1000487-10.2017.8.26.0534

Processo 1000487-10.2017.8.26.0534 - Demarcação / Divisão - Divisão e Demarcação - João Luiz Nogueira de Macedo - Maria Cecília Gomes de Oliveira - - Banco do Brasil S/A - É o relatório. Decido. A impugnante sustenta, em síntese, que a proposta divisória não pode ser validada apenas com base na equivalência quantitativa das áreas atribuídas aos condôminos, pois a divisão deve preservar a efetiva proporcionalidade patrimonial entre os quinhões. Argumenta que a análise pericial deveria considerar, além da extensão territorial das parcelas, aspectos como valor de mercado, potencial urbanístico, acessibilidade, topografia, disponibilidade de infraestrutura, liquidez e custos futuros de implantação, porquanto áreas de dimensões semelhantes podem apresentar valores econômicos distintos. A inexistência de marcos ou elementos físicos capazes de individualizar os lotes originalmente projetados recomenda maior cautela na validação da proposta divisória e na individualização das futuras parcelas. O uso de imagens aéreas obtidas por drone, embora útil para fins de documentação e caracterização da área, não substitui levantamento topográfico apto a delimitar com precisão os limites dominiais, defendendo a necessidade de compatibilização entre os elementos registrais, cartográficos e topográficos do imóvel. A avaliação patrimonial da gleba e a proposta de divisão devem ser analisadas conjuntamente, de modo a assegurar que cada condômino receba parcela economicamente equivalente à respectiva fração ideal, preservando-se a correspondência entre a participação condominial e o patrimônio efetivamente atribuído a cada coproprietário. A impugnação comporta acolhimento apenas em parte. De início, não procede a alegação de que o trabalho pericial teria se limitado à consideração da extensão territorial ou da proporção de área atribuída a cada condômino. O trabalho técnico foi realizado com base em vistoria do local, imagens, análise documental e procedimentos avaliatórios compatíveis com a natureza da perícia e, ao que consta do laudo e esclarecimentos, o expert considerou aspectos relacionados ao potencial econômico das parcelas, liquidez, facilidade de acesso, localização dos lotes, além dos custos estimados para implantação da infraestrutura no loteamento, portanto, adotou critérios que transcendem a simples aferição quantitativa das áreas. Eventual ausência de materialização física de marcos divisórios dos lotes originalmente projetados no empreendimento, por si só, não compromete a proposta divisória, vez que os elementos técnicos trazidos aos autos permitiram que as linhas divisórias dos quinhões fossem traçadas pelo perito, ademais, a efetiva demarcação física das áreas no terreno constitui providência posterior à definição da divisão judicial, a ser oportunamente executada mediante os procedimentos técnicos pertinentes. Por outro lado, embora o parecer técnico da parte impugnante não apresente estudo alternativo ou indique valores divergentes ou proposta divisória diversa, algumas das questões suscitadas recomendam esclarecimentos complementares. Isso porque o próprio laudo reconhece diferenças de valor econômico entre determinadas áreas em razão de suas características locacionais e infraestrutura e registra, ainda, a correção de equívoco relacionado à transposição do resultado da avaliação da gleba. Portanto, a fim de que não pairem dúvidas, conveniente que o perito esclareça de forma mais objetiva os critérios adotados para aferição da equivalência econômica dos quinhões e os reflexos decorrentes da retificação posteriormente apresentada, a fim de permitir ao Juízo adequada análise da preservação da proporcionalidade patrimonial entre os condôminos. Ainda, de se observar que o lote 10 da quadra 01 é ocupado pelo caseiro e, conforme consta das fls. 833 e 917/921 deverá integrar o quinhão do requerente João Luiz, contudo, no plano de divisão foi indevidamente atribuído ao Banco do Brasil, sendo necessária tal retificação com o consequente rebalanceamento dos quinhões de cada condômino, se necessário. Assim, acolho somente parte da impugnação para determinar que o Sr. Perito, em de 30 (trinta) dias, preste esclarecimentos complementares acerca dos seguintes pontos: Considerando a planta e croquis divisórios, proceda o perito com a retificação do plano de divisão da área, observando que o lote nº. 10 da quadra 01 deverá integrar o quinhão do requerente João Luiz, procedendo-se com o rebalanceamento dos quinhões, se necessário, de modo a equalizá-los, preservando a proporcionalidade da partilha. Ainda, indique o Sr. Perito, de forma individualizada e descritiva simples (contendo apenas a identificação do lote com seu número e quadra), quais os lotes/unidades compõem o quinhão divisório atribuído a cada condômino, a fim de viabilizar a perfeita individualização da partilha. na nova proposta divisória, foram ponderadas eventuais diferenças de localização, acessibilidade, liquidez, potencial de aproveitamento e demais características capazes de influenciar o valor econômico das parcelas atribuídas a cada condômino? Esta proposta preserva a equivalência patrimonial entre os quinhões atribuídos aos condôminos? qual o valor econômico líquido atribuído a cada quinhão, considerados os custos de implantação do loteamento adotados no laudo; a correção posteriormente informada acerca do valor da gleba repercute em qualquer cálculo, conclusão ou resultado constante do laudo pericial e da proposta divisória apresentada? Com a juntada dos esclarecimentos, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias. Após, conclusos. Por fim, de se registra que não há qualquer providência a ser deliberada em relação à proposta de divisão apresentada pelo requerente, posto que o Banco do Brasil impugnou a divisão constante do laudo pericial e permaneceu silente quanto à proposta de acordo, evidenciando a ausência de interesse na composição amigável da controvérsia, ao menos por ora. Intime-se o perito, por e-mail. P.I. - ADV: MILENA PIRAGINE (OAB 178962/SP), MARIA DE LOURDES ALVES PEREIRA (OAB 283778/SP), FLAVIO OLIMPIO DE AZEVEDO (OAB 34248/SP), VINICIUS ROMAGNOLO CARDOSO (OAB 380194/SP), LUCAS MENICELLI LAGONEGRO (OAB 390309/SP)