0804377-65.2026.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 19ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo:0804377-65.2026.8.19.0001 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARCIA CARVALHAL FERNANDES CUNHA RÉU: ABIBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Trata-se de ação proposta porMARCIA CARVALHAL FERNANDES CUNHAem face deABIBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial e da consolidação da propriedade de imóvel comercial, com o consequente retorno das partes ao estado anterior. Sustenta a autora, em síntese, que adquiriu a sala 902 do edifício Madureira Office Park pelo valor de R$ 86.597,00, tendo pagado, até o momento, R$ 115.230,00. Alega que a ré, na qualidade de incorporadora e não pertencente ao Sistema Financeiro Nacional, aplicou indevidamente anatocismo e juros abusivos via Tabela Price e IGP-M mensal. Aduz que, caso expurgadas as ilegalidades, o contrato já estaria integralizado. Questiona a regularidade do leilão extrajudicial por deficiência na notificação (ID 257658808). A inicial veio acompanhada de laudo pericial particular (ID 257658813). Decisão ao ID 267837268 deferindo a gratuidade de justiça à autora e indeferindo a tutela de urgência. Contestação pela ré ao ID 273142126, alegando, em suma, a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor, conforme tese fixada pelo STJ (Tema 1.095). Argumenta que a autora encontra-se inadimplente desde janeiro de 2024 e que todo o rito de consolidação da propriedade e realização de leilões observou os ditames legais. Informa que, diante da ausência de licitantes nos dois leilões realizados, a propriedade reverteu definitivamente à ré, com a extinção da dívida, não havendo valores a restituir. A autora apresentou réplica (ID 286796974), na qual sustenta a necessidade de "distinguishing" em relação ao Tema 1.095 do STJ, afirmando que a abusividade dos encargos no período da normalidade afasta a mora (Tema 28 STJ). No mesmo ato, requereu a produção de prova pericial contábil e a admissão de prova técnica produzida em ação revisional conexa como prova emprestada. Instadas a especificar provas, a ré manifestou-se pelo julgamento antecipado (ID 284322188), anexando certidão de ônus reais atualizada (ID 284322190). É o relatório. Decido. A prova pericial requerida pela autora é desnecessária ao deslinde da presente ação anulatória, pois a validade dos encargos contratuais é objeto da ação revisional em apenso, não possuindo força retroativa para anular o procedimento expropriatório já exaurido. Assim, com base no art. 370, parágrafo único, do CPC,INDEFIROa perícia contábil pretendida. Sem preliminares ou outras questões processuais pendentes de análise, o feito encontra-se maduro para julgamento, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que a controvérsia é eminentemente de direito e de fatos comprováveis documentalmente. A controvérsia cinge-se à validade da consolidação da propriedade em favor da ré e do procedimento de leilão extrajudicial, sob o argumento de inexistência de mora por cobrança de encargos abusivos (anatocismo via Tabela Price). Compulsando os autos, verifica-se que a ré instruiu o feito com prova da regularidade do rito previsto na Lei nº 9.514/97. O RGI do imóvel (ID 284322190), inclusive, comprova a averbação da consolidação da propriedade (AV-10) após a intimação pessoal da autora/devedora e a posterior intimação por edital para purga da mora, diante do inadimplemento iniciado em janeiro de 2024. A tese autoral de que a abusividade dos juros (Tema 28 do STJ) anularia a consolidação não subsiste no regime especial da alienação fiduciária de imóveis. Conforme tese fixada pelo STJ no Tema 1.095, a Lei nº 9.514/97 prevalece sobre as normas gerais do CDC. Confira-se: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. STJ, Resp 1.891.498/SP, Tema 1095, 2ª Seção, j. 25/10/2022 No mesmo sentido, o parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97 estabelece que controvérsias sobre as estipulações contratuais (como o alegado anatocismo) não obstam a consolidação e a retomada da posse, devendo ser resolvidas em perdas e danos. Portanto, uma vez que a propriedade já se consolidou e os leilões restaram negativos, ocorreu a extinção compulsória da dívida (Art. 27, (sec)5º da Lei 9.514/97) e a investidura da ré na livre disponibilidade do imóvel. Eventual crédito decorrente de pagamentos a maior ou abusividades deverá ser apurado na ação revisional nº 0907214-38.2025.8.19.0001, ora apensada, resolvendo-se em pecúnia, sem o poder de reverter a propriedade do imóvel ao estado anterior. Sobre o tema, destaque-se a jurisprudência deste eg. Tribunal de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. I. CASO EM EXAME: 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por devedor fiduciário em face de decisão que indeferiu pedido de tutela provisória de urgência formulado incidentalmente em ação de revisão contratual, objetivando suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel residencial e garantir a sua manutenção na posse do bem. 2. Na decisão agravada foi indeferida a tutela de urgência sob o fundamento de que a consolidação da propriedade decorre de procedimento regular, não suspenso pelo ajuizamento da ação revisional, e de que não se vislumbra fato superveniente apto a justificar a medida pleiteada. 3. O agravante requer a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso para suspender os efeitos da consolidação da propriedade e manter sua posse sobre o imóvel até o julgamento final da demanda revisional. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 4. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a frustração dos leilões extrajudiciais configura fato novo capaz de justificar a suspensão da consolidação da propriedade e a manutenção do agravante na posse do imóvel; (ii) a proteção conferida ao bem de família subsiste frente à alienação fiduciária voluntária; e (iii) é possível purgar a mora após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, à luz da Lei nº 13.465/2017. III. RAZÕES DE DECIDIR: 5. A pretensão de reconhecimento de ilegitimidade passiva suscitada nas contrarrazões não pode ser analisada neste momento recursal, por configurar supressão de instância. 6. A tutela de urgência requer a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, elementos não demonstrados no caso concreto. 7. A probabilidade do direito não se evidencia a partir de prova unilateral de excesso de cobrança, nem pela alegação genérica de função social do contrato, especialmente quando se trata de contrato de home equity com taxas compatíveis com o mercado.8. A frustração dos leilões não tem o condão de invalidar ou suspender os efeitos da consolidação já efetivada, tampouco enseja risco irreparável ao agravante.9. A proteção legal ao bem de família não se aplica aos casos de alienação fiduciária voluntária, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 10. Após a edição da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora é admitida apenas até 15 dias da intimação pessoal, sendo vedada após a consolidação da propriedade, salvo o exercício do direito de preferência até o segundo leilão, o que não foi feito pelo agravante.11. A invocação de princípios como a dignidade da pessoa humana e a função social do contrato não justifica o afastamento da norma específica que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis, tampouco autoriza enriquecimento sem causa do devedor inadimplente.12. Eventual procedência da ação revisional poderá ser compensada por perdas e danos, não se justificando a suspensão da eficácia de ato jurídico perfeito em sede de cognição sumária.13. Aplica-se o Enunciado nº 59 da Súmula do TJRJ, ausente qualquer teratologia ou ilegalidade manifesta na decisão agravada. IV. DISPOSITIVO: 14. Recurso conhecido e desprovido. (TJRJ, 0102641-90.2025.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). MÁRCIA ALVES SUCCI - Julgamento: 10/03/2026 - DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL)) Apelação Cível. AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE REGULAR INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA E DE FALTA DE CIÊNCIA DAS DATAS DAS HASTAS. INOCORRÊNCIA. DOCUMENTOS DOS AUTOS QUE EVIDENCIAM A CONSTITUIÇÃO REGULAR EM MORA. AVERBAÇÃO CARTORÁRIA E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DEVEDORA. LEILÕES INFRUTÍFEROS. INEXISTÊNCIA DE ARREMATAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO DE PEDIDO INDENIZATÓRIO NÃO FORMULADO NA PETIÇÃO INICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Pretensão recursal voltada à reforma de sentença que julgou improcedente ação anulatória de consolidação da propriedade fiduciária e de leilões extrajudiciais promovidos com fundamento na Lei nº 9.514/97. Irresignação da autora. Alegação de ausência de regular intimação para purgação da mora, falta de ciência das datas das hastas públicas e suposta nulidade do procedimento expropriatório.Conjunto probatório que demonstra a regular constituição em mora da devedora fiduciária, com documentação cartorária idônea e averbação pertinente na matrícula do imóvel, bem como a ciência inequívoca da apelante quanto à realização dos leilões, inclusive por ter ajuizado a própria demanda com pedido de suspensão do certame.Regularidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97. Leilões extrajudiciais que restaram infrutíferos, sem arrematação do bem. Inviabilidade de apreciação, em grau recursal, de pedido de perdas e danos materiais não deduzido na petição inicial, por configurar inovação recursal indevida. Recurso conhecido e desprovido. (TJRJ, 0803140-33.2023.8.19.0055 - APELAÇÃO. Des(a). ALESSANDRO OLIVEIRA FELIX - Julgamento: 26/05/2026 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL)) Por fim, quanto ao alegado cerceamento do direito de preferência, as provas juntadas aos IDs 273155345 e 273157108 demonstram que a autora foi cientificada das datas dos leilões por telegrama e e-mail com antecedência mínima razoável, não havendo qualquer nulidade formal a ser declarada. Ante o exposto,JULGO IMPROCEDENTEos pedidos, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, (sec) 2º do CPC, observada a gratuidade de justiça que lhe foi concedida. Na forma do inciso I do (sec)1º do artigo 207 do CNCGJ-PJ, ficam as partes desde logo intimadas para dizer se têm algo mais a requerer. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, dê-se baixa e arquive-se, remetendo-se os autos à Central de Arquivamento, se necessário. RIO DE JANEIRO, 24 de agosto de 2026. RENATA GOMES CASANOVA DE OLIVEIRA E CASTRO Juiz Substituto