1000510-40.2025.8.26.0577

Processo 1000510-40.2025.8.26.0577 - Procedimento Comum Cível - Direitos / Deveres do Condômino - Luciana Liesak de Sant Ana Molica Oliveira - Marcelo Molica Oliveira - Vistos, em saneador. Trata-se de Ação de Arbitramento de Aluguel c/c Cobrança ajuizada por LUCIANA LIESAK DE SANT'ANA em face de MARCELO MOLICA OLIVEIRA. Alega a autora, em síntese, que é coproprietária, na proporção de 50% (cinquenta por cento), do imóvel localizado na Rua Bahamas, nº 43, Cidade Vista Verde, no município de São José dos Campos/SP, em razão de partilha homologada nos autos do processo de divórcio nº 0036731-30.2011.8.26.0577, que tramitou perante a 2ª Vara de Família e Sucessões local. Assevera que o réu vem exercendo a posse exclusiva do bem comum desde a separação do casal, sem lhe repassar qualquer contraprestação. Sustenta ter notificado o requerido em 17 de outubro de 2024 (recebida em 23 de outubro de 2024, fls. 48/51) para dar início ao pagamento de aluguéis, contudo, não obteve êxito na solução consensual. Diante disso, requer o arbitramento de aluguel mensal no valor de R$ 1.816,66, retroativo à data da notificação extrajudicial, bem como a condenação do réu ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas. Deferidos os benefícios da gratuidade da justiça à autora a fls. 58 e indeferida a tutela de urgência a fls. 65. Devidamente citado (fls. 64), o réu MARCELO MOLICA OLIVEIRA apresentou contestação a fls. 68/70. Confirmou que reside no imóvel desde o divórcio das partes. Argumentou, contudo, que o imóvel possui edificação simples e modesta, encontrando-se desatualizado e sem reformas, de modo que o valor locatício estimado pela autora é desproporcional. Postulou a concessão da gratuidade da justiça e requereu a realização de audiência de conciliação. Réplica apresentada a fls. 95/99. Deferida a gratuidade de justiça ao réu a fls. 108. A impugnação formulada pela autora foi rejeitada por este Juízo a fls. 142/143. Na mesma oportunidade, foi mantido o indeferimento da tutela provisória de urgência decisão confirmada pelo E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) nos autos do Agravo de Instrumento nº 2023587-12.2026.8.26.0000 (fls. 159/163) , determinando-se a especificação de provas. Instadas as partes, a autora manifestou desinteresse na conciliação e pugnou pela avaliação do imóvel por Oficial de Justiça ou perito (fls. 148/149). A fls. 153, foi deferida a expedição de mandado para avaliação do bem pelo Oficial de Justiça, cujo laudo foi juntado a fls. 168, avaliando o imóvel no valor de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais). Manifestação da autora a fls. 172/173 concordando com o valor da avaliação e adequando o pedido locatício proporcional para R$ 1.875,00 mensais. De outro lado, o réu peticionou a fls. 174/175 impugnando a avaliação do Oficial de Justiça, aduzindo a inexistência de escritura definitiva do bem, depreciação física e avarias estruturais no telhado e na rede hidráulica, pleiteando a produção de prova pericial por profissional técnico especializado ou a aplicação de redutor de 40%, além de reiterar a tentativa de conciliação. É o breve relato. Decido. I - Questões processuais: Inicialmente, analiso a impugnação formulada pelo réu a fls. 174/175 contra a avaliação levada a efeito pelo Oficial de Justiça a fls. 168. Com efeito, verifica-se que a estimativa elaborada pela Oficiala de Justiça constituía simples parâmetro inicial para o feito, operada por amostragem em sítios imobiliários. Sucede que o réu apresentou impugnação fundamentada nos termos do artigo 873, inciso II, do Código de Processo Civil, alegando divergência relevante quanto ao real estado de conservação da edificação apontando vícios estruturais e falta de reformas , além de questões afetas à liquidez decorrentes da ausência de registro formal de propriedade, circunstâncias que impactam diretamente o valor locatício no mercado imobiliário local. Destarte, para assegurar a precisa apuração do valor de mercado e do locativo do bem controvertido, acolho a objeção do requerido e DEFIRO a fixação do valor locatício definitivo à produção de perícia técnica especializada, rejeitando-se a homologação sumária pretendida pela autora a fls. 172/173. No mais, ausentes nulidades a sanar ou irregularidades a suprir, bem como presentes os requisitos legais para o regular andamento da presente ação, dou o feito por saneado. II - Delimitação das questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória: A atividade probatória no presente feito recairá sobre os seguintes pontos de fato controvertidos: a) A efetiva posse exclusiva exercida pelo réu MARCELO MOLICA OLIVEIRA sobre a totalidade do bem imóvel comum e a data em que caracterizada a oposição ou a constituição em mora pela autora; b) O real estado de conservação do imóvel localizado na Rua Bahamas, nº 43, Cidade Vista Verde, em São José dos Campos/SP, incluindo a existência de depreciação física ou vícios estruturais alegados pela defesa; c) O valor real de mercado do imóvel e a justa apuração de seu valor de locação mensal para fins de arbitramento da indenização proporcional de 50% (cinquenta por cento) devida à autora LUCIANA LIESAK DE SANT'ANA. III - Distribuição do ônus da prova: A distribuição do ônus probatório observará a regra geral prevista no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, incumbindo à parte autora a prova quanto aos fatos constitutivos do seu direito (oposição à fruição exclusiva e direito ao recebimento de aluguel compensatório), e à parte ré a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado (ausência de uso exclusivo, benfeitorias, avarias de relevante impacto no valor locatício ou quitação de encargos). Neste cenário, quanto aos meios de prova postulados, observa-se que o réu requereu expressamente a realização de perícia técnica para a fixação do exato valor de mercado e locativo da coisa comum. Acolho os argumentos da parte ré quanto à produção de prova pericial no caso em tela, visto que a avaliação promovida pelo Oficial de Justiça a fls. 168 foi impugnada de maneira fundamentada, demonstrando-se indispensável o exame pericial por profissional especializado para constatar o real estado de conservação da edificação, eventuais vícios estruturais e o preciso valor locatício praticado no mercado imobiliário local. Portanto, DEFIRO a produção de prova pericial de engenharia civil requerida pela parte ré, nomeando perito(a) o(a) Sr. Fernando Rodrigues dos Santos, Engenheiro Civil e Avaliador Imobiliário cadastrado(a) neste Juízo. Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e formulação de quesitos em 15 (quinze) dias (art. 465, § 1º, II e III, CPC). O ônus de adiantar os honorários periciais caberá à parte ré, por ter sido quem requereu o meio de prova, nos termos do art. 95, caput, do CPC. No que tange aos honorários periciais, considerando o deferimento da gratuidade da justiça à parte ré (fls. 108), o pagamento da verba honorária deverá ser custeado pelo Fundo de Assistência Judiciária (FAJ), nos limites da Deliberação CSDP vigente, observando as normas do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo relativas ao pagamento de peritos em casos de assistência judiciária gratuita. Outrossim, intime-se o(a) perito(a) nomeado(a) para que, no prazo de 10 (dez) dias, informe se concorda com o pagamento dos honorários nos moldes fixados. Intime-se. - ADV: VITÓRIA DE SOUSA ESPÍNDOLA (OAB 460221/SP), ENKELIN CURI BAPTISTINI (OAB 317807/SP)