0827203-82.2022.8.19.0209

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 2ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 SENTENÇA Processo:0827203-82.2022.8.19.0209 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ULYSSEA DIAS PIRES RÉU: IRACI SANTOS DE CASTRO I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Cobrança com Obrigação de Fazer proposta porUlysseaDias Pires em face de Iraci Santos de Castro. A autora alega ter celebrado com a ré, em 2007, promessa de compra e venda de imóvel pelo valor de R$ 400.000,00. Sustenta que a ré deixou de quitar a última parcela do ajuste, no valor nominal de R$ 20.000,00, representada por nota promissória. Informa, ainda, ter sido compelida a pagar cotas condominiais em atraso, no montante de R$ 7.456,03, para viabilizar a regularização do bem junto ao Registro de Imóveis em 2021. Pugna pela condenação da ré ao pagamento da parcela atualizada (R$ 121.637,98), ao ressarcimento dos valores condominiais (R$ 10.052,70) e à obrigação de lavrar a escritura definitiva do imóvel. Foi indeferida a gratuidade de justiça à autora (ind. 43933137).Dessa decisão foi interposto agravo de instrumento (ind. 47471434), posteriormente provido para a concessão do benefício (ind. 52341942). Em sede de contestação com reconvenção (ind. 110580475), a ré sustenta, preliminarmente, a prescrição da pretensão de cobrança, face ao decurso de 14 anos. No mérito, alegou que a dívida foi quitada indiretamente por meio de compensação, afirmando ter arcado com encargos de regularização que seriam de responsabilidade da vendedora. Impugnou o dever de ressarcir cotas condominiais, alegando pagamento sem sua anuência. Em sede de reconvenção, requereu a condenação da autora ao ressarcimento de valores pagos em excesso e à outorga da escritura definitiva. A ré teve seu pedido de gratuidade de justiça indeferido em primeira instância (ind. 125158039) e em sede recursal (ind.155226399), vindo a recolherascustas da reconvenção posteriormente(ind. 157134097). Em réplica (ind. 167318275), a autora impugnou os documentos apresentados pela ré, questionando a autenticidade das assinaturas neles constantes. Intimadas em provas,a autora requereu produção de prova pericial grafotécnica e contábil (ind. 171073719), enquanto a ré requereu produção de prova documental superveniente e prova testemunhal (ind. 171097011). O feito foi saneado em decisão que: (i) rejeitou a preliminar de prescrição, por entender que a questão se confunde com o mérito; (ii) fixou como pontos controvertidos a quitação/compensação da parcela, o direito ao ressarcimento condominial e a autenticidade dos documentos; e (iii) deferiu a produção de prova documental e pericial grafotécnica (ind. 177250561). O laudo pericial foi acostado aos autos (ind. 260611349), concluindoque a assinatura no documento "Confissão de Dívida" é autêntica, emanando do punho da autora/reconvinda, e que a assinatura e as anotações noaviso derecebimento (AR) de 2021não pertencem à autora. A ré/reconvinte se manifestou sobre o laudo em ind. 263379006. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO A questão nodal diz respeito à existência de saldo devedor relativo à última parcela da promessa de compra e venda de imóvel celebrada entre as partes. A controvérsia reside no implemento da condição suspensiva para o pagamento (a regularização do bem pela vendedora) e na ocorrência de quitação indireta mediante a compensação de gastos realizados pela ré para a referida regularização, despesas estas que seriam de responsabilidade contratual da autora. O contrato estabelecia que o pagamento da última parcela estava condicionado à apresentação da escritura devidamente lavrada e registrada em nome da vendedora (ind.36609462). Tal registro só se aperfeiçoou em5 demarço de 2021(ind. 36609466). Assim, não há que se falar em mora da ré ou incidência de juros desde 2008, uma vez que a obrigação só se tornou exigível com o implemento da condição. Afasta-se, por conta disso, a alegação de prescrição, já que o prazo de cinco anos passa a ter termo inicial em 2021. Quanto ao pedido de ressarcimento das cotas condominiais pagas pela autora em 2021, assiste-lhe razão. Embora a Cláusula VI-A do instrumento particular preveja que a vendedora deve apresentar certidão de quitação de condomínio para a lavratura da escritura, tal disposição não transfere o ônus financeiro de encargos gerados durante o período de ocupação da compradora. Uma vez que a ré exerce a posse direta e exclusiva do imóvel desde a celebração do negócio em 2007, as despesas condominiais, de naturezapropterrem, são de sua responsabilidade. Tendo a autora quitado o débito para viabilizar a regularização registral do bem, o ressarcimento émedidaque se impõe, devendo o valor ser computado no encontro de contas. A ré alega ter realizado despesas de regularização do bem, juntando documentos. Em réplica, embora a parte autora alegue que os documentos seriam imprestáveis - e não são, já que há prova de pagamentos - em nenhum momento nega que, de fato, a parte ré tenha arcado com despesas que cabem à demandante. Assim,é necessária a exata apuração do saldo devedorpara que seja operada a compensação nos termos do art. 368 do Código Civil. A ré tinha crédito que vinha de 2015. Assim, é feita a atualização até a data em que seria devido o pagamento à autora dos valores de condomínio e do saldo devedor remanescente. O valor de R$ 20.000,00 (para a autora) deveria ter sido pago em 05/03/2021. A ré pagou de ITBI (relativo a operação que não da sua compra, mas em auxílio à autora) o valor de R$ 24.345,84 desembolsado em 13/10/2015 (ind. 110581327). Atualizado para 13/01/2021, data do pagamento dos valores de condomínio (com correção desde o desembolso, não se computando juros, já que não havia citação nem a hipótese do artigo 397, do CC), ele representava R$ 33.263,99 (em verdade, cerca de uns R$ 70,00 a mais, por conta da despesas com emolumentos no RGI de R$ 44,81 em 2016. Para restar em números redondos, arredonda-se para R$ 33.300,00. Reduzindo-se o valor devido de condomínio (R$ 7.456.03), tem-se um saldo residual (favorável à ré) de R$ 25.843,97. Esse último valor passa a ser atualizado até o próximo marco, que se dá em 05/03/2021, quando é exigível o pagamento do valor de R$ 20.000,00 (parcela final). O valor do crédito da ré nessa última data continuou, ante o decurso mínimo de tempo (pouco mais de um mês), igual. Em 05/03/2021, do crédito da ré, subtrai-se o valor de R$ 20.000,00 (devido naquele oportunidade), restando crédito favorável à demandada de R$ 5.843,97. Logo, ao contrário do que se narra da inicial, é a ré quem possui crédito. E desde 05/03/2021 acumula correção, devendo-se ainda computar-se os juros a contar da citação em reconvenção (intimação). que ocorreu em 29/11/2024. Em suma: o crédito é da ré, e atualizado até a presente data, é de R$ 9.130,26 (repita-se: todos os cálculos foram feitos com base no sistema de Cálculo de Débitos Judiciais do site do TJRJ). Assim, não há créditos em favor da autora. Houve compensação integral de todos os valores (os R$ 20.000,00 e as despesas de condomínio), e ainda se verificou um resíduo de crédito em favor da ré, embora não no valor pleiteado (até porque se afasta a alegação de prescrição de créditos que supostamente incrementariam o valor). III-DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO: 1 - IMPROCEDENTE o pleito autoral, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I do CPC. Custas e honorários, que fixo em 10% sobre o valor da causa, pela autora; 2 - PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito reconvencional, na forma do artigo 487, I, do NCPC, para, reconhecendo a compensação e a ocorrência de resíduo de crédito em favor da demandante reconvinte, condenar a reconvinda (autora) a pagar a quantia de R$ 9.130,26, já atualizado até a presente data. A partir de hoje, a correção e juros serão feitos com a aplicação da SELIC integral (sem redução do IPCA, que representa a correção). Custas pro rata, arcando cada parte com os honorários do ex-adverso, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. No trânsito, dê-se baixa e arquive-se. RIO DE JANEIRO, 27 de julho de 2026. MARIO CUNHA OLINTO FILHO Juiz Titular