0817648-86.2024.8.19.0042

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Petrópolis 3ª Vara Cível da Comarca de Petrópolis Avenida Barão do Rio Branco, 2001, 3º Andar, Centro, PETRÓPOLIS - RJ - CEP: 25680-275 SENTENÇA Processo:0817648-86.2024.8.19.0042 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: SILVANO DE MATOS MARTINS JUNIOR RÉU: COMPANHIA IMOBILIARIA DE PETROPOLIS SILVANO DE MATOS MARTINS JUNIOR ajuizou ação de repetição de indébito em face da COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE PETRÓPOLIS. Narra o autor haver adquirido três imóveis situados em terrenos aforados: o apartamento 305 da Praça Rui Barbosa, nº 95, em 20/04/2022, pelo valor de R$ 455.000,00; o apartamento 404 da Rua Irmãos D'Ângelo, nº 99, em 28/04/2023, por R$ 335.000,00; e o apartamento 403 da Rua Doutor Moreira da Fonseca, nº 143, em 11/04/2024, por R$ 490.000,00. Sustenta que, como condição para a lavratura das escrituras, pagou à ré, a título de laudêmio, as quantias de R$ 14.452,50, R$ 5.695,00 e R$ 9.950,00, calculadas sobre bases de R$ 578.100,00, R$ 227.800,00 e R$ 398.000,00, respectivamente, montantes que corresponderiam ao valor integral dos imóveis, com as construções, e não apenas ao da fração ideal do terreno. Invoca o art. 2.038, (sec) 1º, inciso I, do Código Civil e requer a condenação da ré à restituição da diferença, apurada em liquidação, com correção monetária e juros desde o desembolso. Citada, a ré contestou suscitando preliminar de falta de interesse de agir e sustentando, no mérito, que o laudêmio incidiu exclusivamente sobre o valor da terra nua, apurado segundo critérios internos e livremente aceito pelos vendedores nos requerimentos de laudêmio; que o autor pretende rediscutir valor livremente pactuado, em violação à boa-fé objetiva e à liberdade contratual; e que o contrato de aforamento, anterior ao Código Civil de 2002, constitui ato jurídico perfeito, prevendo seu art. 23 a incidência de 2,5% sobre o valor das terras e benfeitorias. Requereu, subsidiariamente, a produção de prova pericial para apuração do valor das benfeitorias. Réplica apresentada. Saneado o feito, com rejeição das preliminares e deferimento da perícia requerida subsidiariamente pela ré. Realizada a prova pericial, concluiu o expert que a fração ideal do terreno corresponde a 4,20%, 2,97% e 1,81% do valor de cada imóvel, respectivamente, apurando como devidos, a título de laudêmio, os valores de R$ 477,88, R$ 249,21 e R$ 222,53, e como pagas a maior as quantias de R$ 13.974,62, R$ 5.445,79 e R$ 9.727,47. O laudo foi acolhido por decisão que não sofreu impugnação. Apresentadas alegações finais por ambas as partes. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia cinge-se a saber se a base de cálculo empregada pela ré para a cobrança do laudêmio restringiu-se ao valor do terreno ou se nela foram incluídas as construções, hipótese vedada pelo art. 2.038, (sec) 1º, inciso I, do Código Civil. Afasto, de plano, a tese de ato jurídico perfeito. A norma invocada não desconstitui o contrato de aforamento nem retroage sobre situações consumadas: ela disciplina os efeitos futuros da relação enfitêutica subsistente, alterando a base de cálculo do laudêmio devido nas transmissões posteriores à sua vigência. É precisamente o que autoriza o art. 2.035 do Código Civil, ao submeter aos preceitos do novo diploma os efeitos produzidos após sua entrada em vigor. As três aquisições ocorreram entre 2022 e 2024, sob plena vigência do Código Civil de 2002, de modo que a cláusula 23 das normas internas da ré, na parte em que manda incidir o laudêmio sobre as benfeitorias, não subsiste, por contrariar norma cogente superveniente. Não há direito adquirido a regime jurídico de cobrança. Igualmente não prospera a alegação de que o valor teria sido livremente pactuado. Os requerimentos de laudêmio foram subscritos pelos vendedores, não pelo autor, que sequer participou daquele ato, de modo que dele não se extrai anuência do adquirente. Ainda que houvesse, a autonomia privada não legitima pactuação contrária a norma imperativa, e o pagamento efetuado como condição indispensável à lavratura da escritura não configura adesão espontânea, mas submissão a exigência da qual dependia a própria conclusão do negócio. Vencidas as questões de direito, resta apurar o fato: a base de cálculo incluiu, ou não, as construções. A resposta emerge da simples aritmética, já demonstrada pelo autor em réplica e jamais respondida pela ré. A fração ideal do apartamento 305 é de 0,8/84 do terreno. Se essa fração correspondesse aos R$ 578.100,00 adotados como base, o terreno inteiro valeria aproximadamente R$ 48.560.000,00. Quanto ao apartamento 403, cuja fração é de 1/48, a base de R$ 398.000,00 implicaria terreno de cerca de R$ 19.100.000,00. Os valores são manifestamente irreais e revelam, por si sós, que a ré não calculou o laudêmio sobre a fração ideal do terreno, mas sobre o valor integral do imóvel construído. A circunstância de os recibos e requerimentos conterem a expressão "sem acessões" não altera esse quadro: a rotulação documental não converte em valor de terra nua aquilo que aritmeticamente não pode sê-lo. A prova pericial confirmou a conclusão. O perito apurou que a fração ideal do terreno representa 4,20%, 2,97% e 1,81% do valor de cada imóvel, percentuais que traduzem a proporção esperada em edificações verticais, nas quais o solo é dividido entre dezenas de unidades. Registro que o laudo contém erro material evidente na indicação da data da vistoria, ali consignada como 23/09/2015, quando as aquisições e o próprio laudo são posteriores, equívoco de digitação que não compromete as conclusões nem foi objeto de impugnação. Anoto, ainda, que o critério empregado para fixar o valor unitário do terreno apoiou-se na experiência do perito e em consulta a corretores locais, sem o rigor estatístico aplicado à avaliação das unidades. Tal circunstância, contudo, não infirma o resultado, seja porque a ré não impugnou o laudo, não apresentou assistente técnico nem produziu avaliação divergente, seja porque a conclusão central - a de que a base utilizada excedeu largamente o valor do terreno - independe da precisão do metro quadrado adotado, decorrendo da própria desproporção aritmética acima demonstrada. Configurado o pagamento indevido, impõe-se a restituição, na forma do art. 876 do Código Civil, sob pena de enriquecimento sem causa da ré. Não se cogita de devolução em dobro, pretensão que não foi deduzida. Havendo laudo que apurou os valores devidos, desnecessária a liquidação requerida na inicial, comportando a condenação quantia certa: R$ 13.974,62 quanto ao apartamento 305, R$ 5.445,79 quanto ao apartamento 404 e R$ 9.727,47 quanto ao apartamento 403, totalizando R$ 29.147,88. Por fim, considerando que o autor atribuiu à causa valor meramente estimativo de R$ 1.000,00, ao passo que o proveito econômico obtido é substancialmente superior, os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, (sec) 2º, do Código de Processo Civil. DISPOSITIVO Ante o exposto,JULGO PROCEDENTEo pedido, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I -DECLARARa ilicitude da base de cálculo empregada pela ré, reconhecendo que o laudêmio deve incidir exclusivamente sobre o valor da fração ideal do terreno, excluídas as construções, na forma do art. 2.038, (sec) 1º, inciso I, do Código Civil; II -CONDENARa ré COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE PETRÓPOLIS a restituir ao autor a quantia total de R$ 29.147,88 (vinte e nove mil, cento e quarenta e sete reais e oitenta e oito centavos), assim discriminada: R$ 13.974,62 (treze mil, novecentos e setenta e quatro reais e sessenta e dois centavos) quanto ao apartamento 305 do Edifício Vitória Régia; R$ 5.445,79 (cinco mil, quatrocentos e quarenta e cinco reais e setenta e nove centavos) quanto ao apartamento 404 do Edifício Nossa Senhora de Fátima; e R$ 9.727,47 (nove mil, setecentos e vinte e sete reais e quarenta e sete centavos) quanto ao apartamento 403 do Edifício João Ildefonso, tudo corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora desde a data de cada desembolso; III -CONDENARa ré ao pagamento das custas processuais, das despesas processuais, inclusive os honorários periciais, e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, (sec) 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. . PETRÓPOLIS, 21 de julho de 2026. PATRICIA DOMINGUES SALUSTIANO Juiz Titular