0807769-59.2022.8.19.0031

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Maricá 1ª Vara Cível da Comarca de Maricá Rua Jovino Duarte de Oliveira, S/N, Centro, MARICÁ - RJ - CEP: 24901-130 SENTENÇA Processo:0807769-59.2022.8.19.0031 Classe:OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294) REQUERENTE: ALEXANDRE DA SILVA PEREIRA, TATIANE DOS SANTOS PEREIRA REQUERIDO: SPE MARICA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Trata-se de ação revisional de contrato ajuizada por ALEXANDRE DA SILVA PEREIRA e TATIANE DOS SANTOS PEREIRA em face de SPE MARICÁ I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., na qual pretendem os autores a revisão das cláusulas financeiras previstas no contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com financiamento direto pela ré. Alegam, em síntese, que a evolução do saldo devedor e das prestações teria ocorrido de forma excessivamente onerosa, em razão da aplicação do índice IGP-M, da incidência de juros remuneratórios com capitalização mensal, da cobrança de encargos e taxas acessórias sem adequada contraprestação, bem como da adoção de critérios que teriam ocasionado desequilíbrio contratual. Sustentam a necessidade de substituição do IGP-M pelo IPCA, redução da taxa de juros contratada, afastamento de eventual anatocismo e exclusão das cobranças reputadas indevidas. Decisão de indexador 34345443 deferindo gratuidade de justiça aos autores e indeferindo o pedido de tutela provisória formulado. Devidamente citada a ré não apresentou contestação no prazo legal, sendo decretada sua revelia no indexador 78570658; Foi determinada a realização de prova pericial contábil, tendo sido apresentado laudo técnico pela perita judicial no id. 231962048. Após a apresentação do trabalho pericial, as partes se manifestaram, tendo os autores formulado quesitos complementares e a ré apresentado impugnação aos cálculos. Esclarecimentos prestados pela perita no indexador 280772196; Finda a instrução processual, os autos foram remetidos ao Grupo de Sentenças. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento imediato, ante a desnecessidade de produção de outras provas. Com efeito, cabe ressaltar que a relação jurídica objeto da presente demanda é de consumo, ocupando aparte autora a posição de consumidora e o réu de fornecedor de serviços, conforme disposto nos artigos 2º e3º do Código de Defesa do Consumidor. Por este motivo, aplicam-se à presente ação as disposições doreferido diploma. Dispõe o artigo 14, caput, do Código de Defesa Consumidor que "o fornecedor de serviços responde,independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores pordefeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobresua fruição e riscos". Dispõe também o (sec)1º, I, do artigo supracitado que "o serviço é defeituoso quando não fornece a segurançaque o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre asquais: o modo de seu fornecimento (...)". Já o parágrafo 3º afirma que o fornecedor só não seráresponsabilizado se provar que "que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste" ou "a culpa exclusiva doconsumidor ou deterceiro". Embora a controvérsia deva ser analisada à luz das normas de proteção ao consumidor, uma vez que configurada relação jurídica entre adquirentes de unidade imobiliária e sociedade empresária responsável pelo empreendimento, a incidência da legislação consumerista não conduz automaticamente à revisão de todas as cláusulas contratuais, sendo indispensável a demonstração concreta de abusividade, desequilíbrio contratual ou vantagem excessiva em favor do fornecedor, conforme estabelece o próprio sistema protetivo. No caso em exame, a prova pericial produzida sob o crivo do contraditório assume especial relevância, por envolver a controvérsia aspectos eminentemente técnicos relacionados à evolução financeira do contrato. O laudo pericial concluiu que: "10. Conclusões: Este laudo, elaborado com base em técnicas e normas contábeis reconhecidas, visa não apenas elucidar as questões submetidas à análise da Perita, mas também fornecer subsídios técnicos que possam auxiliar na compreensão dos fatos e na tomada de decisões pertinentes ao caso em questão. Sendo assim, após o exame detalhado dos autos e documentos que instruem a análise técnica, bem como, a metodologia aplicada para elaboração do Laudo Pericial Contábil, segue a exposição conclusiva da matéria fática constatada: 10.1) DO OBJETIVO: Trata a presente demanda de Outros Procedimentos De Jurisdição Voluntária (1294). Proposta por ALEXANDRE DA SILVA PEREIRA e TATIANE DOS SANTOS PEREIRA, em face de SPE MARICA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., perícia contábil deferida pela Emérita Magistrada em id. 83799249 dos autos processuais, requerida pela parte Autora Requerente em id. 80379337, para que seja realizada a revisão contratual "visando aquilatar o real quantum debeature a ocorrência de bis in idem", tendo como base o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Aquisição de Imóvel e Outros Compromissos, sendo o imóvel: Lote 19 da quadra H do empreendimento "Solaris Residencial Clube", firmado entre as partes em 28/09/2018 (id. 33974577). 10.2) DA CONCLUSÃO: Finalmente, diante da perícia realizada e do cálculo pericial de todas as condições contratuais celebradas entre as partes, relativas ao contrato firmado entre os Autores Requerentes e a Empresa Ré Requerida, objeto da presente lide; conforme demonstrado nos APÊNDICES I ao III, ANEXO I e detalhado no presente Laudo Pericial Contábil, é possível afirmar tecnicamente que o contrato de financiamento imobiliário se destina à aquisição de imóvel no montante de R$ 125.580,00 e foi firmado com base no sistema de amortização denominado Tabela Price, que implica na aplicação de juros remuneratórios compostos, sendo empregada a capitalização mensal para as 180 (cento e oitenta) parcelas mensais financiadas e correção monetária mensal pelo IGP-M; que a simulação do financiamento realizada pela perícia para avaliação dos juros remuneratórios efetivos, detectou inconsistência de baixa relevância em termos de taxas de juros praticadas (0,008%) proveniente de diferenças na metodologia de apuração entre a Empresa Requerida e a perícia; que além do sinal e das parcelas intermediárias, os Autores Requerentes quitaram até 06/08/2024 o 18 total de 57 (cinquenta e sete) parcelas financiadas, resultando no montante pago de R$ 145.725,00 (cento e quarenta e cinco mil, setecentos e vinte e cinco reais), sendo apontadas pela perícia algumas inconsistências, que envolvem em resumo a não identificação contratual de algumas rubricas e divergências na apuração da correção monetária; e que o exame do cálculo das parcelas a pagar atualizadas apontam para inconsistência do coeficiente acumulado do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que em princípio oneram a parcela estimada em 14,49% (R$ 313,89 cada) e refletidos para as 123 (cento e vinte e três) parcelas em aberto, podem gerar incremento indevido da ordem de R$ 38.608,47 (trinta e oito mil, seiscentos e oito reais e quarenta e sete centavos), conforme demonstração realizada pela perícia na Calculadora do Cidadão, ferramenta disponibilizada pelo Banco Central do Brasil." A perita judicial, profissional imparcial, examinou o instrumento contratual e os documentos constantes dos autos, concluindo que a sistemática financeira adotada pela ré corresponde, em sua essência, aos critérios previstos no contrato celebrado entre as partes. Esclareceu que houve previsão expressa de juros remuneratórios no percentual de 1% ao mês, com capitalização mensal, sendo a taxa anual de 12,68% mera equivalência matemática daquela mensalmente pactuada. A expert também esclareceu que, embora tenha identificado a existência de juros compostos na metodologia contratual, não constatou a ocorrência de anatocismo matemático no fluxo de pagamentos, pois as prestações cobradas foram suficientes para remunerar os encargos financeiros do período e promover a amortização gradual do saldo principal. Dessa forma, não prospera a alegação autoral de cobrança ilícita de juros sobre juros, uma vez que não houve comprovação técnica de incorreção na evolução do saldo devedor ou de capitalização indevida no curso da execução contratual. Da mesma forma, não há elementos suficientes nos autos que autorizem a redução da taxa remuneratória contratada. A parte autora limita-se a afirmar que o percentual seria superior ao adequado, apontando estudo próprio para sugerir a aplicação de taxa inferior, contudo não demonstrou, por meio de prova técnica idônea, a existência de manifesta abusividade ou discrepância incompatível com a natureza da contratação. O contrato firmado entre as partes constitui negócio jurídico válido e deve ser preservado, salvo demonstração efetiva de ilegalidade ou desequilíbrio relevante, o que não ocorreu quanto aos juros remuneratórios pactuados. No tocante ao índice de correção monetária, verifica-se que o contrato estabeleceu expressamente a utilização do IGP-M para atualização do saldo devedor. A mera alegação de que referido índice apresentou variações expressivas ao longo do tempo não é suficiente para justificar sua substituição pelo IPCA, especialmente porque a escolha do índice integra a autonomia privada das partes e não foi demonstrada, no caso concreto, situação excepcional capaz de comprometer a base econômica do negócio. A perícia esclareceu, entretanto, ponto relevante quanto à metodologia de aplicação do referido índice, consignando que a ré aplicou o IGP-M sem considerar eventuais variações negativas, embora o contrato não contenha cláusula expressa autorizando a exclusão dos períodos de deflação ou adoção de critério de piso zero. Com efeito, inexistindo previsão contratual específica permitindo a alteração da forma de incidência do indexador, não cabe à parte contratante aplicar metodologia diversa daquela ajustada, sob fundamento de prática de mercado ou preservação econômica do contrato. A correção monetária tem por finalidade recompor o valor da moeda, devendo observar a integralidade da variação do índice escolhido. Assim, nesse aspecto, merece acolhimento parcial a pretensão revisional, apenas para determinar que a atualização monetária observe integralmente a variação do IGP-M contratado, inclusive eventuais índices negativos. Também merece análise a cobrança identificada sob a rubrica "Acréscimo Pago". Conforme esclarecido pela perita, embora exista cláusula contratual prevendo a possibilidade de cobrança de parcelas não incluídas no preço do imóvel, a ré não apresentou documentação suficiente capaz de demonstrar a origem específica dos valores lançados sob tal rubrica, impossibilitando a vinculação dos montantes cobrados às despesas efetivamente realizadas. A previsão contratual genérica de possibilidade de repasse de despesas não dispensa a comprovação individualizada dos valores exigidos do consumidor, especialmente diante do dever de transparência previsto Art.4° do Código de Defesa do Consumidor. Nesse ponto, portanto, a ausência de demonstração documental suficiente impede a manutenção da cobrança, devendo ser afastados os valores cuja origem não tenha sido devidamente comprovada. Quanto aos encargos moratórios, a ré sustenta que a multa e os juros incidentes em caso de atraso constavam nos boletos encaminhados aos adquirentes e correspondiam à prática usual do mercado imobiliário. Contudo, a perícia esclareceu que sua análise se limitou ao conteúdo contratual apresentado, não tendo identificado previsão específica suficiente para adoção dos critérios defendidos pela requerida. A cobrança de encargos decorrentes de inadimplemento exige previsão clara e transparente no instrumento contratual, não sendo suficiente a indicação posterior em documentos de cobrança unilateralmente elaborados. Assim, eventual incidência de encargos moratórios deverá observar estritamente aquilo que estiver expressamente previsto no contrato. Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para CONDENAR a ré a adequar a evolução do saldo devedor, observando a aplicação integral do índice contratualmente previsto (IGP-M), considerando-se também eventuais variações negativas do indexador, afastada a utilização de critério diverso não previsto no contrato, bem como, que sejam excluídas da evolução contratual as cobranças lançadas sob a rubrica "Acréscimo Pago" cuja origem não tenha sido comprovada documentalmente pela ré e eventuais cobranças de encargos moratórios que não encontrem previsão expressa no instrumento contratual, conforme apurado na Perícia contábil; Os valores eventualmente pagos a maior em decorrência das irregularidades reconhecidas devem ser compensados ou restituídos aos autores de forma simples, após apuração em fase de liquidação de sentença. Por fim, Julgo IMPROCEDENTES os demais pedidos. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por cada litigante, nos termos do artigo 85, (sec)2º, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça deferida aos autores no indexador 34345443. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, dê-se baixa e arquivem-se. Publique-se. Intimem-se. MARICÁ, 31 de julho de 2026. MARIANNA MEDINA TEIXEIRA Juiz Grupo de Sentença