1000254-10.2022.8.26.0543

Processo 1000254-10.2022.8.26.0543 - Procedimento Comum Cível - Nulidade e Anulação de Partilha e Adjudicação de Herança - Lilian Greco Salgado Fernandes - - Luiz Fernandes - Thais Leal Salgado - - Maria Alaide Leal Salgado - - Thamiris Leal Salgado - Vistos. Trata-se de AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL C/C EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL E TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por LILIAN GRECO SALGADO FERNANDES e LUIS FERNANDES em face de THAIS LEAL SALGADO, MARIA ALAÍDE LEAL SALGADO e THAMIRIS LEAL SALGADO, alegando a autora, em síntese, que é filha do sr. Romeu Salgado, falecido em 01/07/2005, e irmã do sr. Ricardo Greco Salgado, falecido em 16/06/2021, que é pai da ré Thais. Alega que o inventário dos bens deixados pelo genitor foi distribuído em 27/07/2005, sendo que jamais recebeu qualquer valor a título de aluguéis do imóvel inventariado, objeto da Matrícula nº 11.857, localizado à Rua Horácio José do Prado, nº 500, Chácara Boa Vista, nesta cidade e Comarca de Santa Isabel. Postula a concessão de tutela provisória de urgência para arbitramento de aluguéis, sob pena de multa diária, condenando-se a parte ré a pagar a título de aluguel pelo usufruto do imóvel objeto dos autos e reembolsar a autora, que lá reside desde a renúncia do usufruto, com correção monetária, de todo o retroativo no valor de R$ 183.364,56 (cento e oitenta e três mil trezentos e sessenta e quatro reais e cinquenta e seis centavos). Requer, preliminarmente, os benefícios da gratuidade de justiça e a concessão da tutela de urgência e, no mérito, a procedência da ação para declarar a extinção do condomínio e divisão, determinar a alienação do bem comum, o arbitramento e pagamento de aluguel pela parte ré no valor de R$ 3.450,00 desde 2018, devidamente corrigido. Dá-se à causa do valor de R$ 183.364,56 (cento e oitenta e três mil trezentos e sessenta e quatro reais e cinquenta e seis centavos). Com a inicial (fls. 01/17), vieram os documentos (fls. 18/113). Determinada a livre redistribuição pelo Juízo da 1ª Vara Judicial de Santa Isabel (fl. 114). Por este Juízo foi determinada a emenda da inicial e correção dos documentos (fls. 118/119). Emenda à inicial para inclusão no polo passivo dos sucessores de Ricardo Greco Salgado e para requerer os alugueres e lucros cessantes face ao aluguel semanal do imóvel objeto da ação, recebido por uma das herdeiras do falecido e nunca repassado aos autores (fls. 125/133). Juntou documentos (fls. 134/192). Deferidos os benefícios da gratuidade de justiça à parte autora, recebida a emenda à inicial para incluir no polo passivos as herdeiras MARIA ALAÍDE LEAL SALGADO e THAMIRIS LEAL SALGADO, indeferida a tutela de urgência, determinada nova recategorização de documentos e após, a citação da parte ré (fls. 193/195). Citada (fl. 240), a ré Thais apresentou contestação com pedido reconvencional (fls. 243/263). Preliminarmente, pugna pelos benefícios da gratuidade de justiça e impugna o valor atribuído à causa. No mérito, alega que a propriedade herdada pelo falecido Sr. Romeu é composta por uma casa de hóspede, uma casa de caseiro, galinheiro, quarto de ferramentas, horta e piscina. Afirma que não ocupa a totalidade da propriedade, mas reside na casa da zeladoria, restando livre a casa de hóspede e áreas de lazer às eventuais locações de temporadas e férias nas épocas de verão, cuja administração é de sua incumbência. Impugna a condenação em lucros cessantes, os pedidos de demarcação e divisão e as planilhas de cálculo acostadas à inicial. Informa que a propriedade está cadastrada como contribuinte IPTU sob nº 54153.34.59.00001.00.000, identificado como imóvel nº 21772. Declara que desde o início do ano de 2018 os autores autorizaram que a ré ocupasse a casa da zeladoria, por não quererem assumir qualquer responsabilidade financeira à manutenção da propriedade comum. Aduz que se entabulou que as despesas de manutenção da propriedade deveriam ser supridas com as eventuais verbas advindas pela locação da casa de hóspedes e acessórios da propriedade na ocasião de temporada. Discrimina os gastos anuais com benfeitorias, melhorias e incorporação de ativos na propriedade no valor total de R$ 88.631,72 (oitenta e oito mil seiscentos e trinta e um reais e setenta e dois centavos) e os gastos com IPTU no valor de R$ 8.344,51 (oito mil trezentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e um centavos). Argumenta que a casa não é locada todos os fins de semana nem continuamente ao longo do ano, mas apenas em períodos de férias escolares, feriados e fins de semana prolongados e durante o verão. Defende que, em caso de procedência, a data inicial para o pagamento de aluguel arbitrado deverá ocorrer a partir da data da citação em 28/06/2023, bem como deverá observar a proporção de sua moradia, cabendo o pagamento de apenas 12,5% do valor locatício. Formula pedido reconvencional de reparação material pelo período de tempo trabalhado na função de administradora do imóvel objeto da lide no valor de meio salário mínimo paulista mensal desde o ano de 2018 no valor total corrigido de R$ 82.648,61 (oitenta e dois mil seiscentos e quarenta e oito reais e sessenta e um centavos), bem como o reembolso de metade do valor dispendido às benfeitorias incorporadas na propriedade comum no valor de R$ 44.315,82 (quarenta e quatro mil trezentos e quinze reais e oitenta e dois centavos) e o reembolso de metade do valor adimplido com IPTU no valor de R$ 4.172,26 (quatro mil cento e setenta e dois reais e vinte e seis centavos). Requer a improcedência da ação principal e a procedência da reconvenção. Dá-se à reconvenção o valor de R$ 131.136,69 (cento e trinta e um mil cento e trinta e seis reais e sessenta e nove centavos). Juntou documentos (fls. 264/801). Citadas (fls. 241/242), as rés Maria Alaíde e Thamiris apresentaram contestação (fls. 802/810). Preliminarmente, pugnam pelos benefícios da gratuidade de justiça, suscitam ilegitimidade passiva quanto ao pagamento de aluguéis retroativos e lucros cessantes e impugnam o valor atribuído à causa. No mérito, alega que a propriedade herdada pelo falecido Sr. Romeu é composta por uma casa de hóspede, uma casa de caseiro, galinheiro, quarto de ferramentas, horta e piscina. Impugnam a condenação em lucros cessantes, os pedidos de demarcação e divisão e as planilhas de cálculo acostadas à inicial. Informam que a propriedade está cadastrada como contribuinte IPTU sob nº 54153.34.59.00001.00.000, identificado como imóvel nº 21772. Manifestam o direito de preferência após a avaliação da propriedade em caso de extinção do condomínio e alienação judicial. Requerem a improcedência da ação. Juntaram documentos (fls. 811/839). Emenda à reconvenção (fl. 840). Deferidos os benefícios da gratuidade de justiça à parte ré, recebida a emenda à reconvenção, oportunizada à parte autora manifestar-se em réplica e apresentar contestação à reconvenção, à parte ré em réplica à contestação à reconvenção e às partes a especificação de provas (fl. 841). A parte autora apresentou réplica às fls. 845/859, juntou documentos às fls. 860/884 e apresentou contestação à reconvenção às fls. 885/907. Preliminarmente, suscita a ocorrência de litisconsórcio passivo necessário devendo figurar no polo passivo as demais coerdeiras, ilegitimidade de parte, falta de condições da ação. No mérito, argumenta que as benfeitorias realizadas são voluptuárias. Rechaça a cobrança de melhorias incorporadas à propriedade. Refuta a suposta reparação material laborativa e o reembolso do valor gasto a título de IPTU. Pugna pela oitiva de testemunhas e prova pericial (fls. 903/904). Requer a improcedência da reconvenção. A parte ré manifestou-se quanto à réplica (fls. 911/935) e apresentou réplica à contestação à reconvenção às fls. 936/955. Pugnou pela oitiva de testemunhas (fl. 951). Decisão saneadora de fls. 957/964 acolheu a impugnação ao valor da causa principal, atribuindo à causa principal o valor de R$ 216.351,49 (duzentos e dezesseis mil, trezentos e cinquenta e um reais e quarenta e nove centavos), afastou as demais preliminares e deferiu a produção da prova pericial pugnada pela parte autora. Quesitos apresentados pela parte ré às fls. 988/990 e pela parte autora às fls. 994/996. Laudo pericial encartado às fls. 1041/1164. A parte ré concordou com o laudo pericial (fls. 1171/1172), enquanto a parte autora apresentou impugnação (fls. 1173/1195). Esclarecimentos periciais apresentados às fls. 1242/1257. A parte autora apresentou nova impugnação, postulando pela realização de nova perícia (fls. 1261/1265), enquanto a parte ré deixou transcorrer o prazo in albis (fl. 1273). Homologados o laudo e os esclarecimentos periciais, indeferido o pedido de realização de nova perícia e determinada manifestação das partes quanto ao interesse na produção de prova testemunhal (fls. 1274/1275). A parte autora opôs embargos de declaração (fls. 1282/1286), os quais foram rejeitados por Decisão de fls. 1301/1303. Rol de testemunhas pela parte autora (fl. 1298) e pela parte ré (fl. 1299). Designada audiência de instrução para oitiva das testemunhas arroladas pelas partes (fls. 1301/1303). A parte autora interpôs o agravo de instrumento nº 2020239-83.2026.8.26.0000 (fls. 1311/1319), o qual não foi conhecido (fls. 1334/1339). Manifestação a parte autora (fls. 1340/1343 e 1344/1360). Na data da solenidade, restou infrutífera a tentativa de acordo, foram inquiridas as testemunhas Jaqueline Santos da Silva, Carlos Vanuci Carvalho Neves e Júlio César Matos dos Santos, homologadas as desistências em relação às demais testemunhas, encerrada a instrução probatória e convertidos os debates orais em memoriais escritos (fls. 1362/1363). Alegações finais pela parte autora (fls. 1364/1389). Alegações finais pela parte ré (fls. 1390/1397). Vieram os autos conclusos. Este é, em apertado resumo, o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. I DO PEDIDO PRINCIPAL. O PEDIDO PRINCIPAL É PARCIALMENTE PROCEDENTE. Da análise da prova carreada aos autos com a preambular, vê-se que a parte autora tem razão em parte de sua pretensão. Como é cediço, o requisito indispensável para a propositura da ação é a comprovação da existência da propriedade/composse, a qual foi devidamente colacionada aos autos, consoante se verifica da certidão de Matrícula do imóvel juntada às fls. 46/51 e formal de partilha de fls. 58/59 e 101/106. Incontroverso nos autos que as partes são coproprietárias dos direitos sobre o imóvel em tela, na proporção de 50% para cada qual, consoante o documento de fls. 58/59 e 101/106. Trata o caso dos autos de condomínio pro indiviso, sem designação em partes certas e determinadas. Como se constata, o imóvel objeto da ação é uma parte ideal de 8,60417% do imóvel registrado sob a Matrícula nº 11.857 do Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel correspondente a 5.518,1230m² na Gleba L segunda ou dois do Sítio denominado Vale Parateí, situado no bairro do Parateí, Santa Isabel/SP, localizado no endereço Rua Horácio José do Prado, nº 500, Chácara Boa Vista, Santa Isabel/SP, de propriedade de Romeu Salgado, falecido, pai da autora Lilian Greco Salgado Fernandes e de Ricardo Greco Salgado, também falecido, cujas herdeiras são as corrés Maria Adelaide Leal Salgado, Thais Leal Salgado e Thamiris Leal Salgado. O imóvel está cadastrado na Prefeitura do Município de Santa Isabel sob nº 54153.34.59.0001.00.0000, imóvel nº 21772 (fls. 628 e 1150). Conforme dispõe o artigo 1.322, do Código Civil, quando a coisa for indivisível e os consortes não convierem acerca da adjudicação e respectiva indenização, será ela vendida e o apurado será dividido entre os condôminos, respeitada a proporção que cada qual detém sobre a coisa. No caso dos autos em que resta evidente o condomínio por força de lei, o estado de comunhão pode ser desfeito a qualquer tempo, bastando a vontade de qualquer um dos condôminos, independentemente de motivação. No escólio de Francisco Eduardo Loureiro: Diziam os romanos que a comunhão é a mãe da discórdia. Não resta dúvida de que constitui fonte permanente de conflitos e tensão, daí ser considerada forma anormal de propriedade, de caráter transitório. Conseqüência disso é a regra enunciada na cabeça do artigo em estudo [art. 1.320 do Código Civil], seguindo antigo aforismo romano: ninguém pode ser compelido a permanecer em condomínio contra a sua vontade. Enunciando a regra de modo inverso, a persistência do condomínio exige o assentimento unânime de todos os condôminos. Com efeito, diante da ausência de acordo quanto à adjudicação a um só dos consortes, ou mesmo venda particular a terceiros, é caso de alienação compulsória, inexistindo óbice ao acolhimento do pedido. Nesse sentido é o que preclui o artigo 1.322 do Código Civil: "Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior." A esse respeito, confira-se a jurisprudência: "O direito do condômino à extinção do condomínio é uma faculdade fundamental, um ponto cardeal do instituto da comunhão. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum e, quando a coisa for indivisível, será vendida e repartido o preço. Não se subordina, quer à concordância do outro condômino, quer à conveniência, à oportunidade ou à vantagem desses outros. É um direito potestativo, um querer do titular com efeitos na esfera jurídica dos sujeitos passivos que não podem, ou não devem, fazer nada, a não ser se submeter às conseqüências da declaração de vontade do primeiro. (TJRJ, Ac. unân. da 7ª Câm. Civ., AP. 1.155187, rel. Des. Paulo Roberto de A. Farias, Adcoas 132292). Assim, havendo desacordo entre condôminos, a coisa pode e deve ser alienada judicialmente, positivada a impossibilidade de sua divisão (...) (TJSP Apelação Cível nº 078.901-4 Rel. Des. Testa Marchi, j. 05/08/1999). "CONDOMÍNIO. EXTINÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS PELO USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL. COISA COMUM INDIVISÍVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO MANIFESTADO PELAS RÉS. AUTORES QUE NÃO SÃO OBRIGADOS A MANTER O CONDOMÍNIO ETERNAMENTE, EM FAVOR DA VIÚVA MEEIRA E DE OUTRA HERDEIRA, E COPROPRIETÁRIAS. EXTINÇÃO QUE CONFIGURA DIREITO POTESTATIVO DO COPROPRIETÁRIO. RECURSO NÃO CONHECIDO QUANTO A DIVISÃO DE GASTOS COM O IMÓVEL, PARA SUA MANUTENÇÃO, POR AUSÊNCIA DE RECONVENÇÃO PELAS RÉS. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. ADMISSIBILIDADE. REQUERIDAS QUE OCUPARAM O IMÓVEL DE FORMA EXCLUSIVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE TERIAM DESOCUPADO O IMÓVEL NA DATA INDICADA. MENSAGEM DE 'WHATSAPP' QUE APENAS MENCIONA O INTERESSE PELA VENDA E PELA DESOCUPAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, NA PARTE CONHECIDA." (TJSP; Apelação Cível 1022142-62.2023.8.26.0361; Relator (a):Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes -1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/02/2026; Data de Registro: 04/02/2026). Lado outro, buscam os autores aferir o valor do bem, bem como os valores aferíveis a título de locação. Para dirimir a controvérsia foi determinada a realização de perícia no imóvel objeto da ação a fim de se verificar o valor comercial da edificação, questão fundamental para o desfecho da lide. Nesse prisma, nomeado o perito judicial (fls. 957/964) foi realizada a produção da prova técnica, com laudos e esclarecimentos encartados aos autos. Nesse caminhar, em conclusão ao Laudo Pericial (fls. 1041/1164), datado de 22/01/2025, o n. Perito concluiu que: Considerando assim: Área construída da casa principal do avaliando como sendo 248,80 m² O Valor Unitário Médio de 2.807,14 R$/m² apresentado acima (R$2.807,14*248,80=R$698.416,10); O Campo de Arbítrio de 10% referente para consideração das demais benfeitorias não consideradas no modelo Valor médio: R$698.416,10*1,10=R$768.257,71 Valor mínimo: R$670.180,53*1,10=R$737.198,59 Valor máximo: R$726.651,66*1,10=R$799.316,83 O arredondamento em até 1%, conforme item 6.8.1 da ABNT NBR 16.653-1:2019, pode-se concluir que o valor de mercado do imóvel avaliando é de: Tem-se que o valor de mercado estimado do imóvel avaliando na data base de janeiro de 2025, é de: R$770.000,00 (setecentos e setenta mil de reais) DATA DE REFERÊNCIA: JANEIRO DE 2025 (fl. 1079). Nessa senda, as provas testemunhais corroboraram com as informações dos autos, bem como com o convencimento desta Magistrada. A testemunha Jaqueline Santos da Silva, arrolada pelos autores, declarou conhecer apenas a autora Lilian, por intermédio de Felipe, ex-namorado de um amigo seu, afirmando não conhecer as demais partes envolvidas na demanda. Relatou ter conhecimento do imóvel objeto da lide, localizado em Santa Isabel, em razão de visitas que realizou ao local nos anos de 2016 e 2017, ocasião em que soube, por comentários de Felipe, da existência de disputa familiar relacionada ao imóvel após o falecimento de Nilce. Esclareceu, contudo, não possuir informações detalhadas acerca do processo ou da titularidade do bem. Segundo a depoente, nas ocasiões em que esteve no sítio, quem residia no local era Nilce, juntamente com uma pessoa conhecida como Rê, responsável pelos cuidados da propriedade. Informou que Nilce sempre esteve presente durante suas visitas, tendo inclusive recepcionado os convidados, conduzido-os ao imóvel e prestado apoio durante a estadia. Afirmou que, no período em que frequentou o local, era Nilce quem exercia a posse de fato do imóvel, permanecendo habitualmente na residência. A testemunha também relatou ter tomado conhecimento de que o sítio era alugado para terceiros em finais de semana, narrando que um vizinho seu teria locado o imóvel após identificar anúncio correspondente ao mesmo local que ela havia frequentado. Acrescentou que questionou Felipe a respeito desses aluguéis, tendo recebido a informação de que as locações existiam, embora não fossem conduzidas por Nilce, não sabendo precisar o período exato dessas ocorrências. Ao ser confrontada com fotografias constantes do laudo pericial, afirmou reconhecer o imóvel e declarou que, em comparação com a época em que o visitou pela última vez, em fevereiro de 2017, a principal alteração observada consistia na mudança da pintura da casa, anteriormente de cor verde. Mencionou ainda que determinada construção existente no local encontrava-se apenas em estágio inicial quando lá esteve, consistindo basicamente em piso e vigas, sem as paredes atualmente retratadas no laudo. Ressaltou, por outro lado, que diversos ambientes, como a cozinha, permaneciam semelhantes àqueles que conheceu. Por fim, reafirmou que suas visitas ocorreram em abril de 2016 e fevereiro de 2017, ambas na condição de convidada de Felipe, sendo sempre recepcionada por Nilce e por Rê, os quais permaneciam no imóvel durante toda a estadia dos visitantes. Destacou que Nilce ocupava a residência, mantinha um quarto de uso exclusivo e estava constantemente presente na propriedade durante o período em que a testemunha a frequentou. A testemunha Carlos Vanuci Carvalho Neves, arrolada pelas corrés, declarou conhecer apenas Thaís, sua vizinha, afirmando não conhecer os autores Lilian e Luiz nem possuir informações acerca da origem dominial do imóvel. Informou que presta serviços de corte de grama no sítio desde aproximadamente o ano de 2023, realizando o trabalho uma ou duas vezes por mês, conforme a época do ano, mediante remuneração de cerca de R$ 1.000,00 por serviço, paga diretamente por Thaís, com emissão de recibos em nome desta. Relatou que o imóvel possui uma casa principal e uma residência menor localizada próxima à estrada, sendo nesta última que habitualmente vê Thaís residindo com sua filha. Afirmou que, durante todo o período em que presta serviços no local, sempre encontrou Thaís na casa menor e nunca presenciou a ocupação da casa principal por qualquer pessoa, a qual normalmente permanecia fechada quando de suas visitas. A testemunha também declarou ter conhecimento de que o sítio é alugado ocasionalmente para eventos ou festas, embora não soubesse precisar a frequência exata dessas locações, mencionando apenas que elas ocorrem, em regra, algumas vezes ao longo do ano, variando conforme a procura. Questionado sobre eventuais obras ou benfeitorias, informou que existem estruturas aparentando estar em fase de construção no imóvel, mas que, desde que passou a frequentar o local, não presenciou a execução de obras, reformas ou movimentação de materiais de construção. Acrescentou não possuir conhecimento acerca de quem realizava a manutenção do terreno antes de sua contratação, tampouco sobre eventual comercialização de bebidas alcoólicas, filhotes de animais ou outras atividades econômicas desenvolvidas no sítio. A testemunha Júlio César Matos dos Santos, arrolada pelas corrés, declarou conhecer Thaís há aproximadamente nove ou dez anos, afirmando que, desde então, ela reside no sítio objeto da demanda. Relatou que a requerida não ocupa a casa principal da propriedade, mas sim uma residência menor existente no local, onde anteriormente morava com seu esposo e atualmente reside com suas filhas. Informou, ainda, que a casa principal costuma permanecer destinada à locação para eventos e festas, confirmando ter conhecimento de que o imóvel é alugado esporadicamente. A testemunha afirmou prestar serviços à requerida há vários anos, especialmente nas áreas de manutenção hidráulica e elétrica, comparecendo ao imóvel, em média, duas vezes por mês quando necessário. Esclareceu ter executado diversas benfeitorias no local, dentre elas a construção de um pergolado, a cobertura do salão de jogos e outros reparos na estrutura existente, inclusive na casa principal, tudo mediante contratação e pagamento realizados diretamente por Thaís. Relatou que a mão de obra referente à execução do pergolado e da cobertura do salão de jogos foi remunerada em aproximadamente R$ 2.000,00, há cerca de seis ou sete anos. Acrescentou que, sempre que necessita de autorização para a realização de serviços no imóvel, reporta-se exclusivamente a Thaís, por não conhecer qualquer outra pessoa que exerça poderes de administração sobre a propriedade. Disse também já ter visto a mãe e a irmã da requerida visitando o sítio, embora não soubesse informar se pernoitavam no local. Por fim, declarou que, atualmente, residem no imóvel apenas Thaís e suas filhas. Por certo, os autores demonstraram todos os fatos constitutivos de seu direito e não há alegação ou comprovação de qualquer causa impeditiva, modificativa ou extintiva de sua pretensão. Assim, utilizada a coisa comum apenas por um dos condôminos, pode o outro dele exigir o pagamento do valor locatício, nos termos do artigo 1.319 do Código Civil. No mais, homologo os cálculos apresentados pelo perito judicial e fixo o valor total do imóvel em R$ 770.000,00 (setecentos e setenta mil reais), atualizado até janeiro/2025, a ser partilhável 50% (cinquenta por cento) para cada parte, valor esse que deverá ser atualizado pela tabela prática do Tribunal de Justiça por ocasião da alienação. Em relação ao arbitramento de alugueres a serem pagos pela corré Thaís Leal Salgado, o pedido é parcialmente procedente. Analisando a documentação acostada (fls. 46/51, 58/59 e 101/106), comprova-se que os autores são titulares da fração ideal de 50% do imóvel objeto da ação consistente em uma parte ideal de 8,60417% do imóvel registrado sob a Matrícula nº 11.857 do Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel correspondente a 5.518,1230m² na Gleba L segunda ou dois do Sítio denominado Vale Parateí, situado no bairro do Parateí, Santa Isabel/SP, localizado no endereço Rua Horácio José do Prado, nº 500, Chácara Boa Vista, Santa Isabel/SP, restando incontroversa a afirmativa de que os autores se encontram impossibilitados de usar ou fruir do bem. Também restou incontroverso que a corré Thaís Leal Salgado ocupa o imóvel objeto dos autos de forma exclusiva. Dessa maneira, a utilização da coisa comum não pode ser feita de forma exclusiva por um dos condôminos, sem que este dê aos demais coproprietários a correspondente contraprestação, sob pena de se caracterizar o enriquecimento sem causa, que é vedado pelo ordenamento jurídico. No mais, a obrigação de pagar aluguel daquele que ocupa com exclusividade o imóvel comum decorre do disposto nos artigos 1.314 e 1.319 do Código Civil, evitando-se, destarte, o enriquecimento ilícito pela fruição privativa do bem, obrigação que deve perdurar enquanto não extinto o condomínio ou enquanto os condôminos não deliberarem, de comum acordo, a destinação da coisa comum ou, ainda, quando o réu deixar de fazer uso exclusivo dos imóveis. Nesse sentido, em comentário ao artigo 1.314 do Código Civil, FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO leciona que: Deve o condômino usar a coisa comum de modo a não excluir igual direito dos demais comunheiros, ou seja, deve esse direito ser compatível com o estado de indivisão. Caso utilize com exclusividade a coisa, em detrimento dos demais condôminos, podem estes exigir o pagamento de indenização, em valor correspondente ao uso de suas cotas-partes, para evitar o enriquecimento sem causa. Embora não explicite a lei tal situação, é admitida de longa data pela doutrina e jurisprudência (Carvalho Santos, J. M. Código Civil Brasileiro interpretado. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1943, v. VIII, p. 307; Monteiro, Washington de Barros. Op. cit., p. 208; JTJ 122/87 e 206/27). Parte da jurisprudência denomina aludida indenização de aluguel, embora não seja a relação jurídica regida pela Lei do Inquilinato (in Cezar Peluso (coord.), Código Civil comentado, 9ª ed., Barueri, Manole, 2015, p. 1241). E esse é o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça e pelo E. Tribunal de Justiça do estado de São Paulo: "Direito civil. Recurso especial. Cobrança de aluguel. Herdeiros. Utilização exclusiva do imóvel. Oposição necessária. Termo inicial. - Aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva. - Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros. Recurso especial parcialmente conhecido e provido." (STJ, REsp 570.723/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 27/03/2007). "SUCESSÃO CÔNJUGE SUPÉRSTITE - regime de comunhão parcial de bens o cônjuge sobrevivente sob o regime da comunhão parcial de bens não tem direito à herança, os bens particulares do cônjuge falecido são partilháveis apenas entre os herdeiros. Decisão mantida. CONDOMÍNIO COISA COMUM -ARBITRAMENTO DE ALUGUERES - Compete ao condômino que ocupa exclusivamente o bem comum pagar aluguel aos demais coproprietários, sob pena de enriquecimento sem causa. Sentença reformada nesse ponto. Recurso parcialmente provido." (TJSP, Apelação nº 0015433-89.2010.8.26.0003, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. J. B. Paula Lima, j. 10/03/2015) (destaquei). "EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. Extinção através da alienação judicial por meio de hasta pública que é de rigor. Hasta pública que é o meio para alienação não amigável de bem comum. Réu que utiliza o imóvel com exclusividade. Necessidade de indenização pelo uso exclusivo da coisa comum . Sentença mantida. Recurso desprovido." (TJSP, Apelação nº 0001938-53.2011.8.26.0484, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Ana Lucia Romanhole Martucci, j. 19/03/2015) (destaquei). No caso concreto, os autores pretendem a condenação da corré Thaís ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel desde a renúncia do usufruto de Nilce Maria Guido em favor de Lilian Greco Salgado Fernandes e Ricardo Greco Salgado ocorrida em 23/03/2018 (fls. 98/100), no valor total de R$ 183.364,56 (cento e oitenta e três mil, trezentos e sessenta e quatro reais e cinquenta e seis centavos), conforme planilha de cálculos de fls. 111/113. Destarte, para dirimir a controvérsia quanto ao valor do aluguel a ser pago pela corré Thais pelo uso exclusivo do imóvel, foi determinada a realização de perícia no imóvel objeto da ação, tendo o n. perito judicial concluído que o valor locatício mensal médio do imóvel objeto dos autos é de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais) (fls. 1080/1081). Desta forma, os valores locativos do imóvel indicados pelo n. Perito judicial serão os adotados para a fixação dos alugueres, porque precedidas de extensa e bem documentada pesquisa in loco, observando-se que os valores foram apurados considerando a integralidade do imóvel, de forma que os valores devidos serão fixados na proporção de 50% (cinquenta por cento). Outrossim, deve ser prestigiada a conclusão do laudo oficial, pois o juiz apenas deve rejeitar a conclusão do expert quando ela se mostre totalmente divorciada da realidade, e o faça de forma fundamentada, o que não é o caso dos autos. E também deve ser frisado que o perito oficial é de confiança do Juízo, e merece ser prestigiado em relação aos assistentes técnicos das partes, que não têm a isenção do primeiro. Este é imparcial, até prova em contrário, pois está em posição equidistante das partes envolvidas no litígio. A respeito, já se deixou assentado na jurisprudência que: "Apelação. Prestação de serviços. Projeto de arquitetura. Execução de obras e reforma de imóvel. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Perito que realizou vistoria no imóvel. Laudo pericial imparcial, assentado em critérios técnicos e equidistantes dos interesses das partes, que foi conclusivo em apontar que a corré escritório de arquitetura sanou os problemas, incluindo os de execução e qualidade dos serviços prestados pela outra corré (Detalhe), contratando terceira empresa e arcando com os custos. Apurado pelo perito os prejuízo materiais dos autores (R$ 3.085,08). Indenização material que não comporta alteração. Danos morais configurados. Transtornos que extrapolam o esperando em situações de obras e reformas. Honorários advocatícios fixados acima do percentual máximo legal. Necessidade de redução. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência alterada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJSP AC 1098736-42.2014.8.26.0100, Rel. L. G. Costa Wagner, j. 08/11/2021, 34ª Câmara de Direito Privado) (grifos meus). Portanto, na situação em exame, é devido pela corré Thaís o pagamento de verba locatícia em favor dos autores, que ficaram desprovidos de poderes inerentes ao direito de propriedade do qual também são titulares, no valor de R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais) por mês. Quanto ao dies a quo para a cobrança do aluguel, verifica-se que a importância correspondente à 50% do aluguel do imóvel é devida aos autores a partir da citação, nos termos do artigo 240 do Código de Processo Civil, de modo que a cobrança se dará a partir do dia 28/06/2023 (fl. 240), e não a partir da renúncia do usufruto de Nilce Maria Guido em favor de Lilian Greco Salgado Fernandes e Ricardo Greco Salgado ocorrida em 23/03/2018 (fls. 98/100), como pretendiam os autores, vez que a citação válida torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor. Consigno, ainda, que a importância deverá ser reajustada anualmente pelo IGPM a partir do mês em que completar um ano da apuração do valor locatício do imóvel, enquanto a corré mantiver o bem sob seu uso exclusivo. Ressalva-se, contudo, que a efetivação da alienação judicial ficará condicionada à juntada aos autos de matrícula imobiliária atualizada do imóvel. Registre-se que o direito de preferência das corrés permanece hígido e poderá ser exercido no momento do leilão, em condições iguais de oferta (art. 1.322, parágrafo único, do Código Civil), ou mediante adjudicação em fase de cumprimento de sentença, caso comprove o depósito integral do valor atualizado da meação dos autores antes da arrematação por terceiros. II - DA RECONVENÇÃO. O PEDIDO DA RÉ/RECONVINTE THAÍS LEAL SALGADO É PARCIALMENTE PROCEDENTE. Sob o prisma reconvencional, pugna a parte ré/reconvinte a condenação da parte autora à reparação material pelo período de tempo trabalhado na função de administradora do imóvel objeto da lide no valor de meio salário mínimo paulista mensal desde o ano de 2018 no valor total corrigido de R$ 82.648,61 (oitenta e dois mil seiscentos e quarenta e oito reais e sessenta e um centavos), bem como o reembolso de metade do valor dispendido às benfeitorias incorporadas na propriedade comum no valor de R$ 44.315,82 (quarenta e quatro mil trezentos e quinze reais e oitenta e dois centavos) e o reembolso de metade do valor adimplido com IPTU no valor de R$ 4.172,26 (quatro mil cento e setenta e dois reais e vinte e seis centavos). Com relação à reparação material pelo período de tempo trabalhado na função de administradora do imóvel, claudicou a ré/reconvinte em seu próprio ônus - ADV: MARCOS ROBERTO ROSSI (OAB 330027/SP), NADIA NAYRA AZEVEDO SILLOS (OAB 359536/SP), NADIA NAYRA AZEVEDO SILLOS (OAB 359536/SP), MARCOS COIADO MAJEWSKI (OAB 116351/SP), MARCOS COIADO MAJEWSKI (OAB 116351/SP), MARCOS ROBERTO ROSSI (OAB 330027/SP), MARCOS ROBERTO ROSSI (OAB 330027/SP)