0806597-55.2023.8.19.0061

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Teresópolis 1ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis Rua Carmela Dutra, 678, 5º Andar, Agriões, TERESÓPOLIS - RJ - CEP: 25963-140 DECISÃO Processo:0806597-55.2023.8.19.0061 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DAVIDE DULCETTI, CELIO DE SOUZA GUARINO, JOSE LEONARDO MEIRA, FERNANDA PERRONE DULCETTI, LIBERIO DULCETTI RÉU: CASA CONSULTORES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI REPRESENTANTE LEGAL: CLAUDIA DIAS FERREIRA ARBEX I - RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão de contrato de sociedade em conta de participação, com pedido de tutela de urgência, proposta por DAVIDE DULCETTI, CÉLIO DE SOUZA GUARINO, JOSÉ LEONARDO MEIRA e ESPÓLIO DE LIBÉRIO DULCETTI, representado por FERNANDA PERRONE DULCETTI, em face de CASA CONSULTORES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI. Narram os autores que eram titulares de imóveis integrantes de área situada na Rua Rodolfo Amoedo nº 320, Bairro do Golfe, Teresópolis/RJ, sobre a qual existiam dez casas autônomas e áreas comuns. Afirmam que a ré lhes propôs a realização do empreendimento imobiliário denominado Mirante dos Alpes, mediante constituição, em 07/01/2019, de sociedade em conta de participação destinada à elaboração do projeto, construção, regularização fundiária e comercialização de, no mínimo, oitenta unidades imobiliárias de aproximadamente 45 m² cada (petição inicial, id. 65497405; contrato, id. 65507459). Em 20/10/2020 foi celebrada alteração do contrato da SCP (id. 65507474), passando a ré à condição de sócia ostensiva, incumbida da administração e da execução do objeto social. O instrumento estabeleceu prazo máximo de vinte e quatro meses para realização do empreendimento, admitida a possibilidade de prorrogação, e consignou que as transferências imobiliárias efetuadas pelos sócios participantes estavam relacionadas à integralização de suas participações e à implantação do empreendimento. Os autores sustentam que cabia à ré, ainda, prestar-lhes informações trimestrais acerca dos resultados da sociedade. A cláusula terceira do instrumento consolidado atribuiu à sociedade capital total de R$ 3.200.000,00, incluindo Libério Dulcetti entre os sócios participantes, com participação de 20%, e a ré com participação de 50% (alteração contratual, id. 65507474). Sustentam os autores que a ré não executou o empreendimento na forma convencionada, tendo realizado somente reformas em edificações preexistentes; não comprovou a integralização de sua participação; tampouco apresentou os resultados periódicos da SCP. Notificaram-na extrajudicialmente para obter esclarecimentos e documentação, além de questionarem a comercialização de unidades com terceiros (ids. 65509285, 65509294 e 65510662). Invocam a cláusula décima segunda do contrato, segundo a qual, verificada a impossibilidade da incorporação ou da realização da obra após o prazo contratual, ressalvada a possibilidade de prorrogação, a sociedade seria encerrada e a área destinada à construção retornaria aos sócios participantes Libério Dulcetti, Davide Dulcetti, José Leonardo Meira e Célio de Souza Guarino, sem direito de retenção da sócia ostensiva (id. 65507474). Requereram, em caráter definitivo, a rescisão do contrato da SCP, seu consequente encerramento e a condenação da ré à prática dos atos cartorários necessários ao retorno dos imóveis. Formularam, ainda, pedido de tutela provisória para indisponibilidade registral, prioridade de tramitação e condenação da ré nos ônus sucumbenciais. Atribuíram à causa o valor de R$ 1.000,00, declarado expressamente como valor meramente fiscal (id. 65497405). A gratuidade de justiça foi indeferida (id. 71434802), seguindo-se o recolhimento das custas, posteriormente certificado pela serventia (id. 124216091). Por decisão de id. 136087270 foi parcialmente deferida a tutela provisória, com determinação de indisponibilidade das matrículas nº 6.210, 22.887, 22.888, 24.743, 24.744, 24.745, 24.764 e 24.765, além da determinação de esclarecimentos acerca das matrículas nº 23.012, 23.013 e 25.143. Os autores prestaram esclarecimentos no id. 144240144, sustentando que as matrículas nº 23.012 e 23.013, embora transferidas à ré pelo antigo Condomínio do Edifício Residencial Mirante dos Alpes, teriam integrado a mesma operação econômica destinada à implantação do empreendimento, e que as antigas matrículas nº 24.743 e 24.744 haviam sido reunidas em matrícula posterior (id. 144240144). Antes de efetivada a citação editalícia requerida pelos autores (id. 157244803), a ré compareceu espontaneamente e apresentou contestação (id. 165469325). Arguiu, inicialmente, incorreção do valor da causa, sustentando que cinquenta unidades imobiliárias, avaliadas por ela em R$ 300.000,00 cada, conduziriam ao valor de R$ 15.000.000,00. Suscitou também ilegitimidade ativa quanto ao Espólio de Libério Dulcetti e a Fernanda Perrone Dulcetti, afirmando que Libério teria deixado a sociedade em 20/10/2020 e que Fernanda não integrava a SCP. Questionou, ainda, a legitimidade dos autores para formular pretensão relativa às antigas matrículas nº 23.012 e 23.013, anteriormente pertencentes ao Condomínio do Edifício Residencial Mirante dos Alpes. No mérito, sustenta que as escrituras celebradas configuraram verdadeiras e autônomas compras e vendas, com integral quitação, não constituindo mera forma de integralização da SCP. Afirma ter desenvolvido o empreendimento, realizado a transformação de construções em flats, obtido aprovações administrativas e entregue diversas unidades, existindo aproximadamente quarenta e oito flats e trinta e nove famílias no local. Requereu, por isso, a improcedência dos pedidos e a revogação da tutela provisória. Protestou genericamente, na contestação, por prova testemunhal, depoimento pessoal dos autores, juntada posterior de documentos e inspeção judicial. Em réplica (id. 177045384), os autores impugnaram a estimativa de R$ 15.000.000,00, por ausência de avaliação técnica; sustentaram que as escrituras faziam parte da execução do negócio societário; reiteraram a legitimidade ativa e afirmaram não haver prova da efetiva execução das obrigações assumidas pela ré, especialmente quanto à prestação de informações, integralização de sua participação e construção do empreendimento. Foi expedido novo ofício ao 3º Ofício do Registro de Imóveis (id. 182799341), sobrevindo a resposta de id. 186172014. Pelo ato ordinatório de id. 183415986, ambas as partes foram expressamente instadas a especificar justificadamente as provas. Os autores apresentaram especificação de provas no id. 188846747. Requereram depoimento pessoal da representante legal da ré, Claudia Dias Ferreira Arbex; prova testemunhal, apresentando desde logo rol com José Carlos Maciel de Souza, Roberto Nery Dulcetti e Bruno Siffert Dulcetti; prova documental suplementar; e perícia de engenharia para determinar a antiguidade das construções e a natureza das intervenções efetuadas pela ré. A ré não atendeu ao despacho de especificação de provas. Posteriormente, no id. 197202277, limitou-se a requerer a juntada de duas promessas de compra e venda anteriormente mencionadas na contestação, juntadas nos ids. 197202278 e 197202279, e a protestar por prova documental superveniente. Os autores, após a resposta definitiva do Registro de Imóveis, reconheceram que as matrículas anteriores haviam sido encerradas e que seus objetos se encontravam abrangidos pela indisponibilidade já efetivada, declarando não haver, naquele momento, providência registral adicional a ser adotada (id. 214107764). Intimados acerca das promessas posteriormente apresentadas pela ré, manifestaram-se no id. 228429601, sustentando que os instrumentos não demonstram o cumprimento das obrigações societárias e reiteraram a necessidade de instrução probatória. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. Saneamento e comparecimento espontâneo da ré O processo encontra-se em condições de saneamento. Foram apresentadas contestação e réplica, os documentos supervenientes foram submetidos ao contraditório e houve oportunidade específica para indicação das provas. A questão atinente à citação está superada. A ré compareceu espontaneamente e apresentou contestação de mérito no id. 165469325. O art. 239, (sec) 1º, do CPC dispõe que o comparecimento espontâneo supre a falta ou nulidade da citação. 2. Valor da causa A impugnação é parcialmente procedente. O valor de R$ 1.000,00 atribuído na inicial, expressamente indicado como meramente fiscal, não corresponde ao conteúdo econômico do pedido. O art. 292, II e (sec) 3º, do CPC estabelece que, nas ações que tenham por objeto rescisão ou resolução de ato jurídico, adota-se o valor do ato ou de sua parte controvertida, facultando ao Juízo corrigir o valor quando ele não corresponda ao conteúdo patrimonial discutido. Também não é possível acolher a estimativa de R$ 15.000.000,00 formulada pela ré. O valor resulta de multiplicação unilateral do número de futuras unidades por avaliação igualmente unilateral de R$ 300.000,00, sem laudo ou elemento técnico que demonstre corresponder esse montante ao valor do negócio jurídico cuja dissolução se pretende. Há, diversamente, parâmetro contratual objetivo: o instrumento consolidado da SCP atribuiu ao respectivo capital o valor de R$ 3.200.000,00 (id. 65507474). Nesse sentido, a jurisprudência do STJ: "DISSOLUÇÃO TOTAL DE SOCIEDADE COMERCIAL. VALOR DA CAUSA. Em ação de dissolução total de sociedade comercial, o valor da causa corresponde ao valor do contrato, conforme o inciso V do art. 259 do Estatuto Processual. Recurso especial não conhecido." (STJ - REsp: 605325 SP 2003/0197363-2, Relator.: Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Data de Julgamento: 12/09/2006, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 02.10.2006 pág. 282) A pretensão restitutória não deve ser novamente somada ao capital societário para esse fim, porque, na configuração apresentada pelos autores, constitui consequência da dissolução do mesmo negócio e não vantagem econômica autônoma a ser cumulativamente computada. Fixo, pois, o valor da causa em R$ 3.200.000,00. 3. Legitimidade ativa. Espólio de Libério Dulcetti. Matrículas nº 23.012 e 23.013 A preliminar não comporta acolhimento. A alegação defensiva de que Libério Dulcetti se teria retirado integralmente da SCP não pode ser extraída isoladamente de determinada expressão constante do instrumento. O próprio contrato consolidado de id. 65507474 inclui Libério Dulcetti entre os participantes, atribuindo-lhe 20% do capital. Mais significativamente, a cláusula décima segunda o designa expressamente, ao lado de Davide Dulcetti, José Leonardo Meira e Célio de Souza Guarino, como sócio participante destinatário da área na hipótese contratualmente prevista de encerramento da sociedade. A expressão "retirante" invocada na contestação, portanto, deverá ser interpretada no julgamento em conjunto com a integralidade da alteração contratual, não autorizando, nesta fase, conclusão de inexistência de relação jurídica material. No primeiro contrato, o sócio LIBÉRIO DULCETTI era mencionado como "Sócio Ostensivo" (id. 65507459) e na alteração da SCP (id. 65507474) ele passou a figurar como sócio participante e foi nomeado para supervisão e acompanhamento das atividades exercidas pela ré, sócia ostensiva. Também não afasta a legitimidade a circunstância de ter sido lavrada escritura de adjudicação do inventário de Libério em 29/07/2022 (id. 65500034). A pretensão ora deduzida está vinculada a eventual incidência da cláusula décima segunda após o transcurso do prazo contratual contado de 20/10/2020, além de envolver direito litigioso não resolvido pela escritura sucessória. Em regra, ultimada a partilha, encerra-se a representação ordinária do espólio Entretanto, quanto a bens ou direitos litigiosos sujeitos a sobrepartilha, o espólio permanece existente, ainda que não esteja sendo inventariado. É essa última hipótese que, em princípio, corresponde ao direito controvertido nestes autos. Não se está executando bem já adjudicado no inventário, mas discutindo a própria existência de direito restitutório societário submetido a condição e prazo e não incluído na adjudicação. Rejeito, assim, a preliminar referente ao Espólio de Libério Dulcetti. A controvérsia relativa às antigas matrículas nº 23.012 e 23.013 tampouco traduz ausência de legitimidade dos autores para a demanda societária. Está comprovado e é incontroverso que tais frações foram alienadas à ré pelo antigo Condomínio do Edifício Residencial Mirante dos Alpes; discute-se, porém, se essa transferência integrou ou não a mesma operação econômica prevista no contrato da SCP. Os próprios autores assim esclareceram no id. 144240144. A questão repercute na extensão objetiva de eventual obrigação restitutória, constituindo matéria de mérito, e não fundamento para extinção do processo por ilegitimidade. 4. Adequação jurídica da pretensão de dissolução da SCP A via eleita é adequada. O art. 991 do Código Civil estabelece que, na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida pelo sócio ostensivo, em seu próprio nome e responsabilidade. O art. 996 determina a aplicação subsidiária, no que compatível, das normas da sociedade simples e submete a liquidação à disciplina da prestação de contas. É, portanto, possível examinar nesta ação se ocorreu causa contratual ou legal para dissolução do vínculo e quais efeitos restitutórios decorrem da avença, sem confundir esse julgamento com eventual posterior liquidação das contas da SCP. 5. Terceiros adquirentes ou ocupantes A contestação relata a celebração de diversos negócios com terceiros e a existência de ocupantes no empreendimento. Isso, por si só, não exige a inclusão indiscriminada de todos eles como litisconsortes necessários. O art. 114 do CPC condiciona o litisconsórcio necessário à previsão legal ou à impossibilidade de a sentença produzir eficazmente seus efeitos sem a participação do terceiro. A demanda, tal como objetivamente formulada, busca a dissolução da relação societária entre as partes e consequências patrimoniais daí derivadas. Não há pedido individualizado de anulação de cada promessa de compra e venda, de cada escritura eventualmente celebrada ou de desocupação das unidades por terceiros. Consequentemente, não serão decididos, neste processo, com eficácia prejudicial direta, direitos contratuais ou reais de terceiros que não integrem a relação processual. O art. 506 do CPC dispõe que a coisa julgada não prejudica terceiros. Os negócios celebrados poderão, contudo, ser valorados como elementos de prova da maneira pela qual o empreendimento foi executado. 6. Pedido de revogação da tutela provisória A tutela deve ser mantida. O art. 296 do CPC permite sua revisão no curso do processo, mas a contestação não eliminou, por ora, os fundamentos que determinaram a preservação registral. Permanece relevante controvérsia acerca da natureza das transferências imobiliárias, do cumprimento do contrato da SCP e do alcance da cláusula restitutória. A própria defesa admite a celebração de numerosos negócios envolvendo unidades do empreendimento, bem como alterações físicas e registrais ainda não concluídas. A indisponibilidade não resolve antecipadamente o domínio, não desconstitui direitos de terceiros e não determina desocupação. Apenas preserva o estado registral enquanto se apura a relação contratual. A resposta posterior do Registro de Imóveis e a manifestação dos próprios autores no id. 214107764 demonstram, entretanto, que as antigas matrículas foram encerradas ou absorvidas pelo registro atualmente abrangido pela medida e que não há necessidade de nova providência registral. Ficam prejudicados, portanto, os pedidos anteriores de renovação ou ampliação de ofícios, mantendo-se a indisponibilidade atualmente incidente sobre a matrícula nº 25.143, até ulterior deliberação. 7. Preclusão da prova requerida genericamente pela ré A ré protestou genericamente, na contestação, pela produção de prova testemunhal, depoimento pessoal dos autores e inspeção judicial. Posteriormente, todavia, o ato ordinatório de id. 183415986 determinou especificamente a ambas as partes que indicassem e justificassem as provas pretendidas, apresentando desde logo rol, quesitos ou documentos, no prazo assinalado. Os autores cumpriram a determinação no id. 188846747. A ré não renovou ou especificou prova oral, pericial ou inspeção. Sua manifestação posterior, id. 197202277, restringiu-se à juntada das promessas de compra e venda de ids. 197202278 e 197202279 e à prova documental superveniente. Operou-se, portanto, a preclusão temporal quanto às provas oral e de inspeção anteriormente requeridas de forma genérica pela ré. Nesse sentido já se pronunciou o STJ (cf. ementa do AgInt no AREsp 2.799.389/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/06/2025, DJEN 17/06/2025, onde ficou assentado que "[...] 3. O direito à prova preclui se a parte não se manifesta oportunamente quando intimada para especificar as provas que pretendia produzir [...]"). A prova documental superveniente continuará regida pelo art. 435 do CPC. 8. Delimitação das questões controvertidas A instrução deverá concentrar-se nos seguintes pontos de fato: a) se as escrituras de transferência dos imóveis à ré constituíram negócios autônomos e definitivamente quitados ou se foram funcionalmente vinculadas à integralização das participações dos autores e à execução do contrato da SCP; b) quais obrigações concretas incumbiam à sócia ostensiva relativamente à execução do empreendimento, integralização de sua participação e prestação periódica de informações; c) se houve prorrogação válida do prazo contratual de vinte e quatro meses e, em caso positivo, em quais termos; d) quais edificações existiam antes de 20/10/2020 e quais obras foram efetivamente executadas pela ré posteriormente, distinguindo-se construções novas de reformas, ampliações, adaptações e subdivisões de construções preexistentes; e) se as obras realizadas correspondem, sob o aspecto técnico, ao empreendimento descrito no contrato e aos projetos administrativos aprovados; f) se a ré integralizou a participação que lhe foi atribuída no contrato da SCP e quais atos, serviços, projetos, despesas e investimentos foram empregados para esse fim; g) se a ré apresentou aos sócios participantes os resultados e informações periódicas previstos na avença; h) qual a repercussão das exigências administrativas e registrais alegadas pela ré sobre a execução do empreendimento; i) se ocorreu a hipótese contratual prevista na cláusula décima segunda (pág. 9 do id. 65507474) e, em caso afirmativo, qual a extensão do direito de restituição da área, inclusive em relação às frações anteriormente correspondentes às matrículas nº 23.012 e 23.013. 9. Ônus da prova Não há, neste momento, razão para distribuição dinâmica dos encargos probatórios. Aplica-se o art. 373, I e II, do CPC: compete aos autores provar os fatos constitutivos do direito e à ré os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos. Incumbe, assim, aos autores demonstrar a vinculação das transferências ao negócio societário, o inadimplemento imputado à sócia ostensiva e a ocorrência dos pressupostos da cláusula restitutória. À ré compete demonstrar os fatos defensivos que afirma, especialmente a autonomia e quitação das compras e vendas, eventual prorrogação do prazo, integralização de sua participação, execução das obras e cumprimento dos deveres de informação. A distribuição ordinária não impede a exibição de documentos que estejam sob posse ou disponibilidade exclusiva de uma das partes. 10. Prova documental e exibição Admito os documentos já juntados, inclusive as promessas de compra e venda de ids. 197202278 e 197202279, sobre as quais houve contraditório no id. 228429601. Novos documentos somente serão admitidos nos limites do art. 435 do CPC, mediante demonstração da superveniência ou da justificativa para a impossibilidade de apresentação anterior. Há, entretanto, documentos diretamente relacionados às obrigações controvertidas que, por sua natureza, devem permanecer na esfera de disponibilidade da sócia ostensiva. O art. 396 do CPC autoriza o Juízo a determinar a exibição de documento ou coisa em poder da parte. Deverá a ré exibir, portanto: a) os relatórios trimestrais, balancetes, demonstrativos ou documentos equivalentes relativos aos resultados da SCP que tenham sido disponibilizados aos sócios participantes; b) os documentos de que disponha destinados a comprovar a integralização de sua participação na SCP, inclusive projetos, contratos de obra, notas fiscais, recibos, medições e comprovantes de despesas ou pagamentos diretamente relacionados ao empreendimento; c) eventual instrumento escrito ou documento equivalente referente à prorrogação do prazo contratual. Se algum desses documentos não existir ou não estiver em seu poder, deverá a ré declará-lo expressa e individualizadamente. Aplicam-se, em caso de não exibição injustificada, as consequências previstas no art. 400 do CPC. 11. Prova técnica e documentação administrativa A perícia de engenharia requerida pelos autores no id. 188846747 é pertinente. Há divergência objetiva e tecnicamente aferível quanto à realidade física do empreendimento. Os autores afirmam que as edificações são preexistentes e sofreram apenas reformas; a ré sustenta ter convertido e executado quarenta e oito flats, além de desenvolver outros atos construtivos. A controvérsia não pode ser solucionada adequadamente apenas por fotografias, croquis e afirmações das partes. Defiro, portanto, prova pericial de engenharia civil, com vistoria no local, na forma dos arts. 464 e seguintes do CPC. Além dos quesitos tempestivamente apresentados pelos autores, o perito deverá responder aos seguintes quesitos do Juízo: 1. Quais edificações e unidades fisicamente individualizáveis existem atualmente na área correspondente à matrícula nº 25.143? 2. Quais construções ou estruturas, segundo os elementos técnicos disponíveis, já existiam em 20/10/2020? 3. Quais intervenções realizadas posteriormente podem ser classificadas como construção nova e quais correspondem a reforma, adaptação, ampliação ou subdivisão de estruturas preexistentes? 4. É possível identificar quais obras foram executadas entre 20/10/2020 e 20/10/2022 e quais foram realizadas posteriormente? Em caso positivo, discrimine-as, indicando o grau de segurança da conclusão. 5. As edificações existentes correspondem, total ou parcialmente, aos projetos aprovados pelo Município e ao empreendimento tecnicamente descrito nos instrumentos contratuais? Indique as divergências relevantes, sem formular conclusão jurídica. 6. A alegação de existência de quarenta e oito flats encontra correspondência na realidade física? Em caso positivo, quantos resultaram de adaptação ou subdivisão de edificações preexistentes e quantos decorreram de construção nova? 7. As unidades identificadas como nº 401 e 402 nas promessas de compra e venda de ids. 197202278 e 197202279 existem fisicamente? Em caso positivo, em qual edificação e desde quando é tecnicamente possível demonstrar sua existência? 8. Qual a correspondência física entre o documento denominado "Habite-se Davos" (id. 165469331) e as edificações efetivamente existentes? Antes da realização da perícia, oficie-se ao Município de Teresópolis, por meio do órgão competente, para encaminhar cópia integral dos procedimentos administrativos relativos ao empreendimento Mirante dos Alpes, situado na Rua Rodolfo Amoedo nº 320, especialmente o processo administrativo nº 26.378/2019, se correspondente, incluindo projetos originais e modificativos, plantas aprovadas, alvarás, licenças, certificados de conclusão ou habite-se, exigências, vistorias e demais documentos de fiscalização. A documentação é relevante também porque a própria contestação apresenta versão que necessita de confrontação com os registros públicos administrativos. Não há necessidade de novo ofício ao Registro Geral de Imóveis neste momento, pois a questão registral cautelar foi suficientemente esclarecida na resposta já juntada e os próprios autores reconheceram a inexistência de providência adicional. Nomeado o expert, observem-se os prazos do art. 465, (sec) 1º e (sec) 2º, do CPC para arguição de impedimento ou suspeição, indicação de assistente técnico, quesitos suplementares e apresentação da proposta de honorários. Por ter sido requerida pelos autores, os honorários periciais serão por eles adiantados, na forma do art. 95 do CPC, sem prejuízo da responsabilidade definitiva pelas despesas processuais. 12. Prova oral Os autores especificaram tempestivamente a prova oral e apresentaram o respectivo rol. Defiro o depoimento pessoal da representante legal da ré, CLAUDIA DIAS FERREIRA ARBEX, sob pena das consequências processuais cabíveis. Defiro, igualmente, a oitiva das testemunhas José Carlos Maciel de Souza, Roberto Nery Dulcetti e Bruno Siffert Dulcetti, arroladas no id. 188846747. O rol considera-se definitivo, ressalvadas as hipóteses legais de substituição. Quanto ao depoimento pessoal dos autores e à prova testemunhal ou inspeção pretendidos genericamente pela ré na contestação, reconheço a preclusão, nos termos já fundamentados. Ainda que assim não fosse, a inspeção judicial seria, por ora, desnecessária, pois a vistoria presencial integrará a perícia de engenharia, ficando preservado o poder do Juízo de posteriormente realizá-la se surgir questão específica cuja percepção direta se mostre indispensável. A audiência de instrução e julgamento será designada após a conclusão da perícia, inclusive eventuais esclarecimentos, evitando-se fracionamento desnecessário da instrução. III - DISPOSITIVO Diante do exposto, SANEIO E ORGANIZO O PROCESSO, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil, e: 1. ACOLHO PARCIALMENTE a impugnação ao valor da causa e FIXO-O EM R$ 3.200.000,00, rejeitando a estimativa de R$ 15.000.000,00 formulada pela ré. Retifique-se. Após, apure a serventia eventual diferença de despesas processuais, compensando os recolhimentos já realizados, e intimem-se os autores para complementação, se necessária, no prazo de quinze dias. 2. REJEITO as preliminares de ilegitimidade ativa relativamente ao Espólio de Libério Dulcetti e à controvérsia referente às antigas matrículas nº 23.012 e 23.013, pelas razões expostas. 3. DETERMINO que o cadastro processual retrate, quanto ao falecido, ESPÓLIO DE LIBÉRIO DULCETTI, representado por FERNANDA PERRONE DULCETTI, afastada eventual duplicidade cadastral que apresente Fernanda como litisconsorte autônoma, sem prejuízo de ulterior regularização sucessória caso se revele necessária. Retifique-se na DRA. 4. INDEFIRO, por ora, a inclusão dos adquirentes ou ocupantes das unidades como litisconsortes necessários, ficando expressamente delimitado que este processo não produzirá decisão constitutiva ou desconstitutiva, com eficácia direta, sobre contratos ou direitos de terceiros estranhos ao contraditório. 5. INDEFIRO o pedido de revogação da tutela provisória e MANTENHO a indisponibilidade atualmente incidente sobre a matrícula nº 25.143, até ulterior deliberação. 6. DECLARO PREJUDICADOS, por perda superveniente do objeto, os pedidos de novas averbações ou renovação de ofícios registrais formulados nos ids. 144240144 e 157244803, diante da resposta do Registro de Imóveis e da manifestação de id. 214107764. 7. FIXO as questões fáticas e jurídicas controvertidas nos termos dos itens 8 e 9 da fundamentação. 8. MANTENHO a distribuição ordinária do ônus da prova prevista no art. 373, I e II, do CPC. 9. DETERMINO à ré que, no prazo de quinze (quinze) dias, exiba os documentos indicados no item 10 da fundamentação ou declare, de maneira individualizada, a inexistência ou ausência de posse de cada categoria documental, sob as consequências processuais cabíveis. 10. OFICIE-SE ao MUNICÍPIO DE TERESÓPOLIS para apresentação, no prazo de quinze dias, dos procedimentos e documentos administrativos especificados no item 11, inclusive aqueles relativos ao processo nº 26.378/2019, se correspondente ao empreendimento objeto da lide. 11. DEFIRO a prova pericial de engenharia civil, com vistoria no imóvel, nos termos e para os fins definidos no item 11. 12. Nomeio perito o ilustre Engenheiro Civil Gustavo Signorelli (cadastro do TJRJ) Intimem-se se as partes na forma do art. 465, (sec) 1º, do CPC e, em seguida, o expert para apresentação da proposta de honorários e demais informações legais. 13. Os honorários periciais serão adiantados pelos autores, sem prejuízo de sua imputação definitiva conforme o resultado da demanda. 14. DEFIRO o depoimento pessoal de CLAUDIA DIAS FERREIRA ARBEX, representante legal da ré. 15. DEFIRO a prova testemunhal requerida pelos autores, considerando definitivo o rol apresentado no id. 188846747, ressalvadas as substituições admitidas por lei. 16. Concluída a prova pericial e solucionados eventuais pedidos de esclarecimento, voltem conclusos para designação da audiência de instrução e julgamento. 17. MANTENHA-SE a prioridade de tramitação, promovendo-se sua anotação no sistema se ainda não efetivada. 21. Intimem-se as partes, que poderão requerer esclarecimentos ou ajustes no prazo comum de cinco dias, na forma do art. 357, (sec) 1º, do CPC, após o que o saneamento se tornará estável. I. TERESÓPOLIS, 4 de setembro de 2026. CARLO ARTUR BASILICO Juiz Titular