0832154-85.2023.8.19.0209

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 1ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 SENTENÇA Processo:0832154-85.2023.8.19.0209 Classe:RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) AUTOR: BK BRASIL OPERACAO E ASSESSORIA A RESTAURANTES S.A. RÉU: ECIA-AMERICAS SERVICOS E CONSTRUCOES S/A ZAMP S.A (ATUAL DENOMINAÇÃO DA BK BRASIL OPERAÇÃO E ASSESSORIA A RESTAURANTES S.A),devidamente qualificada na inicial, propõe ação renovatória em face deECIA AMÉRICAS SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES S/A, igualmente qualificado, alegando, em síntese, que pretende a renovação do contrato de locação do imóvel situado na Avenida das Américas, nº 15.500, no Recreio dos Bandeirantes, nesta cidade. Narra que, em 12 de julho de 2012, a empresa Autora firmou com a Ré, contrato de locação para fins comerciais, pelo prazo de 120 (cento e vinte meses), com início na inauguração do América Shopping, a qual ocorreu em 29 de abril de 2014, e término previsto em 28 de abril de 2024, Loja 268, 2º Piso, com área de 140,00m², para o desenvolvimento de um restaurante da marca BURGUER KING. Afirma que o prazo do referido contrato, como destacado, é de 10 (dez) anos, tendo as partes convencionado aluguel percentual no importe de 4% (quatro por cento) do faturamento bruto mensal da Autora, assegurando a Ré um aluguel mensal mínimo no valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais).Aduz que restou ajustado ainda, pagamento de Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD), contribuição para o fundo de promoções coletivas e demais encargos locatícios. Considerando a necessidade de continuar o exercício da sua atividade, a Autora pretende prorrogar a referida locação, no entanto, as negociações para uma composição amigável quanto à manutenção da locação não foram concluídas.Assim, considerando o interesse do Autor/Locatário em permanecer no imóvel locado e a recusa da Ré/Locadora em renovar o mencionado contrato, não restou alternativa ao Autor/Locatário que não a propositura da presente demanda, dentro do prazo legal assinalado no Art. 51, (sec) 5º, da Lei n.º 8.245/91. Requer a procedência do pedido com a renovação do contrato, nas condições oferecidas para renovação, condenando a Ré/Locadora nos ônus de sucumbência. Junta os documentos do id. 82273925/82274301 e 82273446/82273924. Contestação no id. 107661373, arguindo, preliminarmente, a inadequação da via eleita, considerando a impossibilidade de se discutir cláusulas contratuais em sede de ação renovatória. No mérito, sustenta, em síntese que não obstante, as locações de espaços comerciais em shopping centers têm regras específicas e cláusulas atípicas, conforme disposição expressa contida no artigo 54, da lei de 8.245/91, que determina a prevalência do que for livremente pactuado entre as partes, homenageando o princípio da livre contratação. Afirma a insuficiência da proposta apresentada, formulando contraproposta, valendo-se do caráter dúplice da ação renovatória. Sustenta sua contraproposta de manutenção do aluguel no valor de R$ 20.787,50. Requer a renovação da locação com o novo aluguel em conformidade com a contraproposta, ou em valor apurado por meio de perícia, com a condenação do Autor nos ônus sucumbenciais. Junta os documentos de id. 107661374/107661376. Réplica no id. 111966173. Instadas as partes acerca das provas a produzir, a parte autora se manifestou no id. 128477238 e a parte ré no id. 129529447. Decisão saneadora no id. 155619689, deferindo a produção de prova pericial. Laudo pericial no id. 197935252, sobrevindo manifestação do Autor no id. 201505150 e da Ré no id.205361954. Esclarecimentos do perito no id. 240354044, sobre os quais a parte autora se manifestou no id. 259573775 e a parte ré no id. 259573775. Após o que os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. Foram regularmente preenchidos todos os requisitos estabelecidos no artigo 51, incisos I a III, da Lei nº 8.245/91, de forma a dar procedência à renovação do contrato em apreço, mormente diante da ausência de impugnação do Réu nesse sentido. Elaborada prova pericial, sobreveio o laudo deid. 197935252,que apontou o valor de R$ 27.260,00 (vinte e sete mil duzentos e sessenta reais), para a data base da renovação, 29 de abril de 2024. O laudo pericial, não merece qualquer censura, notadamente porque o Perito do Juízo está equidistante dos interesses das partes, cujas impugnações não conseguiram se sobrepor às conclusões adotadas pela perícia oficial, que bem justificou as conclusões adotadas, merecendo confirmação por seus próprios fundamentos, mormente porque considerou as peculiaridades do imóvel em comparação com outros preços de locação no mesmo empreendimento imobiliário. Vale acrescentar que se tratando de lide de mero acertamento, não há que se falar em condenação das partes nos ônus de sucumbência, limitando-se à repartição das custas processuais e compensação dos honorários advocatícios. Confira-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:"LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS DE ADVOGADO. LIDE DE MERO ACERTAMENTO. Cingindo o inconformismo do réu somente no valor oferecido a título de novo aluguel, a lide será de mero acertamento, não havendo vencido nem vencedor. Dessa forma, os honorários advocatícios devem ser rateados entre as partes."(Recurso Especial nº 79.040-SP, relator Ministro Edson Vidigal, DJU de 24.11.97, pág. 61.261) Pelo exposto,JULGO PROCEDENTEEM PARTEo pedido e, em consequência, decreto a renovação do contrato firmado entre as partes pelo período de cinco anos contados a partir de 29 de abril de 2024, arbitrando como aluguel mensal inicial o valor de R$ 27.260,00 (vinte e sete mil duzentos e sessenta reais), mantidas todas as demais cláusulas e condições estipuladas no contrato, inclusive aquelas referentes à correção do aluguel. As custas processuais serão repartidas, compensando-se os honorários advocatícios, por se tratar de lide de mero acertamento. Transitada em julgado a sentença, promova o Réu a execução das diferenças dos aluguéis vencidos (Lei nº 8.245/91, art. 73). Publique-se. Intimem-se. RIO DE JANEIRO, 6 de agosto de 2026. ERICA BATISTA DE CASTRO Juiz Substituto