1000380-52.2021.8.26.0363

Processo 1000380-52.2021.8.26.0363 - Procedimento Comum Cível - Quitação - Cabreúva Participações Ltda - Jussara Vieira Soares - - Saulo José Soares Vieira - - Roberto Paulo Vieira - - Danuza Maria Soares Vieira - - Dionízia Maria Soares Vieira - Vistos. Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada com o objetivo de obter o registro imobiliário necessário à transferência da propriedade de duas glebas integrantes de área maior localizada na Fazenda Bela Vista, diante da impossibilidade de formalização do respectivo domínio pela via extrajudicial. A primeira encontra-se individualizada no instrumento particular de compromisso de compra e venda juntado às fls. 26/28, enquanto a segunda está descrita na escritura pública de compra e venda acostada às fls. 29/42. A individualização da área objeto do negócio jurídico, mediante abertura de matrícula própria e regular perante o Registro de Imóveis, configura pressuposto necessário ao ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, uma vez que a procedência do pedido depende da possibilidade de prolação de sentença apta ao ingresso no fólio real, condicionada ao atendimento dos requisitos previstos na legislação registrária. A exigência assume especial importância no caso em análise, uma vez que as glebas objeto da demanda integram loteamento irregular, o que impede a transferência da propriedade sem a prévia regularização da situação registral da área. Nesse sentido, cabe consignar que, em consulta realizada por este Juízo nesta data, verificou-se que o processo nº 1003283-94.2020.8.26.0363, ação de obrigação de fazer com pedido liminar ajuizada pelo Município de Mogi Mirim contra os aqui réus, encontra-se pendente de julgamento de recurso de apelação, tendo sido julgada procedente em primeiro grau, nos seguintes termos: "Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos, extinguindo o feito com resolução de mérito a fim de: a) Determinar aos requeridos a regularização do solo, apresentando projeto adequado no prazo de 30 dias, e, no prazo de 24 meses, a contar da aprovação do projeto ou expedição da certidão de regularização fundiária o que ocorrer primeiro, efetuar a implantação da infraestrutura local, sob pena de multa diária de R$ 2.000,00, sem prejuízo de majoração em incidente de cumprimento de sentença; b) Determinar aos réus se abstenham de comercializar os lotes derivados da área descrita na matrícula nº 83.310, até sua regularização. Para eventual transgressão do preceito arbitro multa no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) para cada alienação, de modo que confirmo a tutela antecipada." A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, inclusive, tem assentado que, ausente a matrícula individualizada da área objeto do compromisso, não é possível o deferimento da adjudicação compulsória. Trago à colação jurisprudência do C. STJ e do E. TJSP: RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única. 3. As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. 8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9. Recursos especiais não providos." (STJ - REsp: 1851104 SP 2017/0260598-3, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020) (destaquei) "APELAÇÃO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CARÊNCIA DE AÇÃO ALIENAÇÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL PERTENCENTE A ÁREA MAIOR INEXISTÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA REQUESITO ESPECÍFICO. Recurso em face de sentença que julgou extinta, sem análise do mérito, ação de adjudicação compulsória, cujo objeto era a outorga de escritura de imóvel identificado e alienado pelos réus, situado em área maior, porquanto inexistente desmembramento e matrícula individualizada - Insurgência recursal que se desacolhe, uma vez que a individualização da área, por meio de matrícula correspondente, é requisito específico para a propositura da ação Entendimento jurisprudencial consolidado, inclusive, junto ao STJ. Recurso desprovido." (TJ-SP - AC: 00001353120148260516 SP 0000135-31 .2014.8.26.0516, Relator.: Costa Netto, Data de Julgamento: 25/02/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2021) (destaquei) "ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Bem imóvel não individualizado. Necessidade de abertura de matrícula. Outorga de escritura pública. Impossibilidade. A ação de adjudicação compulsória não é a via adequada para se requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado em cartório, tampouco para suprir eventuais irregularidades no registro, sendo impossível outorgar escritura pública ao promissário comprador se o imóvel não possui matrícula individualizada. Sentença mantida. Recurso desprovido." (TJ-SP - AC: 10140287120158260020 SP 1014028-71.2015.8.26 .0020, Relator.: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 16/08/2021, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/08/2021) "DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame: Ação de adjudicação compulsória proposta contra massa falida, visando ao registro de propriedade referente à unidade autônoma adquirida por força da celebração de contrato de compra e venda. A falência da ré impediu a transferência do imóvel . A sentença julgou extinto o processo sem resolução de mérito, com base na ausência de matrícula individualizada da unidade, a implicar a impossibilidade do pedido. Apelam os autores, pugnando pela procedência dos pedidos inaugurais. II. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste na análise acerca da possibilidade de adjudicação compulsória sem matrícula individualizada . III. Razões de Decidir: A preliminar atinente à legitimidade ad causam é afastada. No mérito, a ausência de matrícula individualizada, no caso em tela, inviabiliza a adjudicação compulsória, conforme jurisprudência do C. STJ e deste E . TJSP, que exige a regularização registral para eficácia do provimento jurisdicional. IV. Dispositivo: Recurso desprovido. Honorários recursais não majorados, porquanto não arbitrados na origem." (TJ-SP - Apelação Cível: 10005376720238260100 São Paulo, Relator.: Mário Chiuvite Júnior, Data de Julgamento: 13/02/2025, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2025) (destaquei) Cumpre registrar, ademais, que a ação de adjudicação compulsória não constitui via idônea para promover o desmembramento, a unificação ou a regularização registral e urbanística de imóvel inserido em loteamento irregular, matéria de natureza administrativa, sujeita às Leis nº 6.766/79 e nº 6.015/73, não podendo a sentença criar matrícula, promover parcelamento ou substituir os procedimentos próprios a cargo da Municipalidade e do Oficial de Registro. Nesse contexto, e à luz da orientação jurisprudencial acima transcrita, inexistindo matrícula individualizada das glebas e não estando averbado o desmembramento, falece condição específica da ação de adjudicação compulsória. Contudo, os pedidos deduzidos não se limitam ao suprimento da declaração de vontade dos réus, mas a parte autora postulou, expressamente, que os réus sejam condenados a "proceder, coercitivamente, à lavratura da escritura definitiva com a unificação total das duas áreas (...), bem como a regularização de toda a documentação perante ao Cartório de Registro de Imóveis (...), para efetivação do registro definitivo do imóvel em nome da Autora". Essa pretensão, na sua substância, veicula obrigação de fazer dirigida aos próprios réus, consistente em promover os atos necessários à regularização da área e, na sequência, outorgar a escritura definitiva, e não a mera substituição judicial da vontade apta a valer como título registral, de modo que a ausência de matrícula individualizada não constitui óbice ao prosseguimento do feito, porquanto a regularização registral é precisamente o objeto da obrigação a ser imposta aos devedores, e não pressuposto preexistente da demanda. Cabe consignar que os entraves burocráticos e a dependência de atos administrativos perante a Municipalidade são inoponíveis à autora e integram a esfera de responsabilidade dos réus, a quem incumbe, por força da Lei nº 6.766/79, promover a regularização do parcelamento que deram causa, dever, aliás, já reconhecido em primeiro grau no processo nº 1003283-94.2020.8.26.0363. A obrigação de fazer, todavia, há de ser compreendida como obrigação de promover e adotar todos os atos necessários à regularização, no prazo a ser fixado e sob pena de multa cominatória, reservada a conversão em perdas e danos. Diante disso, afasto a extinção do feito e HOMOLOGO o laudo pericial de fls. 907/922 e esclarecimentos de fls. 969/980, por adequados, respondidos de forma clara e suficiente aos quesitos formulados. DECLARO ENCERRADA a instrução e determino a intimação das partes para, sucessivamente, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentarem suas razões finais por memoriais escritos, iniciando-se pela autora (art. 364, § 2º, do CPC). Após, voltem os autos conclusos para sentença. Intime-se. - ADV: EMERENCIANO, BAGGIO E ASSOCIADOS - ADVOGADOS (OAB 1488/SP), ROGERIO SABADINI FARIA (OAB 371020/SP), MURILLO TACLA JUNIOR (OAB 361233/SP), FABIO TACLA (OAB 287476/SP), EMERENCIANO, BAGGIO E ASSOCIADOS - ADVOGADOS (OAB 1488/SP), EMERENCIANO, BAGGIO E ASSOCIADOS - ADVOGADOS (OAB 1488/SP), EMERENCIANO, BAGGIO E ASSOCIADOS - ADVOGADOS (OAB 1488/SP), ADELMO DA SILVA EMERENCIANO (OAB 91916/SP)