0814926-41.2025.8.19.0205

  Procedimento Comum Cível Nº 0814926-41.2025.8.19.0205/RJ AUTOR : CLEDENILCE SOUZA DA SILVA ADVOGADO(A) : LORENA PONTES IZEQUIEL LEAL (OAB RJ245274) RÉU : CAMPO E MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : GUILHERME GUAITOLINI (OAB ES018436) DESPACHO/DECISÃO Presentes os pressupostos processuais e as condições de ação, PASSO A SANEAR e organizar o processo, na forma do artigo 357 do CPC. Fixo como pontos controvertidos a existência de juros, encargos ou cobranças abusivas no âmbito do contrato de promessa de compra e venda objeto da presente ação e os danos decorrentes. De início, afasto a preliminar de perda superveniente do objeto, uma vez que a rescisão do contrato não acarreta a perda integral do objeto da demanda, que contempla outros pedidos, inclusive a revisão das cobranças e dos encargos contratuais, os quais permanecem sujeitos à apreciação judicial. Deve ser rejeitada a impugnação à gratuidade de justiça, pois o impugnante não demonstrou ausência da hipossuficiência financeira, ônus que lhe incumbia. Afasta-se a preliminar de inépcia da inicial, uma vez que esta contém pedido certo e determinado, bem como causa de pedir compatível com aquele. Rejeita-se a alegação de ilegitimidade passiva. De acordo com a teoria da asserção, as condições da ação são aferidas com base nas afirmações do autor em sua inicial, “sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida” (AgInt no REsp 1931519/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021). O reconhecimento definitivo sobre a responsabilidade do réu é matéria de mérito, e não preliminar, sendo certo que a equivocada posição topográfica e o erro no nome atribuído à tese defensiva em contestação não alteram sua natureza jurídica. Quanto à prescrição, assiste razão à parte ré no tocante ao pedido de restituição da comissão de corretagem , incidindo o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, conforme Tema 938 do STJ. Considerando que o valor foi pago em 05/07/2021 e a demanda somente foi ajuizada em maio de 2025, reconheço a prescrição quanto a esse pedido , extinguindo-o com resolução do mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC, prosseguindo o feito quanto aos demais pedidos. No caso concreto, não se vislumbra dificuldade para a produção probatória, de modo que se aplicará a regra geral do ônus da prova. Caberá à parte autora o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC) e à parte ré o ônus de provar eventuais fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (art. 373, II, do CPC). Instada a se manifestar em provas, a parte autora requer produção de prova pericial técnica a fim de averiguar eventual excesso nas cobranças do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes. A fim de solucionar a controvérsia fática de natureza técnica, defiro a produção de prova pericial contábil. Nomeio como perito Andre Pereira Araujo (CRC-MG 122435/0-8), telefone (37) 3421-4291, e-mail dpearaujo@gmail.com. Intime-se para informar se aceita o encargo e propor o valor de seus honorários, ciente de que a parte requerente da perícia tem o benefício da gratuidade de justiça. Assim, deverá ser observada a resolução 02/2018 do Conselho da Magistratura, que indica, em seu artigo 4º, §§ 1º e 2º, que será realizado pagamento de ajuda de custo pelo Fundo Especial do Tribunal de Justiça após a entrega do laudo pericial e prestados eventuais esclarecimentos necessários. Venham os quesitos e indicação de eventuais assistentes técnicos no prazo de 15 dias (art. 465, §1º, do CPC). O laudo deverá observar os requisitos do artigo 473 do CPC, limitando-se ao esclarecimento das questões fáticas de natureza técnica controvertidas nos autos.