0806410-70.2024.8.19.0042

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Petrópolis 3ª Vara Cível da Comarca de Petrópolis Avenida Barão do Rio Branco, 2001, 3º Andar, Centro, PETRÓPOLIS - RJ - CEP: 25680-275 SENTENÇA Processo:0806410-70.2024.8.19.0042 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA DE LOURDES FEO POLONIO RÉU: COMPANHIA IMOBILIARIA DE PETROPOLIS Trata-se de ação de repetição de indébito movida por MARIA DE LOURDES FÉO POLONIOem desfavor de COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE PETRÓPOLIS. Sustenta a autora, em síntese, que adquiriu imóvel neste município e pagou à Ré, em 14/03/2024, a título de laudêmio, a importância de R$ 11.052,50 sobre a avaliação de R$ 442.100,00; a cobrança do laudêmio deveria incidir apenas sobre o valor da terra-nua, havendo excesso de cobrança. Requer restituição da quantia indevidamente cobrada. Inicial em ID. 113651563. Despacho em ID. 106186879, determinando a citação. Contestação em ID. 130757239, arguindo, preliminarmente, ausência de interesse processual. Alega, em síntese, que cobrou pelo laudêmio devido apenas pela fração ideal, tendo sido a mesma avaliada segundo critérios internos e cujo valor fora aceito pelo autor e vendedores do imóvel. Requer acolhimento da preliminar arguida, subsidiariamente, que os pedidos contidos na exordial sejam julgados improcedentes. Réplica em ID. 137985783. Decisão saneadora em ID. 169952425, rejeitando a preliminar arguida, deferindo a produção de prova pericial. Laudo pericial em ID. 257484659, sobre o qual manifestaram-se as partes em ID. 261838619 e 267888638. Decisão em ID. 293406251, homologando o laudo pericial. É O RELATÓRIO, PASSO A FUNDAMENTAR E JULGAR. A questão tratada nos autos diz respeito a base de cálculo utilizada pela ré para aferir o valor do laudêmio. O art. 2.038, (sec) 1º, I, do Código Civil estabelece a base de cálculo do laudêmio, in verbis: "Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores. (sec) 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações; O perito concluiu que o valor de mercado da totalidade da terra nua do terreno corresponde aR$ 805.444,94, sendo que a fração ideal pertencente ao apartamento da autora equivale aR$ 19.008,50. Aplicando-se a alíquota contratual de2,5%, apurou-se que o laudêmio devido era de apenasR$ 475,21. Considerando que a autora efetuou o pagamento deR$ 11.052,50, concluiu o expert que houve pagamento a maior da quantia deR$ 10.577,29. O laudo pericial observou as diretrizes da ABNT NBR 14.653-2, adotando o método comparativo direto de dados de mercado, considerado, em regra, o mais adequado para avaliação de bens imóveis, por refletir os valores praticados em condições reais de mercado. A partir da fração ideal correspondente à unidade da autora, apurou o valor da parcela do terreno atribuível ao imóvel, adotando como base de cálculo exclusivamente a terra nua, em consonância com o disposto no art. 2.038, (sec) 1º, inciso I, do Código Civil. Ressalte-se que, embora a utilização do CUB (Custo Unitário Básico da construção) constitua parâmetro técnico idôneo para estimativas construtivas, trata-se de critério médio e aproximativo, não sendo o mais adequado quando há possibilidade de utilização de método mais preciso, como o comparativo de mercado, efetivamente adotado pelo perito. Nesse contexto, mostra-se acertada a metodologia empregada no laudo, que apresenta fundamentação técnica consistente, respostas claras aos quesitos e ausência de vícios relevantes. Assim, a prova técnica produzida em juízo demonstrou que a base de cálculo utilizada pela ré resultou em cobrança de laudêmio superior ao efetivamente devido, por não observar o critério legal previsto no art. 2.038, (sec) 1º, inciso I, do Código Civil, razão pela qual se impõe a restituição da quantia indevidamente exigida da autora. Ante ao exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, com fundamento no artigo 487, inc. I, do CPC, para declarar como base de cálculo para o laudêmio o valor do da terra nua, devendo ser restituídos à autora os valores pagos a maior (R$ 10.577,29 (dez mil, quinhentos e setenta e sete reais e vinte e nove centavos), com correção a partir da data do desembolso (Súmula nº 43, do STJ) e juros de mora a partir da data da citação (art. 405, do Código Civil). Condeno a parte ré ao pagamento dos custos e despesas processuais e honorários advocatícios, a serem fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação. Transitado em julgado, dê-se baixo e arquive-se. P. I. PETRÓPOLIS, 23 de julho de 2026. PATRICIA DOMINGUES SALUSTIANO Juiz Titular