0801777-27.2022.8.19.0061

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Teresópolis 1ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis Rua Carmela Dutra, 678, 5º Andar, Agriões, TERESÓPOLIS - RJ - CEP: 25963-140 SENTENÇA Processo:0801777-27.2022.8.19.0061 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ENILZA MARIA CARVALHO BENEVIDES CONDOMÍNIO: CONDOMINIO RESIDENCIAL MOREIRA JUNIOR 3ª IDADE RÉU: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MOREIRA JUNIOR REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO LEONARDO ANGELIM TAVARES I. RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c reparação de danos ajuizada por ENILZA MARIA CARVALHO BENEVIDES em face do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MOREIRA JUNIOR 3ª IDADE. Narra a autora, na petição inicial (id. 19235108), ser proprietária da unidade 301 do condomínio réu. Sustenta que, em 03/10/2021, fortes ventos e chuvas atingiram Teresópolis, desprendendo e quebrando telhas da cobertura do edifício e provocando vazamentos pela laje que cobre o terceiro andar, com danos em áreas comuns e no interior de sua unidade. Afirma que, na assembleia de 16/10/2021, seu apartamento foi excluído da relação de unidades a serem reparadas, ao contrário das unidades 302, 303, 304 e 103. Alega inércia da administração, o que a levou a solicitar fiscalização da Secretaria Municipal de Defesa Civil, realizada em 03/01/2022 (Relatório de Ocorrência 008/22), e a contratar laudo técnico particular. Requereu a condenação do réu à reforma do telhado, com regularização das telhas, impermeabilização e vedação do alçapão; ao pagamento de R$ 9.754,82 a título de danos materiais, compostos por R$ 2.000,00 de honorários do laudo técnico de vistoria e R$ 7.754,82 correspondentes a laudo de estimativa de custos de reparo; e ao pagamento de dez salários mínimos a título de danos morais, equivalentes a R$ 12.120,00. Citado, o réu apresentou contestação (id. 24268719). Sustenta que a demanda decorre de inconformismo da autora com sua não reeleição para o cargo de síndica. Afirma que a obra de reforma da cobertura foi contratada em 31/01/2022 e concluída em 06/04/2022, antes do ajuizamento, o que esvaziaria o pedido de obrigação de fazer. Alega que a unidade da autora não foi excluída da assembleia e que a própria condômina declarou, em assembleia, já ter reparado sua unidade e que nada cobraria do condomínio. Aduz que a autora não franqueou o acesso de profissional ao seu imóvel para mensuração dos danos nem apresentou fotos ou orçamentos. Impugna os danos materiais e morais e requer a condenação da autora por litigância de má-fé. Réplica no id. 27022290, na qual a autora impugna a alegada renúncia, sustenta que jamais foi notificada para franquear acesso e requer a produção de prova documental complementar. O feito foi saneado no id. 92325412, com fixação dos pontos controvertidos e deferimento de prova pericial de engenharia. Nomeado o perito ARTUR JOSÉ DIAS JÚNIOR, os honorários foram homologados no id. 145220417 e a diligência realizada em 05/11/2024, com participação de ambas as partes. O laudo foi juntado no id. 165129445. A autora manifestou-se sobre o laudo no id. 166001600, requerendo o julgamento antecipado. O réu manifestou-se no id. 170011328, requerendo prova oral e a improcedência total. O laudo foi homologado no id. 219144200, oportunidade em que se designou audiência de instrução. Em razão de requerimento de adiamento (id. 241469429), o juízo, ao reanalisar os autos, revogou parcialmente aquela decisão, indeferiu a prova oral e declarou concluída a instrução (id. 241838875). Os embargos de declaração opostos pelo réu foram rejeitados (id. 248898935). Interposto agravo de instrumento (id. 250408811), a Sexta Câmara de Direito Privado negou-lhe provimento, mantendo integralmente a decisão agravada (agravo de instrumento nº 0106206-62.2025.8.19.0000, id. 282335515), com trânsito em julgado certificado (id. 282335518). É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento no estado em que se encontra. A instrução foi definitivamente encerrada por decisão confirmada em segundo grau e transitada em julgado, não havendo prova pendente de produção. Consigno, de início, que a ausência de inscrição do condomínio réu no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas não obsta sua atuação em juízo, porquanto a personalidade judiciária do condomínio edilício decorre da lei e independe de registro fiscal (art. 75, XI, do Código de Processo Civil). Passo ao pedido de obrigação de fazer relativo à cobertura do edifício. A prova técnica é conclusiva quanto a este ponto. O perito apurou que a obra de reforma do sistema de cobertura foi precedida de vistoria de orçamento em 01/12/2021, contratada junto à empresa Ferran Engenharia LTDA em 31/01/2022, executada sob responsabilidade técnica registrada em ART e concluída em 06/04/2022, com prazo de execução de sessenta e dois dias corridos. Descreveu detalhadamente os serviços executados, entre eles o refazimento da estrutura do telhado, a regularização e impermeabilização da laje da caixa d'água com aplicação de sika, a execução de cordão em todo o perímetro do telhado, a instalação de novas pingadeiras e o reaparafusamento das telhas soltas. Concluiu que os procedimentos observaram as normas técnicas aplicáveis e a boa prática de engenharia. Ao responder aos quesitos "d" e "e" do réu, afirmou não haver necessidade de reforma dos telhados nem das tubulações do condomínio. Na diligência de 05/11/2024, constatou que a laje sob a cobertura não apresentava acúmulo de água ou áreas úmidas mesmo sob garoa, indicando que os problemas de infiltração de águas pluviais foram sanados. A demanda foi ajuizada em 20/05/2022, mais de um mês após a conclusão da obra. O interesse processual, na modalidade necessidade, já não se fazia presente ao tempo da propositura quanto à reforma da cobertura, pois a providência buscada em juízo havia sido espontaneamente adotada pelo réu antes da provocação jurisdicional. Impõe-se, quanto a este capítulo, a extinção sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Subsiste, contudo, parcela do pedido que não foi alcançada pela obra executada. O perito registrou, no item 6 do laudo e na imagem nº 18, que permanecem quebradas telhas localizadas no beiral acima da janela da unidade da autora, tendo o réu informado, na própria diligência, que o reparo seria realizado. Trata-se de elemento de área comum, situado imediatamente acima da unidade da autora, cuja substituição está compreendida no pedido formulado na alínea "c" da inicial, que abrange expressamente a regularização da recolocação das telhas e outras pendências verificadas em prova pericial. Quanto a este ponto específico, o pedido procede. Passo à responsabilidade civil pelos danos verificados no interior da unidade 301. O laudo pericial é categórico. Ao descrever o imóvel, o perito classificou seu estado de conservação comoREGULAR, consignando expressamente haver reparos consideradosINDISPENSÁVEISa serem realizados. Constatou que o interior do apartamento apresenta danos nas paredes e no teto efetivamente causados por infiltração, com manchas, descascamento, eflorescência e fissuras no corredor, na sala, na cozinha, no banheiro e no quarto. Concluiu que tais patologias foram ocasionadas por infiltrações oriundas de falha no sistema de cobertura do condomínio, área comum, invocando o item 8.2 da NBR 5674, segundo o qual o condomínio deve cumprir e prover os recursos para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns. Ao responder ao quesito V da autora, indagado se os vazamentos decorreram de ato praticado pelo réu por força de não manutenção do telhado, respondeu pela afirmativa. Ao responder ao quesito "h" do réu, indagado se haveria indícios de falta de manutenção imputável à autora, respondeu pela negativa. A qualificação dos reparos como indispensáveis é relevante e afasta a tese defensiva de que se cuidaria de mero acabamento estético. O que a prova técnica descreve não é questão de conveniência do proprietário, mas necessidade de intervenção para restabelecer as condições de habitabilidade e conservação da unidade, comprometidas por causa externa a ela e situada em área comum. A conclusão pericial fixa, com clareza, o fato gerador, o nexo causal e a extensão dos danos. A responsabilidade do condomínio pela conservação das partes comuns e pelos danos que a omissão nesse dever causa às unidades autônomas decorre dos arts. 186, 927 e 1.348, V, do Código Civil. A tese de força maior sustentada pelo réu não se sustenta. O perito não atribuiu as patologias ao volume pluviométrico, mas à falta de manutenção preventiva da área comum. Evento climático intenso apenas revela deficiência de manutenção preexistente quando o sistema de cobertura não se encontra em condições de resistir a solicitações previsíveis na região serrana fluminense. A causa determinante do dano é a omissão na manutenção, não a chuva. Tampouco prospera a alegação de renúncia. O réu invoca declaração da autora no sentido de que já teria reparado sua unidade e que nada cobraria do condomínio. Examinado o documento, verifica-se que tal manifestação consta da ata da Assembleia Geral Ordinária realizada em 16 de janeiro de 2021 (id. 24268750), no item 4 da ordem do dia, e diz respeito a vazamento anterior, decorrente de telha quebrada por ocasião de obras então realizadas no prédio. Os danos discutidos nestes autos, contudo, originam-se das chuvas de 03 de outubro de 2021, ocorridas quase nove meses depois. Uma declaração de não cobrança emitida em janeiro de 2021 é logicamente incapaz de alcançar prejuízos que ainda não existiam. A renúncia a direito, ademais, interpreta-se restritivamente e não se presume. Rejeito a alegação. Passo ao pedido compensatório por danos morais, que não merece acolhimento. A autora fundamenta a pretensão no descaso do condomínio e na alegada exclusão discriminatória de sua unidade da relação de imóveis a serem reparados. A prova técnica, contudo, não confirma o quadro de desídia narrado. Ao examinar a temporalidade dos fatos, o perito concluiu expressamente que não houve inércia por parte do condomínio quanto a solucionar os eventos narrados na inicial. Os autos revelam que, ocorridas as chuvas em 03/10/2021, a matéria foi levada à assembleia em 16/10/2021, a vistoria para orçamento da obra foi realizada em 01/12/2021, o contrato foi firmado em 31/01/2022 e a obra concluída em 06/04/2022. Trata-se de sequência compatível com a realidade de um condomínio de arrecadação modesta, que precisa submeter despesas extraordinárias a deliberação assemblear e a previsão orçamentária. Nesse contexto, a solicitação de fiscalização à Defesa Civil, realizada em 03/01/2022, não altera o quadro. Quando formulada, o condomínio já havia providenciado a vistoria de orçamento da cobertura um mês antes, e o próprio Relatório de Ocorrência 008/22 consignou não ter sido observado risco iminente de desabamento. A providência não antecipou nem determinou a contratação da obra. Quanto à alegada exclusão discriminatória, o laudo registra que a autora não permitiu o acesso ao seu imóvel para mensuração dos danos. Trata-se, é certo, de informação prestada pelo réu ao perito, insuscetível de verificação técnica direta, e a autora sustenta jamais ter sido notificada para tanto. O ponto não pode ser tomado como fato provado em desfavor da autora. Ainda assim, sua presença nos autos impede que se afirme, com a segurança exigível, que a não inclusão da unidade 301 na relação de imóveis reparados tenha decorrido de deliberada retaliação pessoal, e não de ausência de vistoria interna que permitisse dimensionar e orçar o reparo. O que remanesce, portanto, é o descumprimento de dever de conservação, com repercussão exclusivamente patrimonial no imóvel da autora. O dano moral pressupõe lesão a direito da personalidade, com abalo que ultrapasse o mero aborrecimento e os dissabores inerentes à vida em condomínio. Anoto, por relevante, que o perito respondeu pela negativa ao quesito VIII da autora, afirmando que os danos não inviabilizaram o uso regular da unidade habitacional. A situação, embora desagradável e prolongada, não atingiu a esfera extrapatrimonial da autora de modo a justificar compensação autônoma. Improcede o pedido. Passo aos danos materiais, que comportam soluções distintas conforme a parcela examinada. Quanto aos R$ 7.754,82, a autora não postula ressarcimento de despesa realizada, mas o custo estimado de obra ainda não executada, conforme documento datado de 20/04/2022. O perito do juízo não chancelou tal orçamento, tendo consignado, ao responder aos quesitos VI e 6 da autora, que a apuração do custo e do prazo do reparo compete a empresa especializada. Não há, assim, elemento técnico que valide o montante estimado, hoje defasado em mais de quatro anos. A pretensão, contudo, encontra atendimento adequado em tutela específica. O art. 497 do Código de Processo Civil determina que, na ação que tenha por objeto a prestação de fazer, o juiz concederá a tutela específica, sendo a conversão em perdas e danos providência subsidiária. O art. 947 do Código Civil, no mesmo sentido, reserva a indenização em dinheiro às situações em que inviável a restituição ao estado anterior. Aqui a reparação in natura é plenamente possível, e foi precisamente a solução indicada pelo perito, que concluiu caber à ré a realização do processo de reparação no imóvel da requerente. Atende melhor ao princípio da reparação integral (art. 944 do Código Civil) impor ao réu a execução do reparo do que condená-lo a valor estimado que pode se revelar insuficiente ou excessivo. Registro que a providência está compreendida no pedido, pois a alínea "c" da inicial abrange expressamente "outras possíveis pendências que possam restar verificadas e constantes do laudo pericial a ser elaborado". Quanto aos R$ 2.000,00 atribuídos a honorários do laudo técnico particular, o pedido improcede. O perito do juízo, ao responder ao quesito "a" do réu, indagado se havia documentação de gastos efetivos e ART recolhida quanto aos serviços atribuídos à autora, respondeu pela negativa. A prova técnica, portanto, não confirma o desembolso. Acresce que o recibo invocado é datado de 04/03/2022, ao passo que o laudo particular foi elaborado em 18/02/2022, coincidindo aquela data com a que a própria inicial aponta, no item 15, como a da contratação do mesmo engenheiro para execução de vedação com sika, cimento e areia na laje, serviço que a autora negou ter realizado quando ouvida na diligência pericial. A ambiguidade sobre o que efetivamente remunerou o documento impede o acolhimento da parcela. Improcede o pedido quanto a este ponto. Por fim, afasto as arguições recíprocas de litigância de má-fé. A divergência entre as partes, embora conduzida com aspereza, situou-se nos limites do exercício do contraditório, não se identificando nas condutas de parte a parte a deslealdade qualificada exigida pelo art. 80 do Código de Processo Civil. III. DISPOSITIVO Ante o exposto: (a)EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, quanto ao pedido de condenação do réu à reforma geral do telhado do condomínio, por ausência de interesse processual; (b)JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTESos demais pedidos, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: (b.1) CONDENARo réu a substituir as telhas quebradas localizadas no beiral acima da janela da unidade 301, conforme apontado no item 6 e na imagem nº 18 do laudo pericial; (b.2) CONDENARo réu a executar, às suas expensas, os serviços de recuperação das patologias por infiltração descritas no item 6 do laudo pericial no interior da unidade 301, compreendendo o corredor de entrada, a sala, a cozinha, o banheiro e o quarto, com remoção do revestimento deteriorado, tratamento das fissuras, refazimento do reboco e pintura das superfícies atingidas, mediante emprego de materiais e técnicas compatíveis com os existentes; (b.3) FIXARo prazo de 90 (noventa) dias, contados da intimação para cumprimento, para a integral execução das obrigações de fazer acima, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada a R$ 12.000,00 (doze mil reais), sem prejuízo da conversão em perdas e danos, a ser apurada em liquidação, caso a autora venha a requerê-la diante do descumprimento; (c)JULGO IMPROCEDENTESo pedido de compensação por danos morais e o pedido de ressarcimento de R$ 2.000,00 relativo a honorários de laudo técnico particular; (d)REJEITOas arguições recíprocas de litigância de má-fé. Diante da sucumbência recíproca, e considerando que a autora decaiu da maior parte de seus pedidos, na forma do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, condeno a autora ao pagamento de 65% (sessenta e cinco por cento) e o réu ao pagamento de 35% (trinta e cinco por cento) das custas e despesas processuais, incluído nessa proporção o reembolso dos honorários periciais adiantados pela autora. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, devidos por cada parte ao patrono da parte adversa na mesma proporção acima, vedada a compensação, na forma do art. 85, (sec)14, do Código de Processo Civil. Não há benefício de gratuidade de justiça deferido nos autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESÓPOLIS, 29 de julho de 2026. MARCO ANTONIO BUTION PERIN Juiz Grupo de Sentença