0808348-71.2022.8.19.0042

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Petrópolis 3ª Vara Cível da Comarca de Petrópolis Avenida Barão do Rio Branco, 2001, 3º Andar, Centro, PETRÓPOLIS - RJ - CEP: 25680-275 SENTENÇA Processo:0808348-71.2022.8.19.0042 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CIRUE DO AMARANTE RÉU: JOSE ABEL DA COSTA NASCIMENTO, ANTONIA REGINA DA SILVA DE OLIVEIRA Trata-se de ação de cobrança proposta por CIRUE DO AMARANTE em desfavor de JOSE ABEL DA COSTA NASCIMENTO e ANTONIA REGINA DA SILVA DE OLIVEIRA. Sustenta o autor, em síntese, que firmou contrato de cessão de direitos com os Réus o preço total, certo e ajustado para da presente cessão de direitos de R$ 120.000.00 (cento e vinte mil reais) pela aquisição de um imóvel; os Réus pagaram a entrada e mais 07 (sete) parcelas de R$ 2.000,00 (dois mil reais) estando inadimplente desde janeiro de 2022. Requer pagamento do valor devido, indenização por perdas e danos. Inicial em ID. 33388838. Decisão em ID. 59981155, deferindo gratuidade de justiça e determinando a citação. Contestação com reconvenção em ID. 70129026, arguindo, em síntese, que foi realizado um contrato de cessão de direitos sobre imóvel parcialmente doado pela Prefeitura, todavia não foi fornecida cópia desta doação aos Compradores, ora Réus; o contrato de cessão de direitos não pode ser realizado por instrumento particular, deveria ter sido observada a forma pública; o contrato adequado não seria a cessão de direitos; se o imóvel (terreno) foi doado pela Prefeitura - ao qual o Autor não apresentou prova da doação -, o mesmo não poderia ser alienado (via de regra); haja vista o valor do negócio, deveria ter sido realizada a venda através de instrumento público. Alegam que o primeiro Réu procurou o Autor/vendedor por 2 vezes no local de trabalho, após as chuvas de fevereiro, e informou que não pagaria as parcelas e que queria desfazer o negócio, que não tinha condições psicológicas de residir no local com sua família; deu um prazo para que o vendedor restituísse a quantia paga; o Autor, antes de realizar a venda do imóvel, tinha conhecimento do risco do imóvel e mesmo assim nunca informou aos Réus, nem mensurou isso no contrato e nem em conversas; em fevereiro de 2022, com as chuvas fortes que atingiram Petrópolis, os Réus foram surpreendidos e tiveram a casa objeto da presente lide atingida e, posteriormente, interditada pela defesa civil. Requerem a improcedência dos pedidos formulados pelo autor; em sede de reconvenção, seja anulado o negócio jurídico, restituição do valor pago, indenização por danos materiais e morais. Decisão em ID. 86041113, deferindo Gratuidade de Justiça aos réus. Réplica em ID. 89557433, aduzindo ser falsa a informação de que o Autor tinha conhecimento de qualquer tipo de risco do imóvel, tanto que residiu neste por mais de 10 (dez) anos; o que ocorreu em fevereiro de 2022 foi um evento natural inimaginável onde locais considerados seguros sofreram com a força da chuva; ausência de prova de prejuízos. Requer a improcedência dos pedidos formulados em sede de reconvenção. Decisão saneadora em ID. 176411336, rejeitando a impugnação à gratuidade de justiça, deferindo a produção de prova pericial. Laudo pericial em ID. 217477666. Assentada de audiência de instrução e julgamento em ID. 283618393. Alegações finais apresentadas em IDs. 286435844 e 287610004. É o relatório. Decido. A controvérsia consiste em verificar se os réus permanecem obrigados ao pagamento do saldo do contrato de cessão de direitos ou se, ao contrário, o negócio jurídico deve ser desconstituído em razão da existência de vício oculto no imóvel. Inicialmente, rejeitam-se as alegações dos réus quanto à nulidade do contrato pelo simples fato de ter sido celebrado por instrumento particular. O objeto da avença não consiste na compra e venda de imóvel regularmente matriculado, mas na cessão de direitos possessórios decorrentes de cadeia sucessiva de cessões relativas a imóvel situado em área ainda pendente de regularização fundiária perante o Município de Petrópolis (IDs. 243343545, 243343545, 243346908). Assim, não prosperam as alegações de nulidade fundadas na ausência de escritura pública ou na utilização da denominação "cessão de direitos", inexistindo vício formal capaz de invalidar o negócio. Todavia, assiste razão aos réus quanto à existência de vício oculto. O laudo pericial judicial é categórico ao concluir que o imóvel encontra-se inserido em área de risco geológico, sujeita a movimentos de massa e deslizamentos, em razão da instabilidade do solo, da elevada declividade do terreno, da ausência de contenções adequadas e da deficiência do sistema de drenagem das águas pluviais. O expert consignou, ainda, que a construção não apresenta condições técnicas aptas a suportar esforços decorrentes de movimentação de encostas, inexistindo condições adequadas de segurança para ocupação humana. Embora o perito tenha consignado não ser possível afirmar documentalmente a ocorrência de deslizamentos anteriores ao contrato, registrou a existência de relatos de moradores nesse sentido, bem como confirmou que as características físicas da área já eram suficientes para caracterizar elevado risco geotécnico independentemente do evento climático extraordinário ocorrido em fevereiro de 2022. A prova oral produzida em audiência converge com a conclusão pericial. A testemunha Lúcia, moradora da localidade há aproximadamente vinte e cinco anos, afirmou que a região sempre foi considerada área de risco, tendo presenciado diversos deslizamentos, inclusive anteriormente aos fatos narrados na inicial, circunstância corroborada pela interdição do imóvel e pela concessão de aluguel social aos réus. Ainda que não se possa afirmar que o autor tivesse conhecimento prévio da extensão do risco, tal circunstância não afasta a incidência da disciplina dos vícios redibitórios. Com efeito, a responsabilidade do alienante decorre da entrega de bem impróprio ao uso a que se destina, sendo desnecessária a demonstração de má-fé ou dolo, bastando a comprovação de defeito oculto preexistente que comprometa a utilização normal do imóvel. No caso concreto, a prova técnica demonstrou que as condições geológicas e estruturais que culminaram na interdição do imóvel não decorreram exclusivamente das chuvas excepcionais de fevereiro de 2022, mas estavam relacionadas às características intrínsecas da área onde edificada a residência, circunstâncias que não eram perceptíveis aos adquirentes quando da contratação. Caracterizado o vício oculto, incidem as disposições dos arts. 441 e 442 do Código Civil. Com efeito, dispõe o art. 441 que "a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor", assegurando ao adquirente a tutela edilícia. Por sua vez, o art. 442 estabelece que, "em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato, pode o adquirente reclamar abatimento no preço". Assim, a constatação de vício redibitório autoriza o adquirente a optar entre a resolução do negócio jurídico, com a restituição das prestações pagas, ou o abatimento proporcional do preço, cabendo ao comprador a escolha da tutela mais adequada à recomposição de seu patrimônio. No caso concreto, a prova pericial demonstrou que o imóvel apresenta vício oculto consistente em condições geotécnicas que o tornam inadequado à sua destinação residencial, circunstância que culminou, inclusive, em sua interdição pela Defesa Civil. Por consequência, improcede o pedido de cobrança. Em relação à reconvenção, é cabível a resolução contratual, com o retorno das partes ao estado anterior, impondo-se ao autor a restituição das quantias comprovadamente recebidas, correspondentes a R$ 44.000,00 (quarenta e quatro mil reais), acrescidas de correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios a contar da citação da reconvenção. Por outro lado, não prosperam os pedidos indenizatórios. Os danos materiais alegados não foram objeto de comprovação específica, inexistindo demonstração dos bens supostamente perdidos ou dos respectivos valores. Inobstante, a responsabilidade do autor não se estende aos prejuízos ocasionados pelo evento natural que atingiu a região, os quais não guardam nexo causal direto com sua conduta. Igualmente, os danos morais não se configuram. Embora os fatos vivenciados pelos réus sejam inegavelmente graves, o sofrimento experimentado decorreu precipuamente da tragédia natural que atingiu a cidade, inexistindo prova de que o autor tenha agido dolosamente ou ocultado deliberadamente informações acerca da situação do imóvel. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil: a) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal; b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção para: i)declarar rescindido o contrato de cessão de direitos firmado entre as partes; ii)condenar o autor/reconvindo à restituição, em favor dos réus/reconvintes, da quantia de R$ 44.000,00 (quarenta e quatro mil reais), acrescida de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação da reconvenção; c) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos reconvencionais de indenização por danos materiais e danos morais. Diante da sucumbência recíproca, condeno o autor e os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na proporção de 70% para o autor e 30% para os réus, observada a gratuidade de justiça deferida às partes, na forma do art. 98, (sec) 3º, do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos. P. I. PETRÓPOLIS, 10 de julho de 2026. PATRICIA DOMINGUES SALUSTIANO Juiz Titular PETRÓPOLIS, 15 de julho de 2026. PATRICIA DOMINGUES SALUSTIANO Juiz Titular