta com o pedido de retificação, manifestações técnicas posteriores, inclusive produzidas no âmbito do próprio procedimento administrativo, passaram a apontar possível interferência física entre as áreas ocupadas pelas partes, circunstância que recomenda cautela e reforça a necessidade de esclarecimento técnico imparcial antes do julgamento de mérito. Nessa perspectiva, a controvérsia enquadra-se perfeitamente na hipótese prevista pelo art. 464 do Código de Processo Civil, sendo indispensável a produção de prova técnica. Os pontos controvertidos delimitados para instrução pericial são os seguintes: (a) a exata área física correspondente à matrícula nº 16.386; (b) a correspondência entre a descrição registrária da matrícula nº 16.386 e a situação efetivamente encontrada em campo; (c) a correção metodológica e técnica dos memoriais e plantas apresentados pela autora; (d) a existência, ou não, de sobreposição entre a matrícula nº 16.386 e as matrículas confrontantes, especialmente a matrícula nº 8.981; (e) a eventual ocupação de área pertencente à matrícula nº 8.981 por sistema viário, via marginal, equipamentos públicos ou outras intervenções municipais; (f) a eventual utilização, pela requerida, de área pertencente à matrícula nº 16.386; (g) a verificação de eventual repercussão da retificação pretendida sobre direitos de terceiros titulares de matrículas confrontantes; (h) os elementos técnicos necessários para verificar se a retificação pretendida importa apenas adequação da descrição registrária à realidade física encontrada ou se acarreta repercussão sobre os limites das matrículas confrontantes. Para a adequada elucidação da controvérsia, mostra-se necessária a realização de prova pericial de agrimensura, a ser conduzida por profissional habilitado, com levantamento de campo e análise dos elementos técnicos e registrais constantes dos autos, devendo o expert proceder ao exame conjunto das matrículas envolvidas, memoriais descritivos, plantas, confrontações, títulos dominiais e demais documentos pertinentes, de modo a verificar a correspondência entre a situação registrária e a realidade física encontrada no local. Ato contínuo, defiro a realização de prova pericial de agrimensura, pois essencial à resolução da controvérsia o conhecimento técnico específico. Para perito judicial, nomeio o Sr. JOÃO ANTONIO GARCIA PIERETI, engenheiro civil com atribuição em agrimensura, cujo currículo está disponível no Portal de Auxiliares da Justiça (https://www.tjsp.jus.br/auxiliaresjustica/auxiliarjustica/consultapublica). Tratando-se de perícia determinada de ofício, os honorários periciais serão rateados igualmente pelas partes, nos termos do artigo 95 do CPC. Faculto às partes a formulação de quesitos e indicação de assistente técnico no prazo de 15 (quinze) dias. Fiquem as partes cientes de que a formulação de quesito cuja resposta implique em trabalho demasiadamente oneroso importará em responsabilização pelo pagamento dos honorários correspondentes ao quesito, sob pena de indeferimento. Apresentados os quesitos e indicados os assistentes técnicos, ou decorrido o prazo para tanto, intime-se o perito para dizer se aceita o encargo, bem como para que apresente proposta de honorários periciais, fornecendo-lhe senha para acesso aos autos. Aceito o encargo, intimem-se as partes para depósito de sua quota-parte. Com a comunicação dos pagamentos, intime-se o perito para realização dos trabalhos, com fixação do prazo de 30 (trinta) dias para apresentação de laudo. Com a entrega do laudo intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias. Em caso de impugnação, intime-se o perito para esclarecimentos, no prazo de 15 (quinze) dias. Deixo de designar, neste momento, audiência de tentativa de conciliação, visto que, embora o Juízo prestigie os meios consensuais de solução de conflitos, entendo que eventual composição dependerá da prévia definição técnica dos limites efetivamente existentes entre os imóveis envolvidos, de modo que a tentativa conciliatória poderá ser renovada após a produção da prova pericial, quando as partes terão melhores condições de avaliar eventual composição. As partes poderão especificar outras provas que entenderem pertinentes e, nos termos do Art. 357, §1º, do CPC, pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo de quinze dias. Intime-se. - ADV: APARECIDO CARLOS SANTANA (OAB 65084/SP), MARCEL PEREIRA DOLCI (OAB 245481/SP)