0808802-64.2024.8.19.0209

CARLOS EVARISTO DE OLIVEIRA FILHO propôs AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C SUSPENSÃO/CANCELAMENTO DA REALIZAÇÃO DA OBRA C/C NULIDADE DE ATA DE ASSEMBLEIA C/C RESTITUIÇÃO E DANO MORAL, com pedido de tutela provisória de urgência, em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAU DA BARRA, objetivando seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela de urgência para determinar a suspensão da cobrança da taxa de extra; a interrupção da obra no guarda-corpo da varanda denominada por "Obra Gradil Varanda- AGE28/09" até o final deste processo e para se abster de executar a obra da varanda "Obra Gradil Varanda- AGE28/09" até o final deste processo. No mérito, requer sejam julgados procedentes os pedidos para: declarar a nulidade da ata da AGE de 28/09/2023 referente à "Obra Gradil Varanda- AGE28/09"; condenar o réu na obrigação de fazer/não fazer para decretar e determinar a imediata suspensão/cancelamento da obra na varanda, e ainda que seja determinado o seu desfazimento, restabelecendo ao padrão original dos guarda-corpo/gradeamento da varanda; suspender a cobrança da taxa extra R$ 7.138,56; reconhecer a violação e a invasão de propriedade do autor pelo Condomínio Réu; condenar o Réu a restituir o valor de R$ 446,16 da taxa extra pagos, e consequentemente todos os valores vencidos e vincendos até o fim do processo; condenar o Réu em dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Narra a inicial que o autor é proprietário de unidade residencial no condomínio réu. Informa que as varandas dos apartamentos têm gradil vazado, sem vidro. Alega que, a partir de dezembro de 2023, o Condomínio Réu passou a cobrar do Autor em sua cota de condomínio o valor de cota extra de R$ 148,72, referente à "Obra Gradil Varanda- AGE28/09" em 48 (quarenta e oito) parcelas, o que totalizará ao final no valor total da cota extra da unidade do Autor de R$ 7.138,56. Aduz que a cobrança desta cota extra refere-se à votação ocorrida na Assembleia Geral Extraordinária de 28 de setembro de 2023. Alega a parte autora que o condomínio justificou a pretensão da troca de gradis das varandas sob a alegação de risco de segurança, tendo sido apresentado um laudo pericial de um engenheiro que estava com seu licenciamento (CRECI) inapto na data da confecção do laudo. Aduz que a obra é voluptuária, sendo mera questão estética. Em razão disso, requer a procedência dos pedidos. A inicial foi instruída com os documentos de index 107564953 e seguintes. Decisão de index 108160810 indeferiu a gratuidade de justiça. Decisão de index 125163933 indeferiu a tutela de urgência. O autor interpôs Agravo de Instrumento conforme index 130458923. Contestação no index 158212536. Alega que o condomínio réu se trata de edifício com quase quarenta anos, necessitando de reparos a nível estrutural a fim de garantir a incolumidade física dos moradores. Informa que o laudo técnico de engenheiro atesta que a estrutura das esquadrias sofre sobremaneira com a influência da maresia, gerando problemas de corrosão e falta de segurança dos pinos que guarnecem os guarda corpos. Alega que a obra tem caráter necessário e emergencial. Esclarece que o laudo atestou que os elementos de fixação dos palitos em diversas unidades estão corroídos, por força da ação do tempo e da névoa salina e, em algumas unidades são inexistentes, fazendo-se necessária a total remontagem dos guarda corpos, inclusive das extremidades do corrimão ante o incontroverso risco pelo estado de deterioração. Requer a improcedência dos pedidos. Réplica no index 176434252. Acórdão de index 196365796 deu parcial provimento ao recurso. Saneador no index 244531012. AIJ no index 266538810, na qual foram colhidos depoimentos e prolatada decisão de indeferimento da prova pericial. Alegações finais nos index 271208772 e 271535219. O réu se manifestou no index 273684747. Foram juntados os links das oitivas em audiência no index 277534942. As partes se manifestaram nos index 281211875 e 285162514. É O RELATÓRIO, DECIDO. O feito encontra-se maduro para julgamento, eis que não há mais provas a serem produzidas. Trata-se de obrigação de fazer c/c indenizatória, proposta por proprietário de unidade em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAU DA BARRA, na qual pretende o autor que o réu suspenda/cancele a obra na varanda, ou até mesmo o seu desfazimento, com o restabelecimento do padrão original dos guarda corpo/gradeamentos da varanda; a suspensão da cobrança da taxa extra e a restituição do valor pago, assim como requer indenização por danos morais. Alega a parte autora, em síntese, que a partir de dezembro de 2023 passou a ser cobrado de taxa extra referente à "Obra Gradil Varanda- AGE28/09", cuja cobrança foi aprovada em AGE de 28/09/2023. Entretanto, argumenta que houve irregularidades na aprovação da obra. Sustenta que a pretensão do Condomínio de troca de gradis/guarda- corpo das varanda altera o projeto arquitetônico do condomínio e se trata de mera questão estética e não se deu em razão de risco de segurança, como alegado pelo Condomínio. Questiona o autor o laudo que embasou a obra. Alega ainda que para a modificação do aspecto arquitetônico do Condomínio não foi respeitado o quórum previsto, sendo nula a deliberação. A parte ré alegou que o Condomínio tem quase quarenta anos e passa por reforma estrutural. Alegou que a modificação dos guardas-corpo das varandas se embasou em laudo técnico de engenheiro, que atesta que as estruturas das esquadrias sofrem com a maresia, gerando problemas de corrosão e falta de segurança. Argumenta que a obra é necessária e emergencial, tendo sido aprovada em Assembléia. Cinge-se a controvérsia em verificar a regularidade/legalidade daAGE de 28/09/2023 e das deliberações referentes à "Obra Gradil Varanda"; com a consequente regularidade da cobrança de cota extra e das obras, assim como a existência de dano material e moral. Constam nos autos: Edital de convocação da AGE, ata da AGE de 17/06/2023; ata da AGE de 28/09/2023; notificação do condomínio pelo autor; relatório técnico com foco no guarda corpo das varandas; fotos; contrato de prestação de serviços para a instalação de novos guardas- corpos; comunicado de início da obra; ata de AGO de 26/03/2024; Convenção de condomínio; conversas de whatsapp; declarações de vizinhos; relatórios fotográficos; laudo de vistoria. Da análise das alegações das partes e das provas produzidas, entende o Juízo que o autor não logrou êxito em comprovar o direito que alega possuir. Com efeito, o Relatório Técnico de Vistoria e Recomendações de index 107564988 foi conclusivo nos seguintes termos: "Os guarda-corpos da forma como se apresentam oferecem risco pelo estado atual de deterioração dos seus elementos de fixação, risco este mitigado pela troca dos pontaletes e montantes. Como modus operandi adotado pela Contratada, o conjunto de guarda-corpo é desmontado para a troca desses elementos e depois remontado na mesma configuração, com o reaproveitamento de todo o restante. Fato é que ao se desmontar o conjunto, foram identificados que os elementos de fixação dos palitos (parafusos) estão corroídos e alguns até ausentes, trazendo para os elementos de fechamento (paliteiro) do guardacorpo um sinal de alerta para à sua segurança. Alguns palitos, durante a vistoria, estavam soltos, aumentando assim o vão livre abaixo do corrimão. A remontagem conforme previsto atualmente não se sustenta e faz-se necessário a troca de todos os pontos de fixação dos palitos ao corrimão, dos próprios palitos, da travessa inferior e do corrimão. Atentar que a fixação nas duas extremidades do corrimão na fachada, também necessita de ser trocada em todos os guarda-corpos, devido ao estado de deterioração e a atual fragilidade dos elementos de fixação (parafusos). Pelo tempo de exposição do conjunto às intempéries e à atmosfera agressiva, todos os elementos do guarda-corpo se encontram com a corrosão instalada (o alumínio também se deteriora), principalmente seus elementos de fixação (parafusos) que nem sempre são de materiais de maior resistência (inox por exemplo). Por último mas não menos importante é a necessidade de se adequar o guardacorpo à Norma vigente (NBR 14718/2019) "Esquadrias - Guarda-corpos para edificação - Requisitos, procedimentos e métodos de ensaios" A partir do instante que o guarda-corpo passa por uma reforma dessa natureza, faz-se necessário a sua adaptação à Norma atualmente vigente quanto a sua fixação, a sua altura e o espaçamento entre os elementos do fechamento (paliteiro) conforme apresentado nas figuras abaixo extraídas da referida Norma, ou outro modelo que se adapte às Normas vigentes (opcional ao paliteiro). Quanto ao levantamento de dados e medidas obtidas nas vistorias segue uma planilha demonstrando as alturas e espaçamentos fora da Norma atual se fazendo necessário a remontagem e reinstalação dentro das referências normativas contidas na NBR 14718, como veremos a seguir. Tivemos uma amostragem variada verificando em loco os guarda-corpos em varandas localizadas em diversos andares, fachadas e nos quatro blocos." Em suma, o relatório técnico indica deterioração dos guarda corpo e risco, bem como necessidade de adequação à Norma vigente (NBR 14718/2019). O relatório fotográfico de index 218993113 corrobora as conclusões do laudo, indicando risco iminente à segurança dos moradores. Os elementos probatórios evidenciam o risco à segurança diante da deterioração dos guarda corpo das varandas das unidades. Neste particular, não se faz necessária a vistoria de todos os guarda corpo para se concluir pelo risco. Sendo assim, a alegação do autor de que sua unidade não fora vistoriada não merece acolhida. O autor juntou aos autos o laudo técnico de index 263030506, o qual é conclusivo nos seguintes termos: "1. a substituição do guarda-corpo por vidro caracteriza alteração perceptível da fachada; 2. não se comprovou nexo técnico obrigatório que imponha a simultaneidade com a recuperação estrutural; 3. existem impactos funcionais objetivamente identificáveis (visada e conforto); 4. há potencial reflexo econômico decorrente da alteração; 5. a condução do tema como preferência individual não se coaduna com a natureza coletiva da fachada." O Juízo indeferiu a prova pericial em decisão prolatada em AIJ. O fato de estar o Engenheiro inapto traduz numa consequência administrativa, sendo certo que esta condição não invalida a situação do gradil, que, necessariamente, deveria ser substituído, conforme comprovação nos autos. Com efeito, entende o Juízo que o caráter emergencial na troca dos gradis das varandas do Condomínio restou comprovado. A troca poderia ser feita por novos gradis ou por vidro, tendo os moradores escolhido o vidro opaco, conforme deliberação em assembleia. Há que se registrar, ainda, que ao tempo da AIJ, quase todas as unidades já teriam sido modificadas, restando cerca de cinco unidades a serem alteradas dentre as 360 existentes. Na AGE de 28/09/23 constou: "A Sra. Síndica destacou a contratação de um perito judicial cuja especialidade é guarda-corpo. Tendo sido convocada uma reunião entre o profissional e a equipe técnica da Administração. Optou-se por visitar 40 varandas, escolhidas aleatoriamente. A consequência direta da inspeção foi a constatação do comprometimento dos gradis vistoriados. Destacou-se, ainda, que a empresa Cetor faz relatórios diários, com fotos, de todo o trabalho, e que este relatório foi colocado à disposição de todos. Foi exibido no telão as conclusões do relatório, sendo estas apresentadas pelo engenheiro Pascoal (engenheiro que assessora a administração). Com a palavra o Sr. Pascoal, que discorreu sobre a norma existente relativa às medidas mínimas do peitoril e guarda-corpos. As 40 unidades apresentaram-se fora das normas. Inclusive, fotos de algumas varandas com problemas foram mostradas. A Sra. Roberta (Procuradora dos apts. 802/3 e 411/3) questionou se o laudo havia sido assinado pelo Sr. Pascoal, ou somente pelo engenheiro contratado. O Sr. Pascoal esclareceu que o laudo foi assinado pelo engenheiro contratado e por ele. A Sra. Roberta questionou a regularidade junto ao órgão que regulamenta a profissão (CREA) do engenheiro contratado. O Sr. Pascoal realçou as condições que se encontravam os guarda-corpos. Todos comprometidos. A Sra. Roberta solicitou que constasse em ata que o engenheiro que assinou o laudo está em situação irregular no CREA. Tendo sido esclarecido pela equipe técnica tratar-se de uma irregularidade eminentemente de cunho administrativo e não técnica. O laudo por ele emitido, juntamente com o engenheiro da Cetor (empresa envolvida nas obras da fachada), e com o engenheiro Pascoal, assevera o comprometimento dos guarda-corpos das varandas do condomínio. Com a palavra a Sra. Regina (Síndica) destacou que, além do comprometimento dos guarda-corpos, estes estão fora das normas. Foi destacado que estes guarda-corpos nunca foram trocados. Foi apresentado no telão um quadro destacando que das 40 unidades visitadas, todas estão fora das normas. Com a palavra o Sr. Sérgio, membro do Conselho Consultivo, que destacou já haver um laudo, emitido pela Cetor, mas, que ainda assim, foi contratado um especialista. Seu parecer só veio a endossar a percepção da empresa Cetor. Na ocasião foram observados três parâmetros, e em todas unidades visitadas foram encontradas desconformidades em, ao menos, dois dos parâmetros. O Conselheiro Sérgio destacou ainda que o engenheiro contratado é muito capacitado as qualificado, além de trabalhar como perito judicial. Dando prosseguimento a Ordem do Dia, foi aprovada a inversão da pauta." Ainda na ata da AGE constou: "Com a palavra o Sr. Marcílio, aproveitou para destacar que por diversas vezes participou de audiências junto aos órgãos da Prefeitura e em uma delas foi orientado para que, em caso de periculosidade evidente, sejam trocados os gradis. Seria uma questão de segurança. Em seguida apresentou a todos um mostruário contendo as duas opções para a solução da questão referente aos guarda-corpos; a primeira, um gradil de alumínio, com pintura eletrostática branca, com vidro laminado, opaco (para dar privacidade); e a segunda um gradil de palito, dentro das normas técnicas atuais. A Sra. Roberta pediu para registrar que o engenheiro que assina o laudo apresentado em assembleia, Paulo Romeiro, encontra-se irregular junto ao conselho de classe (CREA). Destacou ainda que, para que haja a alteração da grade da varanda, torna-se necessária a aprovação por parte de 2/3 dos condôminos proprietários, de acordo com o Código Civil. Assim, destacou que antes que se faça a votação ou deliberação, seria necessário que todos os presentes observassem o que rege a Lei Civil, pois isso atingiria a todos os proprietários. Acredita que, a alteração até poderia valorizar os imóveis, mas entende que as grades pertencem aos proprietários e não a área comum. Com a palavra o Dr. Vítor Mattos (advogado do condomínio) destacou que o condomínio não está realizando alteração de fachada, e sim uma obra de recuperação de fachada, e que por isso não vê a necessidade do quórum específico. Destacou ainda que esta obra não seria tão somente de embelezamento voluptuário, mas uma questão de segurança necessária. Sugeriu, inclusive, que a votação fosse nominal. Em seguida foi questionado se o gradil seria de responsabilidade do proprietário ou do condomínio. O Dr. Vítor Mattos respondeu que o gradil é de responsabilidade do proprietário, mas o mesmo compõe a fachada e conjunto arquitetônico do conglomerado residencial e que, por tal motivo, e a empreitada diz respeito a todos."..."Assim, ficou decidido por maioria dos votos que a opção a ser contratada é a de modelo de vidro." A assembleia condominial é a oportunidade dos condôminos discutirem e deliberarem sobre os assuntos de interesse da coletividade. Suas decisões são soberanas, desde que pautadas na legalidade. Não há nos autos nenhum elemento capaz de infirmar as deliberações da Assembleia, na qual os moradores optaram pela troca dos gradis pelo modelo de vidro. Não se vislumbra nos autos qualquer ilegalidade a contaminar a AGE impugnada nos autos, não tendo o autor se desincumbido do ônus probatório previsto no artigo 373, I do CPC. Foi colhida a prova oral no seguinte sentido: O depoimento de Diogo indica: que é morador do condomínio; que participou da assembleia; que questionou na assembleia a colocação dos vidros; que no gradil tem circulação de vendo; que foram apresentados dois modelos; que acha que votou a favor do vidro; que alguns guarda corpo apresentavam problemas; que participou de uma vistoria; que acha que a obra era mais de manutenção e não emergencial; que já foi imposta a modificação da varanda, podendo escolher duas opções; que a assembleia foi para a aprovação de A ou B; que houve não lembra de ter sido aprovada a taxa extra em assembleia mas já faz três anos; que não teve projeto executivo; que já foi executada a obra na varanda do depoente; que no gradil tinha a visão do mar e do pontal; que hoje não acontece mais isso; que hoje a varanda é alta; que perdeu a visão de tudo; que o autor não fez obra na varanda e continua com o gradeamento original do prédio; que a varanda colocada altera o projeto original do condomínio; que o vidro colocado não recebe luz e ventilação; que na assembleia deviam ter mais de 50 pessoas; que no condomínio tem cerca de 366 unidades; que o objetivo era mais estético; que falaram de segurança mas não comprovaram; que sua esposa era contra a obra mas votou a favor; que na unidade vistoriada tinha pontalete corroído; que senta na varanda para ver o por do sol mas não tem mais visão. O depoimento de Ricardo indica: que é morador do condomínio; que não foi a assembleia; que soube que houve decisão sobre o gradil mas não sabe de aprovação de cota extra; que se surpreendeu com a cota extra; que já teve a obra em sua unidade; que recebeu a ata; que o guarda corpo atual é de vidro, fechado e sem ventilação; que no apartamento do autor não foi feita a obra; que não havia problemas em sua varanda anterior a obra e ela não foi vistoriada; que não tinha risco de cair a varanda; que entendeu que o laudo foi feito por pessoa não qualificada. O depoimento de Nelson indica: que é engenheiro; que prestou serviços ao autor e elaborou laudo técnico sobre a questão das varandas; que selecionou algumas varandas indicadas e, a partir delas, verificou as demais visualmente; que as unidades foram indicadas pelo autor; que compareceu na unidade do autor, que é original; que a varanda do autor era firme e fixa; que o gradeamento anterior era tipo paliteiro e foi substituído por placa de vidro; que houve alteração da esquadria até para poder sustentar o material novo instalado; que as varandas modificadas propiciam enclausuramento e perda de visão total do ambiente externo; que propicia um aumento de temperatura desfavorável ao usuário, dentre outros aspectos; que eventual problema da varanda poderia ser tratado sem necessidade de substituição total do gradeamento; que não observou nenhuma varanda em risco ou iminência de danificação; que a transformação das varandas para a implantação do vidro é alteração de fachada com mudança total de arquitetura; que não teve conhecimento de autorização de modificação junto a Prefeitura; que considera a varanda do autor estruturalmente segura e o gradeamento seguro; que não participou da obra; que tem ciência de que a obra era emergencial e tem restrições a isso. O depoimento de Rosa indica: que não esteve presente na assembleia; que não fez a obra em sua varanda; que pagou a cota extra; que não entrou na unidade do autor; que volta e meia tem que ter manutenção da fachada; que não tem ciência das varandas estarem danificadas; que recebeu a ata; que a maioria reclama do vidro branco que não enxerga mais nada da vista e que o apartamento ficou muito quente; que a varanda da depoente não passou por vistoria; que a modificação alterou o visual do condomínio; que não pode afirmar que a foto mostrada é de sua varanda; que viu como fica abafado e sem vista com o vidro; que foi pouca gente que votou a favor da mudança. O depoimento de Pascoal indica: que é engenheiro e acompanhou a obra desde o início, antes da assembleia; que durante a recuperação da parte estrutural, constatou a oxidação dos pontaletes que suportam os gradis; que foi decidido pela equipe técnica a substituição por gradil de alumínio; que esteve na assembleia; que contrataram um perito; que havia duas opções; que optaram pelo vidro com alumínio branco porque era mais moderno; que a outra opção era de varinha igual a anterior; que até hoje acompanhou a obra; que faltam cinco unidades para terminar a obra, que são unidades que estão contestando; que a obra teve autorização da Prefeitura apesar de não precisar; que valorizou o condomínio; que as varandas ofereciam risco de morte; que no lugar dos pontaletes estava oxidando; que o gradeamento da varanda não estava no escopo da recuperação estrutural que estava em execução; que a fixação do gradil estava deteriorada, o que levaria a troca do gradil; que o modelo de gradil escolhido em assembleia foi outro, diverso do anterior; que quem escolheu o modelo de vidro foram os moradores; que não lembra as unidades que vistoriou; que houve a modernização e não alteração de fachada; que havia opção de paliteiro e vidro, e foi optado pelos moradores pelo vidro; que foi colocado vidro branco opaco. O depoimento Marcilio de indica: que é arquiteto vinculado ao projeto e entrou com processo junto a Prefeitura para legalizar as obras; que foi contratado pelo condomínio para legalização de obras, assessorando na parte estética e executiva; que a obra foi aprovada com licença de dois anos; que mora no condomínio há 31 anos; que participou da assembleia; que a legalização para a licença da fachada não é obrigatória; que como se trata de emergência de risco à vida suplanta a necessidade de licença; que a justificativa de ser emergencial exonera a necessidade de ter quórum; que a corrosão encontrada comprometia a estrutura e não era possível aproveitar peças; que a altura média do guarda corpo foi alterada em razão da NBR; que a varanda é composta de viga e laje, o guarda corpo é um elemento fixado; que era emergência troca o gradil porque a chumbação dele estava deteriorada; que era possível fazer a troca pelo gradeamento de palito; que foi chamado um perito e veio a necessidade da troca do gradil; que deveria haver a adaptação a NBR; que apresentaram em assembleia as opções de gradil e vidro; que foi optado pelo vidro; que a alteração de gradeamento era emergência; que a obra era emergencial e não alteração de fachada" Portanto, os depoimentos prestados em Juízo corroboraram a necessidade e emergência na troca do gradil, tendo sido, inclusive, escolhido em votação o tipo de fechamento da varanda, decerto que deve ser acatado pelos condôminos presentes ou não em Assembleia, diante do caráter vinculativo da decisão. Não havendo ilegalidade na conduta da parte ré, não há que se falar em danos materiais e morais a serem indenizados. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, na forma do artigo 487, I do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor dado à causa. P. I. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.