1000652-11.2022.8.26.0428

Processo 1000652-11.2022.8.26.0428 - Consignação em Pagamento - Pagamento em Consignação - Guilherme Silva Lopes - - Alessandra Frem Lopes - Ester Empreendimentos Imobiliários Ltda - - Urbe365 Paulinia Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda - - Building Assessoria e Consult. Ltda - Vistos. Trata-se de ação de revisão de contrato cumulada com pedido de tutela provisória de urgência e consignação em pagamento, ajuizada por GUILHERME SILVA LOPES e ALESSANDRA FREM LOPES em face de ESTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., URBE365 PAULÍNIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e BUILDING EMPREENDIMENTOS LTDA., tendo por objeto o Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra de Imóvel n.º 158409247, referente ao Lote 7 da Quadra K do Loteamento "Residencial Fazenda Guarujá", comercialmente denominado Urbe 365. Narram os autores que, em 10/04/2021, firmaram pré-contrato e, na sequência, o contrato definitivo, pelo qual assumiram o pagamento do saldo do preço em 36 parcelas mensais de R$ 3.614,85, com incidência de juros de 0,3274% ao mês. Alegam que, em junho de 2021, foram levados a subscrever aditamento contratual sob a justificativa de correção de erro material, o qual, na prática, teria alterado a sistemática de atualização monetária das prestações, gerando expressivo incremento em seu valor. Sustentam que buscaram, extrajudicialmente, a antecipação do pagamento do saldo devedor em prazo inferior a doze meses, sem êxito, o que os levou a postular a revisão da cláusula "D" do contrato e a autorização judicial para consignar em pagamento o valor que reputam devido, tendo emendado a inicial para invocar, alternativamente, a incidência do artigo 46 da Lei n.º 10.931/2004 (fls. 126/129). Com a inicial vieram os documentos de fls. 15/125. Os autores procederam ao depósito judicial do valor por eles reputado incontroverso (fls. 151/152), havendo posterior retificação quanto à parcela n.º 34, já anteriormente quitada de forma administrativa (fls. 153/156). Citadas, as três requeridas apresentaram contestações autônomas, mas com teor essencialmente idêntico quanto ao mérito. A ré URBE365 PAULÍNIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. arguiu, em preliminar, a inépcia da inicial por ausência de pedido correlato à causa de pedir fundada no Código de Defesa do Consumidor, pugnando, no mérito, pela inaplicabilidade da legislação consumerista e pela manutenção integral da sistemática de correção monetária prevista no aditamento (fls. 196/213). As requeridas ESTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e BUILDING EMPREENDIMENTOS LTDA., além de reproduzirem tais teses, suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva ad causam (fls. 233/252 e 275/294). Os autores apresentaram réplica, impugnando todas as teses defensivas (fls. 312/322). Em decisão saneadora, o Juízo rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e de inépcia da inicial, reconhecendo a participação ativa das três requeridas na cadeia de fornecimento do empreendimento, e determinou a produção de prova pericial contábil para apuração do saldo devedor na hipótese de antecipação do pagamento em doze parcelas, sem incidência de correção monetária, à luz do artigo 46, § 1º, da Lei n.º 10.931/2004 (fls. 324/325). Nomeado perito judicial (fls. 341/343), sobreveio laudo pericial concluindo, após recálculo das prestações pelo sistema de amortização francês (Tabela Price), com incidência dos juros contratuais de 0,3274% ao mês, e após o cotejo entre os valores efetivamente pagos e os valores devidos na hipótese de antecipação, pela existência de saldo devedor remanescente em desfavor dos autores (fls. 377/401). As requeridas concordaram integralmente com o laudo (fls. 409); os autores, por sua vez, apontaram erro material de digitação quanto ao valor do depósito judicial considerado no cálculo (fls. 410/411). Instado a prestar esclarecimentos, o perito reconheceu o equívoco material apontado, retificando o cálculo e concluindo pela existência de saldo devedor de R$ 16.630,20, com data-base de 31/07/2025 (fls. 419/429). As requeridas manifestaram concordância com o laudo retificado (fls. 437). Os autores, por seu turno, promoveram o depósito judicial complementar no valor de R$ 17.022,88, destinado à quitação do saldo apurado, devidamente atualizado (fls. 433/436). É o relatório. Decido. Cuida-se de contrato de adesão para aquisição de lote urbano destinado a uso residencial próprio, circunstância que caracteriza os autores como destinatários finais do produto, nos termos do artigo 2º da Lei n.º 8.078/1990, ao passo que as requeridas, na qualidade de incorporadoras, loteadora e gestora do empreendimento, amoldam-se ao conceito de fornecedoras estabelecido no artigo 3º do mesmo diploma. A circunstância de os autores possuírem formação superior e exercerem profissões qualificadas não afasta, por si só, a incidência da legislação consumerista, porquanto a vulnerabilidade a que alude o sistema protetivo não se resume à capacidade econômica ou intelectual do adquirente, mas alcança a assimetria informacional inerente à contratação de instrumentos complexos de indexação e amortização de dívida imobiliária, os quais escapam, via de regra, ao conhecimento técnico do consumidor médio, ainda que qualificado em outras searas profissionais. Tal constatação impõe que a interpretação das cláusulas contratuais controvertidas se dê da forma mais favorável ao aderente, nos termos do artigo 47 da Lei n.º 8.078/1990 e do artigo 423 do Código Civil, sem que isso implique, por si só, a declaração de nulidade ou de abusividade das cláusulas de atualização monetária pactuadas para o cumprimento ordinário da avença em trinta e seis parcelas, cuja previsão, ao que consta do próprio pré-contrato firmado pelos autores, já contemplava a incidência de correção monetária para os denominados "planos longos" (fls. 20/21). A controvérsia dos autos, portanto, não reside propriamente na validade genérica da sistemática de correção monetária pactuada para o cumprimento regular do contrato, mas na possibilidade de sua incidência sobre o saldo devedor quando os próprios devedores manifestam, de forma inequívoca, o propósito de antecipar a quitação da dívida para prazo inferior ao originalmente pactuado. O artigo 46 da Lei n.º 10.931/2004 autoriza, nos contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de trinta e seis meses, a estipulação de cláusula de reajuste com periodicidade mensal. Todavia, o parágrafo primeiro do mesmo dispositivo estabelece vedação expressa e de caráter cogente: é proibido o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nas prestações quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao previsto no caput. Trata-se de norma de ordem pública, protetiva do adquirente que opta por quitar sua obrigação de forma antecipada, destinada a evitar que o fornecedor se beneficie, simultaneamente, da antecipação do capital e da integralidade da correção monetária calculada para todo o período contratual original. Aliás, tal regramento orientou foi adotado no despacho saneador, não guerreado pelas partes, que orientou o trabalho pericial desenvolvido. No caso concreto, restou incontroverso que os autores manifestaram, já em momento anterior ao ajuizamento da demanda, o propósito de quitar antecipadamente o saldo devedor em prazo substancialmente inferior aos trinta e seis meses inicialmente pactuados, tendo as requeridas se recusado a proceder ao respectivo abatimento da atualização monetária incidente sobre o período antecipado. Ademais, o próprio aditamento realizado pelas partes previa que na hipótese de quitação do contrato em prazo inferior a 24 meses, não incidiria a atualização estabelecida na nova redação dada ao item 7.3 do contrato. Fica, portanto, superada a controvérsia quanto à higidez do aditamento contratual enquanto instrumento de correção de erro material, porquanto, ainda que se reconheça sua plena validade para reger o cumprimento ordinário da avença, a pretensão de antecipação do pagamento formulada pelos autores haveria de ser processada sem a incidência da atualização monetária, não apenas na forma como determinada na decisão saneadora e como efetivamente apurado pela perícia judicial, como também por conta da nova redação dada aos itens 7.3 e 7.3.1 do contrato pactuado (fls. 55/57, 324/325 e 419/429). Aliás, o referido laudo pericial, após recálculo das doze prestações hipotéticas pelo sistema de amortização francês, com manutenção tão somente dos juros remuneratórios contratualmente pactuados (0,3274% ao mês, equivalentes a 4% ao ano) e exclusão de qualquer indexador de correção monetária, apurou, mediante o cotejo entre os valores efetivamente desembolsados pelos autores inclusive por meio do depósito judicial de fls. 148/151 e os valores que seriam devidos no cenário de antecipação, a subsistência de saldo devedor em desfavor dos requerentes (fls. 419/429). Tal conclusão técnica foi integralmente aceita por ambas as partes após a retificação do erro material de digitação inicialmente identificado (fls. 409 e 437). O fato de a prova pericial haver revelado insuficiência do valor inicialmente depositado pelos autores não desqualifica a pretensão consignatória, tampouco a inviabiliza, uma vez que o próprio sistema processual da ação de consignação em pagamento contempla a hipótese de depósito parcialmente insuficiente, autorizando sua complementação, nos termos do artigo 545 do Código de Processo Civil. No caso vertente, os autores promoveram a complementação do depósito no valor de R$ 17.022,88, devidamente atualizado, em quantia compatível com o saldo devedor apurado pela perícia e aceito por todas as requeridas (fls. 433/436). Tal proceder atende à finalidade legal do instituto, qual seja, a liberação do devedor mediante o efetivo e integral pagamento do que é realmente devido, autorizando, nos termos do artigo 546 do Código de Processo Civil, o reconhecimento da extinção da obrigação. Registro que o pedido de revisão da cláusula "D" do contrato, tal como formulado na inicial, para conversão definitiva do parcelamento de trinta e seis para doze prestações fixas, restou superado visto que a antecipação pretendida pelos autores já se consumou por meio dos depósitos judiciais ora reconhecidos como suficientes. Já o pedido de devolução em dobro de valores eventualmente cobrados a maior, formulado com fundamento no artigo 42, parágrafo único, da Lei n.º 8.078/1990, não merece acolhimento porquanto a prova pericial não identificou pagamento indevido em excesso pelos autores. Por sua vez, a alegação genérica de má-fé processual dos autores não restou caracterizada, pois a pretensão, examinada à luz do artigo 46, § 1º, da Lei n.º 10.931/2004, revelou-se juridicamente fundada. Observo, por fim, quanto à sucumbência que o núcleo da controvérsia posta em juízo a legalidade da cobrança de atualização monetária sobre o saldo devedor antecipadamente quitado foi dirimido em favor da tese sustentada pelos autores, restando as requeridas vencidas quanto ao fundamento central de sua resistência. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por GUILHERME SILVA LOPES e ALESSANDRA FREM LOPES, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a)CONFIRMAR a tutela provisória de urgência anteriormente concedida para autorização da consignação em pagamento; b)DECLARAR a inexigibilidade de correção monetária sobre o saldo do preço objeto de antecipação de pagamento, afastando a pretensão das rés de fazer incidir, sobre o período de antecipação, o indexador previsto na Cláusula D.4 do contrato e no aditamento de fls. 55; c)RECONHECER válida e suficiente a consignação em pagamento promovida pelos autores, considerados os depósitos judiciais de fls. 148/151 e o depósito complementar de fls. 433/436, na forma apurada pelo laudo pericial de fls. 419/429, e DECLARAR extinta a obrigação de pagamento decorrente do Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra de Imóvel n.º 158409247; d)DETERMINAR a expedição de mandado de levantamento em favor da requerida que se qualificar a legitimada para o recebimento, devendo previamente promover a juntada do respectivo formulário; Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as requeridas, solidariamente, ao pagamento de 70% das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor originalmente consignado; ao passo que condeno os autores ao pagamento de 30% das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos dos requeridos, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do saldo apurado em perícia, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. PI. - ADV: AGNESE CAROLINE CONCI MAGGIO (OAB 236688/SP), ALESSANDRA FREM LOPES (OAB 277147/SP), ALESSANDRA FREM LOPES (OAB 277147/SP), AGNESE CAROLINE CONCI MAGGIO (OAB 236688/SP), AGNESE CAROLINE CONCI MAGGIO (OAB 236688/SP)