0960123-91.2024.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 3ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: DECISÃO Processo: 0960123-91.2024.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: AREZO RJ PARTICIPACOES S/A. RÉU: SAMURAI ADMINISTRACAO E SERVICOS DE HOTELARIA LTD No index 281729357 determinou-se: É o relatório. DECIDO. 1. Ingresso da empresa HON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A como Terceira Interveniente na modalidade assistência litisconsorcial. A assistência constitui modalidade de intervenção de terceiro juridicamente interessado no resultado da causa, exigindo demonstração de que a decisão possa afetar diretamente relação jurídica da qual o terceiro seja titular. No caso dos autos, a assistência simples revela-se inadequada, pois a agravante pretende defender direito próprio ao se manifestar sobre a futura ação que o réu pretende propor: a SAMURAI declarou que "na futura ação principal, buscará a declaração de invalidade da OPERAÇÃO [firmada entre EDUARDO e HON], [e] a declaração do seu direito de exercer a preferência" (g/n) - donde se dessume sua manifesta intenção de reverter ato jurídico perfeito, atingindo, dessa forma, a esfera jurídica da HON de maneira direta e gravosa Tal atuação é incompatível com a posição de assistente simples, cuja função é auxiliar a parte assistida. De igual modo, não se verifica a presença dos pressupostos da assistência litisconsorcial, que exige que o terceiro seja titular do direito material discutido na demanda e possa ser diretamente atingido pela decisão judicial. A controvérsia da ação principal foi delimitada para saber se Contrato de Arrendamento está resolvido desde o dia 20 de outubro de 2024, por inexecução voluntária da SAMURAI, que não efetuou o pagamento do Preço do Arrendamento, reajustado com base nas Cláusulas 4.6. e 4.7. Portanto, não há direito material discutido nem a possibilidade de a decisão judicial, destes autos, afetar diretamente a esfera jurídica da HON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A, sendo insuficiente a existência de interesse meramente econômico ou indireto no resultado da demanda, sendo incabível quando a pretensão envolve alegação genérica destinada a defesa de suposto direito autônomo ou ampliação indevida do objeto da lide. Pelo exposto, INDEFIRO o pedido de ingresso de ingresso da empresa HON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A, como assistente litisconsorcial e/ou assistente simples da empresa AREZO. 2. Sobre a alegação de que o Contrato de Arrendamento está resolvido desde o dia 20 de outubro de 2024, por inexecução voluntária da SAMURAI, que não efetuou o pagamento do Preço do Arrendamento, reajustado com base nas Cláusulas 4.6. e 4.7. A referida questão se confunde com o mérito da presente demanda, e se coaduna com o ponto controvertido fixado: "a extinção do contrato de arrendamento, as respectivas consequências, a responsabilidade civil das partes e a existência de saldo credor/devedor". Assim, tal questão, também, deverá ser objeto do laudo pericial, até porque necessário verificar se o reajuste aplicado foi efetuado com base nas cláusulas do contrato regente, e, será, por conseguinte analisada com o mérito da presente demanda. 3. HOMOLOGAÇÃO dos Honorários periciais: Ante a anuência das partes a proposta de honorários no valor de R$38.400,00 (ID 245713449 e ID 246134129) e manifestação do Dr. Perito no ID 258950518, HOMOLOGO os honorários periciais no valor de R$38.400,00, eis que compatível com a extensão e complexidade do trabalho a ser desempenhado, Ao réu/reconvinte para depositar os honorários, no prazo de 5 dias. Comprovado o depósito judicial dos honorários periciais, intime-se o perito para dar início aos trabalhos. 4. Determino, ainda: À SAMURAI ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS DE HOTELARIA LTDA para se manifestar, no prazo de 05 (cinco) dias, especificamente, sobre a petição de ID 257671078, esclarecendo e comprovando qual o valor está pagando atualmente à empresa AREZO RJ PARTICIPAÇÕES S.A, DEVENDO OS PATRONOS DAS PARTES DILIGENCIAREM ENTRE SI, tendo em vista que o NCPC estimula a composição do conflito entre as partes a qualquer tempo. Caso as partes firmem acordo extrajudicial, ficam desde já autorizados seus advogados a informarem ao Cartório (e-mail: cap03vciv@tjrj.jus.br) o protocolo da respectiva petição eletrônica conjunta para abertura de conclusão com prioridade. No index 285220217 a ré aduziu e requereu: 2Nesse contexto, faz-se necessário ajustar a r. decisão saneadora para que se limite, com mais precisão e de acordo com o pedido de perícia formulado pela SAMURAI, o escopo da prova técnica que será produzida nesses autos. Relembre-se que no item 158, 'ii' da contestação e reconvenção de ID. 168026897, requereu-se o seguinte: ... 3. A perícia requerida, portanto, tem objeto definido e escopo limitado: rever a taxa de ocupação do LAUDO EMBRAP de ID. 159289671, da qual a SAMURAI discorda. Entretanto, aparentemente ciente de que essa definição objetiva lhes desfavorece, a AREZO vem tentando ampliar indevidamente o escopo da perícia. 4. Em primeiro lugar, veja-se que a prova pericial foi requerida exclusivamente pela SAMURAI, na condição de ré-reconvinte, nos seguintes termos: apurar a taxa de ocupação adotada como premissa no LAUDO EMBRAP (ID. 159289671), a qual a SAMURAI sustenta estar equivocadamente estimada em 75%. É o que consta do item 150 da reconvenção, no qual a SAMURAI pleiteou "a realização de perícia técnica com objetivo único e exclusivo de rever a taxa de ocupação do LAUDO EMBRAP", utilizando-se dos demais parâmetros daquele laudo já aceitos pela AREZO. A AREZO, por sua vez, não formulou pedido de realização de prova pericial. 5. A r. decisão saneadora de ID. 207354673 é expressa quanto ao escopo da prova deferida, ao consignar que "[d]efiro a produção de prova pericial requerida pela ré/reconvinte cujo ônus financeiro será arcado pela mesma". 6. Ainda assim, a AREZO apresentou rol de quesitos (ID. 257671082) que extravasa, de forma manifesta e indevida, o escopo da perícia. A autora-reconvinda formulou nada menos do que 34 quesitos que tratam de temas absolutamente alheios à apuração da taxa de ocupação e à própria causa de pedir da autora, tais como: (i) obrigações contratuais da SAMURAI previstas nas cláusulas 4.9 e 5.2 do CONTRATO DE ARRENDAMENTO, relativas a fundos de reserva e manutenção; (ii) valores acumulados e saques desses fundos; (iii) o procedimento de reavaliação do valor do arrendamento e o suposto inadimplemento da SAMURAI; (iv) encargos moratórios e cálculos de saldo devedor; (v) análise comparativa entre os laudos da EMBRAP e da KPMG; e (vi) a alegada perda suportada pela AREZO na hipótese de extinção do contrato. 7. Ressalvando o seu direito de impugnar os quesitos no momento oportuno, registre-se, desde já, que a ampliação unilateral do escopo da perícia pela AREZO configura nítida tentativa de tumultuar o andamento processual, desvirtuar a finalidade da prova pericial e, em última análise, onerar indevidamente a SAMURAI - que é a responsável pelo custeio dos honorários periciais já homologados por esse MM. Juízo. 8. A AREZO, que sequer requereu a produção de prova pericial e que, em diversas oportunidades, manifestou-se contrariamente à sua realização - chegando a interpor agravo de instrumento para impedir a perícia2 -, agora pretende transformá-la em instrumento para apurar questões que não guardam qualquer relação com o objeto para o qual a prova foi requerida e deferida. 9. Veja-se, inclusive, o i. perito nomeado por esse MM. Juízo sequer possui especialização para os temas que a AREZO pretende submeter à perícia. Ademais o i. perito formulou sua proposta com base no escopo original da perícia - apuração da taxa de ocupação -, e não para responder aos 34 quesitos posteriormente formulados pela AREZO, que abordam matérias completamente distintas e de elevada complexidade. 10. Por esses motivos, a SAMURAI confia em que esse MM. Juízo promoverá ajustes na r. decisão de ID 281729357, a fim de delimitar expressamente o escopo da perícia, restringindo-o à apuração da taxa de ocupação do JANEIRO HOTEL, nos exatos termos em que a prova foi requerida (ID 168026897, item 158, ii) e deferida (ID 207354673), indeferindo os quesitos impertinentes formulados pela AREZO que extrapolem esse objeto (como, inclusive, impõe o art. 470, I, do CPC). 11. Em cumprimento ao item 4 do dispositivo da decisão de ID. 281729357, a SAMURAI informa que atualmente paga à AREZO no âmbito do CONTRATO DE ARRENDAMENTO o valor mensal total de R$ 505.835,13 (quinhentos e cinco mil oitocentos e trinta e cinco reais e treze centavos), como indicam os comprovantes bancários dos últimos seis meses, ora apresentados a título de exemplo (doc. 1). 12. Esse valor corresponde ao valor revisado do CONTRATO DE ARRENDAMENTO alegado pela AREZO, de R$ 517.500,00 (quinhentos e dezessete mil e quinhentos reais), devidamente atualizado, descontada a multa prevista na cláusula 9ª do acordo judicial de ID. 159289665 ("ACORDO")3 , uma vez que a AREZO até hoje não cumpriu a obrigação lá prevista, de registrar o CONTRATO DE ARRENDAMENTO na matrícula do imóvel arrendado. 13. Em recente notificação, a AREZO inclusive admite que permanece inadimplente quanto à obrigação prevista na cláusula 9ª do ACORDO, embora repita os mesmos infundados argumentos apresentados nesses autos (ID. 194377304), para defender que a multa correspondente não seria devida (doc. 2) -- todos já rebatidos nos itens 7/17 da manifestação da SAMURAI de ID. 199006530. 14. Em resposta à referida missiva (doc. 3), a SAMURAI demonstrou os diversos motivos que impõem o pagamento da multa, em especial os fatos de que (i) o CONTRATO DE ARRENDAMENTO segue vigente, em razão do indeferimento do pedido liminar formulado pela AREZO perante esse MM. Juízo (ID. 159858580); (ii) a multa foi expressamente prevista no ACORDO (vide nota de rodapé n° 3 ); e (iii) a AREZO admite que, até hoje, não foi capaz de cumprir a obrigação então pactuada. 15. No que interessa à presente ação, tem-se cenário no qual, embora discorde do valor apurado pelo laudo de avaliação formulado pela EMBRAP, a SAMURAI vem arcando integralmente com o valor nele apurado - enquanto pleiteia a restituição do excedente por meio da reconvenção de ID. 168026897. Daquele valor, como se disse, descontase apenas a multa decorrente do inadimplemento contratual da AREZO. 16. Por qualquer ângulo, portanto, seria impossível afirmar a resolução do CONTRATO DE ARRENDAMENTO, como pretende a autora. 17. Em anexo à manifestação de ID. 257671078, a autora-reconvinda apresentou o laudo de ID. 257671080, elaborado pela KPMG para suposta "avaliação imobiliária do fundo de comércio sub judice" - tema, contudo, que, promovidos os ajustes requeridos acima, não deve integrar o objeto da perícia. De todo modo, diante do documento novo apresentado pela AREZO (ID. 257671080), a ré ressalva seu direito de sobre ele manifestar-se dentro do prazo legal, expressamente previsto pelo art. 437, (sec)1° do CPC5 . 18. Por fim, em atenção ao item 3 do dispositivo da decisão de ID. 281729357, a SAMURAI comprova nessa oportunidade o depósito do valor de R$ 38.400,00, correspondente aos honorários periciais homologados por esse MM. Juízo. Sem prejuízo, diante da prejudicialidade do tema à análise técnica que será desenvolvida pelo expert, confia-se em que a r. decisão saneadora será ajustada na forma acima requerida antes que se dê prosseguimento aos trabalhos periciais. * * * 19. Diante do exposto, portanto, a SAMURAI (i) confia em que será ajustada a decisão saneadora, para que o objeto da perícia seja restrito à taxa de ocupação do JANEIRO HOTEL, nos termos requeridos e deferidos anteriormente por esse MM. Juízo; (ii) informa que o valor mensal pago à AREZO corresponde àquele calculado pelo LAUDO EMBRAP, como comprovam os documentos anexos (doc. 1); (iii) ressalva seu direito de manifestar-se sobre o documento de ID. 257671080 no prazo legal e de impugnar os quesitos apresentados no ID 257671082; e (iv) apresenta o comprovante de depósito dos honorários periciais homologados por esse MM. Juízo (doc. 4), em acréscimo ao Aviso de Crédito anexado automaticamente no ID. 284945025, requerendo, entretanto, que os trabalhos sejam iniciados apenas após a apreciação dos ajustes formulados nesta manifestação. No index 288416967 a ré aduziu e requereu : 1. Como anexo à manifestação de ID. 257671078, a autora apresentou um relatório elaborado pela KPMG, cujo objetivo declarado seria calcular "a estimativa do valor de arrendamento do Janeiro Hotel na data-base de dezembro/2025". O RELATÓRIO KPMG concluiu que o arrendamento mensal deveria situar-se entre R$ 1.373.000,00 e R$ 1.716.000,00, correspondente a um intervalo anual de R$ 16.476.000,00 a R$ 20.592.000,00. Para tanto, baseou-se no método de percentual sobre receita bruta (de 20% a 25%), em diária média de R$ 3.710,71, taxa de ocupação de 78,11% e 52 unidades habitacionais. 2. Como se verá a seguir, o trata-se de documento (i) inserido na estratégia da AREZO de ampliar indevidamente o escopo da perícia deferida por esse MM. Juízo; (ii) unilateral e produzido exclusivamente a pedido da autora, sem qualquer participação da SAMURAI, muito menos desse MM. Juízo; e (iii) tecnicamente imprestável, conforme atestado pelo Parecer Técnico Divergente elaborado pela CBRE Consultoria do Brasil Ltda. ("PARECER CBRE" - doc. 1). 3. Basta ver que a KPMG sequer solicitou o agendamento de visita ao hotel que seria objeto de sua avaliação, ou obteve sobre ele nenhum documento ou informação além daqueles possivelmente fornecidos pela AREZO. Isso, por si só, demonstra o enviesamento e a imprestabilidade do relatório apresentado. 4. A apresentação do RELATÓRIO KPMG insere-se em contexto já apontado pela SAMURAI no pedido de ajuste de ID. 285220217: a tentativa da AREZO de ampliar o escopo da perícia deferida por esse MM. Juízo - requerida exclusivamente pela SAMURAI, com objeto definido e limitado: rever a taxa de ocupação adotada como premissa no Laudo EMBRAP (ID. 159289671), utilizando-se dos demais parâmetros daquele laudo já aceitos pela AREZO. 5. É nesse contexto que se enquadra a juntada do RELATÓRIO KPMG. A AREZO - que sequer requereu a produção de prova pericial e que, em diversas oportunidades, manifestou-se contrariamente à sua realização, chegando a interpor agravo de instrumento para impedi sua realização - agora traz aos autos laudo unilateral que aborda temas estranhos ao objeto da perícia. 6. Para além disso, a KPMG não teve acesso às informações operacionais e financeiras do hotel e sequer realizou vistoria no imóvel, como ela própria admite ao registrar que "não tivemos acesso as informações operacionais e financeiras do Hotel" e que "não foi possível acesso ao hotel para vistoria" (ID. 257671080, p. 6 e ID. 257671080, p. 7). Não foi possível, reitere-se, porque assim não se solicitou. 7. Trata-se, portanto, de documento que não pode ser equiparado à perícia judicial, sujeita ao contraditório e à imparcialidade do expert nomeado pelo Juízo. 8. Sem prejuízo da natureza unilateral e da impertinência temática do documento apresentado, a SAMURAI demonstrará, com base no PARECER CBRE (doc. 1), que o RELATÓRIO KPMG é tecnicamente imprestável, padecendo de vícios metodológicos graves, a comprometer integralmente suas conclusões. 9. Em primeiro lugar, o PARECER CBRE aponta graves inconsistências temporais no RELATÓRIO KPMG. Embora este declare utilizar data-base de dezembro/2025, o laudo emprega dados de diárias referentes a novembro de 2024 a outubro de 2025, taxa de ocupação média de 2024 e, ainda, estudo da JLL relativo a 2023. Ou seja, uma profusão de datas aleatórias. Conforme destaca o Parecer CBRE, "é clara a falta de conexão dos dados, de suas datas e a relação disso com a data-base que deveria nortear os valores a serem apurados" (doc. 1, p. 10). Ademais, a data-base correta deveria ser abril/2024, data de início do processo de revisão do aluguel, e não dezembro/2025. 10. O PARECER CBRE demonstra, ainda, que a KPMG utilizou arbitrariamente o IPCA para "retroagir" valores de diárias hoteleiras, sem qualquer fundamentação técnica para essa escolha. Conforme consignado no PARECER CBRE, "o comportamento do índice IPCA não reflete o comportamento do mercado hoteleiro em determinado período devido às suas naturezas distintas". Afinal, a variação das diárias depende de fatores de oferta e demanda do mercado turístico e hoteleiro, sazonal por definição, absolutamente alheios ao custo de vida de famílias aferido pelo IPCA. 11. O mercado hoteleiro no Rio de Janeiro, tão específico e volátil, obviamente não pode ter os valores de suas diárias indiscriminadamente atrelados à inflação. Há uma miríade de outros fatores que devem ser levados em consideração para essa análise, o que a KPMG passou longe de fazer. 12. Em segundo lugar, o PARECER CBRE revela distorções graves na definição do valor da diária média. O RELATÓRIO KPMG adotou uma diária média de R$ 3.710,71 - valor paradoxalmente superior àquele anunciado pelo próprio Janeiro Hotel, de R$ 3.160,00, como consta no RELATÓRIO KPMG (e superior até mesmo à "diária atualizada" de R$ 3.634,00, também apurada pela KPMG). 13. O RELATÓRIO KPMG não fornece ao leitor qualquer explicação para a adoção dessa premissa. 14. Além disso, como aponta o PARECER CBRE, o laudo baseia-se em uma "data específica, estática", de alta temporada, extraída unicamente de um site na internet (Hoteis.com), sem considerar sazonalidade, vendas diretas e vendas para grupos - fatores que sabidamente tendem a reduzir significativamente a diária média real. 15. O PARECER CBRE também questiona a exclusão injustificada do Fairmont Copacabana da amostra de comparáveis, classificado como "outlier" sem maiores explicações além do seu baixo valor de diária - quando, na realidade, deveria puxar a média para baixo, e não ser descartado, se se estivesse diante de uma análise séria baseada em médias de mercado. Esse procedimento evidencia o viés tendencioso do RELATÓRIO KPMG. 16. Em terceiro lugar, o PARECER CBRE aponta que o RELATÓRIO KPMG utiliza taxa de ocupação genérica e inadequada. 17. A KPMG empregou a taxa de ocupação média de Ipanema/Leblon de 78,11%, referente ao ano de 2024, sem qualquer segmentação por categoria hoteleira, o que constitui grave erro metodológico. Como questiona o PARECER CBRE, "sabendo-se que hotéis possuem desempenhos distintos por categoria (econômico, midscale, upscale e luxo), por que se analisa o mercado como tendo o mesmo desempenho e comportamento, uma vez que o Janeiro Hotel se enquadra em uma categoria de Luxo?". 18. A não discriminação por nicho de mercado distorce a premissa fundamental do cálculo da receita de hospedagem. Novamente, parece intuitivo que hotéis econômicos não terão o mesmo nível de ocupação de hotéis de luxo, em razão das características intrínsecas a cada um desses grupos. Ainda assim, essa distinção elementar foi ignorada pelo RELATÓRIO KPMG. 19. Em quarto lugar, o PARECER CBRE identifica majoração indevida da receita e do percentual de arrendamento. 20. O RELATÓRIO KPMG adotou percentual de arrendamento entre 20% e 25% sobre a receita bruta total, sem indicar a origem desse parâmetro. Contudo, conforme apontado pelo PARECER CBRE, "quando analisados os demais relatórios apresentados anteriormente no processo, quanto às práticas mais usuais de mercado para o cálculo do aluguel, nota-se que o cálculo é diferente": a prática consagrada utiliza a combinação de dois percentuais distintos - entre 15% e 18% sobre as receitas de hospedagem e entre 10% e 12% sobre as demais receitas -, o que resulta em valor significativamente inferior ao apurado pela KPMG 21. Ainda, o laudo computou 52 unidades habitacionais quando o Janeiro Hotel possui, em realidade, 51, o que também majora artificialmente a receita. 22. Por fim, em quinto lugar, o PARECER CBRE constata que o RELATÓRIO KPMG padece de não conformidade normativa. 23. Embora declare seguir a NBR 14.653 (partes 1, 2 e 4), o laudo não atende a requisitos mínimos dessas normas técnicas: (i) não define formalmente o tipo de valor em conformidade com a norma brasileira de avaliação de bens; (ii) não realizou vistoria no imóvel - requisito essencial segundo o item 7.3 da NBR 14.653-1, que dispõe que "nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria"; e (iii) apresenta identificação incompleta do bem avaliando, sem menção à matrícula, situação dominial, ônus ou restrições, em desconformidade com os itens 7.3.2 da NBR 14.653-1 e 6.2 da NBR 14.653-2. 24. Em suma, como conclui o PARECER CBRE, "há nítida distorção nas premissas apresentadas, influenciando diretamente nos resultados apurados, elevando o valor de locação". 25. Todas as premissas centrais do RELATÓRIO KPMG - data-base, diária média, taxa de ocupação, percentual de arrendamento, número de unidades e composição de receitas - estão equivocadas e tendem, invariavelmente, a majorar o resultado em favor da contratante do laudo. 26. Como se sabe, o art. 470, I, do CPC prevê que "incumbe ao juiz: I - indeferir quesitos impertinentes". No presente caso, há diversos quesitos formulados pela AREZO que clamam por indeferimento, porque impertinentes ao verdadeiro objeto e escopo da perícia. 27. Como demonstrado no pedido de ajuste de ID. 285220217 e se reiterou acima, a perícia deferida por esse MM. Juízo foi requerida exclusivamente pela SAMURAI, com objetivo único e limitado: rever a taxa de ocupação adotada como premissa no Laudo EMBRAP. Por isso mesmo, a AREZO não pode se valer da apresentação de quesitos para transformar a perícia - delimitada pela própria postulação da SAMURAI e pelo deferimento judicial correspondente - em uma espécie de auditoria contratual, contábil, imobiliária e financeira ampla. 28. Com fundamento no art. 470, I, do CPC, a SAMURAI impugna, em primeiro lugar, os quesitos 1 a 6, relativos às cláusulas 4.9 e 5.2 do CONTRATO DE ARRENDAMENTO, fundos de reserva, valores acumulados, saques, prestação de contas, fachada, portaria e equipamentos. 29. Todos esses temas são estranhos à revisão da taxa de ocupação do Laudo EMBRAP e, além disso, dizem respeito a discussões contratuais e documentais que não integram o objeto técnico da perícia deferida. 30. Pela mesma razão, devem ser indeferidos os quesitos 7 a 13, que tratam do procedimento contratual de reavaliação, da escolha da EMBRAP, da participação da SAMURAI nesse procedimento, de descontos no pagamento mensal, de registro do CONTRATO DE ARRENDAMENTO no RGI e de suposto inadimplemento. Mais uma vez, trata-se de matérias que a AREZO pretende artificialmente submeter ao perito, mas que nada têm a ver com a verificação técnica da taxa de ocupação adotada no Laudo EMBRAP. 31. A SAMURAI também impugna os quesitos 14 a 23. Embora alguns deles façam referência ao Laudo EMBRAP, todos foram formulados para rediscutir, em bloco, o método de avaliação do arrendamento e, sobretudo, para tentar introduzir o RELATÓRIO KPMG no objeto da perícia, mediante comparações entre os dois trabalhos, indagações sobre aderência à NBR 14.653-4, matriz comparativa, limitações técnicas gerais e compatibilidade dos valores apurados pela KPMG com o mercado. 32. A perícia, contudo, não foi deferida para validar o RELATÓRIO KPMG, refazer a avaliação do arrendamento ou comparar laudos unilaterais, mas apenas para rever a premissa específica da taxa de ocupação do Laudo EMBRAP. 33. São igualmente impertinentes os quesitos 24 e 28 a 34. Eles tratam, respectivamente, de valorização imobiliária pela localização do hotel, elaboração de nova avaliação de mercado do arrendamento, documentação supostamente pendente, cálculo de encargos moratórios, inadimplência mensal, alegada perda da AREZO, adimplemento substancial e suposta defasagem de mercado dos valores pagos pela Samurai. 34. Nenhum desses pontos se confunde com a taxa de ocupação adotada pelo Laudo EMBRAP. Todos extrapolam o objeto da perícia e, em larga medida, invadem questões de mérito, de Direito e de liquidação que não podem ser deslocadas ao perito por meio de quesitos. 35. Por fim, a SAMURAI impugna, tal como formulados, os quesitos 25 a 27. É verdade que esses quesitos mencionam, lateralmente, a taxa de ocupação. Mas o fazem em conjunto com diária média (ADR), RevPAR, dados setoriais, médias de mercado, comparáveis, RELATÓRIO KPMG e avaliação global do arrendamento. 36. Para comodidade de exame, eis um breve quadro-resumo das impugnações ora apresentadas pela SAMURAI: ... 37. Em suma, portanto, a SAMURAI requer o indeferimento dos quesitos 1 a 24 e 28 a 34, por manifesta impertinência ao objeto da perícia. Quanto aos quesitos 25 a 27, requer o seu indeferimento tal como formulados ou, subsidiariamente, sua reformulação/restrição, para que o Sr. Perito responda apenas se a taxa de ocupação empregada no Laudo EMBRAP deve ser revista e, em caso positivo, qual taxa tecnicamente adequada deve substituí-la, mantidos todos os demais parâmetros do laudo já aceitos pela AREZO. 38. Diante do exposto, a SAMURAI (i) ressalta que o RELATÓRIO KPMG é documento unilateral, produzido sem contraditório e desprovido de valor probatório; (ii) destaca que a juntada desse documento se insere na já denunciada estratégia da AREZO de ampliar indevidamente o escopo da perícia, confiando em que isso será corrigido por meio do acolhimento do pedido de ajustes de ID. 285220217; (iii) demonstra, com base no PARECER CBRE (doc. 1), que o RELATÓRIO KPMG é tecnicamente imprestável, padecendo de vícios metodológicos graves que comprometem integralmente suas conclusões; (iv) confia em que esse MM. Juízo desconsiderará o RELATÓRIO KPMG para quaisquer fins, determinando que a controvérsia sobre o valor do arrendamento seja dirimida exclusivamente pela perícia judicial, nos limites do escopo indicado pela SAMURAI na manifestação de ID. 285220217; e (v) impugna os quesitos apresentados pela AREZO no ID. 257671082, requerendo o indeferimento dos quesitos 1 a 24 e 28 a 34 e, subsidiariamente quanto aos quesitos 25 a 27, a sua restrição à verificação da taxa de ocupação do Laudo EMBRAP, determinando-se que a controvérsia seja dirimida exclusivamente pela perícia judicial, nos limites do escopo oportunamente deferido. É o relatório. DECIDO. 1.Mantenho a decisão no index 281729357 por seus próprios fundamentos. 2.A impugnação aos quesitos será objeto de exame pelo perito . 3 Ao réu/reconvinte para depositar os honorários, no prazo de 5 dias. Comprovado o depósito judicial dos honorários periciais, intime-se o perito para dar início aos trabalhos. lr/mcbgs RIO DE JANEIRO, 21 de julho de 2026. MARIA CRISTINA BARROS GUTIERREZ SLAIBI Juiz Titular