1000140-04.2024.8.26.0575

Processo 1000140-04.2024.8.26.0575 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Zilda Aparecida Alves da Silva - Jmb Incorporação e Desenvolvimento Imobiliário Ltda - Vistos. Trata-se de Ação Indenizatória por Benfeitorias/Acessões ajuizada por ZILDA APARECIDA ALVES DA SILVA em face de JMB INCORPORAÇÃO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. Em síntese, alegou a autora ter firmado contratualidade para aquisição do imóvel constituído pelo Lote 17, Quadra 03, do Loteamento Colina Verde II, localizado neste Município de São José do Rio Pardo/SP. Sustentou que, durante a vigência do contrato e com autorização verbal de preposto da ré, iniciou de boa-fé a edificação de uma residência no local, investindo valores significativos na compra de materiais de construção, mão de obra, estrutura de alvenaria respaldada, laje e reboco. Diante da superveniente rescisão contratual/resolução da avença por inadimplemento e a consequente reintegração da ré na posse do lote, pleiteou a condenação da requerida ao pagamento de indenização pelas acessões e benfeitorias erigidas no imóvel, devidamente atualizadas, acostando aos autos comprovantes de despesas e fotografias da obra (fls. 30/68). Requereu, ainda, os benefícios da gratuidade da justiça e a produção de prova pericial de engenharia e oral. Devidamente citada, a ré JMB INCORPORAÇÃO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. apresentou contestação (fls. 381/395). Em sede de defesa, sustentou, em suma: a irregularidade e clandestinidade da construção erguida sem a prévia aprovação do projeto perante a Prefeitura Municipal de São José do Rio Pardo e sem o respectivo alvará de execução; a inaplicabilidade do direito à indenização por se tratar de obra irregular/clandestina, amparando-se no disposto no art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979; a impugnação genérica e específica dos documentos e comprovantes de despesas acostados pela autora às fls. 30/68, argumentando ausência de nexo causal com o lote em questão; o estado de deterioração e abandono da estrutura, aduzindo a inexistência de valorização imobiliária ou enriquecimento sem causa, pleiteando, eventualmente, o abatimento dos custos para demolição da estrutura. A parte autora apresentou réplica (fls. 428/434), refutando as teses defensivas e reiterando a necessidade de realização de prova técnica pericial de engenharia por profissional habilitado. Argumentou ser impossível a edificação ter atingido o estágio em que se encontra sem o despendimento dos valores documentalmente comprovados, ressaltando que a controvérsia sobre os gastos e a avaliação da edificação deveria ser dirimida no curso da instrução processual via perícia. Visando delimitar a viabilidade técnica e administrativa da construção antes do saneamento do feito, este Juízo determinou a expedição de ofício à Secretaria Municipal de Obras e Planejamento de São José do Rio Pardo para informar sobre a existência e/ou aprovação de projeto referente ao lote litigioso (fls. 440). Após reiteração determinada por este Juízo no chamamento do feito à ordem (fls. 493/494), a Secretaria Municipal de Obras e Planejamento prestou informações oficiais nos autos, esclarecendo expressamente que: "Realizadas as consultas nos arquivos técnicos da municipalidade, não foi localizado projeto de construção aprovado em nome da Sra. Zilda Aparecida Alves da Silva para o referido imóvel" (fls. 504). Pois bem. Nos termos do artigo 357 e seguintes do NCPC, passo a sanear o processo, considerando que a questão posta em litígio não ostenta complexidade capaz de ensejar a designação de audiência de saneamento (art. 357, §3º, NCPC). Sem preliminares a serem resolvidas, entendo presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, razão pela qual DOU O FEITO POR SANEADO. Inviável o julgamento antecipado da lide, pois necessária a dilação probatória para elucidação dos pontos controvertidos que passo a fixar: a) boa-fé e autorização para construir: verificar se houve concordância/autorização (ainda que verbal, por preposto da ré, "Sr. Júnior") para o início da edificação no lote antes da consolidação do inadimplemento e da rescisão contratual; b) sanabilidade e regularidade técnica da acessão: apurar se a edificação clandestina (sem prévia aprovação municipal) é tecnicamente passível de regularização administrativa perante a Prefeitura de São José do Rio Pardo, ou se, por vícios construtivos/insalubridade, impõe-se a sua demolição; c) valoração da edificação e custos de regularização/demolição: aferir o valor econômico atual da obra erigida (estrutura respaldada, laje e reboco), o custo estimado para a elaboração de projetos e taxas de regularização municipal (se sanável) ou o custo para demolição e remoção de entulhos (se insanável); d) nexo de causalidade dos comprovantes de despesas: verificar se os materiais e serviços descritos nos recibos/notas de fls. 30/68 foram efetivamente revertidos na obra erigida no imóvel. A matéria jurídica controvertida reside no direito à indenização por acessão artificial efetuada em terreno alheio (CC, art. 1.255 c/c Lei nº 6.766/79, art. 34, § 1º), observada a orientação do C. Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.643.771/PR), no sentido de que a edificação clandestina/irregular só enseja indenização ao comprador inadimplente se demonstrado que a irregularidade é sanável, deduzindo-se do quantum indenizatório os custos necessários à sua regularização perante os órgãos públicos. Aplica-se a regra geral do art. 373 do CPC: incumbe à autora demonstrar o fato constitutivo do seu direito (comprovação da construção, extensão da obra, gastos efetuados e alegada autorização prévia de boa-fé). Incumbe à ré a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora (vicios estruturais insanáveis, impossibilidade de regularização da obra perante a Prefeitura ou necessidade de demolição do bem por depreciação integral). Assim sendo, DEFIRO a realização de PROVA PERICIAL. Nomeio perito o Sr. ALCYON MACHADO (alcyongmneto@gmail.com, agmachadoneto@gmail.com), engenheiro civil, previamente cadastrado no banco de Auxiliares da Justiça, que deverá ser intimado via e-mail para manifestar-se sobre a aceitação do encargo. Se aceito, na fixação dos honorários do perito, o juiz deve considerar o valor da causa, as condições financeiras das partes, a complexidade ou as dificuldades, bem como o tempo despendido para a realização do trabalho. No caso presente, de se ter em conta de consideração que a perícia a ser realizada é de certa complexidade e merece remuneração condizente. Atento a tais critérios, às circunstâncias da causa e à complexidade do trabalho, sobrevindo aceitação do perito, requisite-se à Defensoria Pública do Estado de São Paulo a reserva dos honorários, no limite estabelecido na Resolução n° 910/2023: ESPECIALIDADE: ENGENHARIA/ARQUITETURA. NATUREZA DA AÇÃO/ESPÉCIE DA PERÍCIA: 8 VISTORIAS E PERÍCIAS TÉCNICAS (CONDIÇÕES ESTRUTURAIS DE SEGURANÇA E SOLIDEZ DO IMÓVEL, SEGURANÇA DO TRABALHO/INSALUBRIDADE, DEMOLITÓRIA, NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA)GRAU II.VALOR: 88 UFESPs. Noticiada a reserva do valor, intime-se o perito para que indique, com antecedência mínima de 30 dias, a data, horário e local da realização do exame/vistoria/avaliação, devendo apresentar o laudo em 30 (trinta) dias contados daquele ato, ou, nesse prazo, justificar o atraso. Fiquem as partes cientes de que os contatos profissionais, o currículo e a documentação do perito se encontram em prontuário disponível para consulta em cartório. Caso as partes indiquem assistentes técnicos, deverá o perito lhes assegurar acesso e acompanhamento das diligências e dos exames que realizar. A comunicação deverá se dar por e-mail, com no mínimo 5 (cinco) dias de antecedência, devendo o perito demonstrar nos autos a prévia comunicação. As partes deverão ser cientificadas da data, horário e local do exame/vistoria/avaliação agendado pelo experto. OFICIE-SE à Defensoria para reserva dos honorários conforme modelo próprio. O laudo pericial deverá ser entregue em cartório no prazo de 60 dias. Intimem-se. - ADV: LUCAS MARTINUCCI BOLDRIN (OAB 420643/SP), ANDRÉ RICARDO ABICHABKI ANDREOLI (OAB 155003/SP), PAULO CELSO BOLDRIN (OAB 120935/SP)