0802376-52.2024.8.19.0042

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Petrópolis 3ª Vara Cível da Comarca de Petrópolis Avenida Barão do Rio Branco, 2001, 3º Andar, Centro, PETRÓPOLIS - RJ - CEP: 25680-275 SENTENÇA Processo:0802376-52.2024.8.19.0042 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA DA GLORIA COUTINHO BRANDAO RÉU: ALVARO JOAO MATTOS CONDOMÍNIO: CONDOMINIO DO EDIFICIO VISCONDE DE TAUNAY MARIA DA GLÓRIA COUTINHO BRANDÃO ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos morais e materiais, com pedido de tutela provisória de urgência, em face de ALVARO JOÃO MATTOS e do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VISCONDE DE TAUNAY. Narra a autora ser proprietária e residente da unidade 501 do Edifício Visconde de Taunay, situado na Rua Aureliano Coutinho, nº 81, Centro, Petrópolis, e que, desde vistoria técnica particular realizada em 07/02/2023, vem sofrendo infiltrações e vazamentos provenientes da unidade 601, cobertura de propriedade do 1º réu, e das fachadas e empenas do edifício, cuja manutenção incumbe ao 2º réu. Sustenta que notificou extrajudicialmente ambos os réus em 31/10/2023, sem que qualquer providência eficaz fosse adotada, tendo o Condomínio se limitado a intervenções superficiais de pintura, e que, em razão da omissão, sofreu danos em tetos, paredes, cortinas, carpete e armário embutido, além de abalo moral agravado por sua condição de pessoa idosa, com 92 anos de idade, viúva e residente sozinha em seu único bem. Requereu a gratuidade de justiça, a concessão de tutela de urgência para compelir os réus à imediata realização das obras de reparação, sob multa diária, a condenação ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e por danos materiais a serem apurados por perícia. Atribuiu à causa o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Deferida a gratuidade de justiça e a tutela provisória de urgência. Regularmente citado, o 1º réu deixou transcorrer in albis o prazo de resposta, tendo sido decretada sua revelia. O 2º réu apresentou contestação na qual nega responsabilidade, atribuindo a causa exclusiva dos danos ao péssimo estado de conservação da unidade 601, cujo proprietário é devedor de cotas condominiais, e impugna o laudo particular da autora por ter sido elaborado por parente seu. Realizada perícia de engenharia civil, com vistoria em 14/10/2025 acompanhada por todas as partes, o expert concluiu pela existência de culpa concorrente, imputando ao 1º réu o péssimo estado de conservação da varanda, a substituição de revestimentos e o desvio improvisado de ralo com perfuração da laje, todos sem acompanhamento técnico, e a ausência de vedação em caixa de passagem; e ao 2º réu o descolamento da alvenaria da platibanda, com rompimento da continuidade do sistema impermeabilizante da laje do 601, trincas na platibanda e no chapim, ausência de extravasor em jardineira e deterioração da fachada lateral direita. Manifestaram-se as partes sobre o laudo. O 2º réu impugnou as conclusões periciais, sustentando, com apoio no art. 1.344 do Código Civil, que a conservação do terraço de cobertura incumbe ao respectivo proprietário, e que a jardineira não constitui área comum, por situar-se em área de uso exclusivo da unidade 601, à qual o Condomínio não tem acesso. O perito prestou esclarecimentos e manteve integralmente seu parecer. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, exaurida a instrução com a produção da prova pericial, único meio idôneo à elucidação da controvérsia técnica, e desnecessária a prova testemunhal para a aferição de fatos que a perícia já esclareceu de modo conclusivo. A revelia do 1º réu produz o efeito material do art. 344 do Código de Processo Civil quanto aos fatos narrados na inicial que lhe dizem respeito. Registro, contudo, que a presunção de veracidade é relativa e cede diante da prova produzida nos autos, de modo que a responsabilidade do primeiro demandado não decorre da inércia processual, mas da prova pericial que a demonstra de forma autônoma e robusta. Anoto, ademais, que a contestação do 2º réu não aproveita ao revel, porquanto as defesas são reciprocamente excludentes, cada litisconsorte imputando ao outro a causa exclusiva do dano, não incidindo a hipótese do art. 345, inciso I, do Código de Processo Civil. Passo à impugnação do 2º réu ao laudo pericial, que merece acolhimento apenas parcial. Assiste razão ao Condomínio quanto à premissa normativa que invoca. O art. 1.344 do Código Civil é expresso ao atribuir ao proprietário do terraço de cobertura as despesas de sua conservação, precisamente para que não resultem danos às unidades inferiores. A norma tem incidência direta no caso, e dela decorre que os vícios situados no interior da unidade 601 e em suas áreas de uso exclusivo - a degradação dos revestimentos da varanda, a substituição de cerâmicas sem acompanhamento técnico, a ausência de vedação da caixa de passagem e, sobretudo, o desvio improvisado de ralo executado mediante corte e perfuração da laje, com rompimento incontroverso do sistema impermeabilizante - são de responsabilidade exclusiva do 1º réu. Nesse ponto específico, e apenas nele, a impugnação procede. Igualmente procede quanto à jardineira: situando-se ela em área de uso exclusivo da cobertura, sem acesso do Condomínio para manutenção, a ausência de extravasor e o consequente acúmulo de água pluvial constituem falha de conservação imputável ao titular do terraço, e não à administração condominial. Não procede, contudo, a extensão que o 2º réu pretende dar à tese. O Condomínio busca converter o art. 1.344 do Código Civil em causa geral de exclusão de sua responsabilidade, como se a mera circunstância de o acesso material se fazer pela cobertura transmudasse em bem privativo aquilo que a lei define como área comum. O art. 1.331, (sec) 2º, do Código Civil estabelece que as estruturas do prédio, os telhados e as fachadas constituem partes comuns, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino, e o art. 1.348, inciso V, do mesmo diploma comete ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. Restrição de acesso é questão de logística de manutenção, não critério de dominialidade, e a dificuldade que dela decorre resolve-se pelo direito de ingresso na unidade para a execução de obras necessárias, jamais pela transferência do encargo ao condômino. Sob essa premissa, permanecem integralmente imputáveis ao 2º réu as patologias apuradas pelo perito na envoltória e na estrutura do edifício. O descolamento da alvenaria da platibanda em sua interface com o elemento estrutural, apontado no laudo como de grande relevância técnica, produz duplo efeito danoso, criando abertura para percolação direta de água pluvial na laje e rompendo a continuidade do sistema impermeabilizante, que tecnicamente se aplica em continuidade entre o piso e a face interna da platibanda. As trincas que se propagam sobre o chapim de mármore, elemento de proteção superior, permitem a percolação por trás da camada impermeabilizante, saturando a alvenaria e conduzindo umidade às lajes inferiores. A fachada lateral direita, por fim, apresenta deterioração que o perito qualificou como compatível com ausência de intervenção por período não inferior a uma década, com estufamento de pintura, trincas aparentes e proliferação de biofilmes. Todos são elementos estruturais e de envoltória, e todos revelam omissão prolongada no dever de manutenção preventiva das partes comuns. Registro, ainda, que a alegação de inadimplência do 1º réu quanto às cotas condominiais é de todo impertinente à defesa do 2º réu. O Condomínio dispõe de vias próprias para a cobrança de seu crédito, e efetivamente as utilizou, conforme os documentos da execução que instruíram a contestação. A existência de débito de condômino não suspende nem condiciona o dever legal de conservação das partes comuns, tampouco autoriza a administração condominial a permanecer inerte enquanto terceiro sofre dano em seu patrimônio. Da mesma forma, o orçamento juntado pelo próprio Condomínio, que ressalva a ausência de garantia caso as varandas não sejam previamente corrigidas, demonstra que a administração tinha plena ciência da patologia e da necessidade de intervenção, e ainda assim condicionou sua atuação à prévia providência alheia, o que caracteriza a omissão e não a exclui. Firmadas as responsabilidades, o quadro que emerge do laudo é de concorrência de causas com entrelaçamento causal. O rompimento da impermeabilização da laje do 601 tem origem tanto na intervenção irregular executada pelo 1º réu quanto no descolamento da platibanda imputável ao 2º réu, de modo que os danos suportados pela autora resultam de conduta omissiva e comissiva de ambos os demandados, sem que se possa, no plano externo, individualizar a parcela de cada um no resultado lesivo. Incide, por conseguinte, o art. 942 do Código Civil, respondendo os réus solidariamente perante a autora pela integral reparação, ressalvado o direito de regresso entre eles, a ser exercido em via própria segundo a repartição interna que a perícia delineou. Não há falar em culpa exclusiva de terceiro nem em excludente de qualquer ordem. Presentes, pois, os elementos da responsabilidade civil: a conduta omissiva de ambos os réus quanto aos deveres de conservação que a cada um incumbia, o dano ao imóvel da autora, extensamente documentado nas fotografias periciais que registram bolor em teto e paredes, estufamento de superfícies, manchas de umidade disseminadas por múltiplos cômodos e trincas em áreas molhadas, e o nexo causal técnico expressamente afirmado pelo perito, que atribuiu os danos à percolação de água proveniente da região situada imediatamente acima. Incidem os arts. 186, 927 e 937 do Código Civil. A obrigação de fazer, deferida em sede de tutela de urgência, deve ser confirmada e delimitada segundo a atribuição de responsabilidades acima firmada, cabendo a cada réu a execução dos reparos situados em sua respectiva esfera de dever, na forma especificada pelo laudo pericial. Quanto aos danos materiais, o laudo descreve com precisão técnica os reparos necessários na unidade da autora - recuperação integral de tetos, paredes, armários e demais elementos afetados pela umidade, com tratamento antimofo e repintura - , sem contudo apresentar quantificação monetária. Impõe-se, por isso, a condenação genérica, com apuração do quantum em liquidação por arbitramento, na forma dos arts. 491, inciso II, e 509, inciso I, do Código de Processo Civil, solução que preserva a integralidade da reparação sem incorrer em arbitramento desprovido de base técnica. O dano moral, por fim, está caracterizado e supera com larga margem o patamar do mero aborrecimento. A autora, pessoa com 94 anos de idade, viúva e residente sozinha, suportou por período superior a dois anos, contados da vistoria particular de fevereiro de 2023 até a perícia judicial de outubro de 2025, a degradação progressiva de sua moradia, com água escorrendo por paredes, mofo disseminado, destruição de mobiliário embutido e a angústia recorrente a cada período chuvoso, tudo agravado pela inércia de ambos os demandados, que se limitaram a imputar reciprocamente a responsabilidade enquanto o dano se ampliava. A privação da fruição plena e salubre da própria moradia, para pessoa nessa faixa etária e nessas condições, atinge diretamente a dignidade e configura lesão a direito da personalidade. Considerando a extensão e a duração do dano, a intensidade da omissão, a condição pessoal da vítima e os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização no valor postulado de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), montante que se revela adequado à hipótese e que, por corresponder exatamente ao pedido, não comporta majoração. Ante o exposto,JULGO PROCEDENTESos pedidos, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I -CONFIRMARa tutela provisória de urgência anteriormente deferida; II -CONDENARo 1º réu ALVARO JOÃO MATTOS na obrigação de fazer consistente no refazimento completo do sistema de impermeabilização da varanda da unidade 601, com correção definitiva do sistema de drenagem e dos ralos, vedação das caixas de passagem, instalação de extravasor na jardineira e recuperação dos revestimentos deteriorados, tudo mediante acompanhamento de profissional legalmente habilitado e emissão da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica, no prazo de 90 (noventa) dias contados da intimação desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 20.000,00 (vinte mil reais); III -CONDENARo 2º réu CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VISCONDE DE TAUNAY na obrigação de fazer consistente na correção do descolamento da alvenaria da platibanda, no tratamento das trincas da platibanda e do chapim, na conclusão da reforma da fachada lateral direita e na investigação técnica das causas das trincas de movimentação observadas na edificação, tudo mediante acompanhamento de profissional legalmente habilitado e emissão da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica, no prazo de 90 (noventa) dias contados da intimação desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 20.000,00 (vinte mil reais); IV -CONDENARos réus, solidariamente, na forma do art. 942 do Código Civil, à reparação dos danos materiais causados na unidade 501, consistentes na recuperação integral de tetos, paredes, armários e demais elementos afetados pela umidade, com tratamento antimofo e repintura, cujo valor será apurado em liquidação por arbitramento, na forma dos arts. 491, inciso II, e 509, inciso I, do Código de Processo Civil, com correção monetária desde a data do respectivo desembolso ou do arbitramento e juros de mora desde o evento danoso; V -CONDENARos réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigido monetariamente a partir desta data e acrescido de juros de mora desde o evento danoso; VI -CONDENARos réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, (sec) 2º, do Código de Processo Civil, ressalvado o direito de regresso entre os demandados quanto à repartição interna da responsabilidade. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. PETRÓPOLIS, 21 de julho de 2026. PATRICIA DOMINGUES SALUSTIANO Juiz Titular