1000136-37.2017.8.26.0146

Processo 1000136-37.2017.8.26.0146 - Procedimento Comum Cível - Condomínio - Idair Sidineis Pereira Geniseli - - Eduardo Geniseli - - Ariena Cristina Geniseli - - Jéssica Geniseli - - Sonia Rosa Siqueira Genezelli - - Diego Genezelli - - Giovane Henrique Genezelli - - Rafael Fernando Genezelli - - Leandro Genezelli - - Jaime Closs - Maria Virginia Genizelli Closs e outro - Vistos. Trata-se de ação de extinção de condomínio promovida por SONIA ROSA SIQUEIRA GENEZELLI, LEANDRO GENEZELLI, RAFAEL FERNANDO GENEZELLI, GIOVANE HENRIQUE GENEZELLI, DIEGO GENEZELLI, IDAIR SIDINEIS PEREIRA GENISELI, JESSICA GENISELI, ARIENA CRISTINA GENISELI e EDUARDO GENISELI em face de MARIA VIRGINIA GENIZELLI CLOSS, casada com JAIME CLOSS, aduzindo, em síntese, que são condôminos, juntamente com a requerida, do imóvel matriculado sob nº 3.092 do Registro de Imóveis de Cordeirópolis - SP, denominado Chácara Nossa Senhora Aparecida, situado no bairro Barro Preto, em Cordeirópolis/SP, com área total de 41.665,25 m², cadastrado junto ao INCRA sob nº 624.063.003.204-3, cuja titularidade decorre do falecimento de Antenor Genizelli e de sobrepartilha de bens de José Álvaro Genezelli. Segundo a inicial, os autores detêm, em conjunto, 66,666% do imóvel, cabendo a cada um percentuais que variam entre 4,166% e 16,666%, enquanto a requerida seria titular dos 33,333% remanescentes. Alegam que, desde o óbito de Antenor Genizelli, em março de 2012, a requerida e seu marido Jaime Closs residem sozinhos no imóvel, que comporta duas casas, ocupando uma delas e alugando a outra, sem repassar aos demais condôminos os valores correspondentes às suas frações, além de impedir o acesso dos autores ao bem e obstar tentativas de venda amigável, inclusive afastando corretores e interessados. Aduzem ainda que a requerida mantinha conta conjunta com o falecido pai junto ao Banco Itaú Unibanco, encerrada em 18/01/2017, suscitando dúvida quanto a eventual saldo não repassado aos demais herdeiros. Dessa forma, requerem a extinção do condomínio, com a venda do bem; a condenação da requerida ao pagamento de indenização por uso exclusivo do imóvel, correspondente a 66,66% do valor locativo (estimado em R$ 533,00, sobre aluguel total de R$ 800,00), desde a citação até a venda ou desocupação; e a expedição de ofício ao Banco Itaú Unibanco para apresentação dos extratos da conta referida, relativos à movimentação atual e à data do óbito (30/03/2012). A requerida MARIA VIRGINIA GENIZELLI CLOSS apresentou contestação (fls. 99/106). Discorreu sobre o histórico da propriedade, segundo o qual o imóvel foi adquirido pelo casal Antenor Genizelli e Maria Favero Genizelli há mais de 50 anos, tendo ali nascido e residido todos os filhos do casal. Após o falecimento de Maria Favero, em 1985, procedeu-se à averbação da partilha aos herdeiros na matrícula do imovel. Além da casa ocupada por Maria Virgínia, onde sempre residiu, inclusive após o casamento, foram construídas outras duas residências destinadas aos demais irmãos, que optaram, contudo, por não fixar domicílio no local. Sustenta que a propriedade, com aproximadamente 2 alqueires, é perfeitamente divisível, já que as três casas ocupam pequena fração da área, permanecendo o restante livre e coberto por mato ou pasto, circunstância que afastaria a necessidade de alienação judicial do bem como um todo. Alegam que Maria Virgínia e Jaime sempre investiram seus rendimentos financeiros em reformas e benfeitorias no imóvel em que residem, o que justificaria seu direito de permanência no local, com eventual compensação aos demais condôminos mediante partilha de área maior em outra porção do terreno. Afirma que sempre houve acesso franqueado aos demais condôminos e que o desinteresse decorreria da ausência de vínculo afetivo dos autores com a propriedade. Destacam que José Álvaro Genizelli (pai e esposo de parte dos autores) teria utilizado, sem qualquer contrapartida à família, um dos imóveis da chácara como estabelecimento comercial ("bar") até seu falecimento em dezembro de 2015. Impugnam o pedido de arbitramento de aluguel sobre o imóvel de moradia dos contestantes, sob o argumento de que sempre houve autorização e concordância moral da família quanto à ocupação exclusiva por Maria Virgínia, em razão dos cuidados dispensados aos pais idosos até seu falecimento, e das benfeitorias realizadas às próprias expensas. Quanto à área de pasto, indica gasto de R$ 4.110,00 desde o falecimento de Antenor, a ser reembolsado pelos autores, colocando-se à disposição para locação da área. Informa que a casa atualmente alugada rende R$ 290,00 mensais, comprometendo-se a depositar o valor em juízo, e concorda com a locação do imóvel do antigo "bar" pelos próprios autores, com depósito proporcional dos valores auferidos. Sobre a conta bancária conjunta com o falecido Antenor, afirma tratar-se de conta compartilhada com o genitor, cujo saldo na data do óbito seria irrisório e insuficiente sequer para cobrir despesas de funeral e tratamento, dado que Antenor viveria de um salário-mínimo, com custos de cuidados assumidos exclusivamente pelos contestantes. Nega a existência de débitos de IPTU, por não constar o imóvel do cadastro municipal, e refuta o alegado desconhecimento dos autores quanto ao ITR, já que estes teriam promovido o próprio inventário e o registro da partilha na matrícula. Ao final, requer a divisão da propriedade, com atribuição à contestante da casa onde reside, em razão das reformas e construção por ela custeadas; a condenação dos autores ao reembolso das despesas com documentação desde o falecimento de Antenor, com rateio a partir da citação; o reembolso das despesas com limpeza do pasto; a improcedência do pedido de aluguel relativo ao imóvel de sua moradia; a condenação dos autores ao pagamento de aluguel proporcional quanto à locação do pasto e do "bar"; e a improcedência da venda total do imóvel, por se tratar de bem divisível, cabendo à contestante a parte onde reside, por ser seu único bem imóvel. Decisão de fl. 388 deferiu à requerida o benefício da justiça gratuita. O requerido JAIME CLOSS foi incluído posteriormente no polo passivo e foi citado (fls. 359, 372 e 409). Apresentou contestação às fls. 411/423, reproduzindo, em linhas gerais, os argumentos deduzidos por sua esposa, com alguns acréscimos. Após sintetizar os termos da inicial, remete à história do imóvel já narrada na contestação de Maria Virgínia (fls. 99/106), destacando que a propriedade foi adquirida pelo casal Antenor e Maria Favero Genizelli há mais de 70 anos, e que, além da casa onde sempre residiu Maria Virgínia com os pais e, posteriormente, com sua própria família, outras duas casas foram construídas para os demais irmãos, que optaram por não fixar residência no local. Reafirma que a propriedade, com aproximadamente 2 alqueires, é totalmente divisível, cabendo a partilha apenas sobre a área livre, sem afetar a porção onde está edificada a residência dos contestantes. Sustenta que o imóvel utilizado como moradia é fruto de investimento exclusivo de seus próprios rendimentos e dos de sua esposa e filho ao longo da vida, contestando as alegações da inicial quanto à suposta falta de acesso dos autores à propriedade, que classifica como inverídicas, e afirmando não haver da parte dos autores qualquer vínculo afetivo com o local nem interesse em contribuir com despesas. Menciona, ainda, a existência de outra edificação na propriedade, utilizada como "bar" pelo falecido José Álvaro Genizelli (pai/marido de parte dos autores), cujas chaves permaneceriam até hoje em poder dos próprios autores, e que jamais teria havido contribuição financeira deste para o patrimônio familiar, tampouco dos demais autores ou de seus genitores/cônjuges já falecidos. Alega ter suportado, com a esposa, gasto superior a R$ 40.000,00 desde o falecimento de Antenor com a manutenção da propriedade (mão de obra, cercas e segurança), valor que deveria ser reembolsado pelos autores, colocando-se à disposição para locação da área de pasto. Informa que a única casa atualmente alugada rende R$ 350,00 mensais, valor insuficiente para cobrir as despesas da propriedade, e concorda com a locação do imóvel do antigo "bar" pelos autores, com depósito proporcional dos valores auferidos. Quanto à conta bancária conjunta do casal Maria Virgínia/Antenor junto ao Banco Itaú Unibanco, repete os esclarecimentos da contestação anterior sobre a insuficiência do saldo para despesas de funeral e tratamento do falecido. Nega a existência de débitos de IPTU e refuta o alegado desconhecimento dos autores quanto ao ITR. Ao final, requer: que, em caso de partilha, a área da casa de moradia dos contestantes seja excluída de eventual venda, com compensação em área maior aos autores; a concessão da justiça gratuita; a condenação dos autores ao pagamento de todas as despesas, reformas, limpeza, cercas, manutenção e benfeitorias realizadas na propriedade; a condenação dos autores ao reembolso das despesas com documentação desde o falecimento de Antenor, com rateio a partir da citação; a improcedência do pedido de aluguel relativo ao imóvel de moradia dos contestantes; a condenação dos autores ao pagamento de aluguel proporcional quanto à locação do pasto e do "bar"; e a improcedência da ação quanto à venda total do imóvel, por se tratar de bem divisível, cabendo aos contestantes a parte onde se encontra sua casa de moradia, por ser seu único bem imóvel. Decisão de fls. 270/271 determinou a realização de perícia a fim de verificar a indivisibilidade do imóvel ou a divisão cômoda, de modo a atender os respectivos quinhões dos condôminos; e o valor do imóvel para venda, bem como dos aluguéis da parte ocupada pela requerida Laudo pericial juntado às fls. 305/343, sobre o qual as partes foram intimadas a se manifestar. É o relatório. Fundamento e decido. 1) Ante o documento de fl. 428, defiro o benefício da justiça gratuita ao requerido JAIME CLOSS, anotado nesta data. 2) Em contestação, a requerida Maria Virgínia Genizelli Closs afirma que se compromete a depositar em juízo os alugueres de uma das casas do imóvel objeto dos autos. Em primeiro lugar, verifica-se que a requerida procedeu a diversos depósitos anteriores nos autos sem que houvesse qualquer autorização judicial prévia para tanto e sem apresentar os respectivos comprovantes, circunstância que, por si só, já recomenda cautela quanto ao novo pleito, sob pena de chancelar-se prática reiterada de atos unilaterais sem o devido crivo jurisdicional. Em consulta ao portal de custas nesta data, verificou-se que a requerida fez diversos depósitos entre 2017 e 2020, sem apresentar os comprovantes nos autos. Em segundo lugar, a questão relativa aos valores devidos entre as partes, decorrentes de aluguéis, benfeitorias, despesas de manutenção e eventual compensação entre os condôminos, será oportunamente analisada por ocasião de momento processual próprio, à luz do conjunto probatório a ser produzido, não se afigurando adequado, nesta fase, autorizar ou homologar depósitos avulsos que anteponham questões de mérito ainda pendentes de instrução, sob pena de causar tumulto processual. Portanto, indefiro o pedido de consignação e advirto à requerida que se abstenha de efetuar qualquer novo depósito judicial nos autos, sob as penas da lei. 3) No mais, determino aos autores a juntada de certidão atualizada da matrícula do imóvel objeto dos autos, expedida dentro de 30 dias, a fim de verificar a atual situação do bem e melhor instruir os autos. Prazo de 15 dias. Após, tornem conclusos para decisão. Int. - ADV: ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP), ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP), ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP), ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP), MAURÍCIO PORTO (OAB 186085/SP), MAURÍCIO PORTO (OAB 186085/SP), ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP), DANIELI PORTO LAPA (OAB 205584/SP), ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP), ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP), ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP), ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP), ANDRE VICENTE (OAB 203322/SP)