1000236-86.2026.8.26.0142

Processo 1000236-86.2026.8.26.0142 - Procedimento Comum Cível - Sucessões - Reginaldo Modenezi - - Tatiana Cristiana de Arcino Modenezi - - Ana Janderli Modenezi Vicente - - Luiz Carlos Rodrigues dos Santos Vicente - - Espólio de Carlos Roberto Modenezi - - Jania Aparecida do Nascimento - - Isadora Beatriz Modenezi - Sonia Regina Modenezi - Trata-se de "Ação de Extinção de Condomínio de Direitos Possessórios cumulada com Divisão Judicial, Arbitramento de Aluguéis e Exibição de Documentos", ajuizada por Reginaldo Modenezi, Tatiana Cristina de Arcino Modenezi, Ana Janderli Modenezi Vicente, Luiz Carlos Rodrigues dos Santos Vicente, Espólio de Carlos Roberto Modenezi, Jania Aparecida do Nascimento Modenezi e Isadora Beatriz Modenezi em desfavor de Sônia Regina Modenezi, todos devidamente qualificados nos autos. Pretendem os autores a extinção do condomínio incidente sobre o imóvel urbano localizado na Rua General Osório, nº 816, Jaborandi/SP, desprovido de matrícula, com área total de 1.025,64 m² e edificação de 109,40 m², mediante o desmembramento físico do lote em duas parcelas, atribuindo-se a área de terra nua aos autores, titulares de 42,86% dos direitos possessórios, e a área edificada à ré, titular de 57,14%. Requerem, ainda, a condenação da requerida ao pagamento de aluguéis proporcionais à fração ideal dos autores, em razão do uso exclusivo da residência, desde a notificação extrajudicial, ocorrida em 12/01/2026. Afirmam a viabilidade do desdobro, consoante levantamento planimétrico e memorial descritivo que instruem a inicial. Subsidiariamente, pleiteiam a alienação judicial do bem, precedida de avaliação segundo o método do Maior e Melhor Uso. Devidamente citada, a ré ofertou contestação às fls. 71-80, na qual, de proêmio, requer os benefícios da gratuidade da justiça e reconhece a natureza comum do bem, renunciando expressamente a qualquer alegação de usucapião. Sustenta a regularidade e a onerosidade das aquisições realizadas, ao preço de R$ 20.000,00 por fração, das quais resultaria a titularidade de 57,14% dos direitos possessórios. Aduz haver formulado três propostas de composição, inclusive mediante a entrega, aos autores, de terreno situado em Colina/SP. Defende, outrossim, que eventual divisão deverá observar estritamente a proporção métrica da testada, com a atribuição de 11,42 metros para si e 8,58 metros para os autores. Impugna, ainda, o pedido de arbitramento de aluguéis, ao argumento de que a residência se encontra em estado de deterioração. Acostou aos autos os contratos particulares de compra e venda de direitos possessórios celebrados com os demais coerdeiros, a f. 85-106. Houve réplica a f. 111-132, oportunidade em que os autores impugnaram o benefício da gratuidade da justiça pleiteado pela ré e reiteraram a necessidade de produção de prova pericial técnica. Fundamento e decido. 1. De proêmio, registro que, conquanto as partes se refiram à extinção de condomínio, a pretensão versa, com maior rigor técnico, sobre a dissolução da composse (art. 1.199 do Código Civil) incidente sobre imóvel desprovido de matrícula, cuja individualização registral reclamará, oportunamente, a adoção da via própria de regularização fundiária. Tal precisão terminológica não altera, contudo, o substrato do litígio nem infirma o direito de qualquer compossuidor de não permanecer na indivisão, nos termos do art. 1.320 do Código Civil. 2. Passo ao saneamento e à organização do feito, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. 2.1 Em sede de impugnação ao pedido de gratuidade da justiça, os autores sustentam que a requerida teria omitido voluntariamente comprovantes de seus rendimentos ordinários, provenientes da aposentadoria e do exercício do cargo de Conselheira Tutelar, além de destacarem a recente celebração de cessões de direitos possessórios no valor global de R$ 60.000,00. Considerando que a declaração de hipossuficiência econômica formulada por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, e que, antes do indeferimento do benefício, deve ser oportunizada à parte a demonstração do preenchimento dos respectivos pressupostos legais, conforme dispõe o § 2º do mesmo dispositivo, determino que a requerida, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente cópia dos dois últimos demonstrativos de pagamento relativos ao cargo de Conselheira Tutelar e à aposentadoria, bem como cópia das duas últimas Declarações de Imposto de Renda da Pessoa Física apresentadas à Receita Federal do Brasil ou, caso isenta, documento oficial comprobatório dessa condição. Com a juntada da documentação, tornem os autos conclusos para apreciação do benefício. 2.2 No que concerne à delimitação das questões fáticas, reputo incontroverso, nos termos do art. 374, incisos II e III, do Código de Processo Civil, que a posse exercida sobre o imóvel objeto da demanda tem origem na sucessão dos falecidos genitores das partes e que a requerida detém a fração ideal correspondente a 4/7, ou 57,14%, dos direitos possessórios, resultante de sua quota originária acrescida das cessões celebradas com os irmãos Luis Sérgio, Marilene e Marilu, ao passo que os autores detêm, conjuntamente, os 3/7 restantes, equivalentes a 42,86%. Também é incontroverso o direito à dissolução da composse, inexistindo oposição da requerida quanto a esse ponto, sobretudo porque renunciou expressamente a eventual pretensão de usucapião sobre a integralidade do imóvel. Do mesmo modo, não há controvérsia acerca da ocupação exclusiva, pela requerida, da residência edificada no local, com área de 109,40 m², tampouco quanto ao recebimento da notificação extrajudicial em 12/01/2026, por meio da qual foi formalizada a oposição dos demais compossuidores ao uso exclusivo da edificação. Delimito, por conseguinte, como questões controvertidas relevantes ao deslinde do feito, nos termos do art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil: (i) a exequibilidade e a viabilidade técnica e urbanística do desmembramento, bem como seu enquadramento nos parâmetros estabelecidos pelo Município de Jaborandi/SP, especialmente quanto à testada e à área mínimas exigidas para os lotes; (ii) o valor de mercado dos direitos possessórios incidentes sobre o imóvel e de cada lote eventualmente resultante do desdobro; (iii) a forma de divisão do bem, se por equivalência métrica da testada ou por equivalência econômica das frações ideais, devendo ser examinadas, nesse particular, tanto a proposta dos autores, consistente na formação de dois lotes com testadas iguais de 9,90 metros, atribuindo-se à requerida aquele em que situada a residência e aos autores o lote constituído por terra nua, quanto a proposta defensiva, fundada na divisão proporcional da testada, com 11,42 metros destinados à requerida e 8,58 metros aos autores; (iv) o cabimento, o termo inicial e o valor da indenização pelo uso exclusivo da edificação, nos termos do art. 1.319 do Código Civil, inclusive mediante apuração do valor locativo mensal de mercado da residência ocupada exclusivamente pela requerida, considerado seu atual estado de conservação; e (v) a via de regularização aplicável às porções eventualmente resultantes do desmembramento. A distribuição do ônus da prova observa a regra geral prevista no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, incumbindo a cada parte a demonstração dos fatos que lhe aproveitam, não se divisando fundamento para sua redistribuição. A resolução das controvérsias reclama, essencialmente, a produção de prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária, que defiro. Para atuar como perito do Juízo, nomeio o Engenheiro Civil Lucas Modotte Bernardo (lucasmodottebernardo@gmail.com), o qual deverá ser intimado para, no prazo de 10 (dez) dias, manifestar-se acerca da aceitação do encargo. Os honorários periciais serão rateados entre as partes, na forma do art. 95, § 1º, do Código de Processo Civil, cabendo a cada qual o adiantamento de metade, observado, quanto ao beneficiário da gratuidade da justiça, o disposto no § 3º do mesmo dispositivo. Diante da complexidade da prova pericial, evidenciada, inclusive, pela extensão e especificidade dos quesitos formulados pelo Juízo, mostra-se adequada a fixação dos honorários no patamar máximo previsto na Resolução nº 910/2023 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Assim, fixo os honorários do Sr. Perito nomeado no equivalente a 88 UFESPs (R$ 3.380,96), em observância à Tabela constante do Anexo da Resolução nº 910/2023 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, especificamente no item 10. Possessórias/reais (reintegração e manutenção de posse, interdito proibitório, usucapião/reivindicatória, demarcatória, divisória, extinção de condomínio, retificação de registro) - Grau II, para o qual se estabelece o valor de 88 UFESPs. Com a manifestação do Sr. Perito acerca da aceitação do encargo, aguarde-se o decurso do prazo concedido à ré para apresentação dos documentos destinados à apreciação de seu pedido de gratuidade da justiça. Após, tornem os autos conclusos para deliberação quanto ao benefício e, por conseguinte, quanto ao custeio da prova pericial. Faculto às partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, a substituição dos assistentes técnicos e a apresentação de quesitos, nos termos do art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil. A parte que formular quesito cuja resposta demande trabalho excessivamente oneroso deverá responsabilizar-se pelo pagamento dos honorários correspondentes, sob pena de indeferimento. Consigno que os autores indicaram como assistente técnico o Engenheiro Civil Silvio Aparecido Catalani, ao passo que a ré indicou o Engenheiro Agrimensor Ailton Pinto Neto. Considerando que o assistente técnico, por ser profissional de confiança da parte, não se submete às hipóteses de impedimento e suspeição próprias do perito, conforme dispõe o art. 466, § 1º, do Código de Processo Civil, os vínculos apontados na réplica não obstam sua atuação, remanescendo à livre valoração deste Juízo o peso probatório dos respectivos pareceres. Sem prejuízo dos quesitos que venham a ser formulados pelas partes, formulo, desde logo, os seguintes quesitos do Juízo: a) quais são as dimensões e a área reais do terreno e da edificação nele existente; b) se a área comporta desdobro à luz da Lei nº 6.766/79 e da legislação urbanística do Município, indicando-se a testada e a área mínimas exigidas, bem como a viabilidade de futura individualização registral das porções resultantes; c) qual o valor de mercado dos direitos possessórios incidentes sobre o imóvel considerado em sua integralidade, tendo em vista suas características físicas, a situação fática da posse e as condições do mercado imobiliário local; d) quanto às propostas de desmembramento apresentadas pelas partes, deverá o expert analisar, inicialmente, a hipótese defendida pelos autores, consistente na divisão do terreno em dois lotes com testadas iguais de 9,90 metros e profundidade aproximada de 51,80 metros, atribuindo-se à requerida o lote no qual situada a edificação e aos autores aquele constituído por terra nua. Nessa hipótese, deverá indicar o valor individual de mercado de cada lote e esclarecer se a solução preserva a equivalência patrimonial correspondente às frações ideais de 57,14% e 42,86%. Deverá, igualmente, examinar a proposta apresentada pela requerida, consistente na atribuição de lote com 11,42 metros de testada, abrangendo a residência, à ré, e de lote com 8,58 metros de testada, constituído por terra nua, aos autores, apontando o valor de mercado de cada uma das parcelas e esclarecendo se a divisão acarreta assimetria ou desequilíbrio econômico em prejuízo de qualquer das partes; e) qual o valor médio mensal de locação de mercado correspondente à edificação residencial de 109,40 m² e à área de terreno necessária ao seu regular uso e fruição, consideradas as características do imóvel e seu atual estado de conservação; f) caso conclua pela inviabilidade física, urbanística ou econômica do desmembramento, ou verifique que a divisão acarreta depreciação desproporcional do patrimônio, deverá o perito indicar as razões técnicas que conduzem a essa conclusão e apurar o valor de mercado dos direitos possessórios incidentes sobre o imóvel considerado em sua integralidade, a fim de subsidiar eventual alienação judicial. A prova testemunhal, requerida pelos autores exclusivamente para a hipótese de se reputar controvertida a composse sobre a área de terra nua, mostra-se desnecessária, diante do caráter incontroverso dessa circunstância, razão pela qual fica indeferida. Intimem-se. Cumpra-se. - ADV: EDUARDO ATAVILA DOS SANTOS (OAB 359395/SP), EDUARDO ATAVILA DOS SANTOS (OAB 359395/SP), EDUARDO ATAVILA DOS SANTOS (OAB 359395/SP), EDUARDO ATAVILA DOS SANTOS (OAB 359395/SP), ANA JULIA PINTO NETO (OAB 501492/SP), EDUARDO ATAVILA DOS SANTOS (OAB 359395/SP), EDUARDO ATAVILA DOS SANTOS (OAB 359395/SP), EDUARDO ATAVILA DOS SANTOS (OAB 359395/SP)